Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 октября 2010 года г. Самара
Волжский районный Самарской области в составе председательствующего Смирновой Е.И.,
при секретаре Кондратьевой М.Д.,
с участием:
истца Нечаевой М.Н., представителя истца Садовниковой Л.Н.,
представителя ответчика ООО «ВИП-Стройсервис» Мартыненко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нечаевой Марины Николаевны к ООО «ВИП-Стройсервис» о признании дополнительного соглашения к договору недействительным, взыскании денежной суммы и компенсации морального вреда,
у с т а н о в и л :
Нечаева М.Н. обратилась в суд с иском к ООО «ВИП-Стройсервис» о признании дополнительного соглашения от 09.03.10 к предварительному договору недействительным.
В иске указала, что 23.12.09 между ней и ответчиком был заключен предварительный договор №д купли-продажи квартиры площадью 73,43 кв.м. Пункт 1.4 Договора предусматривал, что размер квартиры соответствует проектно-сметной документации и подлежит уточнению после обмеров. В случае расхождения общей проектной площади квартиры, указанной в договоре и общей площади квартиры по данным ФФГУП «Ростехинвентаризация» более, чем на 1 кв.м стороны должны компенсировать друг другу излишек или недостачу площади квартиры.
09.03.10 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к этому договору, согласно п. 1 которого п.1.4 предварительного договора изменен, согласно измененной редакции «компенсация за излишек или недостачу площади не производится».
Разница между проектной площадью квартиры и фактической составила 6,03 кв.м (уменьшилась), а разница в цене – 188.871 руб. 66 коп.
Дополнительное соглашение ею было подписано ошибочно, т.к. при подписании она полагала, что это экземпляр акта передачи квартиры под ремонт. Считает, что ответчик при подписании дополнительного соглашения ее обманул.
В ходе судебного разбирательства истец дополнила свои требования, просила взыскать с ответчика разницу в стоимости квартиры в размере 188.871 руб. 66 коп., а также компенсации, морального вреда в размере 150.000 руб.
В судебном заседании истец Нечаева М.Н., представитель истца Садовникова Л.Н. на иске настаивали. Суду пояснили, что состоявшийся «предварительный договор купли-продажи квартиры» фактически является договором долевого участия в строительстве жилья. Деньги за квартиру истцом выплачены полностью, квартира истцу передана под отделку. В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Истец не могла отказаться от выплаты разницы за уменьшение площадь квартиры, соглашение подписала под влиянием обмана. Уточнили, что оспарива.ют дополнительное соглашение только в части п. 1.1.
Представитель ответчика ООО «ВИП-Стройсервис» Мартыненко А.В. против удовлетворения иска возражал. Суду пояснил, что между сторонами заключен лишь предварительный договор купли-продажи квартиры, который порождает для сторон лишь обязанность заключить основанной договор. Основной договор в настоящее время не заключен, в связи с чем обращение истца в суд считает преждевременным. Квартира истцу по акту приема-передачи передана не в собственности, а лишь для производства ремонта. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, на декабрь 2010 года запланировано заключение с гражданами основных договоров и составление актов приема-передачи. Также по данным технического паспорта ФФГУП «Ростехинвентаризация» площадь спорной квартиры составила 71,7 кв.м, разница по сравнению с договором 1,7 кв.м, а не 6,03 кв.м. Дополнительные соглашения аналогичные спорному заключены со многими гражданами, никакого обмана истца не было.
Заслушав доводы сторон, показания свидетеля ФИО5, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.
Материалами дела установлено, что 23.12.09 между Нечаевой М.Н. и ООО «ВИП-Стройсервис» был заключен предварительный договор №д купли-продажи двухкомнатной квартиры № строительный адрес дом № в жилой застройке на земельном участке в границах улиц <адрес>, 2 очередь строительства. Площадь квартиры, включая площадь веранды, 73,43 кв.м Пункт 1.4 Договора предусматривал, что размер квартиры соответствует проектно-сметной документации и подлежит уточнению после обмеров. В случае расхождения общей проектной площади квартиры, указанной в договоре и общей площади квартиры по данным ФФГУП «Ростехинвентаризация» более, чем на 1 кв.м стороны должны компенсировать друг другу излишек или недостачу площади квартиры.
24.12.09 Нечаевой М.Н. оплачено в ООО «ВИП-Риэлт» (представителю ответчика) денежная сумма в размере 2.300.000 руб., что соответствует полной стоимости квартиры общей площадью 73,43 кв.м.
24.12.09 между сторонами подписан «акт осмотра квартиры», из содержания которого следует, что Нечаева М.Н. получает право на квартиру на основании предварительного договора от 23.12.09, квартира передана истцу в черновой отделке.
09.03.10 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к этому договору, согласно п. 1 которого п.1.4 предварительного договора изменен, согласно измененной редакции «компенсация за излишек или недостачу площади не производится». Истец настаивает, что подписала данное соглашение ошибочно, от денег за недостачу площади отказываться была не намерена.
Одновременно 09.03.10 между истцом и ответчиком также подписан акт приема - передачи квартиры (под ремонт), согласно которому истцу передается квартира общей площадь. 63,1 кв.м, в том числе площадь веранды 4,3 кв.м; истцу переданы ключи от квартиры, с момента подписания акта на истца возложено несение расходов по квартире – оплата коммунальных платежей и др., ответственность за состояние коммуникаций в квартире. Судом установлено, что площади квартиры в данном акте указаны неточно.
Из представленного в дело технического паспорта (экспликации и плана) Самарского филиала «Центра технической инвентаризации» на жилой дом по <адрес>, включая спорную квартиру номер 6, следует, что паспорт составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры номер 6 составляет 63,1 кв.м (общая), и 8,6 кв.м площадь веранды – всего 71,7 кв.м.
Таким образом, расхождение фактической площади квартиры с площадью по договору составило 73,43 кв.м - 71,7 кв.м=1,73 кв.м, а не 6,03, как указано в исковом заявлении. Исходя из даты составления технического паспорта, ответчику на момент подписания дополнительного соглашения была известна фактическая площадь квартиры.
09.07.10 получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Согласно ст. 431 ГК РФ
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 № 214-ФЗ дает определение договора участия в долевом строительстве (ч. 4):
1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. ( ст. 1 ч. 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Согласно ст. 3 ч. 2 ФЗ Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ).
Таким образом, из толкования условий «предварительного» договора, а также последующих действий сторон – оплата квартиры застройщику в процессе строительства (до момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию), акт приема-передачи, а также в силу требования указанного выше Федерального закона суд приходит к выводу, что между сторонами фактически состоялся не предварительный договор купли-продажи квартиры, а договор долевого участия в строительстве много квартирного дома. Более того, указанный договор фактически сторонами исполнен: дольщик полностью выплатил стоимость квартиры, а также вступил во владение и пользование квартирой (хотя акт приема – передачи был подписан еще до ввода дома в эксплуатацию, но в настоящее время дом в эксплуатацию введен), сторонам осталось лишь надлежащим образом произвести государственную регистрацию права собственности истца на квартиру.
На основании изложенного, с учетом, что истец приобрела квартиру для личных нужд, суд считает, что на правоотношения сторон распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7февраля1992года N2300-1.
Согласно ч. 1 ст. 16 указанного Закона
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Поскольку расхождение фактической площади квартиры с площадью по договору составило 1,73 кв.м, то в пользу истца подлежит взысканию стоимость указанной разницы, которая составляет 54.188 руб. (2.300.000 руб.:73,43кв.м=31.322 руб. стоимость 1 кв.м по договору * 1,73 кв.м = 54.188 руб.).
Суд признает недействительным п. 1.1. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ между Нечаевой Мариной Николаевной и ООО «ВИП-Стройсервис» по которому «компенсация за излишек или недостачу площади не производится» как нарушающий права потребителя, противоречащей ст. 16 указанного выше Закона.
Согласно ст. 15 указанного Закона
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом установлено, что ответчиком совершены действия, направлены на причинение убытков потребителю, которые во внесудебном порядке ответчик компенсировать отказался, несмотря на обращение истца.
С учетом конкретных обстоятельств дела суд оценивает размер компенсации морального вреда в 1.000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ,
р е ш и л :
Иск Нечаевой Марины Николаевны к ООО «ВИП-Стройсервис» удовлетворить частично.Взыскать с ООО «ВИП-Стройсервис» в пользу Нечаевой Марины Николаевны компенсацию за недостачу площади квартиры в размере 54.188 руб., компенсацию морального вреда в размере 1.000 руб., а всего 55.188 руб.
Признать недействительным п. 1.1. дополнительного соглашения от 09.03.10 к договору от 12.12.09 между Нечаевой Мариной Николаевной и ООО «ВИП-Стройсервис».
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «ВИП-Стройсервис» госпошлину в доход государства в размере 1.800 руб.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления судом мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 15.10.10
Судья Волжского
районного суда Е.И. Смирнова