З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 19 января 2010 года
Волжский районный суд Самарской области в составепредседательствующего Жироухова В.Е.,
при секретаре Гуровой Д.С.,
с участием представителя истца Плешакова Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-33/11 по иску Колмыкова Р.А. к Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка,
у с т а н о в и л :
Колмыков Р.А. обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка.
В иске указал, что ему Петра-Дубравской поселковой администрацией Волжского района Самарской области выдано постановление № от 07.09.1999 г. о предоставлении земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>. 01.09.1999 г. между Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор аренды данного земельного участка до 01.09.09 г. Отдел архитектуры и градостроительства Волжского района выдал разрешение на строительства, жилой дом возведен. При обращении истца в УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка ему было отказано. Истец считает отказ не обоснованным, поскольку он построил жилой дом, вносил арендные платежи, отказ нарушает его права.
Истец просит признать за ним преимущественное право на заключение нового договора аренды и обязать Управление муниципальным имуществом и земельных отношений заключить с истцом новый договор аренды и обязать УМИЗО муниципального района Волжский заключить ним новый договор аренды.
В судебном заседании представитель истца Плешаков Ю.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Управления муниципальным имуществом и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, дело рассмотрено в порядке заочного производства.
Представители третьих лиц администрации городского поселения Петра-Дубрава Муниципального района Волжский Самарской области, УФРС по Самарской области (Росреестр), ФГУ «ЗКП» по Самарской области в судебное заседание не явились, предоставили заявления, в которых просят рассмотреть дело без их участия.
Заслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии с Постановлением администрации Волжского района Самарской области от 06.04.1999 г. № 428 «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» на территории района утверждены базовые размеры арендной платы за землю по видам использования земель и категориям арендаторов с применением коэффициентов к размеру земельного налога. Согласно п. 3 указанного постановления сельским, поселковым Администрациям, комитету по земельным ресурсам и землеустройству района при заключении договоров на аренду земельных участков с физическими и юридическими лицами было предписано руководствоваться настоящим постановлением.
Постановлением Главы Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района № от 07.09.1999 г. Колмыкову Р.А. был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок № площадью 1500 кв.м., расположенный <адрес>. Истцу предписано строительство вести по согласованию и разрешению администрации Волжского района Самарской области. Земельный участок предоставить в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
01.09.1999 г. между Колмыковым Р.А.. и Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью 1500 кв.м по адресу <адрес>.
Договор аренды с правом выкупа в собственность земельного участка после его заключения в УФРС по Самарской области зарегистрирован не был.
В соответствии с разрешением отдела Архитектуры и градостроительства администрации Волжского района от 17.07.2000 г. Колмыкову Р.А. разрешено строительство жилого дома согласно проекту.
Суд считает, что Постановление № от 07.09.1999 г. поселковой администрации не может противоречить Земельному Кодексу РФ, принятому 28.09.01, поскольку издан до его принятия в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
В соответствии со ст. 37 Закона Самарской области «О земле» № 11-ГД от 16.07.98, действовавшего на период издания постановлений, земельные участки для жилищного строительства гражданам предоставляются из земель поселений, в том числе в аренду. В соответствии со ст.6 указанного Закона порядок предоставления земельных участков, распоряжения земельными участками, на территории муниципального образования, установление платежей на землю относится к компетенции органов местного самоуправления. Разграничение полномочий между представительными и исполнительными органами местного самоуправления устанавливаются уставами муниципальных образований. В настоящее время указанный закон отменен.
В связи с принятием 14.02.97 г. Устава Волжского района Самарской области, который был зарегистрирован Самарской Губернской Думой 07.07.97 г. сельские (поселковые) администрации стали структурными подразделениями администрации Волжского района, перестали быть юридическими лицами, утратили в том числе и право распоряжаться земельными участками.
В соответствии со ст.41 Устава органами местного самоуправления в районе являются выборные представительные (Собрание Представителей Волжского района) и исполнительные (Администрация Волжского района) органы местного самоуправления. Сельские (поселковые) администрации являются структурными подразделениями администрации Волжского района (ст.48 Устава).
Однако, судом установлено, что право на заключение договоров аренды земельных участков было делегировано постановлением администрации Волжского района № от 06.04.1999 г. городским, сельским и поселковым администрациям, в том числе и администрации п. Петра - Дубрава.
Разрешение истцу строительства жилого дома отделом архитектуры и градостроительства администрацией Волжского района согласование плана границ участка и его разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство начальником отдела архитектуры района и председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству района свидетельствуют о признании администрацией за истцом право аренды земельного участка с правом его выкупа.
Размещение участка выполнено на основании проекта застройки квартала индивидуальных жилых домов в пос.П.-Дубрава.
Ст. 30.1 Земельного Кодекса РФ, устанавливающая продажу права аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на аукционах, вступила в законную силу с 01.10.05. Следовательно, данный порядок не может распространяться ни истца, право аренды земельного участка у которого возникло с 26.11.99 – с момента заключения договора аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст.609 ГК РФ).
Согласно п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При обращении истца в Управление муниципальным имуществом и земельных отношений о переоформлении ранее заключенного договора аренды на новый срок истцу отказано, поскольку договор не прошел государственную регистрацию.
В настоящее время договор аренды земельного участка от 01.09.99 не может пройти государственную регистрацию, поскольку срок его действия – 10 лет, истек.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ определено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа в собственность от 26.11.1999 г. нарушает преимущественное право истца на заключение нового договора аренды земельного участка с правом выкупить арендуемый земельный участок в собственность.
Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.
На основании изложенного суд считает, что требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ,
р е ш и л :
Исковое заявление Колмыкова Р.А., удовлетворить.
Признать за Колмыковым Р.А. право на преимущественное заключение договора аренды земельного участка площадью 1500,00 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Управление муниципального имущества и земельных отношений Муниципального района Волжский Самарской области заключить с Колмыовым Р.А. новый договор аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью 1500,00 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.
Ответчик вправе подать в Волжский районный суд Самарской области заявление об отмене заочного решения в течении семи дней со дня получения копии решения. По истечении срока подачи заявления об отмене заочного решения либо со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления решения может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд в течении 10 дней.
Судья