26 сентября 2012 г. г. Самара

председательствующего Смирновой Е.И.,

при секретаре Моргачевой Т.С.,

с участием представителя истца Зазыкиной Е.А. – Носовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1503/12 по иску Зазыкиной Е.А. к УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании преимущественного права на заключение нового договора аренды и обязывании заключить договор аренды,

у с т а н о в и л :

Зазыкина Е.А. обратилась в суд с иском к УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании права собственности на жилой дом.

В иске указала, что ей Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района Самарской области выдано постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, участок №. Между ней и Петра-Дубравской поселковой администрацией ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № «а» аренды с правом выкупа в собственность данного земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ Отдел архитектуры и градостроительства Волжского района выдал разрешение на строительство, жилой дом возведен и поставлен на технический учет. При обращении в УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ей было отказано. Истец считает отказ не обоснованным, поскольку она построила жилой дом, вносила арендные платежи, отказ нарушает ее права. Истец просила признать за ней право собственности на жилой дом по указанному адресу.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила признать за ней преимущественное право на заключение нового договора аренды и обязать Управление муниципальным имуществом и земельных отношений заключить с ней новый договор аренды с правом выкупа земельного участка по адресу: <адрес>, участок №.

В судебном заседании представитель истца Носова А.Ю. на уточненных исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица – Отдел Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явился, судом извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, в суд поступило ходатайство о рассмотрении данного гражданского дела в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц – Администрация г.п. Петра – Дубрава Муниципального района Волжский Самарской области, ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» Кинельский городской филиал, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили.

Заслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с Постановлением администрации Волжского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» на территории района утверждены базовые размеры арендной платы за землю по видам использования земель и категориям арендаторов с применением коэффициентов к размеру земельного налога. Согласно п. 3 указанного постановления сельским, поселковым Администрациям, комитету по земельным ресурсам и землеустройству района при заключении договоров на аренду земельных участков с физическими и юридическими лицами было предписано руководствоваться настоящим постановлением.

Постановлением <данные изъяты> Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района № от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение п.3 Постановления администрации Волжского района от ДД.ММ.ГГГГ № Зазыкиной Е.А. был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес>. Истцу предписано строительство вести по согласованию и разрешению администрации Волжского района Самарской области. Земельный участок предоставить в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между Зазыкиной Е.А. и Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор № «а» аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты> кв.м по адресу <адрес>, участок №.

Договор аренды с правом выкупа в собственность земельного участка после его заключения в УФРС по Самарской области зарегистрирован не был.

В соответствии с разрешением отдела Архитектуры и градостроительства администрации Волжского района от ДД.ММ.ГГГГ № Зазыкиной Е.А. разрешено строительство жилого дома согласно проекту. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом на спорном участке построен жилой дом, который поставлен на технический учет в ГУП Самарской области «ЦТИ» г.Кинеля.

Земельный участок по адресу <адрес> поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта выданного ТО № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Площадь участка по результатам межевания составляет <данные изъяты> кв.м., что подтверждается планом границ, изготовленным ООО «<данные изъяты>». Границы согласованы со смежными землепользователями и главой поселения. Споров по границам нет.

Суд считает, что Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ и Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ поселковой администрации не могут противоречить Земельному Кодексу РФ, принятому ДД.ММ.ГГГГ, поскольку изданы до его принятия в соответствии с ранее действовавшим законодательством.

В соответствии со ст. 37 Закона Самарской области «О земле» № 11-ГД от 16.07.98, действовавшего на период издания постановлений, земельные участки для жилищного строительства гражданам предоставляются из земель поселений, в том числе в аренду. В соответствии со ст.6 указанного Закона порядок предоставления земельных участков, распоряжения земельными участками, на территории муниципального образования, установление платежей на землю относится к компетенции органов местного самоуправления. Разграничение полномочий между представительными и исполнительными органами местного самоуправления устанавливаются уставами муниципальных образований. В настоящее время указанный закон отменен.

В связи с принятием ДД.ММ.ГГГГ Устава Волжского района Самарской области, который был зарегистрирован Самарской Губернской Думой ДД.ММ.ГГГГ сельские (поселковые) администрации стали структурными подразделениями администрации Волжского района, перестали быть юридическими лицами, утратили в том числе и право распоряжаться земельными участками.

В соответствии со ст.41 Устава органами местного самоуправления в районе являются выборные представительные (<данные изъяты>) и исполнительные (Администрация Волжского района) органы местного самоуправления. Сельские (поселковые) администрации являются структурными подразделениями администрации Волжского района (ст.48 Устава).

Однако, судом установлено, что право на заключение договоров аренды земельных участков было делегировано постановлением администрации Волжского района № от ДД.ММ.ГГГГ городским, сельским и поселковым администрациям, в том числе и администрации п. Петра - Дубрава.

Разрешение истцу строительства жилого дома отделом архитектуры и градостроительства администрацией Волжского района согласование плана границ участка и его разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство начальником отдела архитектуры Администрации района и председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству района свидетельствуют о признании администрацией за истцом право аренды земельного участка с правом его выкупа.

Размещение участка выполнено на основании проекта застройки квартала индивидуальных жилых домов в пос.П.-Дубрава.

Ст. 30.1 Земельного Кодекса РФ, устанавливающая продажу права аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на аукционах, вступила в законную силу с 01.10.05. Следовательно, данный порядок не может распространяться на истца, право аренды земельного участка у которого возникло с ДД.ММ.ГГГГ – с момента заключения договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст.609 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При обращении в Управление муниципального имущества и земельных отношений о предоставлении спорного земельного участка в собственность истцу было отказано, с разъяснением, что предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

В настоящее время договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не может пройти государственную регистрацию, поскольку срок его действия – 10 лет, истек.

Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ определено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Отсутствие государственной регистрации договора № аренды земельного участка с правом выкупа в собственность от ДД.ММ.ГГГГ нарушает преимущественное право истца на заключение нового договора аренды земельного участка с правом выкупить арендуемый земельный участок в собственность.

Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.

На основании изложенного суд считает, что требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковое заявление Зазыкиной Е.А. удовлетворить.

Признать за Зазыкиной Е.А. преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты> кв.м. категория: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № по адресу <адрес>, участок №.

Обязать Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области заключить с Зазыкиной Е.А. новый договор аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты> кв.м. категория: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № по адресу <адрес>, участок №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд в течение одного месяца.