ДЕЛО №2- 11(1)/2012

12 января 2012 года                                                             г.Вольск

          Вольский районный суд Саратовской области, в составе:

председательствующего судьи Карпинской А.В.

при секретаре Куляевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске дело по иску Магамадовой Н. Ш. к Демидову А. Г. о признании права собственности на жилой дом

установил

Магамадова Н.Ш. обратилась в суд с иском к Демидову А.Г. о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: р.<адрес>, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ она купила жилой дом по указанному выше адресу у Демидова А.Г. за сумму <данные изъяты> рублей. Они оформили предварительный договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она рассчиталась деньгами в полном объеме, и дом был передан ей. Основной договор купли-продажи составлен не был, и сделка в регистрационной службе зарегистрирована не была, так как не были полностью готовы документы для продажи, то есть собственником до настоящего момента остается Демидов А.Г. Возможности его найти нет, место его нахождения неизвестно, на телефонные звонки он не отвечает. Кроме того, согласно выписке ФГУП «<данные изъяты>» в доме изменилась площадь в связи с проведенной реконструкцией. Реконструкцию также осуществлял ответчик. Она до настоящего времени проживает в указанном доме, оплачивает все коммунальные платежи, осуществляет текущий ремонт дома.

В связи с тем, что существенные условия данной сделки выполнены - недвижимость передана ей, денежный расчет произведен в полном объеме, считает возможным признать за ней право собственности на указанный жилой дом с хозяйственными строениями.

В судебном заседании истица исковые требования поддержала, дала объяснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик иск не признал и суду пояснил, что предварительный договор с истицей он не заключал, его не подписывал и деньги от истицы не получал, кому - либо доверенности на совершение от его имени этих действий не выдавал. Предварительный договор подписывала, и деньги по нему в размере <данные изъяты> рублей получала его жена <данные изъяты>., так как на момент составления предварительного договора он находился в <данные изъяты>. Супруга к нему приезжала, и они решили продать дом в <адрес>, но договор купли-продажи договорились заключить только после регистрации в <адрес>, поэтому и был заключен предварительный договор купли-продажи. Он не отрицает, что деньгами, полученные его женой от истицы - это деньги за дом, который они собирались продавать Магамадовой Н.Ш. При этом условия предварительного договора были следующими: Магамадова Н.Ш передает в счет исполнения будущего договора купли - продажи дома <данные изъяты> рублей, после чего вселяется в дом и проживает там; он и все члены его семьи остаются быть зарегистрированными в этом доме, он продолжает быть собственником дома, основной договор купли - продажи дома, где продавцом является он, а истица - покупателем, они должны были заключить после того, как приобретут дом в <адрес> и зарегистрируются там. Срок заключения основного договора не был установлен, определен временем, когда они приобретут дом в <адрес> и смогут там зарегистрироваться, после чего он и члены его семьи «выпишутся» из домовладения.

Магамадова Н.Ш. исполнила условия предварительной договоренности в устной форме, а именно передала его супруге <данные изъяты> рублей, и с разрешения вселилась в дом, и проживает в нем.

Потому, что не все условия предварительного договора выполнены, а именно - он не приобрел еще жилой дом в <адрес>, он не может заключить с Магамадовой Н.Ш. договор купли - продажи <адрес> в р.<адрес>.

Истица подтвердила, что действительно, предварительный договор купли - продажи был подписан не ответчиком, а его супругой, которой она также передала деньги за дом. Какой - либо доверенности у <данные изъяты> от мужа не было. Кроме того, истица также подтвердила и наличие договоренности о том, что сделка будет оформлена после того, как ответчик освободится из мест лишения свободы и найдет, где они смогут зарегистрироваться.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истицы, ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно представленному суду предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Демидов А.Г. обязуется продать, а Магомадова Н.Ш. обязуется купить жилой дом, находящийся по адресу: р.<адрес> за <данные изъяты> рублей.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли - продажи, отсутствует.

Не может считаться и установлением такого срока соглашение сторон о заключении основного договора после <данные изъяты>, приобретения им другого жилья и регистрация ответчика и членов его семьи по новому месту жительства. Стороны в данном случае определили наступление событий, после которых будет заключен договор купли - продажи, но не определили срок, до которого этот договор должен быть заключен (например «в течение шести месяцев со дня регистрации права собственности Демидова А.Г. на новое жилое помещение»).

В связи с этим суд считает, что срок, до которого стороны должны были заключить основной договор, в предварительном договоре не определен и поэтому основной договор должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Так как до ДД.ММ.ГГГГ договор купли - продажи между Демидовым А.Г. и Магамадовой Н.Ш. заключен не был, поэтому обязательства по предварительному договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекратились.

Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Однако в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что предварительный договор купли - продажи не был подписан продавцом - Демидовым А.Г., и он не выдавал никому доверенностей с правом заключения от его имени такого договора и его подписания.

Суд не может посчитать, что данная сделка была совершена третьим лицом в интересе Демидова А.Г. без его поручения, поскольку в предварительном договоре не указано конкретное лицо, которое действовало без поручения, и подпись в договоре поставлена не от имени Демидова А.Г. (например «за Демидова А.Г. -<данные изъяты> а третье лицо расписалось личной подписью ответчика.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, предварительный договор не является основанием для приобретения права собственности, а служит лишь для закрепления намерений двух сторон заключить на определенных условиях договор в будущем. Именно совершение основного, а не предварительного, договора влечет приобретение покупателем права собственности. В данном случае основной договор купли - продажи жилого дома между истицей и ответчиком заключен не был.

Факт передачи истицей супруге ответчика денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты будущей сделки, и расписка в получении денег не могут служить основанием для признания за истицей права собственности на дом, так как обязательства по предварительному договору прекращены, а основной договор купли - продажи не заключен. Сама расписка не может являться договором купли - продажи, поскольку в ней отсутствуют все существенные условия такого договора (не указаны стороны договора, нет предмета сделки и его основные характеристики), отсутствуют подписи продавца и покупателя.

Таким образом, сделка между Магамадовой Н.Ш. и Демидовым А.Г. не состоялась, договор купли - продажи между ним не заключен, следовательно, у Магамадовой Н.Ш. отсутствуют основания приобретения права собственности на домовладение № по <адрес> р.<адрес> и поэтому ее требования о признании за ней права собственности на спорный дом удовлетворению не подлежат.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела установлено, что домовладение по указанному выше адресу имеет признаки самовольной постройки, поскольку ответчик произвел при отсутствии соответствующих разрешений реконструкцию жилого дома и строительство новых хозяйственных построек. Так, согласно договору купли - продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ Демидову А.Г. на праве собственности принадлежит жилой, одноэтажный, деревянный дом с полезной площадью в 29,7 кв.м., в том числе жилой - 29,7 кв.м., с баней деревянной, четырьмя сараями деревянными, дворовыми сооружениями деревянными. Истица же должна приобрести у ответчика деревянный жилой дом с двумя пристройками (отапливаемой кирпичной и холодной деревянной) общей площадью 60 кв.м., в том числе жилой 37 кв.м., гараж кирпичный, два сарая деревянных и уборную, что подтверждается выпиской из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. В данной выписке указано, что в доме произведена реконструкция. Ответчик суду также пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ годы они с супругой построили заново баню, гараж, погреб, еще один гараж, пристроили к дому кухню, реконструкция производилась без разрешений и проектов.

Право собственности ответчика на самовольную постройку (реконструкцию) до настоящего времени не зарегистрировано, с иском о признании права собственности на самовольное строительство Демидов А.Г. в суд не обращался.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, домовладение Демидова А.Г., как являющееся объектом самовольной постройки (реконструкции) не может являться предметом сделки, в том числе купли-продажи до признания на него права собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истицы незаконны и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 195-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

                                                           решил:

В удовлетворении исковых требований Магамадовой Н. Ш. к Демидову А. Г. о признании права собственности на жилой дом отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца через Вольский районный суд со дня изготовления мотивированного решения.

Судья         Карпинская А.В.