Дело № 2-240

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волосово 23 мая 2011 года

Волосовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Парфенова В.Л.

при секретаре Щаульской О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жуковой <данные изъяты> и Жукова <данные изъяты> к Карцовой <данные изъяты>, Наливайко <данные изъяты>, Стародубцевой <данные изъяты>, Стародубцеву <данные изъяты> Титову <данные изъяты> и Семенову <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи

установил:

Жукова <данные изъяты> и Жуков <данные изъяты> обратились с иском к Карцовой <данные изъяты>., Наливайко <данные изъяты>., Стародубцевой <данные изъяты>., Стародубцеву <данные изъяты>. Титову <данные изъяты>. и Семенову <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

В исковом заявлении указали, что в спорной квартире проживают с ДД.ММ.ГГГГ. Данная квартира принадлежала им на праве общей долевой собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ договорились с гр. Наливайко <данные изъяты> о продаже данной квартиры. Ему были переданы документы, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ выдали доверенность на имя Наливайко <данные изъяты> Квартиру решили продать за 3000 долларов США. Наливайко приезжал к ним неоднократно в течении 6 месяцев и привозил небольшие суммы денег по 100 рублей, 200 рублей, 400 рублей, один раз дал 8 000 рублей. Сколько в общей сложности он нам заплатил точно не знает. При каждой передаче денежных сумм кем-то одним писались расписки, которые передавалась Наливайко <данные изъяты>. Была ли действительно продана квартира и когда был составлен и оформлен договор купли-продажи, они не знали. В ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с милицию с заявлением о том, что Наливайко <данные изъяты> пытается завладеть их квартирой. О том, что квартира продана узнала в ДД.ММ.ГГГГ, а сам договор купли-продажи получила ДД.ММ.ГГГГ. Проверка по заявлению первый раз была проведена поверхностно, было отказано в возбуждении уголовного дела постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время Постановления по данной проверке обжалуется в органы прокуратуры. В ДД.ММ.ГГГГ ими было направлено предложение к Наливайко и Карцевой расторгнуть договор, и вернуть деньги. Но ответа не получили. В квартире проживаем по настоящее время. Другого жилья нет. Так как не были выплачены деньги за данную квартиру, приобрести другое жилье не смогли. За квартиру оплачивают регулярно, задолженности не имеют. Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, а также просят признать недействительным свидетельство о регистрации права на квартиру по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца, выступающая по доверенности, Сухина <данные изъяты>., в судебном заседании заявленные требования поддержала, и дала объяснения, аналогичные обстоятельствам, изложенным в иске.

Ответчик Карцова <данные изъяты>. заявила в суде, что сама проживает в <адрес>, а в <адрес> у неё имеются родственники и она хотела бы иметь в данной деревне место для отдыха. Попросила своего сожителя Наливайко <данные изъяты>. найти квартиру в данной деревне дала ему доверенность и деньги в сумме 90 тыс. рублей. Квартиру ДД.ММ.ГГГГ он купил, но из неё владельцы квартиры не выезжали. В связи с тем, что те не выезжают и жалуются в милицию, продала её через некоторое время Авласенко <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ Авласенко <данные изъяты>. умерла. Все отношения с Жуковыми, имел Наливайко <данные изъяты>. Сама же она в денежные отношения не вмешивалась.

Ответчик Наливайко <данные изъяты>. пояснил в суде, что около 15 лет проживает в гражданском браке с Карцовой <данные изъяты> В ДД.ММ.ГГГГ, проживает её многочисленная родня. Каждый год в летний период они приезжают к родственникам на отдых. В ДД.ММ.ГГГГ дядя Карцовой <данные изъяты> Дмитриев <данные изъяты> познакомил его с Жуковыми. Договорились с ними о продаже их квартиры за 3000 долларов США, что на рубли составляло 90000 рублей. Дал задаток на 300 рублей от ДД.ММ.ГГГГ и получил от Жуковой документы на квартиру. В ДД.ММ.ГГГГ Жукова и её сын сделали на него доверенность на продажу их квартиры. Сами Жуковы хотели выехать в Белоруссию в ближайшее время к своим родственникам. После того как сделка была совершена он передал Жуковым деньги в сумме около 30 тысяч рублей, однако те отказались выезжать из квартиры. Стали требовать вернуть им их квартиру. В ДД.ММ.ГГГГ его вызывали в <данные изъяты> РОВД для дачи объяснений по данной сделке. Жукова обвиняла его в мошенничестве. До ДД.ММ.ГГГГ он пытался договориться с Жуковой миром, продолжая передавать её деньги. В ДД.ММ.ГГГГ он решил продать квартиру Авласенко <данные изъяты>., чтобы та разрешила свои семейные проблемы, однако результата не произошло, и она в этом же году продала квартиру уже непосредственно ему. В дальнейшем он лично пытался договориться с Жуковой, чтобы та освобождала квартиру, и он отдаст все остальные деньги, но все было безрезультатно. Она либо завышала стоимость квартиры, либо требовала вернуть квартиру без возврата уже полученных ею и её сыном денег. Поняв, что добиться он ничего не сможет, продал спорную квартиру в ДД.ММ.ГГГГ Кудрявцевым.

Судом привлечены в качестве соответчиков стороны по последующим сделкам купли продажи по спорной квартире, которые были произведены после ДД.ММ.ГГГГ на день подачи искового заявления. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества сделки совершили следующие граждане: Авласенко <данные изъяты>, Кудрявцев <данные изъяты>, Кудрявцева <данные изъяты>, Семков <данные изъяты>, Семкова <данные изъяты>, Кочетова <данные изъяты>, Кочетов <данные изъяты>, Титов <данные изъяты>, Стародубцева <данные изъяты>, Стародубцев <данные изъяты>, Зубкова <данные изъяты>, Моргунов <данные изъяты>, Кузнецов <данные изъяты>, Тарасова <данные изъяты>, Тарасов <данные изъяты>, Тарасов <данные изъяты> Дмитриев <данные изъяты>, Дмитриева <данные изъяты>, Колесникова <данные изъяты>, Колесников <данные изъяты>, Греднев <данные изъяты>, Семенов <данные изъяты>. Данные граждане в судебное заседание не явились, уведомлены надлежаще. По мнению сторон, рассмотрение данного дела возможно в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные документы и обстоятельства дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст.1 ч.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Жукова <данные изъяты> и Жуков <данные изъяты> в лице представителя Наливайко <данные изъяты>, продали, принадлежащие им по одной второй доли каждый в праве общей долевой собственности на квартиру, а Карцова <данные изъяты> купила однокомнатную квартиру по адресу <адрес>. Квартира продается за 350000 рублей. Расчет произведен до подписания настоящего договора (л.д. 8).

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцы в исковом заявлении указали, что ДД.ММ.ГГГГ они выдали доверенность на имя Наливайко <данные изъяты>. Квартиру договорились продать за 3000 долларов США. В соответствие с п.4 договора купли-продажи покупатель должна была уплатить им сумму в размере 350000 рублей. Этих денег они не получили. Считают, что данный факт является существенным нарушением.

В судебном заседании было установлено, и представитель истцов была согласна с тем, что изначальный договор о сумме сделки был на 90000 рублей, что и составляло на дату оформления, как 3 тысячи долларов США по курсу ЦБ.

Ответчик Наливайко <данные изъяты>. пояснил, а представитель истцов не возражала о том, что сумма, которую он указал в договоре в размере 350 тысяч рублей, возникла по взаимной договоренности между сторонами договора для того, чтобы сумма налогового вычета по налогу на доходы физических лиц производилась налоговыми органами с большей суммы, то есть не с 90 тысяч рублей, а 350 тысяч рублей, в пользу покупателя квартиры.

Ответчики предоставили ксерокопию доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Жукова <данные изъяты>. и Жуков <данные изъяты> доверили Наливайко <данные изъяты> подготовить от их имени пакет документов для продажи принадлежащей им квартиры, находящейся по адресу <адрес>, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую им квартиру, подписать договор купли-продажи, получать наличные деньги, произвести государственную регистрацию договора и перехода права собственности.

Представитель истцов каких-либо возражений в отношении условий, оговоренных в доверенности, возражений не предоставил.

Суд обратил внимание представителя истцов на п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что расчет произведен до подписания настоящего договора.

На что представитель истцов заявила, что ответчик сам подтверждает, что выплатил Жуковым только часть денежных средств и в связи с этим расчет до конца не произведен.

Ответчик Наливайко <данные изъяты> данный факт не отрицал и предоставил пакет расписок от Жуковой <данные изъяты> и Жукова <данные изъяты> на общую сумму 32 тысячи 881 рублей. Заявил, что приостановил выплату денег в связи с тем, что те не выезжали из квартиры и, кроме того, обвиняя его в мошенничестве, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, инициировали в <данные изъяты> РОВД возбуждение уголовного дела в отношении его.

Представитель истцов отозвала свое ходатайство об истребовании из <данные изъяты> РОВД материалов проверки в связи с подачей жалобы в прокуратуру <адрес> на Постановление <данные изъяты> РОВД от ДД.ММ.ГГГГ.

Другим существенным нарушением договора купли-продажи, по мнению представителя истцов, является то, что нарушен п.13 данного договора, где указано, что фактическая передача и прием сторонами квартиры произведены. Настоящий договор одновременно является и передаточным актом. Жуковы по настоящее время проживают в проданной ими квартире и зарегистрированы в ней, оплачивают коммунальные услуги и в связи с этим считает, что квартира не передавалась покупателю. На основании этого считает, что перечисленные условия являются существенным нарушением договора купли-продажи и в связи с этим договор подлежит расторжению.

Согласно Пленуму ВАС РФ N 8 Постановление от 1 июля 1996 года спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Истцы предоставили в суд Предложение для Карцовой <данные изъяты> и Наливайко <данные изъяты> высланное им по почте, которое заключается в предложении расторгнуть договор купли продажи и вернуть им квартиру в связи с неоплаченной суммой по договору.

По мнению суда, данное предложение не может являться предложением по принятию мер по урегулированию спора с ответчиком, так как не прописаны встречные действия по урегулированию спора со стороны истцов.

Суд также считает, что указанные доводы представителя истца о существенном нарушении договора другой стороной не состоятельны и не могут являться основанием для расторжения договора купли-продажи по следующим основаниям.

Так, по мнению истцов, другая сторона договора, а именно ответчик Карцова <данные изъяты>. существенно нарушила договор купли продажи, не передав деньги продавцу и не приняв жилое помещение от продавца, то есть от Жуковых.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По мнению суда, обратная сторона по договору (продавец) должна предоставить в суд доказательства нарушений договор купли продажи покупателем.

В п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что расчет произведен до подписания настоящего договора.

Каких-либо доказательств о том, что покупатель Карцова <данные изъяты> не передала денежные средства продавцам Жуковой <данные изъяты> и Жукову <данные изъяты>, сторона истцов не предоставила.

Требования истцов к Наливайко <данные изъяты> о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, перечисленным выше, являются безосновательными в связи с тем, что он не является стороной по сделке, а был представителем самих же истцов.

В связи с этим Наливайко <данные изъяты>., как представитель по сделке, не подпадает под действие ст.450 ГК РФ, как субъект.

В п.13 данного договора, указано, что фактическая передача и прием сторонами квартиры произведены.

Судом установлено, что покупатель квартиры Карцова <данные изъяты>., а равно, как и остальные соответчики не могли принять спорную квартиру по той причине, что она по настоящее время не освобождена.

Признать отсутствие фактической передачи и приема сторонами квартиры, как существенным нарушением договора купли продажи суд не вправе в связи с тем, что данный факт не является неисполнимым ни стороной продавца, ни стороной ответчика.

Кроме этого, представитель истцов заявила, что при оформлении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Жукова <данные изъяты> состояла на учете у психиатра <адрес> о чем предоставила справку психиатра без номера и даты о том, что Жукова <данные изъяты> состоит на учете у психиатра <адрес>. Не обращалась за помощью с ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время никаких психических расстройств не выявляет (л.д. 24).

По инициативе суда был сделан запрос в ДД.ММ.ГГГГ центральную больницу и был получен ответ за № от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что Жукова <данные изъяты> находилась на учете у психиатра с ДД.ММ.ГГГГ с диагнозом «Шизофрения параноидальная». Последние шесть лет не лечилась. Поведение без отклонений. Снята с учета в связи со стойкой ремиссией (выздоровлением). Жуков <данные изъяты> на учете у психиатра не стоит (л.д. 44).

В связи с этим заявление представителя истца о том, чтобы суд учел психическое состояние Жуковой <данные изъяты> при совершении сделки не может рассматриваться как основание для расторжения договора купли продажи жилого помещения по адресу <адрес>, в связи с тем, что Жукова <данные изъяты> на момент совершения сделки была здорова.

На основании изложенного суд полагает в требованиях Жуковой <данные изъяты> и Жукова <данные изъяты> расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением договора другой стороной, отказать.

Кроме этого истцы просят суд признать недействительным свидетельство о регистрации права на квартиру по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.3 выписки из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 39) имеется запись в отношении Карцовой <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года рождения о собственности на квартиру по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, №. В настоящее время правообладание объекта недвижимости прекращено.

То есть в настоящее время Карцова <данные изъяты> не обладает спорным недвижимым имуществом. Право собственности прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствие с ч. 1 ст.12 Закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В силу ч.1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования регистрация права.

Таким образом, при наличии записи о прекращении права следует понимать, что лицо, чье право было прекращено, уже не является собственником недвижимого имущества.

В связи с изложенным, признать недействительным свидетельство о регистрации права на квартиру по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, невозможно в связи с тем, что Согласно ст.9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», Свидетельство о праве собственности является только документом, подтверждающим государственную регистрацию прав». Как установлено судом, право собственности на момент подачи иска прекращено.

Кроме того Признание недействительным Свидетельство о праве собственности не означает признание недействительной государственной регистрации.

Сама же регистрация сделки, исходя из материалов дела, прекращена ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы не заявили требования о признании государственной регистрации недействительной и не представили доказательств того, что государственная регистрация была произведена с нарушением закона, и что тем самым были ущемлены их права. В связи с изложенным, суд полагает в данной части иска отказать.

Производство по данному делу в отношении Авласенко <данные изъяты>, привлеченной судом в качестве соответчика, умершей ДД.ММ.ГГГГ, определением Волосовского районного суда от 23 мая 2011 года, прекращено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

В иске Жуковой <данные изъяты> и Жукова <данные изъяты> к Карцовой <данные изъяты>, Наливайко <данные изъяты>, Кудрявцеву <данные изъяты>, Кудрявцевой <данные изъяты>, Семкову <данные изъяты>, Семковой <данные изъяты>, Кочетовой <данные изъяты>, Кочетову <данные изъяты>, Титову <данные изъяты>, Стародубцевой <данные изъяты>, Стародубцеву <данные изъяты>, Зубковой <данные изъяты>, Моргунову <данные изъяты>, Кузнецову <данные изъяты>, Тарасовой <данные изъяты>, Тарасову <данные изъяты>, Тарасову <данные изъяты>, Дмитриеву <данные изъяты>, Дмитриевой <данные изъяты>, Колесниковой <данные изъяты>, Колесникову <данные изъяты>, Гредневу <данные изъяты>, Семенову <данные изъяты>. о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, а также о признании недействительным свидетельства о регистрации права на квартиру по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста на квартиру <адрес>, осуществленного определением Волосовского районного суда от 11 марта 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней.