Дело № 2-7851/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Вологда 12 октября 2010 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
председательствующего судьи Л.Н. Мельниковой,
при секретаре И.П. Селяниной,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Аршакяна А.А. к Богданову А.А., Богдановой Н.П., Богдановой А.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
у с т а н о в и л:
Аршакян А.А. обратился в суд с иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Богдановым А.А., Богдановой Н.П., Богдановой А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Технические характеристики приобретаемой квартиры подтверждались техническим паспортом, выданным ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», инвентарный №, который был получен Богдановым А.А. ДД.ММ.ГГГГ для оформления данной сделки. В соответствии с п.1.4 Договора стоимость квартиры составила 3700000 рублей. Для произведения расчетов с продавцом им был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с АКБ «П», в соответствии с которым с момента государственной регистрации прав на данную квартиру она считалась находящейся в залоге у АКБ «П». Все обязательства перед продавцом, в соответствии с п.3.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, им были выполнены в полном объеме. В ДД.ММ.ГГГГ около его дома, расположенного по адресу: <адрес>, началось строительство жилого дома, забивали в землю сваи. В ДД.ММ.ГГГГ он заметил, что у него в квартире, которая находится на четвертом этаже четырехэтажного дома, образовались трещины. При осмотре чердака им было обнаружено, что перекрытия в квартире – деревянные, а не железобетонные, как указывалось в предоставленном ему при покупке данной квартиры техническом паспорте. Данная информация было сообщена АКБ «П» как залогодержателю квартиры, на что банк никак не отреагировал. В дальнейшем было написано заявление в ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» о проведении повторной инвентаризации квартиры с целью установления несоответствия технического паспорта фактическому состоянию купленной им квартиры. ДД.ММ.ГГГГ им был получен новый технический паспорт на квартиру, в соответствии с которым в наименовании конструктивного элемента (перекрытия) указаны железобетонные, отепленные деревянные плиты. ДД.ММ.ГГГГ им был заключен договор возмездного оказания услуг с ОАО «Т» о проведении строительной экспертизы на соответствие строительных конструкций чердачного перекрытия квартиры жилого дома данным технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно экспертному заключению, данные техпаспорта, выданного ГП ВО «Вологдатехнвентаризация» ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют действительности в части определения материала перекрытий, которые в действительности являются деревянными и тем самым значительно снижают возможности использования квартиры по назначению. Таким образом, фактическое состояние приобретенной квартиры не соответствует тем техническим характеристикам, тому качеству товара, с которыми данный товар был ему продан, купленная квартира обладает качествами, значительно снижающими возможность ее использовать в соответствии с целями, для которых она предназначена, а именно- проживание. Данные недостатки товара было невозможно установить путем внутреннего осмотра квартиры покупателем перед ее покупкой. На основании заключения строительной экспертизы деревянные перекрытия, в отличии от железобетонных, обладают недостаточной несущей способностью и долговечностью, меньшей жесткостью и большей подвижностью, поэтому строительство жилого дома привело к появлению трещин на потолке квартиры шириной раскрытия по 1 мм. Данная сделка была совершена под влиянием заблуждения относительно качества предмета сделки. Данное заблуждение является существенным и значимым для его семьи.
Просит суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Аршакян А.А. и Богдановым А.А., Богдановой Н.П., Богдановой А.А., недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, обязать управление Росреестра по ВО аннулировать запись о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Аршакян А.А. и Богдановым А.А., Богдановой Н.П., Богдановой А.А., взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца Аршакяна А.А. по ордеру Иванова С.А. исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 26700 рублей.
В судебном заседании представитель истца Аршакяна А.А. по ордеру Иванова С.А. требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика Богдановой Н.П. по доверенности Лямин В.В. в судебном заседании требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, из которого усматривается, что перед подписанием договора купли-продажи квартиры истец, в том числе с членами своей семьи, несколько раз осматривал квартиру, при осмотре квартиры недостатков и дефектов не выявил, каких-либо претензий к качеству, техническому состоянию квартиры, инженерному оборудованию квартиры не имел. Истец не ставил продавцов квартиры в известность о том, что у него имеются специальные требования к чердачному перекрытию, что в обязательном порядке чердачное перекрытие должно быть из железобетона. Переданная истцу квартира соответствует тем техническим характеристикам квартиры, которые указаны в договоре купли-продажи подписанным с истцом. Квартира, которая была передана истцу, является пригодной для проживания. При должной осмотрительности истец, если это имеет для него существенное значение, до заключения договора купли-продажи имел возможность установить из какого материала выполнено чердачное перекрытие, для этого было достаточно простого визуального осмотра. Истцом не представлено каких-либо доказательств того, что материал перекрытий имел для него существенное значение при заключении договора купли-продажи и что он ставил продавцов о данном обстоятельстве в известность при заключении сделки. Не представлено доказательств того, что материал перекрытий сказался на состоянии здоровья истца или его членов семьи. В практике строительства наряду с перекрытиями из железобетона используются и деревянные перекрытия, что допустимо в соответствии с действующими ГОСТами. 26-ти квартирный жилой дом введен в эксплуатацию в установленном законом порядке на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, данное обстоятельство подтверждает, что созданный объект недвижимости обеспечивает гарантии безопасности и соответствует строительным нормам и правилам. Заключение специалистов не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт наличия заблуждения, имеющего существенное значение. В заключении отсутствует дата утверждения со стороны директора ОАО «Т», отсутствует акт осмотра чердака дома, отсутствует дата составления отчета, отсутствуют сравнительные характеристики материалов чердачного перекрытия со ссылкой на ГОСТы. Заключение, выполненное специалистами ОАО «Т», может подтвердить лишь факт того, что чердачное перекрытие является деревянным, однако, данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается. Для приобретения квартиры истец брал кредит в ОАО «П» и квартира продавалась по рыночной цене на дату продажи, что подтверждалось отчетом независимого оценщика. Квартира истцом приобреталась с использованием кредитных средств, в настоящее время квартира находится в залоге у ОАО «П». Согласие банка на обращение в суд истец не представил, таким образом, его требование о признании договора купли-продажи неправомерно. Двухстороння реституция по договору купли-продажи квартиры невозможна, так как в настоящее время квартира находится в залоге у ОАО «П», обременена правами третьих лиц, в соответствии с договором купли-продажи квартиры они передали истцу квартиру свободной от прав третьих лиц, при двухсторонней реституции квартира должна быть возвращена им также свободной от прав третьих лиц, однако на сегодняшний день это невозможно, так как, по утверждению истца у него отсутствуют денежные средства на погашение кредита и снятие ипотеки. В результате действий истца по признанию сделки недействительной по статье 178 ГК РФ нам будут причинены значительные убытки - реальный ущерб, так как мы произвели значительные расходы по продаже квартиры (уплаты государственных пошлин, оплата риэлтерских услуг), рыночное снижение стоимости квартиры на 15%, указанный ущерб должен быть компенсирован в соответствии с п. 2 ст. 178 ГК РФ. У истца, по его утверждению, отсутствуют денежные средства на погашение кредита, фактически все действия истца направлены на то, чтобы не исполнять обязанности по кредитному договору, именно поэтому он пытается признать сделку договор купли-продажи квартиры, а также кредитный договор недействительными, в данном случае истец злоупотребляет своими правами.
Ответчик и представитель ответчика Богдановой А.А. по доверенности Богданов А.А. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель третьего лица ОАО «П» по доверенности Ламов П.Ю. полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве на исковое заявление, из которого усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «П» и Аршакяном А.А. был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым банк предоставил заемщику денежные средства в размере 3330000 рублей на срок 216 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита с взиманием за пользование кредитом 13% годовых. Исполнение обязательств по настоящему договору обеспечивает ипотека объекта недвижимости (квартиры). В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ между банком и Аршакян А.А. был заключен договор поручительства физического лица №. С ДД.ММ.ГГГГ Заемщик прекратил надлежащее исполнение обязательств по погашению основного долга, а также по уплате процентов за пользование предоставленными денежными средствами. В настоящее время в Вологодском городском суде на рассмотрении находится гражданское дело по иску ОАО «П» к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору. Определением Вологодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу приостановлено в связи с производством почерковедческой и технической экспертиз. В обоснование своих доводов истец приводит выводы заключения о соответствии строительных конструкций чердачного перекрытия квартиры жилого дома данным технического паспорта на квартиру. Среди причин обследования указано и на возможное несоответствие объекта экспертизы стандартам, нормам и требованиям безопасной эксплуатации помимо несоответствия данным технического паспорта. При этом среди выводов исследования ОАО усматривается только вывод о несоответствии конструкции данным технического паспорта. В нем не указано, что квартира не соответствует требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям. Следовательно, довольно противоречивым представляется следующий вывод о снижении возможности использования квартиры по назначению при отсутствии нарушений требований безопасности. При таких обстоятельствах следует сделать вывод о том, что фактически материал перекрытия не соответствует данным, отраженным в техническом паспорте. При этом фактически примененный материал существенно не снижает эксплуатационные характеристики предмета купли-продажи, в том числе, и потому как не нарушает установленных требований в области безопасности при осуществлении строительства жилых помещений. В связи с этим истцом в данном случае не доказан факт значительного снижения эксплуатационных характеристик квартиры ввиду применения иного материала перекрытий.
Представитель третьего лица ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» по доверенности Перцева С.Ю. суду пояснила, что по заявке застройщика жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ОАО «В» в связи с реконструкцией (надстройка четвертого этажа) в ДД.ММ.ГГГГ организацией технической инвентаризации была проведена техническая инвентаризация объекта и изготовлен технический паспорт. Претензий на оформленную техническую документацию от заказчика не поступало. Технический паспорт на квартиру № выполнялся по заявлению Богданова А.А. для совершения сделки купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Аршакяна А.А. было проведено обследование квартиры на предмет соответствия указанного в техническом паспорте материала перекрытий. В связи с тем, что со стороны квартиры материал перекрытия не просматривался, было проведено обследование перекрытия квартиры со стороны чердака, по результатам которого установлено, что железобетонные перекрытия расположены над лестничными клетками, над остальными помещениями квартиры перекрытие деревянное, утепленное. Соответствующие изменения были внесены в техническую документацию на объект капитального строительства. Первоначально была проведена техническая инвентаризация объекта в связи с реконструкцией, когда вводили в эксплуатацию не было обследования.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее представлял отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований о возложении обязанности на Управление Росреестра об аннулировании записей ЕГРП.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между Аршакяном А.А. и Богдановым А.А., Богдановой Н.П., Богдановой А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии с п.1.4 Договора стоимость квартиры составила 3700000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между Аршакяном А.А. и АКБ «П» был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым с момента государственной регистрации прав на данную квартиру она считалась находящейся в залоге у АКБ «П».
Технические характеристики приобретаемой квартиры подтверждались техническим паспортом, выданным ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», инвентарный №.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №, выданным УФРС по ВО, собственником вышеуказанной квартиры является Аршакян А.А.
В соответствии с извлечением из технического паспорта №, получателем которого является Богданов А.А., квартира по адресу: <адрес> имеет перекрытия в виде железобетонных плит. В соответствии с извлечением из технического паспорта №, получателем которого является Аршакян А.А., квартира по адресу: <адрес> имеет перекрытия в виде железобетонных плит, деревянных, отепленных.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Таким образом, по смыслу статьи 178 ГК РФ и, в соответствии с обстоятельствами данного дела, для признания сделки купли-продажи недействительной истцу необходимо доказать, что на момент заключения договора купли-продажи он действовал в состоянии заблуждения, то есть не знал о качестве передаваемого ему товара. Кроме того, необходимо также доказать и то, что обнаруженные недостатки в товаре значительно снижают возможность использования жилого помещения по назначению.
В соответствии с заключением ОАО «Т» от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии строительных конструкций чердачного покрытия квартиры жилого дома данным технического паспорта на квартиру, выданного ГП ВО «Вологдатехвентаризация», адрес обследуемой квартиры: <адрес>, данные технического паспорта, выданного ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют действительности в части определения материала перекрытий, чердачное покрытие обследуемой квартиры в деревянном исполнении с утеплением, данное обстоятельство значительно снижает возможности использования квартиры по назначению. Однако, данное заключение не может быть принято судом за основу при вынесении решения в силу следующего. В заключении ОАО «Т» указана причина обследования: соответствие объекта экспертизы стандартам, нормам и требованиям безопасной эксплуатации и данным технического паспорта, выданного ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» в ДД.ММ.ГГГГ. Заключение указывает лишь на несоответствие материала чердачных перекрытий данным технического паспорта, не содержит в себе сведений о несоответствии технических характеристик квартиры действующим техническим и санитарным требованиям, требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям, а представляет собой, по сути, сравнение данных технического паспорта, выданного ДД.ММ.ГГГГ ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», визуально определяемым особенностям вышеуказанного жилого помещения. Истцом не доказан факт значительного снижения эксплуатационных характеристик квартиры ввиду применения иного материала перекрытий.
Кроме того, по утверждению истца, он обнаружил трещины в квартире в ДД.ММ.ГГГГ, но при этом истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки только ДД.ММ.ГГГГ, после предъявления к нему исковых требований ОАО «П» о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст. 178 ГК РФ, ст.ст. 56, 194 – 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Аршакяну А.А. отказать.
Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение 10 дней.
Судья Л. Н. Мельникова
Мотивированное решение изготовлено 15.10.2010