Решение по делу № 2-9810/2010

Дело № 2-9810/2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Парфенюк О.В.

при секретаре Куликовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Янышкиной Е.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

установил:

Янышкина Е.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» о признании права собственности на незавершенный строительством объект, мотивируя требования следующими обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ между Янышкиной Е.Н. и ООО «Агентство недвижимости «И», действующим на основании договора поручения от имени ООО «З» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №. Предметом договора являлось строительство однокомнатной квартиры № общей площадью (без учета площади лоджии) - 35,41 кв.м., расположенной на пятом этаже в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (по генплану). При оплате использовалась вексельная схема, Янышкиной Е.Н. был приобретен простой вексель № ООО «З». Указанный вексель был передан в залог ООО «Агенство недвижимости «И». В день подписания основного договора купли-продажи квартиры, ООО «Агентство недвижимости «И» должно было освободить указанный вексель от залога, передать ей, а она должна была передать вексель к гашению и произвести таким образом полную оплату стоимости квартиры.

В соответствии с п. 3.1.1. предварительного договора право собственности ООО «З» на указанную квартиру должно было возникнуть в ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было оформлено право собственности ООО «Волспецсму» на земельный участок с кадастровым номером №, получено разрешение на строительство, начато строительство дома. Застройщиком являлось ООО «Волспецсму». Последние строительные работы на доме производились в ДД.ММ.ГГГГ. Дом построен, застеклен, находится под крышей, но не подведены коммуникации (вода, газ, отопление). С тех пор дом не строится, несмотря на то, что стоимость всех квартир была оплачена дольщиками на этапе заключения предварительных договоров на 100%.

ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи квартиры был расторгнут истцом, и заключен с ООО «Волспецсму» договор № в соответствии с 214-ФЗ. Стоимость квартиры была оплачена полностью на основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры окончательная.

Указанный договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с п. 2.4. договора № от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на подписанные руководством ООО «Волспецсму» договоры, коммуникации к дому не подведены, квартира истцу не передана.

По имеющейся у истца информации в Управлении Росреестра по Вологодской области всего зарегистрировано 59 договоров долевого участия квартир в доме по <адрес>. Всего квартир в доме 60, нежилых помещений нет.

Таким образом, указанный жилой дом возведен за счет средств дольщиков, строительство дома в настоящее время не завершено, квартира мне не передана, расчеты произведены в полном объеме. В отношении ООО «Волспецсму» введена процедура банкротства. ДД.ММ.ГГГГ назначен конкурсный управляющий и открыто конкурсное производство. Это может привести к включению квартиры истца в конкурсную массу и продаже ее с торгов для удовлетворения требований кредиторов застройщика.

Просила суд признать за ней право собственности на незавершенную строительством квартиру №, площадью 35,41 кв.м., расположенную на пятом этаже в доме по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ВолСпецСМУ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил суду отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ООО «ВолСпецСМУ» действительно является застройщиком пятиэтажного кирпичного дома по <адрес> (по генплану), расположенном на земельном участке площадью 3776 кв.м. С кадастровым № (разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ) Земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит обществу на праве собственности на основании договора купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о праве собственности № выдано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №. Для реализации строящихся квартир и привлечения денежных средств Обществом ДД.ММ.ГГГГ был заключен агентский договор № с ООО «З». По указанному агентскому договору ООО «З» заключало от имени и по поручению ООО «ВолСпецСМУ» договоры долевого участи с третьими лицами, привлекая денежные средства на строительство. Срок сдачи объекта был определен конец ДД.ММ.ГГГГ. Объем работ на объекте составляет 65%, то есть выстроены все 5 этажей здания, дом возведен под крышу, в нем имеются окна, двери, частичная отделка. Отсутствуют коммуникации. На сегодняшний день строительство дома приостановлено в связи с признанием ответчика несостоятельным (банкротом), и введением в отношении него конкурсного производства. Конкурсным управляющим назначен В.. С Янышкиной Е.Н. действительно был заключен договор долевого участия в строительстве, денежные средства были переданы ООО «З» истцом в счет оплаты стоимости квартиры по договору. Рассмотрение вопроса о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру №, площадью 37,41 кв.м., расположенную на 5 этаже дома по <адрес> за истцом оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление указал о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку действующим законодательством не предусмотрено существование такого объекта недвижимого имущества как незавершенное строительством помещение (квартира).

Суд, заслушав объяснения истца, исследовав материалы гражданского дела и проанализировав собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «И», действующим от имени ООО «З», (продавец), на основании договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны, и Янышкиной Е.Н. (покупатель), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №.

П. 1.1, 1.2 предварительного договора предусматривает, что предметом договора являются отношения сторон по приобретению в будущем в собственность покупателя однокомнатной квартиры с № общей проектной площадью 35,41 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., площадь лоджии, рассчитанная с коэффициентом 0,5 – 2 кв.м., в строящемся многоквартирном монолитном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, путем заключения договора купли-продажи в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с заключаемым сторонами договором купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель обязуется приобрести квартиру в частную собственность и оплатить ее стоимость в порядке и на условиях, определенных настоящим договором. Применяемые в настоящем пункте договора номер квартиры и адрес являются строительными, поэтому стороны предвидят и согласны с возможностью их изменения после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, что будет отражено в договоре купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.3 предварительного договора, указанная квартира принадлежит продавцу па основании Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом и ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» в г. Вологде.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора, после оформления в собственность продавца квартиры, при условии надлежащего выполнения покупателем взятых на себя обязательств по настоящему договору, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи квартиры и передает ее покупателю по акту приема-передачи.

Пункт 2.1 предварительного договора предусматривает, что стоимость продажи квартиры по договору купли-продажи стороны определили в размере 1159 710 рублей 00 копеек, из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, равной 31 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «З» (векселедатель) и Янышкиной Е.Н. (векселеприобретатель) был заключен договор № выдачи простого векселя, в соответствии с условиями которого, векселедатель обязуется выдать, а векселеприобретатель - оплатить и принять простой вексель ООО «З» в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о векселе, являющемся предметом договора: вид ценной бумаги - простой вексель, номинальная стоимость - вексель З № номиналом 1159 710 рублей 00 копеек, дисконт по векселю - 300 рублей. Сумма сделки – 1160 000 рублей 00 копеек. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи векселя.

ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут соответствующим соглашением.

В соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «З», действующего на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ от имени и по поручению ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» (застройщик) и Янышкиной Е.Н. застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать истцу однокомнатную квартиру с проектным №.

П. 2.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ.

Ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30декабря2004года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно ч.1 ст. 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что фактически между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем к отношениям между сторонами подлежат применению нормы Федерального закона № 214-ФЗ от 30декабря2004года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что истец надлежащим образом исполнила принятые на себя обязательства. Денежная сумма в размере 1159 710 рублей 00 копеек была внесена истцом в кассу ООО «З», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение принятых на себя обязательств до настоящего времени ответчик не передал указанное помещение истцу.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Как установлено в судебном заседании, жилой дом, в котором располагается спорная квартира на момент рассмотрения дела в суде (ДД.ММ.ГГГГ), не введен в эксплуатацию, и как следует из пояснений истца и из отзыва ответчика, дом построен, застеклен, находится под крышей, но не подведены коммуникации (вода, газ, отопление).

Согласно ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку жилой дом возведен за счет средств дольщиков, в том числе и истца, ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» является застройщиком незавершенного строительством дома, дом не введен в эксплуатацию, спорная квартира не передана истцу по акту приема – передачи, расчеты между сторонами произведены в полном объеме, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на незавершенный строительством объект – однокомнатную квартиру №, площадью 35,41 кв.м., расположенную на пятом этаже в доме по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.130, 218 ГК РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 103, 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Янышкиной Е.Н. право собственности на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру №, площадью 35,41 кв.м., расположенную на пятом этаже в доме по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Парфенюк

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2010 года.