Решение по делу № 2-309/2011

Дело № 2-309/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Парфенюк О.В.

при секретаре Куликовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Солодова Ю.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» о взыскании денежных сумм,

установил:

Солодов Ю.В. обратился в суд с иском, мотивируя требования тем, что в соответствии с договором б/н о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестстройсервис» и ОАО «М» К, договором б/н на уступку права получения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «К» и Солодовым Ю.В., согласованного с Обществом ООО «Инвестстройсервис», мировым соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным определением Вологодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, передаваемая истцу в собственность по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира № (проектный №) в доме <адрес> составляет 65,9 кв.м. общей площадью с учетом холодных помещений, согласно данных ФГУП «Р» Вологодского филиала, что на 7,07 кв.м. менее общей площади, чем требуется к передаче по условиям договора. Общая площадь строительства квартиры по договору составляла 72,97 кв.м.

Условия по финансированию строительства квартиры № (проектный №), предусмотренные п.3.1. договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве и договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права получения квартиры, согласованного с Обществом ООО «Инвестстройсервис», инвестором и правоприобретателем исполнены в полном объеме.

В связи с изменением площади квартиры в сторону уменьшения в соответствии с условиями договора истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 353500 рублей, из расчета рыночной стоимости строительства жилых помещений г. Вологды и данного дома по цене 50000 рублей за 1 кв.м. Ответчик предложил возвратить разницу площади квартиры в сумме 38755 рублей. Истец указывает о том, что он приобретал квартиру по рыночной цене и оплатил ее полную стоимость по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 440000 рублей в кассу филиала К ОАО «М» и имеет намерение докупить недостающую площадь квартиры в данном доме.

Просил суд обязать ответчика возвратить истцу переплаченные денежные средства за строительство квартиры в сумме 353500 рублей из расчета рыночной стоимости строительства жилых помещений г. Вологды и стоимости продаж квартир в данном доме по цене 50000 рублей за 1 кв.м.

В дальнейшем истец неоднократно исковые требования уточнял. В заявлении об обобщении исковых требований от 22 декабря 2010 года истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу переплаченные денежные средства за строительство квартиры в сумме 168500 рублей из расчета рыночной стоимости строительства жилых помещений г.Вологды и стоимости продаж квартир в данном доме по цене 50000 рублей за 1 кв.м., неустойку в сумме 13063239 рублей 36 копеек за 864 календарных дня просрочки сдачи дома в эксплуатацию в размере 3 % за каждый день просрочки от стоимости квартиры по условиям договора, компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей.

В судебном заседании истец исковые требования, изложенные в заявлении об обобщении исковых требований от 22 декабря 2010 года, поддержал.

Представитель ответчика по доверенности Рогачев И.Н. исковые требования не признал. Представил письменный отзыв, в котором указал о том, что разница между проектной площадью квартиры, указанной в договоре, и фактической площадью построенной квартиры, переданной истцу, составляет 3,37 кв.м. Последний платеж был произведен по цене за 1 кв.м. 11500 рублей, в связи с чем подлежащая возврату денежная сумма составляет 38755 рублей (расчет: 11500 рублей х 3,37 кв.м. = 38755 рублей.) Данные денежные средства общество в письме от ДД.ММ.ГГГГ предложило перечислить истцу, однако в письме от ДД.ММ.ГГГГ Солодов Ю.В. просил деньги не перечислять. Просил суд установить размер денежных средств, подлежащих возврату в связи с уменьшением площади квартиры, в сумме 38755 рублей. Сумма неустойки не может превышать стоимость квартиры по договору (379444 рубля). Просил суд учесть причины задержки срока сдачи жилого дома в эксплуатацию. В частности, ООО «Инвестстройсервис» Постановлением Главы города Вологды № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен земельный участок для строительства жилого комплекса, но из-за технической ошибки специалистов Администрации города Вологды, допущенной при подготовке правоустанавливающих документов на земельный участок, договор аренды был выдан только после принятия нового постановления Главы города Вологды от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором уточнялась площадь земельного участка. Договор аренды земельного участка подготовлен лишь ДД.ММ.ГГГГ, а государственная регистрация его была проведена ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что у государственного регистратора возникли вопросы относительно правильности проведения процедуры предоставления земельного участка и изменения его площади. Так как государственная регистрация договора аренды была произведена только ДД.ММ.ГГГГ, то и получение нового разрешения на строительство стало возможным с этого момента.

Представитель ответчика просил снизить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Пояснил о том, что квартира была передана истцу согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, с этого времени в квартире постоянно проживает сын Солодова Ю.В. Расходы по содержанию квартиры с момента фактического принятия квартиры до момента передачи истцу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, несло общество.

Суд, заслушав объяснения истца и представителя ответчика, показания свидетеля, исследовав материалы дела, и проанализировав собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвесттройсервис» (общество) и ОАО «М» К (инвестор) заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с условиями которого инвестор поручает обществу выполнение работ по строительству жилого дома и производит финансирование работ по настоящему договору в размере своей доли. Объектом строительства является двухкомнатная квартира № общей площадью 72,97 кв.м, в том числе площадь лоджии 8,1 кв.м. в доме по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между К ОАО «М» и ЗАО «К» заключен договор об уступке права требования по договору б/н долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого К ОАО «М» имеет право требовать от ООО «Инвесттройсервис» передачи по окончанию строительства жилого дома двухкомнатной квартиры № общей площадью 72, 97 кв.м., в том числе площадь лоджии 8,1 кв.м., в доме по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО К и Солодовым Ю.В. заключен договор на уступку права получения квартиры, в соответствии с условиями которого к истцу перешло право получения на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ в собственность двухкомнатной квартиры № общей площадью 72,97 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. В п. 2.1. договора указано, что стоимость уступаемого права истцом оплачена в полном объеме. Указанный договор был согласован с ответчиком.

Справкой ООО «Инвестройсервис» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается тот факт, что стоимость квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ инвестором профинансирована полностью.

В соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ проектная площадь квартиры составляет 72,97 кв.м.

По данным ФГУП «Р» Вологодского филиала фактическая площадь квартиры <адрес> составила 62,2 кв.м., площадь лоджии 7,4 кв.м. Следовательно, разница между проектируемой и фактической площадью квартиры составила 3,37 кв.м.

Истцом составлен протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что инвестор произвел осмотр квартиры № и обнаружил, что согласно данных ФГУП «Р» Вологодского филиала, квартира № на 3,37 кв.м. менее общей площади, чем требуется к передаче по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании истец подтвердил тот факт, что разница между проектируемой и фактической площадью квартиры составила 3,37 кв.м.

Ответчиком указанный протокол разногласий не подписан, однако в отзыве на исковое заявление представитель ответчика указал и в судебном заседании указал о том, что разница между проектируемой и фактической площадью квартиры составила 3,37 кв.м.

Истец просит суд взыскать с ответчика разницу разница между проектируемой и фактической площадью квартиры, исходя из цены 1 кв.м. в данном доме в размере 50000 рублей.

Представитель ответчика полагает, что разница подлежит взысканию, исходя из последнего платежа, который составляет 11500 рублей. В обоснование данных доводов представитель ответчика ссылается на п. 4.5 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при изменении фактической площади квартиры в сторону уменьшения общество возвращает денежные средства инвестору за разницу площади по цене 1 кв.м. на момент последнего платежа.

Суд полагает, что условия данного соглашения не являются обязательными для истца, поскольку оно заключено между ООО «Инвестстройсервис» и ЗАО «К». Договор на уступку права получения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между истцом и ЗАО «К», предусматривает, что к истцу переходит право получения в собственность спорной квартиры. При этом договор уступки права не предусматривает правопреемство Солодова Ю.В. по всем обязательствам ЗАО «К». В договоре не имеется указания о том, что для истца являются обязательными все ранее заключенные ЗАО «К» договоры и соглашения.

На основании изложенного, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница между проектируемой и фактической площадью квартиры, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. жилья.

Согласно ответу Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос, средняя цена общей площади жилых помещений на первичном рынке жилья по Вологодской области в ДД.ММ.ГГГГ составила 32616 рублей 16 копеек за 1 кв.м.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница между проектируемой и фактической площадью квартиры в сумме 109915 рублей 92 копейки (расчет: 32616 рублей 00 копеек х 3,37 кв.м. = 109915 рублей 92 копейки).

В соответствии с условиями соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ срок сдачи жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ. То есть, спорная квартира должна быть передана истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит суд также взыскать с ответчика в его пользу неустойку в связи с нарушением срока сдачи дома в эксплуатацию в сумме в сумме 13063239 рублей 36 копеек.

Согласно акту приема-передачи квартира в жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 62,2 кв.м., площадь лоджии 7,4 кв.м., была передана истцу ДД.ММ.ГГГГ. Ранее по акту от ДД.ММ.ГГГГ общество передало истцу спорную квартиру для осуществления в ней отделочных работ. Кроме того, составлялся акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который был возвращен истцом ответчику с протоколом разногласий, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ также был возвращен истцом ответчику с протоколом разногласий.

Согласно ст. 6 п. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цены отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

В судебном заседании установлено, что ответчиком допущена просрочка сдачи дома в эксплуатацию, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию неустойка.

При решении вопроса о взыскании неустойки суд принимает во внимание причины причины задержки срока сдачи жилого дома в эксплуатацию. В частности, ООО «Инвестстройсервис» Постановлением Главы города Вологды № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен земельный участок для строительства жилого комплекса, но из-за технической ошибки специалистов Администрации города Вологды, допущенной при подготовке правоустанавливающих документов на земельный участок, договор аренды был выдан только после принятия нового постановления Главы города Вологды от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором уточнялась площадь земельного участка. Договор аренды земельного участка подготовлен лишь ДД.ММ.ГГГГ, а государственная регистрация его была проведена ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что у государственного регистратора возникли вопросы относительно правильности проведения процедуры предоставления земельного участка и изменения его площади. Так как государственная регистрация договора аренды была произведена только ДД.ММ.ГГГГ, то и получение нового разрешения на строительство стало возможным с этого момента.

Кроме того, суд учитывает тот факт, что с ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения дома в эксплуатацию) в квартире истца проживал его сын. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля П., оснований не доверять которым у суда не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку, однако на основании ст. 333 ГК РФ полагает заявленную сумму неустойки не соответствующей последствиям нарушения обязательства и подлежащей уменьшению до суммы 45 000 рублей.

Статья 151 ГК РФ предусматривает, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания), суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд признает правомерными требования истца в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда, поскольку ответчиком нарушены права потребителя. Вместе с тем суд приходит к выводу о том, что сумма морального вреда, предъявленная истцом ко взысканию, завышена.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению частично. С учетом объема и характера причиненных истцу нравственных страданий, обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд определяет сумму компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в 5000 рублей.

Кроме того, с ответчика в соответствии с ч. 1 ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в размере 4 498 рублей 32 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь Законом РФ от №2300-1 07.02.1992 года «О защите прав потребителей», Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. ст. 103, 194 -198, ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» в пользу Солодова Ю.В. разницу между проектируемой и фактической площадью квартиры в сумме 109915 рублей 92 копейки, неустойку ответчика в его пользу неустойку в сумме 45000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, а всего 159915 (сто пятьдесят девять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 92 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований Солодову Ю.В. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4498 (четыре тысячи четыреста девяносто восемь) рублей 32 копейки.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Парфенюк

Мотивированное решение изготовлено 21.01.2011 года.