Дело № 2-3655/11

г. Вологда 10 июня 2011 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Образцова О.В.

при секретаре Подольской Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Улина Е.А. к Кульковой В.Я., Кульковой О.В., действующей в интересах несовершеннолетней А., о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности, обращении взыскания на имущество,

установил:

Истец Улин Е.А. обратился в суд с иском к Кульковой В.Я., Кульковой О.В., действующей в интересах несовершеннолетней А., о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности, мотивируя требования тем, что 17 февраля 2011 года между истцом и ответчиками был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с указанным договором истец уплатил ответчикам денежную сумму в размере 2 220 000 рублей. В соответствии с пунктом 4 указанного договора на регистрационном учёте в квартире состояли: Кулькова В.Я., Кульков В.С., Кулькова О.В., Н., Кульков А.В., А. Одновременно указанные лица взяли на себя обязательство о снятии с регистрационного учёта и освобождении жилого помещения в срок до 03 марта 2011 года.

04 марта 2001 года истцу стало известно, что Кульков В.С. и Кульков А.В. отказались исполнить указанное обязательство. Указанные граждане зарегистрировались в данном жилом помещении до момента его приватизации, в приватизации квартиры не участвовали, а следовательно, согласно сложившейся правоприменительной практике Кульковы не могут быть выселены из квартиры по адресу: <адрес>. Право пользования жилым помещением для указанных лиц носит бессрочный характер. Ввиду указанных выше обстоятельств истец фактически не может принять квартиру по договору купли-продажи и лишён возможности проживания в ней.

Просил суд на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 17 февраля 2011 года между истцом и ответчиками, недействительным, возвратив участвовавшие по нему стороны в первоначальное положение.

В дальнейшем истец требования уточнил, о чём представил письменное заявление от 30 мая 2011 года. Просил суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между истцом и ответчиками, недействительным, возвратив участвовавшие в договоре стороны в первоначальное положение. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также денежные средства в сумме 700000 рублей, находящиеся на счёте в отделении Сбербанка России №, открытом на имя Кульковой О.В.

В судебном заседании истец Улин Е.А. и его представитель по доверенности Овчарук Н.Н. исковые требования, с учётом заявления об уточнении исковых требований от 30 мая 2011 года, поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что истец лишён возможности пользоваться купленной квартирой. Истец пояснил, что при подписании договора он видел, что в квартире зарегистрировано шесть человек, но они должны были сняться с регистрационного учёта. Факт подписания им договора купли-продажи не оспаривал. Пояснил, что никаких документов при подписании договора, в том числе и свидетельства о праве собственности, не изучал. Кульков А.В. и Кульков В.С. договор не подписывали. В ходе телефонных переговоров Кульков А.В. не отказывался сняться с регистрационного учёта. С Кульковым В.С. истец не разговаривал. Полагает, что необходимых сведений ему не предоставило агентство недвижимости.

Представитель истца пояснила, что истец добросовестно заблуждался в отношении сделки. Заключением сделки занимались специалисты ООО АН «Гермес плюс», которые не уведомили истца о том, что право пользования зарегистрированных в спорном жилом помещении граждан, отказавшихся от приватизации, носит бессрочный характер.

Ответчик Кулькова О.В., действующая в интересах несовершеннолетней А., в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что её брат и отец были согласны на размен квартиры, но сейчас они всё отрицают. Полученные от продажи квартиры деньги были поделены на шесть частей. Кулькову А.В. и Кулькову В.С. агентством недвижимости предлагались квартиры, но они не соглашались, решили сами искать квартиру. Кульков А.В. и Кульков В.С. обещали выписаться из квартиры, однако в настоящее время установили второй замок, из квартиры не выезжают. О продаже квартиры отцу сказали 25 февраля 2011 года. Факт получения от истца денежной суммы в размере 2200000 рублей подтвердила.

Ответчик Кулькова В.Я. в судебном заседании исковые требования не признала. Поддержала позицию Кульковой О.В.

Третье лицо Кульков В.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что считает квартиру своей, не давал согласия на снятие с регистрационного учёта. Денежных средств от продажи квартиры не получал. Против продажи квартиры не возражал при условии, что ему предоставят устраивающее его жилое помещение.

Третье лицо Кульков А.В. в судебном заседании пояснил, что договор купли-продажи он не подписывал и ни о чём не договаривался. Также пояснил, что имел место разговор о том, что Кульковой О.В. и Кульковой В.Я. приобретают однокомнатную квартиру, а Кулькову В.С. и Кулькову А.В. – двухкомнатную.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, надлежащим образом извещённого о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, представил письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Гермес плюс», надлежащим образом извещённого о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, причина неявки суду неизвестна. Ранее, в судебном заседании, состоявшемся 30 мая 2011 года, представитель третьего лица ООО «Гермес плюс» по доверенности Борисов А.М. пояснил, что в октябре 2010 года Кульковы обратились для продажи квартиры. Истец согласился купить данную квартиру. В квартире было зарегистрировано пять человек. Трое после продажи выехали. Двоим предлагались варианты жилья, но они не соглашались. Затем сообщили, что им нужен земельный участок, а в дальнейшем сказали, что нужны деньги. Продавец был заверен, что все зарегистрированные в квартире лица снимутся с регистрационного учёта по указанному адресу. Решение по делу оставил на усмотрение суда.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и проанализировав собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Суд исходит из того, что сделки, совершённые под влиянием заблуждения, относятся к сделкам с пороком внутренней воли, поскольку последняя сформировалась в условиях искажённого представления лица об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки, а участвующие в сделке лица действуют под влиянием ошибочных представлений и вовсе не желают достижения тех правовых последствий, которые будут достигнуты в результате совершения сделки. Однако ставить действительность сделки в зависимость от того, что заявляет о своей подлинной воле один из её участников, невозможно, поскольку это подрывало бы стабильность гражданского оборота и открывало бы широкие возможности для злоупотреблений.

При этом под заблуждением относительно природы сделки понимается несоответствие достигнутого результата той цели, к которой стремился и которая имелась в виду участником, действовавшим под влиянием заблуждения, то есть вместо одной сделки, которую желала заключить одна из сторон, стороны в действительности совершили иную сделку. Природа (характер) сделки - это совокупность признаков, позволяющих отличить один тип сделки от другого. Поэтому если заблуждение касалось не типа сделки, а каких-то её отдельных условий, сделка не может быть признана недействительной по основанию статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заблуждение относительно тождества предмета сделки означает, что одна или обе стороны сделки имели ошибочное представление о том, что представляет собой в действительности её предмет. В качестве существенного рассматривается также заблуждение относительно качеств предмета, но лишь при условии, если последние значительно снижают возможности его использования по назначению, то есть когда предмет, в отношении которого совершена сделка, не обладает теми качествами, в которых нуждается участник сделки. Последний вид заблуждения надлежит отличать от случая нарушения условия о качестве. Если предмет по условиям договора в соответствии с требованиями закона или обычно предъявляемыми требованиями должен иметь определённые качественные характеристики, но фактически ими не обладает, налицо нарушение обязательства, влекущее за собой соответствующие последствия. Перечень оснований для признания сделки недействительной как заключённой под влиянием существенного заблуждения является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В соответствии со статьёй 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 17 февраля 2011 года между Кульковой В.Я., А.., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени которой действует её мать Кулькова О.В. (продавцы) и Улиным Е.А. (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 39-40).

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи квартира оценена сторонами в 2200000 рублей. Пункт 3.1 договора купли-продажи предусматривает, что расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора. Продавец 2200000 рублей от покупателя получил. Факт получения продавцами от истца денежной суммы в размере 2200000 рублей также подтверждается распиской (л.д. 7).

Указанная квартира принадлежала Кульковой В.Я. и А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (по 1/2 доли каждому) на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 05 декабря 2006 года (л.д. 67-68).

В спорном жилом помещении на момент заключения договора приватизации были зарегистрированы Кульков А.В., Кулькова О.В., Н., Кульков В.С., что подтверждается лицевым счётом (л.д. 75). Указанные лица от участия в приватизации <адрес> отказались, в договор приватизации просили их не включать, не возражали против приватизации квартиры Кульковой В.Я. и А., о чём представили в МУП «Жилищный центр» письменные заявления (л.д. 71-74).

Согласно пункту 5 договора купли-продажи в указанной квартире на регистрационном учёте по месту жительства состоят: Кулькова В.Я., Кульков В.С., Кулькова О.В., Н., Кульков А.В., А., которые обязуются сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру до 03 марта 2011 года.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от 16 марта 2011 года (л.д. 37-38) регистрация договора купли-продажи приостановлена на срок до 15 апреля 2011 года в связи с тем, что в договоре купли-продажи не указаны лица, сохраняющие в соответствие с законом право пользования жилым помещением.

15 апреля 2011 года государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> приостановлена на основании заявления Улина Е.А. на срок до 14 июля 2011 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно представленному лицевому счёту (л.д. 41) в указанной квартире зарегистрированы Кульков В.С. и Кульков А.В., отказавшиеся от участия в приватизации спорного жилого помещения.

Статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил о том, что в соответствии со статьёй 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применён пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Таким образом, отказавшись от участия в приватизации <адрес> Кульков В.С. и Кульков А.В. сохранили право бессрочного пользования данным жилым помещением.

Истец обратился в суд с иском, в котором просит признать договор купли-продажи от 17 февраля 2011 года, заключённый между Кульковой В.Я., А. в лице законного представителя Кульковой О.В. с одной стороны и Улиным Е.А. с другой стороны, недействительным на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Кульков В.С. и Кульков А.В., имеющие право бессрочного пользования квартирой, отказались сняться с регистрационного учёта, не подлежат выселению, в связи с чем истец фактически не может принять квартиру по договору купли-продажи и лишён возможности проживания в ней.

Однако, в рамках заявленных истцом требований и доводов, суд не усматривает заблуждение Улина Е.А. относительно природы сделки, поскольку договор купли-продажи от 17 февраля 2011 года истцом подписан. При этом истец в судебном заседании пояснил, что на момент подписания договора купли-продажи он знал о регистрации в приобретаемой квартире других лиц. Итак, по мнению суда, Улин Е.А. имел представление о характере и природе оспариваемой сделки, её условиях.

Достаточных доказательств умышленного введения Кульковой В.Я. и Кульковой О.В. в заблуждение Улина Е.А. относительно природы оспариваемой сделки, доказательств введения в заблуждение Улина Е.А. для того, что склонить последнего к совершению оспариваемой сделки, суду не представлено.

Доводы истца о том, что он заблуждался относительно природы сделки, так как фактически не может принять квартиру по договору купли-продажи и лишён возможности проживания в ней ввиду регистрации в квартире Кулькова В.С. и Кулькова А.Д., которые не подлежат выселению, суд не принимает во внимание, поскольку Улин Е.А. как собственник спорной квартиры имеет право пользования жилым помещением по назначению, члены семьи истца также имеют право пользования данным жилым помещением. При этом суд учитывает, что, как указано выше, в договоре купли-продажи содержится перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении, следовательно, на момент заключения договора истец знал, что указанные лица имеют право пользования приобретаемой им квартирой. Ссылка истца на незнание законодательства является несостоятельной, поскольку нормативные правовые акты, в том числе и Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», являются общедоступными.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Из материалов дела усматривается, что процедура государственной регистрации договора купли-продажи от 17 февраля 2011 года не завершена, в связи с чем договор на момент принятия решения не может считаться заключённым.

При изложенных обстоятельствах исковые требования Улина Е.А. о признании договора купли-продажи квартиры от 17 февраля 2011 года недействительным удовлетворению не подлежат, следовательно, в удовлетворении остальных исковых требований суд полагает необходимым отказать.

Руководствуясь ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Улина Е.А. к Кульковой В.Я., Кульковой О.В., действующей в интересах несовершеннолетней А., о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности, обращении взыскания на имущество отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: О.В. Образцов

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2011 года.