Дело № 2-6186/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Вологда 11 июля 2011 года Вологодский городской суд Вологодской области в составе: председательствующего судьи Марковой М.В., при секретаре Шутовой Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Силагадзе Т.А. к ООО «Управление капитального строительства» о признании права собственности, установил: Силагадзе Т.А. обратился в суд с иском, мотивируя тем, что 12.09.2006 заключил с ООО «Управление капитального строительства» договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья. Предметом договора являлось строительство двухкомнатной квартиры <адрес> квартиры полностью оплачена. По условиям договора ответчик должен был передать квартиру в декабре 2007 года. В настоящее время дом не достроен, квартира в собственность не передана. Просит признать право собственности на незавершенный объект - 2-х комнатную квартиру № по адресу <адрес>. В судебном заседании Силагадзе Т.А. и его представитель по доверенности Козицина А.В. требования поддержали в полном объёме по мотивам, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к исковому заявлению. Просили суд признать за Силагадзе Т.А. право собственности на незавершенный строительством объект - 2-х комнатную квартиру № по адресу <адрес>. Представитель ответчика, извёщенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причины неявки суду неизвестны. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, извещённого надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил суду отзыв, в котором просит рассмотреть дело в своё отсутствие. Третье лицо Лешукова А.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и собранные по делу доказательства, пришел к следующему: Установлено, что 12 сентября 2006 года между ООО «Управление капитального строительства» в лице директора Т. с одной стороны и Силагадзе Т.А. с другой стороны заключён договор № о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья, предметом которого является участие в долевом строительстве 5-ти этажного дома по адресу <адрес>. При этом истец финансирует строительство двухкомнатной квартиры № в доме на 4 этаже, общей площадью 68,79 кв.м по адресу: <адрес>. Срок ввода дома в эксплуатацию - декабрь 2007 года. Согласно п. 2.1 указанного договора дольщик финансирует строительство квартиры в срок до 25 ноября 2007 года в сумме 1 547 775 рублей, которая в случае оплаты в срок является окончательной. В соответствии с пунктами 2.2, 2.3 договора, на момент заключения договора стоимость приобретаемой дольщиком квартиры № составляет 1547775 рублей. Данную сумму дольщики оплачивают при подписании договора в полном объёме, цена является закрытой до окончания строительства. Пунктом 3.9 договора предусмотрено, что передача квартиры в собственность дольщикам производится после полной оплаты по акту приёма – передачи. В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения в договору № от 12 сентября 2006 года о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 29 октября 2007 года, пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «1.3 Общество осуществляет строительство дома и после получения разрешения о вводе дома в эксплуатацию 01 сентября 2008 года передаёт по акту приёма – передачи квартиру дольщику в собственность не позднее 01 ноября 2008 года». Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Истец исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом, уплатив в кассу ООО «Управление капитального строительства» денежную сумму в размере 1547775 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 12 сентября 2006 года (л/д. 11). В нарушение условий договора обязательство по передаче квартиры Силагадзе Т.А. по акту приёма-передачи в собственность в сроки, установленные дополнительным соглашением, ООО «Управление капитального строительства» не исполнило. Как установлено в судебном заседании, жилой дом, в котором располагает спорная квартира на момент рассмотрения дела в суде, не введён в эксплуатацию, строительство дома не завершено. Истец обратился в суд с иском к ответчику в котором просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект - 2-х комнатную квартиру № по адресу <адрес>. Суд считает, требования Силагадзе Т.А. законными, обоснованными и полагает, что истцом избран правильный способ защиты права, по следующим основаниям: Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц долевого строительства многоквартирных домов, регулируется ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно п.1 ст.1 ФЗ № 214 закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с п. 3 ст.4 ФЗ № 214 договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем, суд не может считать, что договор № о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 12 сентября 2006 года недействительным только потому, что последний не прошёл государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Из положений статей 2, 17 указанного Закона следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий. Суд также принимает во внимание, что до настоящего времени договор № о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 12 сентября 2006 года не оспорен в судебном порядке, не был признан незаключённым или ничтожным. При таких обстоятельствах, доводы представителя ответчика о недействительности указанного договора в связи с его ненадлежащей регистрацией, изложенные в заявлении об отмене заочного решения, подлежат отклонению. Кроме того, суд учитывает, что гражданское законодательство предусматривает возможность заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Исходя из буквального содержания договора № от 12 сентября 2006 года, усматривается, что воля сторон была направлена на возмездную передачу в собственность Силагадзе Т.А. квартиры. При этом моментом перехода права собственности стороны определили момент передачи квартиры по акту приёма – передачи не позднее 01 ноября 2008 года, что характерно для договора купли-продажи. Условие о том, что договором охватывается изготовление вещи, не противоречит нормам ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан продавцом в будущем. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно- строительного, дачного, гаражного иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2001 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»разъяснено, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства отнесены к недвижимому имуществу. Следовательно признание права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, в том числе и по решению суда. С учётом изложенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «Управление капитального строительства», а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав путём предъявления требования о признании права. При этом отсутствие у застройщика прав на земельный участок и разрешений на строительство дома не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку разрешение на строительство выдавалось застройщику перед началом строительства. На основании договора аренды земельного участка для жилищного строительства № от 12 марта 2009 года (л/д. 74-78) Департамент земельных отношений Вологодской области с 10 марта 2009 года сдал в аренду Т. (учредителю и директору ООО «Управление капитального строительства») земельный участок, площадью 2363 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>, сроком на пять лет для жилищного строительства. В соответствии с договором субаренды земельного участка от 14 апреля 2009 года (л/д. 79-82), Т. сдал в аренду данный земельный участок ООО «Управление капитального строительство». 14 сентября 2009 года администрацией города Вологды ООО «Управление капитального строительства» выдано разрешение № на строительство 4-6 этажного 50-ти квартирного дома со встроено пристроенными помещениями общественного назначения общей площадью4277,33 кв.м на земельных участках площадью 2363 кв.м, 524 кв.м., 849 кв.м., 1062 кв.м., 600 кв.м. (л/д. 73). В соответствии с предварительным договором купли – продажи земельного участка от 12 августа 2009 года (л/д. 87), Е., Н., Н., И., С., А., О. обязались продать ООО «Управление капитального строительства» земельный участок площадью 524 кв.м., кадастровый номер 35:24:0402008:0014, предоставленный для эксплуатации и обслуживания ? части жилого дома по адресу: <адрес>. При таких обстоятельствах по делу, учитывая, что жилой дом по адресу <адрес> возведён за счёт средств дольщиков, в том числе и истца, ООО «Управление капитального строительства» является застройщиком незавершенного строительством дома, строительство дома в настоящее время не завершено, спорная квартира не передана истцу по акту приёма-передачи, но расчёты между сторонами произведены в полном объёме, суд полагает возможным исковые требования Силагадзе Т.А. удовлетворить и признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект – 2-х комнатную квартиру № в доме на 4 этаже, общей площадью 68,79 кв.м., расположенную в указанном доме. При вынесении решения об удовлетворении требований истца и признании за ним права на объект незавершённого строительства в доме по адресу: <адрес>, суд принимает во внимание, что решением Арбитражного суда Вологодской области от 29 января 2001 года ООО «Управление капитального строительства» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, что исключает возможность завершения строительства дома силами ответчика ввиду его неплатёжеспособности. В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершённого строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющихся дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир не представляется оправданным и будет нарушать их права. Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В соответствии с п.2 ст.333.20 Налогового кодекса РФ суды общей юрисдикции, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами. На основании вышеизложенного, учитывая, имущественное положение ответчика, суд полагает возможным освободить ООО «Управление капитального строительства» от уплаты государственной пошлины. Руководствуясь ст.ст. 218, 309, 310, 431, 450 ГК РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Силагадзе Т.А. удовлетворить. Признать за Силагадзе Т.А. право собственности на незавершенный строительством объект - 2-х комнатную квартиру № по адресу <адрес>. Освободить ООО «Управление капитального строительства» от уплаты государственной пошлины. Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение 10 дней. Судья М.В.Маркова Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2011 года.