Дело № 2-3961/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Вологда 15 июля 2011 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Колодезного А.В., с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» по доверенности Сверчкова О.П., ответчицы Нежельской Н.Г., представителя ответчицы Дурандиной Т.А., при секретаре Белоруковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» к Нежельской Н.Г. о взыскании задолженности по договору аренды и встречному иску Нежельской Н.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой мир» о взыскании задолженности по обязательству,

установил:

ООО «Деловой мир» обратилось в суд с иском к Нежельской Н.Г. о взыскании задолженности по договору аренды, в обоснование которого указал, что 04 сентября 2006 года между ним и ИП Нежельской Н.Г. был заключен договор аренды помещения кафе в административном здании по адресу: <адрес>. В начале 2009 года собственником вышеуказанного здания (ООО «Деловой мир») было принято решение о проведении капитального ремонта части здания, в том числе 1 этажа, где расположено кафе. В связи с этим, с ИП Нежельской Н.Г. было заключено дополнительное соглашение от 01 февраля 2009 года, в соответствии с которым: действие договора аренды приостанавливалось до окончания капитального ремонта; арендная плата не начислялась до окончания ремонта. ИП Нежельская Н.Г. приняла на себя обязательства по осуществлению части работ, связанных с отделкой помещений кафе (перечень работ подписан сторонами 25.12.2008 года). В последующем, по окончании действия договора аренды, указанные работы подлежали передаче Арендодателю в качестве неотделимых улучшений арендованного помещения без компенсации соответствующих затрат Арендатора. Впоследствии были проведены работы по капитальному ремонту помещений, и между сторонами был заключен договор аренды в новой редакции (редакция от 01.04.2009 г.), помещения были возвращены Арендатору для проведения отделочных работ (акт приема-передачи от 12.04.2009 г.). Далее, Арендатор, получив помещения во временное владение и пользование, неоднократно допускал нарушение внесения арендной платы, о чем была составлена претензия 10.08.2009 года и вручена 12.08.2009 года. Однако, устранения нарушения не последовало. Позднее, в ходе переговоров, сторонами было принято решение о подписании дополнительного соглашения от 01.10.2009 года следующего содержания: задолженность, накопившаяся за аренду помещения кафе на дату подписания соглашения должна быть погашена до 31.01.2010 года; с 01 октября 2009 года по 28 февраля 2010 года Арендатору предоставляются «арендные каникулы», в этот период будет продолжаться эксплуатация кафе, Арендатор освобождается от уплаты арендной платы, а обязан оплачивать лишь коммунальные расходы, связанные с деятельностью кафе; с 01 марта 2010 года арендная плата будет начисляться в соответствии с условиями договора. Однако, Арендатор не счел необходимым соблюдать условия данного соглашения, и 31 января 2010 года задолженность по договору не была погашена. 25 февраля 2010 года ИП Нежельской Н.Г. было вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 7.4.1 Договора, от подписи в получении которого она отказалась, о чем был составлен акт директором ООО «Деловой мир» в присутствии свидетелей. Согласно данному уведомлению и условиям договора, ИП Нежельская Н.Г. должна была освободить занимаемые помещение в течение 10 дней с момента вручения, т.е. 9 марта 2010 года должно быть вывезено все оборудование, помещения возвращены Арендодателю. Но, Арендатор не предпринимал попыток освободить помещения, в связи с чем 18 марта 2010 года акт приема-передачи (возврата) помещений был подписан ООО «Деловой мир» в одностороннем порядке. По настоящее время вышеуказанный акт со стороны Арендатора не подписан. Кроме того, 05 апреля 2010 года ИП Нежельская Н.Г. направила в адрес ООО «Деловой мир» письмо, по смыслу содержания которого она признает факт расторжения договора аренды и просит зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате стоимость произведенного ремонта, хотя в соответствии с п. 5.14. Договора аренды все произведенные Арендатором улучшения компенсации со стороны Арендодателя не подлежат, если иное не было согласовано сторонами. Переписка по вопросу согласования и последующей компенсации производимого ремонта, который кроме всего прочего является обязанностью Арендатора - п. 5.3.,5.11. Договора, между сторонами договора не велась. Согласно расчету, задолженность ИП Нежельской Н.Г. за декабрь 2008 и январь 2009 года составляет 13 274, 32 руб. за период с 03 мая 2009 года по 30 сентября 2009 года задолженность составила 249 883, 20 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01 октября 2009 года по 28 февраля 2010 года составила 10775, 01 руб. За период с 01 марта по 18 марта 2010 года арендная плата (по новой, пониженной ставке) составила 18592, 83 руб. Таким образом, по состоянию на момент расторжения договора аренды задолженность ИП Нежельской Н.Г. составила 292 525, 04 рубля. Как первоначальной редакцией договора аренды от 04 сентября 2006 года, так и договором аренды в новой редакции от 12 апреля 2009 года размер штрафной неустойки установлен в размере 1 % от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки, начиная с 11 числа месяца, в котором допущено нарушение сроков внесения платы Арендатор прекратил платить арендную плату с мая 2009 года. С 11 мая 2009 года по 15 марта 2011 года просрочка составляет 671 день. 50652 руб. (сумма месячной арендной платы) х 1% х 671 день = 339 874,92 руб. С учетом положений ст.333 ГК РФ считает обоснованным уменьшение договорной неустойки в два раза до 169 000 руб. Просит взыскать с Нежельской Н.Г. в пользу ООО «Деловой мир» сумму задолженности по договору аренды в размере 292 525, 04 руб., сумму неустойки в размере 169 000 рублей и судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 7815,25 руб.

Ответчица Нежельская Н.Г. представила встречное исковое заявление о взыскании задолженности по обязательству, в обоснование которого указала, что в соответствии с актом приема-передачи от 01.02.2009 года Арендодатель передал Арендатору помещения № по техпаспорту общей площадью 51,6 кв.м для проведения работ по капитальному ремонту в соответствии с Протоколом о разделении объемов работ от 25.12.2008 года. Тем самым арендодатель поручил проведение работ арендатору. Учитывая, что арендатор проводил капитальный ремонт за счет собственных средств и произвел неотделимые улучшения, чем улучшил состояние собственности, принадлежащей арендодателю с его письменного согласия (акт приема-передачи). В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ собственник помещения (уполномоченное лицо собственника) улучшили свою собственность в виде нежилого помещения по адресу <адрес> (здание кафе на первом этаже) за счет арендатора - Нежельской Н.Г. Расходы арендатора в соответствии с локальной сметой расходов составили 314 392,05 рублей. Данные средства до настоящего времени арендодателем не возмещены. Вместе с тем, арендатор предполагал, что арендодатель зачтет сумму расходов на проведение капитального, ремонта (по предварительной устной договоренности) в счет арендных платежей.

В судебном заседании представитель ООО «Деловой мир» по доверенности Сверчков О.П. исковые требования ООО «Деловой мир» поддержал по основаниям, указанным в заявлении, возражал против удовлетворения встречного иска. Пояснил, что Нежельская Н.Г. выполняла текущий ремонт, на выполнение капитального ремонта было заключено дополнительное соглашение

Нежельская Н.Г. и ее представитель по доверенности Дурандина Т.А. в судебном заседании поддержали встречное исковое заявление и возражали против искового заявления ООО «Деловой мир» по следующим основаниям: дополнительным соглашением к договору аренды от 01.02.2009 было согласовано проведение капитального ремонта данного здания и расположенных в нем помещений. В связи с этим, действие договора аренды было приостановлено. При этом с арендодателем был согласован перечень строительно-монтажных работ, которые необходимо выполнить непосредственно арендатору - предпринимателю Нежельской Н.Г. Переданные в аренду по договору от 04.09.2006 помещения были возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 01.02.2009. В дальнейшем, 01.04.2009 сторонами был заключен новый договор аренды. Однако, помещения №№ 3,4,5,6 в аренду переданы не были, акт приема-передачи данных помещений отсутствует. Согласно акту от 01.04.2009 в аренду ей передано только помещение 24 кв.м., расположенное на первом этаже шестиэтажной пристройки к пятиэтажному административному зданию по адресу: <адрес>. Поскольку Арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, у Арендатора в силу пункта 2 статьи 328, статьи 614 ГК РФ обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Кроме того, на момент подписания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ капитальный ремонт в здании не был завершен, что подтверждается дополнительным соглашением от 01.10.2009 (пункт 2 соглашения). Данный факт свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, а именно помещением площадью 24 кв.м., переданным по акту приема-передачи от 01.04.2009. Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями общей площадью 75, 6 кв.м. за период с 03.05.2009 по 30.09.2009 документально не подтверждены и не основаны на нормах права. Дополнительным соглашением от 01.02.2009 к договору аренды от 04.09.2006 стороны согласовали как проведение капитального ремонта в помещениях, занимаемых арендатором, так и согласовали перечень работ, которые производит непосредственно арендатор. Для проведения капитального ремонта ей были переданы помещения №№ 3,4,5,6. При этом согласно дополнительного соглашения от 01.02.2009 к договору от 04.09.2006 помещения были переданы не в арендное пользование, из которого она их возвратила актом от 01.02.2009, а только для проведения ремонтных работ. Данный факт подтверждается актом приема-передачи от 24.02.2009. Данные работы по ремонту помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Деловой мир», проведены ею, стоимость составила 314 392 рубля 05 копеек. Ссылка на пункт 5.14 договора аренды от 01.04.2009 в данном случае неприменима, так как ремонтные работы согласовывались и проводились в рамках действия договора аренды от 04.09.2006, которым на арендатора не возложена обязанность как по проведению капитального ремонта, так и иных работ за свой счет. Одновременно, договор аренды от 01.04.2009 не может расцениваться как внесение дополнений и изменений в договор аренды от 04.09.2006. В связи с тем, что стоимость ремонтных работ, произведенных ею на объекте, значительно превышает размер арендной платы по договору аренды от 04.09.2006 за предъявляемый истцом период: декабрь 2008-январь 2009 года и данными улучшениями имущества пользуется непосредственно ООО «Деловой мир» взыскание арендной платы явилось бы неосновательным обогащением на стороне истца. Просит в удовлетворении исковых требований как в части взыскания задолженности по арендной плате, так и неустойки отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В статье 420 ГК РФ дано понятие договора как соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, а к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Положения пункта 1 статьи 421 ГК РФ определяют, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1 и 2 статьи 1 ГК Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 307 ГК РФ устанавливает, что из договора возникают обязательства.

Согласно пункту 1 указанной статьи в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статья 15 ГК РФ дает определение убытков как расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 604 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 604 ГК РФ).

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» к капитальному ремонту зданий и сооружений отнесены работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Определения «неотделимых улучшений» законодательство не содержит, однако из анализа указанных выше норм следует, что под неотделимыми улучшениями следует понимать любые преобразования имущества (достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация арендованного имущества).

Из материалов дела следует, что 04.09.2006 года между арендодателем ООО «Деловой мир» и арендатор ИП Нежельской Н.Г. заключен договор аренды нежилых помещений № общей площадью 51.6 кв. м, расположенных на 1 этаже шестиэтажной пристройки к пятиэтажному зданию по адресу: <адрес> для оказания услуг общественного питания.

В тот же день по акту приема-передачи от 04.09.2006 года арендодатель ООО «Деловой мир» передал арендатору ИП Нежельской Н.Г. указанные нежилые помещения.

Арендная плата по договору составляла 473 рубля в месяц за 1 кв. м.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата по договору вносится не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате.

Пунктом 3.3 предусмотрено, что за задержку оплаты арендатор уплачивает арендодателю штрафную неустойку из расчета 1 % за каждый день просрочки платежа, начиная с 11 числа текущего месяца.

В обязанности арендатора пунктом 5.3 договора вменено один раз в течение года производить косметический ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 5.14 договора все улучшения, произведенные в арендуемом помещении за счет арендатора, при передаче помещений по окончанию договора или его досрочном прекращении компенсации со стороны арендодателя не подлежат.

ИП Нежельская Н.Г. приняла на себя обязательства по осуществлению части работ, связанных с отделкой помещений кафе согласно перечню работ, подписанному сторонами 25.12.2008 года.

01.02.2009 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 04.09.2006 года, в соответствии с которым в связи с проведением капитального ремонта шестиэтажной пристройки к пятиэтажному зданию по адресу: <адрес>, действие договора аренды с 01.02.2009 года приостанавливалось до окончания капитального ремонта. На период приостановления действия договора аренды арендатор освобождался от уплаты арендной платы.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения по окончании капитального ремонта арендодатель передает помещение арендатору, после чего в течение трех недель арендатор обязан выполнить отделочные работы за свой счет в соответствии с протоколом о разграничении объемов работ. Оговорено, что в последующем, по окончании действия договора аренды указанные работы подлежат передаче арендодателю в качестве неотделимых улучшений арендованного помещения без компенсации соответствующих затрат арендатора. По истечении 3-недельного срока с момента передачи помещения арендатору арендная плата будет начисляться в полном объеме в соответствии с условиями договора.

01.02.2009 года арендатор передал арендодателю помещения № общей площадью 51.6 кв. м, расположенные на 1 этаже шестиэтажной пристройки к пятиэтажному зданию по адресу: <адрес>.

01.04.2009 года между сторонами заключен договор аренды в новой редакции, в соответствии с которым арендная плата за помещения № общей площадью 51.6 кв. м, расположенные на 1 этаже шестиэтажной пристройки к пятиэтажному зданию по адресу: <адрес>, и нежилое помещение вновь созданной входной группы общей площадью 24 кв.м, устанавливается в размере 670 рублей в месяц за квадратный метр, общая сумма арендной платы составляет 50652 рубля в месяц.

Согласно пункту 5.14 договора аренды от 01.04.2009 года все улучшения, произведенные в арендуемом помещении за счет арендатора, при передаче помещений по окончанию договора или его досрочном прекращении компенсации со стороны арендодателя не подлежат, если иное не было письменно согласовано сторонами.

12.04.2009 года ИП Нежельская Н.Г. по дополнительному акту приема-передачи помещений от 01.04.2009 года во исполнение договора аренды от 01.04.2009 года приняла нежилое помещение входной группы, общей площадью 24 кв.м, расположенное на 1 этаже шестиэтажной пристройки к пятиэтажному зданию по адресу: <адрес>, и арендуемые ею помещения № по акту приема-передачи от 24.02.2009 года для проведения работ по окончательному ремонту в соответствии с протоколом о разделении объемов работ от 25.12.2008 года и соглашением от 01.02.2009 года по договору аренды указанных помещений.

Во исполнение взятых на себя обязательств по дополнительному соглашению от 01.02.2009 года к договору аренды от 04.09.2006 года Нежельская Н.Г. произвела ремонт арендуемых ею помещений.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 15.07.2009 года по договору № от 15.01.2009 года, заключенному между ИП Нежельской Н.Г. (Заказчик) и ООО «Завод Гудвилл» (Подрядчик), стоимость произведенных за отчетный период с 15.01.2009 года по 15.07.2009 года работ и материалов составила 314 392 руб. 05 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 704 и пунктом 1 статьи 745 ГК РФ если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, в том числе деталей и конструкций, его силами и средствами.

Поскольку из договора № от 15.01.2009 года не следует обязанность заказчика предоставить подрядчику для производства работ необходимые материалы, и в акте приемки выполненных работ от 15.07.2009 года стоимость материалов включена в стоимость произведенных работ, суд считает, что кассовые и товарные чеки на приобретение материалов, представленные Нежельской Н.Г. в настоящее дело, свидетельствуют о приобретении указанных материалов самим подрядчиком и за его счет.

Пунктом 5.1 договора № от 15.01.2009 года определено, что оплата выполненных работ производится перечислением денежных средств на расчетный счет Подрядчика через 5 банковских дней после подписания акта сдачи-приемки работ по формам КС-2.

Доказательств оплаты указанных работ путем перечислением денежных средств на расчетный счет Подрядчика в сумме 314392 руб. 05 коп. либо расписок должностного лица подрядчика в получении денежных средств от Нежельской Н.Г. на приобретение материалов ответчицей не представлено и такие обстоятельства в судебном заседании не установлены.

Судом установлено, что обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды от 04.09.2006 года и от 01.09.2009 года Нежельская Н.Г. исполняла ненадлежащим образом, арендные платежи производила нерегулярно и не в полном объеме.

12.08.2009 года Нежельской Н.Г. вручена претензия, в которой ООО «Деловой мир» сообщало о размере имевшейся задолженности в сумме 247961 рубль, предлагало ее погасить и предупреждало о возможности расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Требования, содержащиеся в претензии, Нежельской Н.Г. добровольно выполнены не были

По условиям дополнительного соглашения от 01.10.2009 года, задолженность, накопившаяся за аренду помещения кафе на дату подписания соглашения, должна быть погашена арендатором Нежельской Н.Г. до 31.01.2010 года; с 01 октября 2009 года по 28 февраля 2010 года арендатору предоставляются «арендные каникулы», в этот период будет продолжаться эксплуатация кафе, Арендатор освобождается от уплаты арендной платы, а обязан оплачивать лишь коммунальные расходы, связанные с деятельностью кафе; с 01 марта 2010 года арендная плата начисляется в соответствии с условиями договора.

Однако 31 января 2010 года задолженность по договору не была погашена.

25 февраля 2010 года ИП Нежельской Н.Г. вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 7.4.1 Договора.

Согласно данному уведомлению и условиям договора, ИП Нежельская Н.Г. должна была освободить занимаемые помещение в течение 10 дней с момента вручения, т.е. 9 марта 2010 года.

18 марта 2010 года акт приема-передачи (возврата) помещений был подписан ООО «Деловой мир» в одностороннем порядке.

05 апреля 2010 года ИП Нежельская Н.Г. направила в адрес ООО «Деловой мир» письмо, в котором просила зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате стоимость произведенных ею отделимых улучшений данных помещений в размере 314392 рубля.

Зачет требований Нежельской Н.Г. в счет погашения задолженности по арендной плате истец не произвел, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ИП Нежельской Н.Г. за декабрь 2008 и январь 2009 года составляет 13 274, 32 руб. за период с 03 мая 2009 года по 30 сентября 2009 года задолженность составила 249 883, 20 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01 октября 2009 года по 28 февраля 2010 года составила 10775, 01 руб. За период с 01 марта по 18 марта 2010 года арендная плата (по новой, пониженной ставке) составила 18592, 83 руб. Таким образом, по состоянию на момент расторжения договора аренды задолженность ИП Нежельской Н.Г. составила 292 525, 04 рубля.

Рассматривая гражданское дело по существу заявленных требований, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Нежельской Н.Г., так как дополнительным соглашением от 01.02.2009 года к договору аренды от 04.09.2006 года затраты на произведенные Нежельской Н.Г. отделочные работы после осуществления собственником капитального ремонта отнесены на счет арендатора. Компенсация затрат при прекращении договора аренды исключена абзацем 2 пункта 4 указанного соглашения. Кроме того, пунктами 5.14 договоров аренды от 04.09.2006 года и от 01.04.2009 года определено, что все улучшения, произведенные в арендуемом помещении за счет арендатора, при передаче помещений по окончанию договора или его досрочном прекращении компенсации со стороны арендодателя не подлежат, если иное не было письменно согласовано сторонами. Письменных согласований по вопросу компенсации арендатору произведенных соглашений между сторонами не произведено.

Доводы ответчицы и ее представителя о том, что договор аренды от 01.04.2009 года между сторонами не был заключен, поскольку помещения №№ 3, 4, 5, 6 были переданы по акту приема-передачи для производства ремонта, а не в пользование арендатору, суд находит несостоятельными, поскольку ответчица упомянутые нежилые помещения по окончании договора аренды от 04.09.2006 года не освобождала, то есть фактически их занимала и пользовалась ими, доказательств подтверждающих, что арендодатель препятствовал арендатору в пользовании арендованным имуществом, ответчица не представила. Имеющиеся в материалах дела документы в совокупности подтверждают факт передачи истцом, а также владения и пользования ответчиком арендованным имуществом.

В силу пункта 3 статьи 611 ГК РФ уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества является основанием для обращения арендатора в суд иском об обязании арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась, и арендатор не вступил во владение данным имуществом.

Суд считает, что при условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды.

В судебном заседании Нежельской Н.Г. предлагалось представить суду доказательства, из которых бы следовало, какие из произведенных по договору № от 15.01.2009 года работ относятся к капитальному ремонту, какие к текущему и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

Однако подобных доказательств суду не представлено.

Исходя из изложенного, суд считает, что производимые работы по оштукатуриванию и покраске стен и потолков, монтажу подвесных потолков, настилу полов плиткой не относятся к капитальному ремонту, а являются исключительно текущим ремонтом и производством неотделимых улучшений арендованного помещения.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пунктов 5.14 договоров аренды от 04.09.2006 года и от 01.04.2009 года, а также того, что Нежельской Н.Г. не доказан факт оплаты работ по договору № от 15.01.2009 года оснований для взыскания с ООО «Деловой мир» суммы взыскиваемых Нежельской Н.Г. средств не имеется.

Вместе с тем, исковые требования ООО «Деловой мир» подлежат частичному удовлетворению.

Расчет задолженности по арендной плате Нежельской Н.Г. не оспорен, контррасчет не представлен, и, проверив его, суд признает данный расчет верным.

Из заявленной суммы исковых требований ООО «Деловой мир» суд исключает величину оплаты коммунальных услуг как не нашедшую своего подтверждения в судебном заседании.

Принимая во внимание, что Нежельская Н.Г. неоднократно нарушала сроки внесения арендной платы, по требованию истца задолженность не погасила, суд находит требования истца ООО «Деловой мир» о взыскании с ответчика Нежельской Н.Г. в его пользу задолженности по договору аренды в сумме 281750 рублей 35 коп. подлежащими удовлетворению, так как они основаны на законе и подтверждены материалами дела.

Также к взысканию с ответчика истцом заявлена сумма неустойки за нарушение сроков уплаты в размере 169000 рублей.

Исходя из положений статьи 333 ГК РФ, суд считает необходимым уменьшить заявленные истцом размеры задолженности по неустойке, поскольку они явно несоразмерны последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору, поэтому снижает задолженность ответчика по неустойке за нарушение сроков внесения арендной платы до суммы в размере 50 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 517 руб. 50 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» удовлетворить частично.

Взыскать с Нежельской Н.Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» задолженность по договору аренды в размере 281 750 руб. 35 коп., неустойку в размере 50 000 руб. 00 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 517 руб. 50 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Нежельской Н.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой мир» о взыскании задолженности по обязательству отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение девяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В. Колодезный

Мотивированное решение изготовлено 19 июля 2011 года.