Дело № 2-2492/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Вологда 30 марта 2012 года Вологодский городской суд вологодской области в составе: председательствующего судьи Кяргиевой Н.Н. при секретаре Трегуб Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филиппова В. С. к Жарких А. А.ндровне о признании права собственности на квартиру, у с т а н о в и л: Филиппов В.С. обратился в суд с иском, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Жарких А.А. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры на 2 этаже 5 этажного панельного дома, общей площадью 35,7 кв.м. в том числе жилой 18,7 кв.м. по адресу: <адрес>, стоимостью 1600000 рублей с обременением по ипотечному кредиту. Согласно п. 1, 4 договора ответчик продал, принадлежащую ему квартиру за 1600000 рублей. истец полностью уплатил ответчику указанную сумму, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 12 договора ответчик гарантировал снять обременения до момента государственной регистрации, которая была назначена на ДД.ММ.ГГГГ и передать квартиру истцу до ДД.ММ.ГГГГ. Но к указанному сроку и до настоящего времени обременение ответчиком не снято, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ регистрация была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока было отказано в регистрации. Просит признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, и обязать Управление Росреестра по Вологодской области провести государственную регистрацию права собственности, взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 9200 рублей. В судебном заседании истец Филиппов В.С. исковые требования уточнил, просил признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, и взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 9200 рублей. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Жарких А.А. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>. За указанную квартиру уплатил всю сумму согласно расписке. Жарких А.А. обещала снять обременение до момента государственной регистрации и освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время квартира находится во владении Жарких А.А., она уклоняется от регистрации сделки, обременение не снято. При заключении договора купли-продажи квартиры знал, что квартира является залоговой. В августе 2011 году узнал в ОАО «Банк Москвы», что у ответчика имеется задолженность в размере 55000 рублей, предложил ответчице погасить долг, но она отказалась. Ответчик Жарких А.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, а ее представитель по доверенности Круглов А.Л. с уточненными исковыми требованиями не согласен, просит в иске отказать. Суду пояснил, что ГК РФ предусматривает основанием приобретения права собственности – договор купли-продажи. Право собственности на объект недвижимости приобретается с момента регистрации договора. Договор купли- продажи между истцом и ответчиком не зарегистрирован, следовательно, считаться заключенным не может. Стороны знали, что квартира является залоговой как на момент подписания предварительного договора купли-продажи, так и на момент подписания основного договора купли-продажи. Задолженность погашена ДД.ММ.ГГГГ, документов подтверждающих погашение задолженности нет. Денежные средства в размере 1600000 рублей Жарких АА. согласна вернуть истцу. Представитель третьего лица ОАО АКБ «Банк Москвы» по доверенности Кузнецов В.А. решение оставил на усмотрение суда. Суду пояснил, что закладная находится в головном офисе ОАО АКБ «Банк Москвы». Долг Жарких А.А. на сегодняшний день не погашен, согласия на продажу квартиры банк не давал. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Вологодской области по доверенности Сидоренкова Н.В. не согласна с уточненными исковыми требованиями по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Представитель третьего лица ОАО «Промэнергобанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны. Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Жарких А.А. (продавец) и Филпповым В.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора покупатель купил у продавца указанную квартиру за 1600000 рублей. Согласно п. 8 договора покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. В соответствии с п. 12 договора продавец гарантирует, что на момент регистрации перехода права собственности указанная квартира никому другому не будет продана, не будет заложена, в споре и под арестом (запрещением) не будет состоять. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Жарких А.А. получила денежные средства в размере 1600000 рублей от Филиппова В.С. за проданную квартиру по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Жарких А.А. и Филиппов В.С. обратились в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию. Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ по следующих причинам: сторонам было предложено предоставить регистратору письменное согласие залогодержателя на изменении содержания закладной; нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на совершение сделки или документ, подтверждающий, что покупатель не имеет супруги; документ, позволяющий установить лиц, охраняющих право пользования квартирой после приобретения покупателем квартиры. В связи с не предоставлением письменного согласия залогодержателя на изменении содержания закладной Филиппову В.С. было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, спорная квартира по адресу: <адрес> находилась в ипотеке у ОАО «Промэнергобанк», а в настоящее время у ОАО АКБ «Банк Москвы». Согласно выписке из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрирована ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ – 180 месяцев. Решением Вологодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Вологодской областной общественной организации «Центр правовой помощи потребителям» в интересах Жарких А. А.ндровны к Акционерному коммерческому банку «Банк Москвы» (открытое акционерное общество), Открытому акционерному обществу «Промышленный энергетический банк» о защите прав потребителей отказано в полном объёме. Исковые требования Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) к Жарких А. А.ндровне, Коновалову А. К., Столбовой Е. В. удовлетворены частично: с Жарких А. А.ндровны, Коновалова А. К., Столбовой Е. В. солидарно в пользу Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме: 7134 рубля, а также расходы по уплате госпошлины в размере 133 рубля 34 копейки с каждого. В решении установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Промышленный энергетический банк» и Жарких А.А. (на момент заключения договора Коновалова А.А.), Коноваловым А.К., Столбовой Е.В. был заключён кредитный договор №, согласно условий которого, банк предоставил заёмщикам кредит в размере 800000 руб. сроком на 180 месяцев на приобретение в собственность Жарких А.А. квартиры по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека указанной квартиры в силу закона. Как следует из содержания Закладной от ДД.ММ.ГГГГ права требования ОАО «Промышленный энергетический банк» к Жарких А.А., Коновалову А.К., Стобовой Е.В. по ипотечному кредиту от ДД.ММ.ГГГГ № перешли ООО «Межрегиональной ипотечное агентство» на основании договора купли-продажи ипотечных активов (поставки) с отсрочкой поставки № кп/10-11/06 от ДД.ММ.ГГГГ. Затем соответствующие права требования на основании договора купли- продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ перешли от ООО «Межрегиональной ипотечное агентство» к ООО «АТТА ипотека». На основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ права требования по ипотечному кредиту от ДД.ММ.ГГГГ №/-06 были приобретены ООО «Межрегиональной ипотечное агентство» у ООО «АТТА ипотека». Затем, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи пула закладных указанные права требования были приобретены АКБ «МЗБ» (ЗАО) у ООО «Межрегиональной ипотечное агентство». В соответствии с соглашением о передаче прав требования банка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ОАО «Банк Москвы», АКБ «МЗБ» (ЗАО) и Государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» (далее - Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ) ОАО «Банк Москвы» были переданы права требования к должникам, принадлежащие ЗАО «МЗБ» на основании кредитных договоров между АКБ «МЗБ» (ЗАО) и должниками (п. 1.1. Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), в том числе и право требования по ипотечному кредиту к заемщикам Жарких А.А., Коноваловым А.К., Столбовой Е.В. Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со ст. 37 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Из анализа приведенных выше норм закона следует, что установление ипотеки не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимого имущества залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. При отсутствии запрещения на отчуждение заложенного имущества залогодатель вправе совершать сделки по его отчуждению, получив предварительное согласие залогодержателя. Несоблюдение этого правила дает возможность залогодержателю требовать применения последствий, предусмотренных ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 2.8 имеющейся в деле правоустанавливающих документов к закладной в Управлении Росреестра по Вологодской области, должник и залогодатель обязаны не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя. Согласно ст. 23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 настоящего Федерального закона. В соответствии ч. 6 ст. 13 указанного закона должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Поскольку переход права на заложенное имущество влечет за собой внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке, вследствие смены залогодателя, согласие залогодержателя об изменении содержания закладной является обязательным условием для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на заложенное имущество. Как установлено в судебном заседании и не отрицалось сторонами, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Филиппов А.А. знал о том, что спорная квартира по адресу: <адрес> находится в залоге у банка, и у Жарких А.А. имеется задолженность по кредитному договору. Кроме того, Жарких А.А. не отрицает того факта, что она не имела права продавать заложенную квартиру Филиппову В.С., что не оспаривала в суде. Согласна возвратить истцу денежные средства, внесенные истцом в счет стоимости квартиры в размере 1600000 рублей. Каких – либо документов, подтверждающих уплату долга, ответчиком суду не предоставлено. Как следует из показаний представителя ОАО АКБ «Банк Москвы» закладная на квартиру находится в настоящее время в головном офисе банка в Москве, сведений о погашении долга у банка не имеется, согласия на продажу квартиры банк не давал. При таких установленных по делу обстоятельствах, суд не находит оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Филипповым В.С. Кроме того, суд считает, что истцом неверно выбран способ защиты своих гражданских прав. Так, согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. По общему правилу выбор способа защиты нарушенного права предоставляется самому потерпевшему, если только в самом законе не указывается на возможность применения лишь конкретной меры и мер защиты. Истец обращался к ответчику с иском о признании права собственности на квартиру, однако суд не нашел оснований для удовлетворения иска, поскольку заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, следовательно, реальную защиту своих прав истец может получить не путем признания права собственности на квартиру, а путем предъявления иска об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в случае уклонения ответчика от этого, как это предусмотрено ч. 3 ст. 551 ГК РФ либо о взыскании денежных средств согласно ст. 167 ГК РФ. С учетом того, что в удовлетворении основного требования истцу отказано, не подлежат взысканию и расходы по уплате госпошлины. Руководствуясь ст. 12, 128, 223 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Филиппову В. С. в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Судья Н.Н. Кяргиева Мотивировочная часть изготовлена 03.04.2012 года.