Решение вступило в законную силу 12.07.2010г. Разрешаю размещение на сайте суда
Судья:
Размещено:
Дело №2-411/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2010г. г.Волгореченск
Нерехтский районный суд Костромской области в составе: председательствующего судьи Синицыной О.Р., при секретаре Поляковой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чагина Е.В. к Чагину Д.В., администрации городского округа г.Волгореченск о признании лица ненадлежащим арендатором и переоформлении договора земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Чагин Е.В. обратился в суд с иском к Чагину Д.В., администрации городского округа г.Волгореченск о признании лица ненадлежащим арендатором и переоформлении договора земельного участка, мотивируя следующим. В 2002г. он являлся учредителем ООО «...». Обществу были выданы земельные участки ОАО «...» под застройку жилыми домами. Один из участков он оформил на ответчика Чагина Д.В., с которым администрация городского округа г.Волгореченск заключила договор аренды. Фактически все затраты по подводке коммуникаций, по арендной плате несет он. Чагин Д.В. числится арендатором только на бумаге, до настоящего времени не предпринял никаких действий по строительству (возведению) жилого дома на арендуемом участке в квартале №... «Г» г.Волгореченска. Он (истец) имеет денежные средства и готов начать строительство жилого дома на спорном земельном участке. У него готов проект жилого дома, который привязан к спорному земельному участку. Он проживает с семьей из 3 человек в двухкомнатной квартире на 5 этаже и хотел бы улучшить свои жилищные условия. Спорный земельный участок не используется по назначению уже шесть лет. В соответствии со ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом существенным нарушением условий договора или не использует его по назначению.
Истец Чагин Е.В. просит:
1. Признать ответчика Чагина Д.В. ненадлежащим арендатором,
2. Обязать администрацию городского округа г.Волгореченск расторгнуть с Чагиным Д.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ...) и заключить договор аренды спорного земельного участка с ним (Чагиным Е.В.).
В судебном заседании истец Чагин Е.В. исковые требования поддержал, пояснив, что восемь лет назад он, как директор ООО «...», имел деловые контакты с ОАО «...», которое выделило ему несколько земельных участков – сначала два, потом еще три. Один из этих участков – спорный под №..., он оформил на своего брата Чагина Д.В., который работал у него 12 лет, остальные тоже на близких людей – тещу, супругу, своего первого заместителя Щ. и себя. Заявление об оформлении спорного земельного участка под строительство и договор аренды земельного участка оформлял сам Чагин Д.В. Он (истец) не мог оформить на себя все земельные участки, поскольку администрация городского округа г.Волгореченск не разрешила бы ему этого сделать. Но фактически земельные участки были выделены ООО «...», поэтому он их оформил на своих сотрудников. Сначала трубный завод взял эти земельные участки себе в бессрочное пользование, потом он договорился с руководством завода, чтобы они отдали ему 5 земельных участков. Представители завода сказали ему, чтобы он написал письмо, чтобы эти земельные участки выделили именно ему, он назвал им людей, в пользу которых надо отказаться от земельных участков, а потом администрация выделила земельные участки именно этим людям. Собственником всех земельных участков являлась администрация городского округа г.Волгореченск. Все земельные участки передавались по договору аренды. Он сам оформлял межевое дело на спорный участок, вызывал землеустроителей, платил им деньги. После этого он занимался проектированием, в частности, на спорной земельном участке должен быть построен двойной коттедж, он уже привязан к местности, получено разрешение на строительство. Всем этим занимался П., который получал у него заработную плату. От имени Чагина Д.В. он вел переписку с администрацией городского округа г.Волгореченск, указывал, что в настоящее время готов проект индивидуального жилого дома, просил от имени ответчика выдать технические условия подключения к сетям водоснабжения индивидуального жилого дома №... в квартале №... «Г» по ГП.
Представитель истца Кочетков С.В., по доверенности от ...г. л.д.38), исковые требования Чагина Е.В. поддержал, пояснив, что материалами дела подтверждается факт передачи пяти земельных участков ОАО «...» фирме ООО «...», учредителем которой являлся Чагин Е.В. Указанные земельные участки могли быть выделены администрацией городского округа г.Волгореченск только в том случае, если бы были конкретные лица, которые планировали строительство на земельных участках. Поэтому Чагин Е.В. привлек близких ему людей – брата, тещу, супругу, своего первого заместителя, так как надеялся, что они его не подведут. В настоящее время на четырех участках уже построены дома, а пятый – до настоящего времени не застроен. Ответчик Чагин Д.В. не отрицает тот факт, что в 2008г. истец хотел выкупить у него земельный участок. Семь лет ответчик Чагин Д.В. не касался спорного земельного участка. Истец подводил к участку коммуникации, платил за все. Считает, что Чагин Д.В. является ненадлежащим арендатором.
Ответчик Чагин Д.В. исковые требования не признал, пояснив, что с 1994г. работал в ООО «...» в должности заместителя директора. Когда стали распределять земельные участки, истец предложил ему взять в аренду земельный участок. Он согласился и написал в администрацию г.Волгореченска заявление, так как был намерен построить дом. Далее все договоры и дополнительные соглашения с администрацией городского округа г.Волгореченск он подписывал сам. Когда он работал в ООО «...» из его заработной платы удерживали плату за аренду земельного участка. Так было до 2006г. Потом он ушел из фирмы, но официально уволился только в 2008г. В период с 2006г. по 2008г. за аренду земельного участка платил Чагин Е.В., поэтому в июле 2009г. он вернул Чагину Е.В. ... руб. – сумму, которую тот заплатил за аренду земельного участка. С середины 2009г. он сам вносил деньги за арендную плату земельного участка. В настоящее время он начал закупать строительные материалы, привез сарай под инструмент, планирует начать строительство дома по мере возможности.
Представитель ответчика – администрации городского округа г.Волгореченск Кучук А.В., по доверенности №...сд от ...г. л.д.22), исковые требования не признала, пояснив, что все документы, имеющие отношение к аренде земельного участка с кадастровым номером №..., оформлены между администрацией городского округа г.Волгореченск и Чагиным Д.В. Информацией о фактическом пользовании указанным земельным участком кем-то другим, в том числе истцом, администрация не располагает. В статье 619 ГК РФ, на которую ссылается истец, указаны основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №... от ...г. установлены следующие основания для расторжения договора по требованию Арендодателя: при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору об изменении арендной платы и нарушения других условий Договора, что соответствует пункту 4.1. Чагин Д.В. в период пользования земельным участком, соблюдал указанные условия. Администрация городского округа г.Волгореченск считает его надлежащим Арендатором и не видит оснований для расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №... от ...г.
В соответствии со ст.30.1. Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ (вступила в силу с 1 октября 2005 года) - земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса. Законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, с конкретным лицом. Арендатор земельного участка определятся с 1 октября 2005г. по итогам аукциона. Таким образом, у администрации городского округа г.Волгореченск отсутствуют основания для заключения договора аренды земельного участкам с кадастровым номером №... с Чагиным Е.В.
Выслушав истца Чагина Е.В. и его представителя Кочеткова С.В., ответчика Чагина Д.В., представителя ответчика - администрации городского округа город Волгореченск Кучук А.В., свидетелей П., Х., К., М., исследовав материалы дела, обозрев подлинное землеустроительное дело по спорному земельному участку, суд приходит к следующим выводам.
В силу п.1 ст.46 Земельного Кодекса РФ (в ред. от 27.12.2009г.) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрен определенный перечень случаев, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи, когда аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя.
В иске Чагин Е.В. указал единственную норму закона, на которой он обосновывает свои требования - ст.619 ГК РФ.
Между тем, в соответствии со ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом лишь по требованию арендодателя, и в определенных законом случаях, а именно, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 настоящего Кодекса.
В данном случае, договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №... от ...г., заключенного между Администрацией г.Волгореченска (арендодатель) и Чагиным Д.В. (арендатор) установлены следующие основания для расторжения договора по требованию Арендодателя: при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору об изменении арендной платы и нарушения других условий Договора л.д.54-55).
Из позиции представителя администрации городского округа г.Волгореченск - арендодателя земельного участка, следует, что арендатор Чагин Д.В. в период пользования земельным участком, соблюдал указанные условия, арендодатель считает его надлежащим арендатором, не предъявляет требований о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №... от ...г.
Как следует из материалов дела и установлено в суде истец Чагин Е.В. не является арендодателем, и стороной в договоре аренды спорного земельного участка. Арендатором земельного участка – является его брат Чагин Д.В., что подтверждается документально.
...г. по итогам заседания комиссии по земельным вопросам администрации г.Волгореченска по вопросу №5 «О выделении земельных участков под строительство индивидуального жилья гражданам», в том числе, Чагину Д.В. было принято решение о даче согласия на выделение земельного участка Чагину Д.В. под проектирование и строительство индивидуального жилья л.д.49).
На основании указанного решения комиссии по земельным вопросам от ...г. - ...г. Чагиным Д.В. оформлено заявление на имя главы самоуправления г.Волгореченска об оформлении земельного участка под строительство индивидуального жилья в квартале ... по ГП на его (ответчика) имя л.д.48).
По данному заявлению, для заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства заведующей отделом по земельным ресурсам администрации г.Волгореченска Ш. ответчику Чагину Д.В. было предложено провести работы по формированию земельного участка, сделать кадастровый план и пройти регистрацию земельного участка в ФГУ ЗКП (федеральном государственном унитарном предприятии земельная кадастровая палата) л.д.51).
Указанные действия в отношении спорного земельного участка были проведены. Как следует из пояснительной записки к землеустроительному делу техническое задание заключено между Волжским геодезическим центром и Чагиным Д.В. на основании проекта территориального землеустройства квартала №... и №... согласованного в установленном порядке, на земельном участке, предполагаемом под перспективную застройку, разработан проектный план границ земельного участка №... (по ГП). Межевые знаки по акту переданы на наблюдение за сохранностью Чагину Д.В.
На основании Постановления главы самоуправления г.Волгореченска от ...г. №... Чагину Д.В. предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, местоположение: ..., ..., ... (по ГП), находящийся в государственной собственности, категория земель: земли поселений, под проектирование и строительство индивидуального жилья л.д.53).
...г. между администрацией г.Волгореченска и Чагиным Д.В. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., ..., ... ГП) л.д.24-25). Передача земельного участка оформлена передаточным актом, подписанным главой самоуправления г.Волгореченска (Арендодателем) и Чагиным Д.В. (Арендатором) л.д.54-55).
В последующем срок договора аренды продлялся и изменялась арендная плата на основании дополнительных соглашений к договору л.д.60-74).
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от ...г. на момент рассмотрения спора в суде – срок действия договора продлен по ...г. л.д.75).
Как следует из объяснений представителя администрации, подтверждается карточками лицевого счета по внесению арендной платы за спорный земельный участок, задолженности по арендной плате нет л.д.43-47).
Тот факт, что до настоящего времени на участке не ведется строительство индивидуального жилого дома, не является основанием для расторжения договора аренды. Как пояснила в суде представитель ответчика, поскольку целевое назначение земельного участка за период аренды не менялось арендатором, арендные платежи вносятся, то арендодатель расценивает, что условия договора аренды не нарушаются. Более того, даже если срок договора аренды истечет, но у Чагина Д.В. имеется разрешение на строительство, поэтому ему достаточно начать строительство для дальнейшего продления срока аренды.
В суде Чагин Е.В. в обоснование своей позиции ссылался на то, что он готов начать строительство на спорном участке, именно он нес фактические расходы по внесению арендных платежей за земельный участок, занимался проектированием дома, и т.д., а Чагин Д.В. числился арендатором только формально. В этой связи просил учесть показания свидетелей П., Х., К.
Свидетель П. в суде пояснил, что несколько лет назад его пригласил Чагин Е.В. оказать консультационные услуги по строительству. По его заданию он готовил разрешительную документацию по земельным участкам, геологические изыскания, привязку объектов строительства, разрабатывал проекты. Он не знает, на кого были оформлены земельные участки, но все дела он вел с Чагиным Е.В. С Чагиным Д.В. он не знаком
Свидетель Х. пояснил в суде, что работал у Чагина Е.В., земельные участки, которые были в аренде у трубного завода, были переданы ООО «...», их оформили на сотрудников фирмы. Арендная плата за земельные участки не удерживалась из зарплаты работников, на которых они были оформлены. У них в фирме сложилась такая практика – оформлять какое-либо имущество на сотрудников фирмы. Между Чагиным Е.В.и Чагиным Д.В. произошел конфликт, поэтому он всегда был посредником между ними. Он просил Чагина Д.В. отдать земельный участок Чагину Е.В. по его просьбе, предлагал денежную компенсацию, но они не договорились.
Свидетель К. в суде пояснила, что с сентября 2006г. работает у Чагина Е.В. .... Из администрации городского округа г.Волгореченск к ним в фирму приходили счета за аренду земельных участков, в том числе и за спорный, которые она оплачивала в банке за счет средств фирмы. Она вносила платежи за период с сентября 2006г. по первый квартал 2009г. включительно. Потом в фирму счета на спорный участок не приходили. Ей известно, что земельные участки были выделены фирме, а оформлены были на сотрудников фирмы, в том числе, на Чагина Д.В.
Оценивая изложенную позицию Чагина Е.В., показания свидетелей, суд учитывает следующее.
В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
В силу п.1 п.п.2 ст.161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме.
В соответствии с п.1 ст.162 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В силу п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с приведенными требованиями закона, договор аренды земельного участка заключен в письменной форме с Чагиным Д.В., зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Костромской области л.д.59).
Следовательно, само по себе то обстоятельство, что Чагин Е.В. в какой-то период времени вносил арендные платежи по договору аренды, оформленному на имя брата Чагина Д.В., занимался проектированием дома на данном участке, не является юридически значимым в данном споре.
Ссылки истца на то, что земельные участки представлялись именно ему (в пользу ООО «...») по договоренности с Волгореченским трубным заводом, не могут быть признаны обоснованными, поскольку согласие на выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство давалось не Волгореченским трубным заводом, а администрацией г.Волгореченска на основании решения комиссии по земельным вопросам, в порядке ст.29 Земельного Кодекса РФ..
В этой связи показания свидетелей П., Х., К. не могут являться достаточным основанием для удовлетворения требований Чагина Е.В. о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией г.Волгореченска и Чагиным Д.В.
Оценивая довод Чагина Е.В. о том, что некоторые из дополнительных соглашений о продлении срока действия аренды подписывал он, а не Чагин Д.В., то суд исходит из принципа диспозитивности сторон в процессе и рассматривает иск по заявленным требованиям. Требований о признании первоначального договора аренды от ...г. и последующих дополнительных соглашение незаключенными, либо недействительными истцом не заявлялось. Как пояснял в суде Чагин Д.В., все заявления о предоставлении и оформлении участка он писал лично.
Таким образом, законных оснований для удовлетворения требования Чагина Е.В. о признании Чагина Д.В. ненадлежащим арендатором суд не усматривает.
Рассматривая требования об обязании ответчика - администрации городского округа г.Волгореченск расторгнуть договор аренды спорного земельного участка с Чагиным Д.В. и обязании администрации заключить договор аренды с ним, то данное требование также необоснованно и удовлетворению не подлежит в силу следующего.
В соответствии с п.1 ст.30.1. Земельного кодекса РФ (введенной Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ, вступившей в силу с 1 октября 2005 года, в ред. ФЗ от18.12.2006г. №232-ФЗ) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, (исключающие случаи не относятся к ситуации рассматриваемом в настоящее споре).
При таких обстоятельствах, обоснованной является позиция представителя администрации городского округа г.Волгореченск в той части, что земельным законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, с конкретным лицом, поскольку в силу закона с 1 октября 2005г. арендатор земельного участка определяется по итогам аукциона.
В суде Чагин Е.В. сам не оспаривал тот факт, что в настоящее время, невозможно заключить договор аренды с конкретным лицом без предварительного проведения аукциона.
Таким образом, у суда отсутствуют основания для понуждения администрации городского округа г.Волгореченск расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... с Чагиным Д.В. и возложения на нее обязанности заключить таковой договор с Чагиным Е.В.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Чагину Е.В. к Чагину Д.В., администрации городского округа г.Волгореченск о признании лица ненадлежащим арендатором, об обязании администрации расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенном: ... с Чагиным Д.В. и обязании администрацию городского округа г.Волгореченск заключить договор аренды с Чагиным Е.В. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромском областном суде через Нерехтский районный суд в течение 10 дней.
Судья: Синицына О.Р.