Дело № 2-593/2010
10 сентября 2010г. Нерехтский районный суд Костромской области в составе: председательствующего судьи Лебедевой Т.Б., при секретаре Ерофеевой О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» к Изотову И.В. о взыскании задолженности и договорной неустойки по договору аренды нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» обратилась в суд с иском к Изотову И.В. о взыскании задолженности и договорной неустойки по договору аренды нежилого помещения, мотивируя свои требования тем, что между ОАО «Гостиница КГРЭС» и ИП Изотовым И.В. заключен договор аренды нежилого помещения № ……… от ………г. В соответствии с п.3.1 договора ИП Изотов И.В. обязан уплачивать истцу ежемесячно арендную плату в размере ……. руб. В соответствии с п.3.7 договора оплата производится ИП Изотовым И.В. в течение первых пяти банковских дней месяца, следующего за расчетным. Моментом оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет истца. Истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав ИП Изотову И.В. в пользование нежилое помещение в соответствии с условиями договора по акту от ……г. ИП Изотов И.В. осуществлял пользование нежилым помещением, однако по окончании срока аренды, …….г. помещение не освободил, по акту истцу не возвратил и продолжил пользоваться помещением до ………..г., что подтверждается в частности, признанием ИП Изотовым И.В. суммы задолженности за декабрь ……г. в соглашении № …….. от ……….г. Обязательства по уплате арендной платы ИП Изотовым И.В. исполнялись ненадлежащим образом – несвоевременно внесена арендная плата за январь-май ……г., не оплачена арендная плата за июнь-декабрь ……..г. Таким образом, задолженность ИП Изотова И.В. по уплате арендной платы по договору составляет ………. руб., что подтверждается справкой от …….г. и соглашением № …… от ………г., подписанным сторонами. В соответствии со ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Истец просил взыскать с ответчика Изотова И.В. в пользу ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» задолженность по арендной плате в сумме …………руб., договорную неустойку за просрочку оплаты в размере……… руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в сумме ……… руб.
В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, рассчитав сумму договорной неустойки по состоянию на ………г. в размере ……….. руб., просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме ……….. руб., договорную неустойку за просрочку оплаты в сумме ……….. руб., расходы по оплате госпошлины в сумме ……… руб. л.д.46-48).
В судебном заседании представитель истца – ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» Зайцева Л.А.
(по доверенности № ….. от ……..г. –л.д.28) поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что договорная неустойка является способом обеспечения обязательства. В соответствии с гражданским законодательством окончание срока действия договора не прекращает обязанностей, не исполненных в течение срока действия договора. Обязательство должно быть исполнено надлежащим образом в объеме, определенном договором, в связи с чем договорная неустойка подлежит ко взысканию за весь период просрочки внесения платежа по день вынесения решения суда. В течение периода аренды, ответчик вносил суммы арендной платы платежами в кассу, но при этом гасилась задолженность по предыдущему договору аренды от ………г. Начиная с сентября ……г. арендная плата ответчиком не вносилась. В конце декабря …….г. был проведен зачет взаимных требований в связи с передачей ответчиком ОАО «Гостиница КГРЭС» мебели на общую сумму ……… руб., по результатам которого и сформировалась задолженность по арендной плате в сумме ………. руб. …… коп.
Ответчик Изотов И.В. в судебном заседании уточненные исковые требования признал частично, пояснив, что признает исковые требования в части взыскания основной задолженности по арендной плате за период с ………. г. по …………..г. и суммы неустойки, начисленной за период действия договора аренды, то есть до ………г. Исковые требования в части взыскания арендной платы за декабрь …….г. и неустойки с ……….г. ответчик не признал, указав, что в ноябре ………г. он прекратил свою предпринимательскую деятельность, фактически освободил помещение, оставалась только мебель, которую директор гостиницы К. намеревалась забрать в счет взаимозачета. Однако указанная мебель была вывезена представителями ОАО «Гостиница КГРЭС» только ………….г. Акт приема-передачи нежилого помещения арендодателю не был оформлен в связи с тем, что директор гостиницы К. предупредила его лишь о том, что необходимо сдать ключ от помещения на вахту общежития, что он и сделал после того, как вахтер проверила состояние помещения, то есть помещение он фактически сдал.
Выслушав представителя истца Зайцеву Л.А., ответчика Изотова И.В., изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
………г. между ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» (Арендодателем) и ИП Изотовым И.В. (Арендатором) был заключен договор аренды № ……. нежилого помещения, общей площадью 36 кв.м., находящегося по адресу: ……… обл., г. ……….., ул. …………., д…., расположенного в указанном здании на первом этаже. ( п.1.1 Договора аренды –л.д.5).
Указанное помещение принадлежит на праве собственности Арендодателю ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ………… № ……. от …………г., выданным УФРС по ……… области ( п.1.2 Договора аренда).
Договором аренды предусмотрены обязанности сторон: Арендодатель обязуется передать сдаваемое в аренду помещение по акту приема-передачи и в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и назначению данного помещения, Арендатор обязуется своевременно вносить арендную платы за использование арендуемого помещения (п.п.2.1, 2.2. Договора аренда -л.д. 5).
Срок действия договора аренды согласно п. 5.1 - с ………г. по ……..г. л.д.7).
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в здании, при этом ст. 651 ГК РФ регулирует вопрос о форме заключения договора аренды здания или сооружения.
В связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также ввиду того, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам применяются правила, установленные ст. 651 ГК РФ.
На основании изложенного, поскольку договор аренды № …….. заключен между ОАО «Гостиница КГРЭС» и Изотовым И.В. на срок с ………г. по …………г., то есть менее года в письменной форме, подписан обеими сторонами, соответственно форма заключения договора аренды соблюдена.
Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как следует из акта приема-передачи к договору аренды нежилого помещения № ……… от 01 января ……г. Арендодатель передал, а Арендатор принял изолированное нежилое помещение, указанное в договоре аренды в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для целей аренды л.д.10).
Таким образом, истец, как Арендодатель, выполнил свои обязательства перед ответчиком-Арендатором, передав нежилое помещение согласно акта приема-передачи. Данный факт ответчиком не оспаривался.
В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3.1 Договора арендная плата за месяц согласована в размере …….. руб. плюс НДС 18% - ………. руб., итого – ………. руб. в месяц. Пунктом.3.7 Договора установлено, что оплата производится ИП Изотовым И.В. в течение первых пяти банковских дней месяца, следующего за расчетным. Моментом оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет истца л.д.6).
В судебном заседании установлено также, что с ………..г. Изотов И.В. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя л.д.18-21), на день рассмотрения дела судом за ответчиком числится задолженность по арендной плате в общей сумме ………. руб. ….. коп. за период с ………г. по ………г., что подтверждается справкой ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» от ………г. о дебиторской задолженность Изотова И.В.л.д.12-13).
Согласно справки, суммы, перечисляемые Изотовым И.В. в течении ……..г. относились в счет погашения задолженности по договору аренды нежилого помещения от …….г., в счет оплаты арендной платы за …….г. отнесена сумма ………. руб., перечисленная ………г., иных сумм от Изотова И.В. в счет погашения задолженности по арендной плате за ……г. не поступало.
……….г. между Арендодателем - ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» и Арендатором - Изотовым И.В. заключено соглашение о зачете взаимных требований на сумму ……… руб. л.д.11).
Обоснованность взыскиваемой суммы задолженности по арендной плате подтверждена истцом документально – договором аренды, соглашением о зачете взаимных требований от ………г., актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ……….г. л.д.5-8, 11, 41).
Таким образом, сумма задолженности ответчика согласно справки, представленной истцом составила ………… руб. из расчета: ………. руб. х 12 мес. ( с января по декабрь …….г. включительно - общая суммы задолженности по арендной плате ) – ………. ( оплата согласно чека от ……….г.) – ………. (сумма взаимозачета от ……….г.) = ………. руб. л.д.12-13). Указанные расчет судом проверен и принимается ко взысканию в полном размере.
Представленный расчет ответчиком не оспаривался, однако ответчик, возражая против взыскания суммы арендной платы за декабрь 2008г., мотивировал тем, что срок договора аренды установлен по ………г., а также тем, что фактически он прекратил свою деятельность в ноябре …….г., оставшаяся в арендуемом помещении мебель, подлежащая передаче ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» по взаимозачету, не была вывезена своевременно по вине представителей ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС».
Рассматривая вышеуказанный довод ответчика суд считает его несостоятельным, в связи с тем, что Изотов И.В. не отрицает, что фактически сдал нежилое помещение арендодателю ……….г., при этом акта приема-передачи помещения подписано не было.
Как следует из ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды Арендатор обязан сдать нежилое помещение Арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку фактически арендованное помещение сдано арендодателем ……….г. без оформления акта приема-передачи, согласно ст.ст. 622,655 ГК РФ требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за декабрь …….г. обоснованно.
Таким образом, руководствуясь принципом диспозитивности, суд удовлетворяет исковые требования в пределах заявленной суммы, определяя ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате в размере …….руб.
Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере ……….. руб. по состоянию на ………..г., суд учитывает следующее.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Ст. 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 4.6 Договора аренды нежилого помещения № …….. в случае нарушения условий внесения арендной платы Арендодатель вправе начислять пени в размере 0.05% от суммы, подлежащей к уплате за каждый день просрочки л.д.7).
Поскольку просрочка внесения сумм арендной платы в течение всего срока действия договора имела место, требования истца о взыскании договорной неустойки (пени) обоснованны.
Судом проверен расчет начисления пени, представленный истцом – размер пени обоснованно исчислен в соответствии п.4.6 Договора аренды, расчет соответствует определенным договором аренды срокам внесения арендной платы, фактическим периодам просрочки л.д. 47-48).
Вместе с тем, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Суд признает установленный Договором аренды процент неустойки (0.05% в день) чрезвычайно высоким относительно процентной ставки рефинансирования (учетной ставки банковского процента) Центрального банка РФ (10.25 % годовых с февраля 2008г. до 7.75% годовых с июня 2010г.), применяемой согласно ст. 395 ГК РФ устанавливающей общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Принимая во внимание изложенное, а также период просрочки внесения арендной платы, сумму задолженности, суд считает возможным на основании статьи 333 ГК РФ снизить размер подлежащей ко взысканию неустойки до ……. руб.
Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки (пени) признаны судом обоснованными, сумма неустойки снижена судом на основании ст.103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит ко взысканию госпошлина в размере, предусмотренном пп.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ – …….. руб., исходя из общей суммы, заявленной истцом ко взысканию л.д.2).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Изотова И.В. в пользу ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» задолженность по арендной плате в сумме ……… руб., неустойку за просрочку оплаты в сумме ………руб., расходы по оплате госпошлины в сумме ……… руб. …. коп., а всего взыскать ……….руб. ….. коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Нерехтский районный суд Костромской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Лебедева Т.Б.
«Согласовано»
Судья: