Решение вступило в законную силу 15.06.2011г.

Дело № 2-361/2011

26 мая 2011г. Нерехтский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Лебедевой Т.Б., при секретаре Ерофеевой О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова П.А. к ООО «Коммунальщик» об исполнении решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Козлов П.А. обратился в суд с иском к ООО «Коммунальщик» об исполнении решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, мотивируя тем, что …….г. собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе управляющей компании ОАО «…….». Сообщение о принятии собственниками данного решения в ……г. направлено в виде уведомлений в адрес ООО «Коммунальщик» и главы администрации городского округа г.Волгореченск. Письмом №….. от ……г. (по почтовому штемпелю ……г.) ООО «Коммунальщик» отказался выполнить решение собрания собственников по причине якобы существующего договора с собственниками дома №….. по ул. ……. г…….. об управлении домом до ……г. Первоначально договор управления домом от ……г. был заключен на один год. Начиная с …..г. ООО «Коммунальщик» многократно собирал стихийные собрания для решения вопроса о продлении договора управления до ….. г. Решениями общих собраний собственников договор управления продлевался только на 1 год. …..г. собственники помещений в многоквартирном доме провели общее собрание (протокол №…. от ……г.) на котором рассматривались два проекта: проект дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором управляющая компания предлагала продлить договор до …..г. ( п.13) и проект Приложения №….. – Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Оба предложения управляющей компании были отклонены, кроме того на общем собрании было принято решение – продлить с управляющей компанией договор управления только на один год. Протокол общего собрания направлен ООО «Коммунальщик» - входящий №….. от …..г. …….г. проведено второе собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. В повестке дня по вопросу №1 предлагалось согласовать условия дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «Коммунальщик». Указанный протокол №….. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования оформлен только в конце ……г., так как сами условия были согласованы в виде протокола разногласий ……г. В указанном протоколе разногласий п.13 Дополнительного соглашения согласован в редакции: «Срок действия договора управления МКД продлить до 2010г. После подписания настоящего протокола дополнительное соглашение к договору и Приложение №….. (к дополнительному соглашению) считаются заключенными на условиях собственников жилья многоквартирного дома №…. по ул. …….», в протоколе разногласий имеется подпись ген. директора ООО «Коммунальщик» и печать. Решения общего собрания собственников многоквартирного дома №…..по ул. ….. г…… о продлении договора с управляющей компанией ООО «Коммунальщик» до …..г. не существует. Не выполняя решение собственников о смене управляющей компании, при отсутствии продления договора до ……г., ООО «Коммунальщик» препятствует осуществлению его законного права на выбор управляющей компании.

Истец просит суд обязать ООО «Коммунальщик» исполнить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №….. по ул. ….. г……(протокол №….. от …….г.).

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, дополнив их, просил суд обязать ООО «Коммунальщик» осуществить мероприятия по передаче технической и иной документации многоквартирного дома №…. по ул….. г….. вновь избранной управляющей компании ОАО «……». ( л.д.73).р

Истец Козлов П.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что в протоколе № …. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № …. по ул. …. г…… от ……г. дата, до которой продлён договор, не указана, имеется ссылка на приложение к договору, при этом приложение к договору отсутствует. ООО «Коммунальщик» и администрация городского округа г.Волгореченск утверждают, что этим приложением является приложение, подписанное между собственником и Управляющей компанией, которое имеется у каждого собственника. Действительно, такое приложение существует и должно быть у каждого собственника, но, согласно требований законодательства, оно может быть заключено только после принятия решения общим собранием собственников, однако приложение к протоколу общего собрания собственников от ……г. где был бы указан срок, на который продлён договор управления, отсутствует. У собственников имеются дополнительные соглашения, в которых указано: «Срок действия договора управления до 2012г.», но каждый житель вычеркивал год, полагая, что тем самым юридически подтверждает своё мнение, выраженное на общих собраниях, о несогласии продлять срок действия договора управления более чем на один год. …..г. собственниками многоквартирного дома было проведено общее собрание в котором приняло участие 70-80% собственников, которые в письменной форме выразили своё отношение к договору между ООО «Коммунальщик» и собственниками дома, подтвердив, что договор управления заключается только на один год. На момент подачи иска в суд он полагал, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме договор управления был продлен до …..г., однако в ходе рассмотрения дела выяснилось, что решение о продлении договора в ……г. собственниками не принималось, соответственно встает вопрос о том, имелись ли договорные отношения с ООО «Коммунальщик» в период с …..г. по ……г. В жилищном законодательстве форма расторжения договора не предусмотрена, собственниками помещений в многоквартирном доме ……г. было проведено общее собрание, на котором было принято решение о замене управляющей компании и выборе в качестве управляющей организации ОАО «……», протокол общего собрания был представлен в ООО «Коммунальщик», ОАО «……», в администрацию городского округа г.Волгореченск. Фактически собственниками выбрана новая управляющая компания, тем самым заявлено о прекращении договора управления с ООО «Коммунальщик». Имеется письмо ООО «Коммунальщик» в адрес ОАО «……» от ….г. № …. за подписью М., где в пункте 2 указывается, что техническая и иная документация многоквартирных домов, срок действия договоров управления у которых до …… г. и которые с …..г. выбрали в качестве управляющей организации ОАО «…..», будет направлена в их адрес …..г. К данным многоквартирным домам относится в том числе и дом №…..по ул. ….. г……. Однако, впоследствии ООО «Коммунальщик» передать техническую документацию отказался. В конце …..г., в ходе устного разговора собственников с генеральным директором ОАО «……» Е. было получено согласие на принятие дома на обслуживание.

При обосновании заявленных им исковых требований вопрос о ненадлежащем исполнении ООО «Коммунальщик» обязанностей по договору управления не рассматривается, основанием иска является то обстоятельство, что фактически договор управления не продлён.

Представитель ответчика – ООО «Коммунальщик» Леженина М.Е. (по доверенности от 5 марта 2011г. – л.д.42) представила в суд отзыв ООО «Коммунальщик», в котором указано, что ответчик с предъявленными требованиями не согласен. Пункт 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило о пролонгации договора управления: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Из этого правила есть исключение – пролонгация договора, заключенного по результатам открытого конкурса, невозможна. Для того, чтобы отказаться от продления договора управления сторона должна направить контрагенту заявление о прекращении договора. Управляющая организация направляет соответствующие письма каждому собственнику помещений. В свою очередь, собственники помещений обязаны решать все вопросы, касающиеся общего имущества, совместно. Поэтому для отказа от пролонгации договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений с голосованием по вопросу отказа от дальнейшего сотрудничества с управляющей компанией. Кроме того, на этом же собрании целесообразно избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок с требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом. Из протокола №… от …..г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме …. по ул…… г……. в форме заочного голосования, представленном старшим по дому Козловым П.А., следует, что вопрос о расторжении договора управления не поднимался. ( лд.д.88).

Представитель ответчика Леженина М.Е. в судебном заседании дополнительно пояснила, что ООО «Коммунальщик» в ответ на письмо старшего по дому действительно письменно сообщал, что договор управления заключен до ….. года, но в дальнейшем, после изучения всех имеющихся документов по согласованию дополнительных соглашений, где одним из пунктов стоял вопрос о продлении срока действия договора управления, было установлено, что голосование по вопросу согласования условий дополнительного соглашения к договору управления проходило в 2 этапа: 1 этап - согласование условий дополнительного соглашения к договору управления и утверждение резервного фонда в размере …..руб. за 1 кв.м в форме заочного голосования. Протокол общего собрания собственников Управляющей организацией составлен не был, но собственники представили Протокол № ….. общего собрания собственников в форме очного голосования от …..г., который считается протоколом разногласий к дополнительному соглашению. 2 этап - на основании предоставленного протокола № …. общего собрания собственников в форме очного голосования от ……г. Управляющей организацией были подготовлены новые решения собственников (бланки голосования) для заочного голосования, где были видоизменены некоторые вопросы, а именно: согласование условий дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом с протоколом разногласий и утверждение размера резервного фонда в размере ….. руб. за 1 кв.м.

На основании предоставленных решений управляющая организация составила протокол общего собрания собственников помещений № …. от …..г., где вопрос № 1 указанный в бланках голосования, был отражён не в полном объёме - упущено словосочетание «с протоколом разногласий. Таким образом, договор управления был заключен в …..г., когда собственники дома избрали в качестве Управляющей организации ООО «Коммунальщик», срок действия договора управления был определён один год с автоматической пролонгацией. В …..г., при заключении дополнительного соглашения к договору управления, в котором определялся размер платы и перечень работ, собственникам было предложено продлить договор до …..года. Каждому собственнику выдавался бланк голосования, дополнительное соглашение в двух экземплярах, и перечень работ на год. Голосование подразумевалось заочное, но собственники провели очное голосование, которым определили протокол разногласий к протоколу общего собрания от …..г. ООО «Коммунальщик» были подготовлены новые бланки голосований, в которых было указано: «дополнительное соглашение с протоколом разногласий», договор управления продлили на один год, до …..г., с автоматической пролонгацией. В …..г. собственникам многоквартирного дома был вновь предложен на утверждение перечень работ, но решение общим собранием собственников принято не было, поэтому договор управления автоматически пролонгирован на один год - до ……г.

Исковые требования ООО «Коммунальщик» не признает, так как на общем собрании собственников от …..г. была избрана новая управляющая организация, но при этом договор управления с ООО «Коммунальщик», как того требует ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнут не был. На сегодняшний день ООО «Коммунальщик» продолжает вести работы по управлению данным многоквартирным домом, что также подтверждает тот факт, что договор управления пролонгирован.

Третье лицо Андреичева Е.С. в суде пояснила, что она является старшей по подъезду, входит в инициативную группу, о проведении общих собраний ООО «Коммунальщик» собственников за 10 дней не предупреждает, документы постоянно разносятся по квартирам собственников в срочном порядке.

Третье лицо Морозенко Е.И. в судебном заседании пояснила, что в …..г., когда ООО «Коммунальщик» необходимо было заключить договор управления, представители организации приходили и проводили собрания с жителями дома. После того, как ООО «Коммунальщик» получил заявление собственников о том, что в качестве управляющей организации избрано ОАО «…..», с февраля по …..г., никто из представителей ООО «Коммунальщик» с жителями дома не встречался. Собственники не желают продолжать отношения с управляющей компанией ООО «Коммунальщик», так как не удовлетворены обслуживанием дома и качеством выполняемых по договору управления работ.

Третье лицо Осминина Г.К. в судебном заседании пояснила, что собственники помещений жилого дома №…. по ул. …. г…… каждый год заключали с ООО «Коммунальщик» договор управления на один год – с …..г. до ……г., с ……г. до …..г., в апреле …..г. состоялось общее собрание, на котором собственники решили продлить договор управления на один год, до ….г. В настоящее время собственники не желают продлять договорные отношения с ООО «Коммунальщик», поскольку обязанности по договору исполняются управляющей организацией ненадлежащим образом.

Третьи лица Богачева Р.А., Кузнецова Г.Ф., Ершов Н.Ф. поддержали позицию истца Козлова П.А. и доводы, изложенные третьими лицами Андреичевой Е.С., Осмининой Г.К. и Морозенко Е.И.

Третье лицо Катаргина О.Н. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие ( л.д.55)

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа г.Волгореченск Костромской области, ОАО «……» и инициатор проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме от …..г. Ш.(протокол с\з от ……г. – л.д.100об.).

Представитель администрации городского округа г.Волгореченск Серова Т.В. (по доверенности №18 от 10.08.2010г. – л.д.109) в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие и письменные пояснения, указав следующее. На основании п.4 ч.2 ст. 44, ч.2 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. В силу ст.ст. 161,162 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно информации, содержащейся в реестре муниципальной собственности городского округа г.Волгореченск в многоквартирном жилом доме №….., расположенном по ул. ….. жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности не имеется. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования по адресу: ….. обл., г……, ул. ….., д…… (протокол №…. от …..г.) администрация городского округа г.Волгореченск участвует в оформлении решений общего собрания собственников путем его подписания. Один экземпляр оформленных протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома №….. по ул. ….. г……., в целях информирования органа местного самоуправления о принятых решениях хранится в администрации. ( л.д.107, 110).

Третье лицо Шаброва М.А. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие указав, что исковые требования поддерживает в полном объеме ( л.д.121).

Представитель третьего лица ОАО «Ремонтно-сервисное предприятие тепловых и подземных коммуникаций Костромской ГРЭС» Соловьева О.А. (по доверенности №5 от 1 марта 2011г. - л.д.111) в судебном заседании полагала заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, указав, что в соответствии с ч.5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Как видно из искового заявления, собственниками многоквартирного дома № …..по ул. ….. г. ….. договор управления был заключен на один год. Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. В соответствии с ч.6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации если такое заявление не поступит, договор управления считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены этим договором. Так как собственниками дома №…..по ул. ….. г……. в качестве Управляющей организации было выбрано ОАО «РСП ТПК КГРЭС», 09.03.2011г. в адрес ООО «Коммунальщик» было направлено письмо о передаче технической документации в срок до ……г. по ряду домов, в том числе и по дому №….. по ул. …… г. ……. ……г. поступил ответ за подписью генерального директора ООО «Коммунальщик» М. о том, что техническая и иная документация на многоквартирные дома, срок действия договора управления у которых до ……г. и которые с ……г. выбрали в качестве Управляющей организации ОАО «РСП ТПК КГРЭС», будет направлена …..г., ……г. в адрес ОАО «РСП ТПК КГРЭС» направлено повторное письмо об отказе в передаче технической документации, в виду того, что собственники до настоящего времени не представили протокол общего собрания о принятии решения о расторжении договора управления с ООО «Коммунальщик». Однако договор управления можно считать прекращённым и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено до сведения управляющей организации. Довод представителя ответчика о том, что договор управления в настоящее время автоматически пролонгирован не обоснован, выполнение работ ООО «Коммунальщик» по обслуживанию дома в настоящее время не является подтверждением наличия договорных отношений.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев решения собственников к протоколам общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме №….. по ул. ….. г…… ….. области в форме заочного голосования от …..г. и …..г., суд приходит к следующим выводам.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ……г. истец Козлов П.А. на основании договора дарения от …..г. является долевым собственником ….. комнатной квартиры № ….. в доме №……по ул. …… г……. …… области( доля в праве 1\4) (л.д.21).

Согласно части 2 и части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что собственниками помещений в многоквартирном доме №….. по ул. …… г…….. ……. области утвержден способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «Коммунальщик» (протокол №…..общего собрания собственников помещений от …..г. – л.д.112-116).

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: …… обл., г……, ул. ….., д….. от …….г. (протокол №…..) согласован перечень общего имущества в многоквартирном доме, условия договора управления, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и размера платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения ( л.д.112).

Согласно части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

К материалам дела истцом приобщен протокол №….. общего собрания собственников, нанимателей жилых помещений дома №…. по ул. ….. г…… от …..г., из которого следует, что п.13 представленного ООО «Коммунальщик» дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом о продлении срока действия договора управления до …….г. изложено в иной редакции, срок действия договора управления продлен на один год с дальнейшей пролонгацией ( л.д.8-9).

Таким образом, судом установлено, что между собственниками помещений в многоквартирном доме №….. по ул. …… г…… и ООО «Коммунальщик» заключен договор управления, действующий с ……г. сроком на 1 год – по ……г., с ……г. договор управления многоквартирного дома решением общего собрания собственников от ……г. (протокол №… с протоколом разногласий от ……г.) продлен на 1 год – до …..г. ( л.д.12-15, 81-83, 144). Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

…….г. состоялось общее собрание собственников помещений (протокол №…..), на голосование ставился вопрос по п.6 дополнительного соглашения о продлении срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО «Коммунальщик» и собственниками до …….г., однако, указанное решение не принято. При этом в протоколе №…… общего собрания от ……..г. указано, что по данному вопросу собственники участия в голосовании не принимали. Однако из решений собственников по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания, которые обозревались в судебном заседании, следует, что фактически голосование по данному вопросу проводилось, однако большинство собственников, принявших участие в голосовании проголосовало против продления срока управления многоквартирным домом до …….г. То обстоятельство, что решение по данному вопросу не принято представителем ответчика в судебном заседании не отрицалось.

Оценив имеющиеся протоколы общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирном доме №….. по ул. …… г…… ……. области, суд приходит к выводу, что согласно части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, несмотря на непринятие решения о продлении договора управления с ООО «Коммунальщик» с ……г. общим собранием собственников, в связи с отсутствием заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок, то есть на 1 год – до ……г.

Факт пролонгации договора управления с ……г. по ……г. подтверждается также протоколом №6 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования по адресу: …. обл., г……., ул…… д…. от ……г., из которого следует, что собственниками принято решение о согласовании пункта 1 дополнительного соглашения к договору управления – перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и размера платы за содержание и ремонт жилого ( нежилого) помещения на период с ……г. по ……г. в том числе за содержание и текущий ремонт – ….. руб…… коп. за 1 кв.м. ( л.д.129-131).

……г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N ……. по ул. ….. г……. ….. области в форме заочного голосования (протокол №…..) большинством голосов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ОАО «РСП ТПК Костромской ГРЭС» ( л.д.4-6).

Представителем ответчика ООО «Коммунальщик» выдвинут довод о том, что бланки голосования собственников по 22 квартирам: №№…., …., …., …., …., …., ….., …., ….., …., …., …., …., ….., …., ….., …., ….., …., …., …., ….., в которых жилое помещение принадлежит в долях, заполнены и подписаны одним человеком, при отсутствии сведений о наличии соответствующих доверенностей либо факта голосования за несовершеннолетнего ребёнка, имеются неточности, исправления либо в фамилиях либо в именах. Кроме того, в решении по квартире №…… в бланке допущена ошибка в имени собственника. Согласно норм Жилищного кодекса Российской Федерации собственник может голосовать лично, отсюда следует, что в голосовании приняли участие не все собственники, которые указаны в сводной ведомости, поэтому встает вопрос о наличии кворума, то есть о правомочности общего собрания.

Рассматривая указанный довод суд принимает во внимание, что согласно реестра решений собственников помещений в многоквартирном доме №….. по ул. ….. г….. с …..г. по …..г. сумма площадей жилых помещений в перечисленных представителем ответчика квартирах составляет ….. кв.м. ( л.д.132-139), как следует из протокола №…. от …..г. в установленный срок поступило от собственников решений -244

с общей площадью …… кв.м. ( л.д.4), за вычетом ….. кв.м., площадь принявших участие в голосовании составляет ….. кв.м. (…., ….-….,…..), то есть 65% от общего числа собственников. Таким образом, кворум имеется и без учета решений собственников, указанных представителем ответчика. По первому вопросу «за» проголосовали ….. кв.м., за вычетом …. кв.м. количество проголосовавших за принятие решения о выборе новой управляющей компании без учета указанных решений - …… кв.м. (…..- …..), что составляет 63% от общей площади жилых помещений - ….. кв.м. ( расчет процентов произведен судом от общей площади жилых помещений, как указано в протоколе №…. от ……г. – л.д.5).

Таким образом, оснований для признания указанного решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома от …..г. недействительным по доводам представителя ответчика не имеется, суд исходит из того обстоятельства, что процедура голосования по данному вопросу соблюдена, решение о выборе новой управляющей организации – ОАО «РСП ТПК КГРЭС» собственниками помещений в многоквартирном доме №…. по ул. ….. г…… принято.

…..г. протокол №….. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N ….. по ул. ….. г……. от ……г. направлен для сведения в ООО «Коммунальщик», ОАО «РСП ТПК КГРЭС», главе администрации городского округа г.Волгореченск ( л.д.64,65).

ООО «Коммунальщик» письмом от …….г. направлено сообщение в адрес старшего по дому Козлова П.А., ……г. – в адрес генерального директора ОАО «РСП ТПК КГРЭС» об отказе в передаче технической и иной документации многоквартирного дома №….. по ул. ….. г…… ОАО «РСП ТПК КГРЭС» в связи с тем, что собственниками многоквартирного дома не представлено решение о расторжении договора управления с ООО «Коммунальщик» ( л.д.7, 125).

Полагая, что ответчик препятствует исполнению решения общего собрания собственников в многоквартирном доме от …….г., тем самым нарушая права истца, как собственника жилого помещения на выбор управляющей компании, Козлов П.А. обратился в суд с настоящим иском.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей компании.

Истец Козлов П.А., обосновывая заявленные требования, указал в судебном заседании, что вопрос о расторжении договора управления в связи с существенным нарушением его условий со стороны ООО «Коммунальщик» не ставится, основанием заявленных исковых требований является то обстоятельство, что договор управления не продлен, общим собранием собственников помещений ……г. принято решение о выборе новой управляющей компании. То есть истцом доказывается факт прекращения договора управления с ООО «Коммунальщик» в связи с истечением срока его действия.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что в период действия договора управления, заключенного собственниками с ООО «Коммунальщик», по итогам общего собрания от ……г., проведенного в форме заочного голосования, собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о выборе другой управляющей организации – ОАО «РСП ТПК КГРЭС», при этом указанным решением собственников ранее выбранный способ управления домом - управление управляющей организацией изменен не был, собственники принятии лишь решение о смене управляющей компании.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (часть 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с требованиями норм части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условиями договора управления многоквартирным домом №…. по ул. …… г……. предусмотрено, что при отсутствии письменного заявления одной из сторон о прекращении договора на основании принятого на общем собрании собственников решении о прекращении договора, направленного за два календарных месяца до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором (п. 11.3 – л.д.144).

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По требованию одной из сторон договор в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Расторжение договора влечет за собой прекращение обязательств сторон (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя вышеприведенные нормы жилищного и гражданского законодательства, суд приходит к выводу, что замена управляющей организации производится в установленном законом порядке - путем расторжения договора с предыдущей организацией в соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации либо в случае прекращения договора управления с истечением его срока.

Указанное обстоятельство находит свое подтверждение в части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями связан с тем, что собственники помещений в многоквартирном доме уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления организации, которая фактически осуществляет все правомочия в отношении указанного имущества согласно договору управления. В случае, если собственниками принято решение о распоряжении указанным имуществом иным способом, например путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны вначале расторгнуть либо прекратить ранее заключенное ими соответствующее соглашение.

Судом установлено, что срок действия договора управления многоквартирным домом №…. по ул. ….. г……. управляющей организацией ООО «Коммунальщик» продлен до …….г. ……г. состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которым было принято решение об избрании в качестве управляющей организации ОАО «РСП ТПК КГРЭС», при этом вопрос о прекращении либо расторжении договора управления с ООО «Коммунальщик» на общее собрание не выносился, соответственно указанное решение не принималось, что следует из протокола № ….. общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома №……. по ул. …… г……. …… области от ……..г. ( л.д.4-6)

Таким образом, заключенный с ответчиком ООО «Коммунальщик» договор управления многоквартирным домам в установленном порядке сторонами не прекращен и не расторгнут.

Кроме того, судом учитывается, что истец Козлов П.А. в ходе рассмотрения дела не отрицал выполнение ответчиком работ по обслуживанию многоквартирного дома после ……г., что суд расценивает как одно из доказательств существования договорных отношений, поскольку ООО «Коммунальщик» осуществляет фактическое управление жилым домом №….. по ул. ……. г……., что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Довод истца Козлова П.А. в части того, что решение о выборе новой управляющей организации по сути является решением собственников о прекращении договора управления суд считает несостоятельным, поскольку, как указано выше, действующим законодательством предусмотрена обязанность собственников наряду с выбором новой управляющей организации принять в установленном порядке решение о расторжении или прекращении прежнего договора управления, данное требование собственниками помещений в многоквартирном доме №…… по ул……. г……… соблюдено не было.

Поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме решения о прекращении договора управления многоквартирным домом с ООО «Коммунальщик» по окончании срока его действия, то есть до ……г. не принималось, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, то есть до …….года.

Наличие письма ООО «Коммунальщик» исходящий №…… от …..г. в адрес ОАО «РСП ТПК КГРЭС» о том, что техническая документация на многоквартирный дом №…..по ул. ……. г…….будет направлена в адрес ОАО «РСП ТПК КГРЭС» ……..г. в связи с тем, что срок действия договора управления с ООО «Коммунальщик» до …..г. (л.д.123) не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку представленное сообщение по сути является перепиской между двумя организациями и не может служить подтверждением факта прекращения срока действия договора управления.

Боле того, …..г. ООО «Коммунальщик» сообщило в адрес ОАО «РСП ТПК КГРЭС» о том, что техническая документация передаваться не будет в связи с тем, что отсутствует решение собственников о расторжении договора управления ( л.д.125).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что договор управления, заключенный между ООО «Коммунальщик» и собственниками жилых помещений в многоквартирном доме №….. по ул. ….. г…….. ….. области был прекращен либо расторгнут не представлено, ООО «Коммунальщик» фактически осуществляет управление указанным домом.

Таким образом, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по передаче ОАО «РСП ТПК КГРЭС» технической документации многоквартирного дома №….. по ул. ……. г…… не имеется, соответственно исковые требования Козлова П.А. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Козлова П.А. к ООО «Коммунальщик» об исполнении решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Нерехтский районный суд Костромской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Б. Лебедева

«Согласовано»

Судья: Лебедева Т.Б.