Решение вступило в законную силу 11.04.11г. Дело №2-20/2011
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации17 февраля 2011г. г.Волгореченск
Нерехтский районный суд Костромской области в составе: председательствующего судьи Синицыной О.Р., при секретаре Поляковой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) к индивидуальному предпринимателю Хализову А.А., Хализовой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Акционерный коммерческий банк «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) (далее АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) обратился в Гагаринский районный суд г.Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Хализову А.А., Хализовой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что …г. истец заключил с индивидуальным предпринимателем Хализовым А.А. Кредитный договор №…. В соответствии с условиями договора истец обязался предоставить ответчику кредит в размере …руб. на срок …месяцев с датой погашения …г. За пользование кредитом ответчик обязался уплачивать истцу проценты из расчета …% годовых, а с учетом дополнительного соглашения №… от …г. – …% годовых. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив на расчетный счет заемщика денежные средства в размере …руб. Ответчик принятые на себя обязательства по возврату истцу кредита выполнил лишь частично. …г. истец вручил ответчику требование о досрочном погашении кредита и досрочной уплате процентов, но данное требование ответчик не исполнил. По состоянию на …г. сумма непогашенной задолженности ответчика по возврату кредита составила …руб. …коп. Задолженность по оплате процентов за пользование кредитом составила …руб. …коп. за период с …г. по …г. Обязательства ответчика по кредитному договору обеспечены поручительством Хализовой Н.А. на основании Договора поручительства №… от …г. В соответствии с договором поручительства поручитель обязалась перед истцом за исполнение заемщиком всех обязательств, вытекающих из кредитного договора, в том же объеме, что и заемщик, включая возврат суммы предоставленного кредита, процентов за пользование кредитом, неустойки за просрочку возврата кредита и процентов за пользование кредитом и иные обязательства заемщика, включая расходы, связанные с взысканием задолженности с ответчиков. В соответствии с пунктом 4 Договора поручительства истец …г. вручил поручителю требование о неисполнении заемщиком обязательств по возврату кредита и процентов за пользование кредитом. Поручитель был обязан не позднее 3 рабочих дней после получения указанного требования в полном объеме погасить задолженность заемщика перед банком. Кроме того, обеспечением исполнения обязательств ответчика по Кредитному договору является залог (ипотека) по Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) №… от …г. – нежилого помещения, общей площадью …кв.м, инвентарный №…, условный номер объекта …, находящегося по адресу: …. Данное нежилое помещение принадлежит Хализову А.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи от …г. Предмет залога оценен сторонами в …руб.
В иске истец просил:
1. Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя Хализова А.А., Хализовой Н.А. …руб. …коп., в том числе: задолженность по кредиту (основному долгу) – …руб. …коп., проценты за пользование кредитом за период с …г. по …г. – …руб. …коп.
2. Обратить взыскание на заложенное в пользу истца недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью …кв.м, инвентарный №…, условный номер объекта …, находящееся по адресу:….
Установить способ реализации заложенного имущества: проведение публичных торгов в форме открытого аукциона и определить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере …руб.
3. Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя Хализова А.А., Хализовой Н.А. государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления, в размере …руб. …коп.
Определением Гагаринского районного суда г.Москвы от …г. гражданское дело по иску АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) к индивидуальному предпринимателю Хализову А.А., Хализовой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество передано по подсудности в Нерехтский районный суд Костромской области (том 1 л.д.65-66).
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования по пункту 2 иска и просил определить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере …руб. (т.1,л.д.218-219).
В судебном заседании представитель истца Жданова Т.Ф., по доверенности №… от …г. (том 2 л.д.44), исковые требования в уточненной редакции поддержала, не оспаривала заключение эксперта Торгово-промышленной палаты Костромской области от …г., согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества составляет …руб., то есть полагала возможным при обращении взыскания на заложенное имущество определить начальную продажную цену недвижимого имущества в соответствии с указанным заключением эксперта. В суде пояснила следующее. …г. с Хализовым А.А. был заключен кредитный договор, по которому истец предоставил ответчику кредит …руб. на …месяцев. Срок погашения кредита заканчивался …г. в обеспечение обязательств по кредитному договору также был заключен договор поручительства с Хализовой Н.А. Кроме того, одним из условий выдачи кредита ответчику Хализову А.А. являлось оформление залога. …г. с Хализовым А.А. был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) – магазина «…». К договору была предоставлена оценка недвижимого имущества, технический паспорт на здание, договор купли-продажи. Согласие Хализовой Н.А. на передачу в залог недвижимого имущества было оформлено нотариально. Оценка заложенного имущества была принята сторонами в размере …руб. исходя из отчета, который составлялся по заказу Хализова А.А. для целей страхования указанного объекта недвижимости. После регистрации договора залога в УФРС по Костромской области сумма кредита …руб. была перечислена на счет Хализова А.А. по его письменному заявлению. До определенного момента Хализов А.А. удовлетворительно исполнял свои обязательства по погашению кредита. С …г. кредит вышел на просрочку, то есть у Хализова А.А. образовалась задолженность. Банк выставил ответчикам требование на погашение задолженности. При этом истец предлагал ответчикам всевозможные варианты погашения задолженности – погашение кредита третьими лицами, реализация имущества, но они ничего не предпринимали. …г. вся сумма задолженности … руб. …коп. была вынесена на просрочку. …г. банк заключил с Хализовым А.А. соглашение о том, что с …г. Кредитор не будет взимать с Заемщика неустойки, предусмотренные условиями кредитного договора. То есть осталась фиксированная сумма задолженности. С учетом того, что в …г. ответчики заплатили …руб., а …г. еще …руб., по состоянию на …г. была рассчитана задолженность по кредитному договору, без учета неустойки: …руб. …коп. – сумма основного долга, …руб. …коп. – сумма процентов за пользование кредитом, а всего …руб. …коп. С этого момента и до рассмотрения дела судом, ответчики в погашение суммы задолженности денежные средства не вносили.
Заявляя первоначальное требование об обращении взыскания на заложенное имущество и определении начальной продажной цены заложенного имущества, истец исходил из стоимости недвижимого имущества, определенной договором залога от …г., - …руб. Однако, в связи со снижением цен на недвижимость, в …г. банком была проведена оценка заложенного имущества. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от …г. №… стоимость заложенного имущества – нежилого помещения, находящегося по адресу: …, составляет …руб. Истец неоднократно предлагал ответчикам в добровольном порядке реализовать заложенное имущество. В соответствии с Инструкцией Центрального Банка Российской Федерации №254-П (в редакции от 20 июня 2008г.) «О порядке формирования кредитными организациями резервов приравненной к ней задолженности» каждые три месяца проводится оценка заложенного имущества. Спорное нежилое помещение банк отнес к 5 категории качества обеспечения, которая является безнадежной. В связи, с чем банк в настоящее время несет большие убытки. Оценка заложенного имущества на сумму …руб., проведенная экспертом Торгово-промышленной палаты Костромской области, является адекватной реальной рыночной цене заложенного имущества на момент рассмотрения дела в суде, данное экспертное заключение банком не оспаривается.
Представитель истца Вагурин А.В., по доверенности №… от …г. (том 2 л.д.45), полностью поддержал пояснения Ждановой Т.Ф.
Ответчики Хализов А.А. и Хализова Н.А. признали исковые требования в части взыскания суммы основного долга в сумме …руб. …коп. и процентов за пользование кредитом в сумме …руб. …коп., всего в сумме - …руб. …коп., а также признали требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Таким образом, ответчики не признали лишь требования банка об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере … руб. и не согласились с оценкой заложенного имущества согласно заключения эксперта Торгово-промышленной палаты Костромской области в сумме …руб.
Ответчик Хализов А.А. в суде пояснил, что …г. заключил с истцом кредитный договор, по которому Кредитор перечислил на его счет денежные средства в сумме. ..руб. Кредит оформлялся на … месяцев. Обязательным условием выдачи кредита являлся залог. Он передал Банку в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – магазин «…». Стоимость заложенного имущества была определена сторонами по согласованию в …руб. Именно указанная оценка заложенного имущества должна быть принята судом как начальная рыночная стоимость, с которой начинаются публичные торги.
Ответчица Хализова Н.А. в суде заняла аналогичную позицию, пояснив, что не оспаривает сумму задолженности и требования об обращении взыскания на заложенное имущество, однако считала, что начальная цена заложенного имущества должна быть определена в соответствии с договором залога в сумме – …руб.
Выслушав представителей истца Жданову Т.Ф., Вагурина А.В., ответчиков Хализова А.А. и Хализову Н.А., свидетеля С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.
Суд принимает признание части иска по основным требованиям о взыскании суммы основного долга и процентов ответчиками, всего в сумме - …руб. …коп., учитывая следующее.
…г. между АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) (Кредитор) и индивидуальным предпринимателем Хализовым А.А. (Заемщик) заключен кредитный договор №… на сумму …руб. (том 1 л.д.17-18).
В силу пункта 1 Кредитного договора Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства (кредит) в сумме …руб. на срок …месяцев, с датой погашения …г., а Заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты на них из расчета …% годовых.
В соответствии с пунктом 2 Кредитного договора Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства (кредит) при условии заключения Договора поручительства №… от …г., после получения документов о государственной регистрации Договора залога недвижимого имущества №… от …г. и надлежащего оформления всех условий, оговоренных в вышеуказанных договорах, а также после уплаты Заемщиком комиссионного вознаграждения Банку в соответствии с пунктом 1.1 настоящего Договора.
Кредит предоставляется Заемщику на основании его письменного заявления не позднее даты принятия такого заявления, но не ранее исполнения условий в соответствии с пунктом 2 настоящего Договора (пункт 4).
Исполнение обязательств обеспечено Поручителем Хализовой Н.А. на основании договора поручительства №… от …г. в том же объеме, что и Заемщик, в том числе в случае увеличения объема в соответствии с пунктом 2.7 настоящего Договора, включая возврат суммы предоставленного кредита, уплату процентов за пользование кредитом, неустойки за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки за просрочку возврата кредита и иные обязательства Заемщика, вытекающие из Кредитного договора, включая возмещение убытков, причиненных неисполнением Заемщиком его обязательств, и возмещение судебных издержек и всех иных расходов, связанных со взысканием задолженности с Заемщика и Поручителя. Подписанием настоящего договора Поручитель подтвердил, что он ознакомлен с условиями Кредитного договора, Графиком платежей, с ними согласен (том 1 л.д.28-29).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Истец в полном объеме выполнил свои обязательства перед Заемщиком, предусмотренные пунктами 1, 2, 4 Кредитного договора. Кредит в сумме …руб. перечислен на счет Хализова А.А. …г., что подтверждается платежным поручением №… от …г. (том 1 л.д.27). Данное обстоятельство ответчиками не оспаривается.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункт 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с пунктом 5.2.2 Общих условий Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать досрочного возврата кредита и досрочной уплаты начисленных процентов при нарушении Заемщиком своих обязательств по настоящему Договору (в том числе невыполнение Заемщиком обязанностей по своевременной уплате процентов и/или возврату кредита).
Поскольку погашение кредита производилось Хализовым А.А. с нарушением условий договора, между истцом и ответчиками были заключены дополнительные соглашения от …г., …г., …г., которыми увеличен размер процентной ставки до …% годовых и пересмотрен график платежей (том 1 л.д.19-24, 30-33). В соответствии с Соглашением от …г. Кредитор не взимает с Заемщика неустойки, предусмотренные пунктами 12 и 13 Кредитного договора, начиная с …г. (том 1 л.д.25).
Срок возврата кредита истек …г.
По состоянию на …г. истцом произведен расчет окончательной суммы задолженности, без учета неустойки, согласно которому сумма основного долга составила …руб. …коп., сумма процентов за пользование кредитом – …руб. …коп., а всего …руб. …коп.
У суда нет оснований не доверять представленному расчету, учитывая, что указанные суммы иска полностью признаны ответчиками. Кроме того, анализируя расчет суммы иска (основной долг и проценты) и фактические платежи по кредиту, суд приходит к выводу, что все суммы платежей учтены истцом, суммы неустоек, списанные из поступивших платежей в период до …г. соответствуют условиям кредитного договора от …г. (пункт 4), не противоречат требованиям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (том 1 л.д.10,11, 210-216).
В соответствии с пунктом 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Солидарная ответственность поручителя Хализовой Н.А. установлена законом.
В силу пункта 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Аналогичные положения включены в договор поручительства Хализовой Н.А. (пункт 8).
В соответствии с положениями статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Таким образом, требования истца по взысканию с ответчиков в солидарном порядке суммы основного долга, процентов за пользование кредитом правомерны, поскольку они соответствуют условиям кредитного договора, договора поручительства, не противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, требования банка о взыскании с ответчиков Хализова А.А. и Хализовой Н.А. суммы задолженности по кредитному договору в размере суммы основного долга - …руб. …коп. и суммы процентов за пользование кредитом – …руб. …коп., а всего …руб. …коп. - являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Рассматривая требования АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью …кв.м, находящееся по адресу: …, установлении способа реализации заложенного имущества путем проведения публичных торгов в форме открытого аукциона и определении начальной продажной цены недвижимого имущества в размере …руб., суд учитывает следующее.
Обеспечением исполнения обязательства Хализова А.А. по кредитному договору от …г., кроме поручительства Хализовой Н.А., является залог (ипотека) в соответствии с договором залога недвижимого имущества (ипотеки) №… от …г., договор зарегистрирован УФРС по Костромской области (наименование регистрирующего органа на момент регистрации) …г. (том 1 л.д.34-41).
В силу пункта 1.2 договора предметом залога является – нежилое помещение общей площадью …кв.м, инвентарный №…, условный номер объекта …, находящееся по адресу: ….
Указанное недвижимое имущество принадлежит Хализову А.А. на основании договора купли-продажи от …г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от …г. (том 1 л.д.50).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от …г. с отношении нежилого помещения по адресу:… зарегистрирована ипотека, регистрация №… от …г., на срок с …г. по …г. в пользу АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) (том 1 л.д.78).
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями установленными законом.
В силу пункта 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с пунктом 3.2 Договора залога недвижимого имущества Залог обеспечивает исполнение Заемщиком всех обязательств по Кредитному договору, в том числе следующих обязательств: возврата денежных средств, предоставленных в качестве кредита, уплату процентов за пользование фактически предоставленной суммой кредита (том 1 л.д.35-36).
Согласно пункта 1 статьи 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Хализов А.А. не выполнил свои обязательства перед Кредитором, сумма неисполненного обязательства составляет более 5%, период просрочки, даже исходя из даты окончания кредитного обязательства (…г.) составляет более 12 месяцев, поэтому суд приходит к выводу о том, что оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») к отказу в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется. Данное требование банка ответчиками по существу не оспаривается.
Таким образом, у истца имеются основания для предъявления требований о взыскании с Заемщика и Поручителя задолженности по Кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения долга.
Предметом залога является нежилое помещение, общей площадью …кв.м, инвентарный №…, условный номер объекта …, находящееся по адресу: … (том 1 л.д.34-41).
В соответствии с пунктом 2.1 Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №… от …г. стороны оценили Предмет залога (Предмет ипотеки) в …руб.
До заключения кредитного договора и договора залога, Хализов А.А. представил в банк отчет №… от …г. об определении рыночной стоимости помещения магазина. Указанный отчет составлен независимым оценщиком С. (т.1 л.д.170-192). Согласно данному отчету рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет …руб.
В суде представитель истца Жданова Т.Ф. поясняла, что при заключении договора залога к указанной сумме был применен дисконт …%, поэтому окончательная стоимость заложенного имущества составила …руб. и не оспаривалась сторонами при подписании Договора залога недвижимого имущества.
Однако, учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента проведения первоначальной оценки заложенного имущества, в …г. АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) обратился в ООО «ГосОценка» для определения рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости.
Согласно Отчету ООО «ГосОценка» №… от …г. итоговое значение рыночной стоимости нежилого помещения, по состоянию на …г., с учетом округления составило …руб. (том 1 л.д.220-244).
В связи с данной оценкой, истец уточнил требования и просил определить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере …руб.
Ответчики не согласились с данной оценкой, по их ходатайству судом была назначена экспертиза в целях установления рыночной стоимости заложенного имущества, проведение которой поручено экспертам Торгово-промышленной палаты Костромской области (т.2 л.д.7,18,19,28).
Согласно Отчету №… Торгово-промышленной палаты Костромской области от …г. рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения, общей площадью составляет …руб., в том числе: нежилое помещение, общей площадью …кв.м, без учета стоимости земельного участка, – …руб.; право аренды земельного участка с кадастровым №…, площадью …кв.м, без учета стоимости нежилого помещения общей площадью …кв.м, – …руб.
Представители истца в судебном заседании указали, что данную оценку эксперта Торгово-промышленной палаты Костромской области от …г. они не оспаривают и согласны с ней.
Ответчики не согласились с оценкой эксперта и настаивали на принятии оценки заложенного имущества согласно договора залога - …руб.
Оценивая доводы сторон, имеющиеся в деле отчеты об оценке заложенного имущества, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из отчета, представленного Хализовым А.А. в банк от …г. рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась не для целей реализации заложенного имущества по рыночной цене, а для целей страхования (т.1,л.д.171).
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик С. показал, что в …г. к нему обратился Хализов А.А. для определения стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: …. Оценка была ему необходима для целей страхования. …г. был проведен осмотр оцениваемого объекта. Оценка проводилась с учетом специфики страховых компаний, то есть учитывался объект недвижимости в целом, имеющееся в нем оборудование. В отчете он указал, что объект помимо всех коммуникаций имеет сейфовую комнату, пожарную сигнализацию и сигнализацию с пультовой вневедомственной охраной, поскольку это важно именно для целей страхования. Рыночная стоимость оцениваемого помещения составила …руб., а с учетом округления - …руб. Однако, если бы проводилась оценка для определения рыночной стоимости заложенного имущества, то торговое оборудование учитывалось бы в меньшей степени. В этом случае рыночная стоимость помещения была бы намного ниже. Кроме того, в …г., когда проводилась оценка недвижимого имущества, были перспективы роста цен на недвижимость, но в настоящее время роста не наблюдается.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля С., поскольку они объективно подтверждаются данными отчета, в котором на момент оценки была определена цель - страхование объекта.
Представитель истца Жданова Т.Ф. в суде поясняла, что в результате проведенного мониторинга недвижимости, по состоянию на …г., была установлена рыночная стоимость 1 кв.м – от … до … тысяч рублей, соответственно, в настоящее время Банк не сможет реализовать заложенное имущество по цене …руб., поскольку при указанной оценке стоимость 1 кв.м составит …руб., что является намного выше реальной рыночной стоимости.
В качестве доказательства того, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, определенной сторонами в договоре залога, истец представил суду Отчет №… от …г., выполненный оценщиком ООО «ГосОценка», в котором стоимость недвижимого имущества указана …руб.
Сопоставляя данные по отчету, представленному Хализовым А.А. в …г., отчету представленным истцом, ООО «ГосОценка» от …г. и отчету Торгово-промышленной палаты Костромской области от …г., суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверным, полным и объективным является отчет, составленный экспертом Торгово-промышленной палаты Костромской области.
Данный отчет является наиболее близким к рыночной оценке заложенного объекта, учитывая, что данная оценка произведена на момент вынесения суда, первоначальный отчет составлялся в …г., отчет банка в …г. Оценка Торгово-промышленной палаты Костромской области производилась в рамках проведения экспертизы по гражданскому делу, в экспертном учреждении по согласованию сторон, эксперт-оценщик предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, в отчете имеются сведения о квалификации оценщика, эксперт имеет специализацию в области оценки стоимости предприятия (бизнеса) (л.д.88 отчета).
Как видно из отчета экспертом использовалось три подхода: затратный (оценка по данному подходу …руб.), сравнительный (…руб.) и доходный (…руб.). При согласовании результатов оценки для получения итоговой стоимости объекта учитывался удельный вес каждого подхода. По итогам согласования результатов рыночная стоимость объекта составила – …руб. Каждый подход экспертом подробно описан, приведены расчеты, аналоги, иллюстрации, имеются ссылки на использованную литературу, методики.
Выражая несогласие данной экспертной оценке, Хализов А.А. указывал, что с учетом процента износа стоимость помещения уже была занижена экспертом – …руб. (л.д.71 отчета). То есть эксперт завысил процент износа по элементам дома, указав, что объект недвижимости имеет трещины, участки стен разрушены, объект недвижимости в опасном состоянии.
Проверяя данный довод, суд не может с ним согласиться, поскольку, как видно из таблицы, экспертом в рамках определения рыночной стоимости по затратному методу соотносились несменяемые конструкции здания в целом и состояние внутренних конструктивных элементов (полы потолки, лестницы, окна, двери и т.д., л.д.69 отчета). Удельный вес каждого конструктивного элемента определялся согласно данным сборников удельных расценок по таблицам, соответствующим выбранному объекту-аналогу. Техническое состояние объекта описано в главе 2 отчета. Так, в описании объекта оценки отражено, что многоквартирный дом, в котором находится магазин, …года застройки, то есть эксплуатируется уже …года.
Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что выводы эксперта при использовании затратного подхода, основаны на объективных данных и являются обоснованными.
Ссылку Хализова А.А. о том, что он не доверяет заключению эксперта Торгово-промышленной палаты, так как он заинтересован в исходе дела, суд считает несостоятельной, поскольку данное утверждение ответчика голословно, каких-либо доказательств этому он не привел.
Ответчица Хализова Н.А. выражала несогласие с отчетом от …г. в той части, что при использовании сравнительного метода, эксперт использовал как один из аналогов помещения, расположенный в деревне …, тогда как спорное помещение находится в городе.
Оценивая данный довод, суд приходит к выводу о том, что он не влияет на достоверность экспертного заключения, поскольку как видно из таблицы аналогов, используемых экспертом при сравнительном методе, все они находятся в хорошем и отличном состоянии, имеют большую рыночную стоимость предложения (л.д.72,73 отчета). Расчетным путем, приведенном в описательной части заключения, экспертом определена средняя стоимость 1 кв.м – …руб., стоимость объекта по данному методу - …руб. (…кв.м х …руб.)
То, что экспертом средняя цена за 1 кв.м при сравнительном подходе не занижена, подтверждается также и данными, содержащимися в материалах дела о предложениях на продажу нежилых помещений, используемых под магазины, кафе, в том числе и в городе…. Так, в …г. имелось предложение на продажу нежилого помещения по адресу… по цене …руб., площадью …кв.м, то есть цена за 1 кв.м составляет …руб., в …г. имелось предложение на продажу нежилого помещения по адресу… по цене …руб., площадью …кв.м, то есть цена за 1 кв. м – …руб. (т.2,л.д.12,13).
В суде представитель истца указывала также на то, что в досудебном порядке, они предпринимали меры к тому, чтобы по согласованной с ответчиками цене реализовать помещение, используемое под магазин, предлагали на продажу магазин предпринимателям из села… по ориентировочной цене …руб., однако по такой цене помещение никто не согласился приобрести.
При таких обстоятельствах, суд считает, что оценка заложенного имущества при заключении договора залога (…руб.) не может быть принята в качестве начальной рыночной цены, поскольку она определена для целей страхования имущества, и не соответствует реальной рыночной цене для реализации предмета залога посредством продажи его с публичных торгов на момент вынесения решения суда. Кроме того, определение судом начальной продажной цены заложенного имущества не исключает возможности ее увеличения в ходе торгов.
Учитывая, что для заключения договора о залоге недвижимого имущества требовалось согласие супруги Хализова А.А. – Хализовой Н.А., то порядок обращения взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда (подпункт 1 пункта 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сумма неисполненного обязательства Хализова А.А. является значительной, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.
Учитывая изложенное, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере …руб.
Подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца уплаченная госпошлина в сумме …руб. …коп., путем взыскания по …руб. …коп. с каждого (часть 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:Иск Акционерного коммерческого банка «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) к индивидуальному предпринимателю Хализову А.А., Хализовой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с Хализова А.А., Хализовой Н.А. в пользу Акционерного коммерческого банка «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) в солидарном порядке в счет погашения задолженности по кредитному договору №… от …г. – …рублей …копейку, в том числе …рублей …копеек – сумму основного долга, …рублей …копеек – проценты за пользование кредитом.
Обратить взыскание в пользу Акционерного коммерческого банка «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) на заложенное имущество – нежилое помещение, общей площадью …кв.м, инвентарный №…, условный номер объекта …, находящееся по адресу: …, принадлежащее Хализову А.А., путем продажи с публичных торгов, в счет погашения задолженности Хализова А.А. по кредитному договору №…, заключенному …г. между Акционерным коммерческим банком «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) и индивидуальным предпринимателем Хализовым А.А.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги нежилого помещения общей площадью …кв.м, инвентарный №…, условный номер объекта …, находящегося по адресу: …, в сумме …рублей.
Взыскать с Хализова А.А. и Хализовой Н.А. в пользу Акционерного коммерческого банка «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) госпошлину в сумме по …рублей …копеек с каждого.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Нерехтский районный суд в течение 10 дней.
Судья О.Р. Синицына