РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01.03.2010 года. Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
при секретаре Ван-Тен-Фан И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Родионова В.З., Родионовой О.Ф. к Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., представляющих свои интересы и интересы несовершеннолетних Шевченко С.В., Шевченко В.В., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, подлежащими регистрации, прекращении права общей долевой собственности на жилые помещения,
УСТАНОВИЛ:
Родионовы обратились в суд с иском с первоначальными исковыми требованиями следующего характера. 05.06.2008 года между истцом Родионовой О.Ф. и ответчиками Шевченко был заключен договор купли-продажи помещения № 4, общей площадью 16.9 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска, Согласно договора купли-продажи помещения № 4. общей площадью 16.9 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска от 05.06.2008 года - Продавцы Шевченко передают, а Покупатель Родионова О.Ф. приобретает право собственности на помещение № 4. общей площадью 16,9 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. Продавцы за продажу помещения № 4, обшей площадью 16,9 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска получают 320 000 рублей при подписании договора 05.06.2008г. 05.06.2008 года продавцы получили 320 000 рублей. В этот же день был сдан на регистрацию договор купли-продажи помещения № 4, общей площадью 16,9 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. Все условия указанного договора купли-продажи помещения № 4. общей площадью 16.9 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска со стороны истцов соблюдены и исполнены. В этот же день 05.06.2008 года между истцом Родионовым В.З. и ответчиками Шевченко был заключен договор купли-продажи помещения № 3, обшей площадью 13.7 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. Согласно договора купли-продажи помещения № 3 продавцы Шевченко передают, а покупатель Родионов В.З. приобретает право собственности на помещение № 3 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. Продавцы за продажу помещения № 3 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска получают 280 000 рублей при подписании договора 05.06.2008г. 05.06.2008 года продавцы получили от истца Родионова В.З. 280 000 руб. В этот же день был сдан на регистрацию договор купли-продажи помещения № 3. общей площадью 13.7 кв.м. в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. Все условия договора купли-продажи помещения № 3 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска со стороны истца также соблюдены и исполнены.
04.07.2008 года государственная регистрация договоров купли продажи жилых помещений № 3,4 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска и перехода права собственности была приостановлена на основании заявлений Шевченко Е.Н. и Шевченко В.Б. Истцам стало известно, что ответчики отозвали доверенность на совершение сделки купли-продажи и регистрацию договора купли-продажи.
В связи с чем истцы обратились в суд с данным иском, в котором просили признать договор купли-продажи помещения № 4 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска от 5.06.2009 года, заключенный между Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В., *** года рождения, Шевченко В.В., *** года рождения, и Родионовой О.Ф., действительным, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи помещения № 4 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска от 05.06.2009 года, заключенного между Шевченко и Родионовой О.В.; также признать договор купли-продажи помещения № 3 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска от 05.06.2009 года, заключенный между Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В.. *** года рождения, Шевченко В.В., *** года рождения, и Родионовым В.З., действительным, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи помещения № 3 в квартире 33 дома по ул. Ленина г. Волгодонска от 05.06.2009г., заключенного между Шевченко и Родионовым В.З..
В ходе судебного разбирательства истец, представитель истцов Гончарова Ж.В., действующая на основании доверенности, уточнили исковые требования и просили суд признать договор купли-продажи от 05.06.2008 года, заключенный между Родионовой О.Ф. и Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В., *** года рождения, Шевченко В.В., *** года рождения, помещения № 4 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области, действительным, подлежащим регистрации, прекратив права продавцов Шевченко на помещение № 4 в квартире 33 дома 100 но ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области, прекратив права обшей долевой собственности за Шевченко на помещение № 4 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области, а также признать договор купли-продажи от 05.06.2008 года, заключенный между Родионовой В.З. и Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В., *** года рождения, Шевченко В.В., *** года рождения, помещения № 3 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области действительным, подлежащим регистрации, прекратив права продавцов Шевченко на помещение № 3 в квартире 33 лома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области, прекратив права общей долевой собственности за Шевченко на помещение № 3 в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области.
В судебном заседании истец Родионова О.Ф., представитель истцов Гончарова Ж.В. уточненные требования поддержала.
Представитель ответчиков Алексенко А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, указав, что 05.06.2008 года сторонами были заключены договоры купли-продажи указанных жилых помещений. При заключении данных договоров от имени Шевченко выступала по доверенности Курченко Н.Л. Сособственниками спорных жилых помещений в 1/4 доле каждый являются несовершеннолетние Шевченко С.В. и Шевченко В.В., отчуждение доли которых в соответствии с Постановлением мэра г. Волгодонска № 1036 от 14.05.2008г. возможно было только при приобретении взамен другого жилого помещения. Родионовы и Курченко Н.Л. о данном условии знали, однако жилье для несовершеннолетних приобретено не было. Представитель ответчиков полагает, что заключенные договоры являю ничтожными сделками, заключены с нарушением требований закона.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, ранее по делу представил отзыв и просил вынести решение в отсутствие представителя третьего лица. В отзыве третье лицо указало, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация носит заявительный характер. 05.06.2008 с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения №№ 3, 4 в квартире № 33. расположенной по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина, 100, обратились Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В., Шевченко В.В. в лице представителя Курченко Н.Л., действующей на основании доверенности от 16.05.2008, номер в реестре нотариуса 6283, и Родионова О.Ф., Родионов В.З. В качестве документа-основания были представлены договоры купли-продажи жилых помещений от 05.06.2008 года. Однако 18.06.2008 продавцы по вышеуказанным договорам обратились с заявлениями о приостановлении государственной регистрации и представили заявление об отмене доверенности от 16.05.2008 года, зарегистрированной в реестре нотариуса за номером 6283. На основании указанных заявлений и в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация была приостановлена. 04.07.2008 продавцы обратились с заявлениями о возобновлении и прекращении государственной регистрации в связи с возвратом документов. Таким образом государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности к покупателям в отношении Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В., Шевченко В.В. была прекращена, а в отношении Родионовой О.Ф. и Родионова В.З. отказано в государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и права собственности покупателей па основании п. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие, с государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Третье лицо полагает, что решение об отказе в государственной регистрации вынесено правомерно на основании норм действующего законодательства.
Выслушав пояснения сторон, их представителей, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.
Гражданское законодательство предъявляет к сделкам ряд требований. Любая гражданско-правовая сделка действительна при соблюдении следующих условий:
Основаниями возникновения права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, в соответствие с законом влекущие возникновение собственности на определенное имущество у конкретных лиц. В главе 14 ГК РФ указаны две группы возможных способов приобретения права собственности: первоначальные (создание новой вещи, переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйное имущество) и производные (на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи, в порядке наследования после смерти гражданина, в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица. При производных способах возникновения права собственности важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ст. 223 ГК РФ связывает этот момент с моментом фактической передачи отчуждаемой веши, а в отношении объектов недвижимости -с момента регистрации перехода прав.
Согласно ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
В соответствии с абз. 3 ч.З ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 37 ГК РФ запрещает законным представителям без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему лицу прав.
Судом установлено, что 05.06.2008 года между Родионовой О.Ф. и Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., действующими также как законные представители своих несовершеннолетних детей Шевченко С.В., Шевченко В.В., в лице представителя по доверенности от 16.05.2008 года Курченко Н.Л., был оформлен договор купли-продажи жилого помещения № 4. общей площадью 16.9 кв.м.. расположенного в квартире 33 лома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. В этот же день между Родионовым В.З. и Шевченко В.Б.. Шевченко Е.Н., действующими и как законные представители своих несовершеннолетних детей Шевченко С.В., Шевченко В.В., в лице Курченко Н.Л., действовавшей по доверенности от 16.05.2008 года, был оформлен договор купли-продажи жилого помещения № 3. общей площадью 13,7 кв.м., расположенного в квартире 33 дома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска.
Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности к покупателям в отношении Шевченко В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко СВ., Шевченко В.В. была прекращена, а в отношении Родионовой О.Ф. и Родионова В.З. отказано в государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и права собственности покупателей на основании п.З ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Собственниками спорных жилых помещений на основании договора па передачу квартиры в собственность от 14.11.2005 года являются Шевченко Е.Н.. Шевченко В.Б. и их несовершеннолетние дети Шевченко В.В. и Шевченко С.В. в равных долях.
В соответствии с п.6 договора купли-продажи от 05.06.2008г., заключенного между Шевченко и Родионовой О.Ф., для продажи доли жилого помещения, принадлежащей несовершеннолетним собственникам Шевченко С.В. и Шевченко В.В., имеется разрешение отдела опеки и попечительства г. Волгодонска: выписка из Постановления Главы г. Волгодонска Ростовской области № 1036 от 14.05.2008г. Аналогичное положение содержит п.6 договора купли-продажи, заключенного с Родионовым В.З. Указанным в договорах Постановлением мэра г. Волгодонска было предписано, что продажа приватизированных квартир, принадлежащих несовершеннолетним Шевченко С.В. и Шевченко В.В. на праве обшей собственности разрешена при условии одновременной покупки двухкомнатной квартиры общей площадью 49.1 кв.м., жилой площадью 27.7 кв.м. у Колчиной Т.Г. по адресу: г. Волгодонск, ул. 30 лет Победы, д.4, кв. 150 с включением несовершеннолетних в состав собственников.
Таким образом, в данном случае разрешение органа опеки и попечительства на продажу спорных жилых помещений было обусловлено одновременным приобретением в собственность несовершеннолетних двухкомнатной квартиры, специально укачанной органом опеки и попечительства.
Данное условие не было отражено в договорах купли-продажи и законные представители не приняли на себя договорное обязательство продать спорные жилые помещения только одновременно с покупкой квартиры по ул. 30 лет Победы, д.4. кв. 150 в г. Волгодонске.
В связи с чем суд приходит к выводу о том. что при заключении договоров купли-продажи не были соблюдены интересы несовершеннолетних собственников недвижимости, в связи с чем договоры не соответствуют требованиям закона, а именно: ст.60 СКРФ. ст. 37 ГКРФ.
В силу ст. 10 ГК РФ, со стороны действий Родионовых сторона ответчиков опровергла.
Родионовы ссылаются на то, что они являются добросовестными приобретателями жилых помещений, не знали о наличии условия органа опеки и попечительства о приобретении жилья для несовершеннолетних и о том, что именно на законных представителей несовершеннолетних была возложена обязанность по приобретению квартиры.
Суд не может согласиться с доводами истцов, поскольку они, зная о том, что условием продажи жилых помещений, принадлежащих на праве долевой собственности несовершеннолетним, является разрешение органа опеки и попечительства, должны были проявить достаточную осмотрительность и осторожность при совершении оспариваемых сделок и ознакомиться с Постановлением Мэра г. Волгодонска от 14.05.2008 года и выяснить, на каких именно условиях разрешена продажа спорных помещений и выполнены ли эти условия.
Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска Родионовых о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, подлежащим регистрации, прекращении права общей долевой собственности на жилые помещения за продавцами, так как указанные сделки противоречат закону. Кроме того, суд обращает внимание, что само по себе требование истцов юридически не корректно. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Иск стороны сделки о признании ее действительной удовлетворению не подлежит, поскольку соответствующая сделка не считается заключенной или действительной до ее регистрации.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
В иске Родионова В.З., Родионовой О.Ф. к Шевченко
В.Б., Шевченко Е.Н., Шевченко С.В.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение 10 дней.
Судья