Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26.02.2010 года. г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
с участием адвоката Никулиной В.А.,
при секретаре Ван-Тен-Фан И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Высотки» к Задеряка Е.П., третьи лица ИП Иванченко А.В., Администрация г. Волгодонск, НП «ВАССОЖ» о демонтаже сплит-системы, восстановлении покрытия стены жилого дома, взыскании расходов по делу и встречному иску Задеряка Е.П. к Администрации г. Волгодонска, МАУ «Департамент строительства и ЖКХ», ТСЖ «Высотки», третьи лица ОАО «Горпроект», НП «ВАССОЖ» о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии, признании решения общего собрания ТСЖ «Высотки» в части недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
ТСЖ «Высотки» обратилось с иском к Задеряка Е.П. о демонтаже сплит-системы, восстановлении покрытия стены жилого дома, взыскании расходов по делу, указав, что в период с 23 по 27 апреля 2009 года собственник двухкомнатной квартиры № 46, расположенной на 10 этаже дома 26 по бульвару Великой Победы г. Волгодонска Задеряка Е.П. самовольно произвела установку дополнительной сплит-системы (кондиционера) на внешней стороне несущей стены дома. Указанная стена дома в 2008 году была утеплена и обшита металлосайдинговыми панелями. При установке наружного агрегата сплит-системы нарушена целостность несущей стены, повреждено в пяти местах дорогостоящее металлосайдинговое покрытие и ухудшен внешний вид фасада дома. В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ и подпунктами «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, ограждающие несущие и ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома включаются в состав общего имущества такого дома. В рассматриваемом случае к общему имуществу многоквартирного дома относятся несущие стены, утеплитель и металлосайдинговое покрытие стен. В соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ объекты общего имущества, по решению общего собрания собственников (членов товарищества), могут быть переданы в пользование отдельным собственникам или иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы других собственников. Однако общее собрание членов ТСЖ «Высотки» не принимало решения о передаче ответчику объектов общего имущества для размещения на них агрегатов сплит-системы. Общее собрание членов ТСЖ «Высотки», в соответствии с ст. 13.8.7. Устава приняло решение о запрете установки агрегатов сплит-систем на наружных стенах дома. Пунктом 4.4 Порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ, утвержденного решением общего собрания, членов ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года собственнику квартиры предписывается «не допускать установку сплит-систем на наружных стенах дома» (их необходимо устанавливать на ограждениях лоджий)». С данным Порядком ответчик был ознакомлен 25.04.2008 года под роспись. На недопустимость самовольной установки каких-либо агрегатов на несущих стенах зданий указывают также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. № 170. Пунктом 3.5.8 этих Правил установлено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Письмом № 25-09 от 05.05.2009 года ТСЖ предложило ответчику в срок до 01.06.2009 года устранить все последствия самовольной установки сплит-системы, то есть привести в прежнее состояние испорченное общее имущество многоквартирного дома. Однако ответчик проигнорировал это предложение и до настоящего времени не предпринял никаких действий по приведению испорченного общего имущества в прежнее состояние.
По мнению истца, действия ответчика противоречат законодательным и нормативным правовым актам Российской Федерации, нарушают права и законные интересы других собственников помещений в данном доме и создают опасный прецедент для других, эгоистично настроенных собственников помещений в домах ТСЖ «Высотки». Поврежденные участки металлосайдингового покрытия на уровне 10-го этажа создают условия для попадания влаги под покрытие и промокания стен в нижерасположенных квартирах данного стояка, а также снижают теплозащитные свойства утеплителя. Самовольно установленный агрегат представляет собой потенциальную опасность для жизни и здоровья детей, так как он расположен на стене, обращенной в сторону детской игровой площадки, примыкающей к дому. При сильном порыве ветра или под воздействием иных динамических нагрузок агрегат может свалиться на детскую площадку. Надежность крепления несущих кронштейнов ничем не подтверждена и проверить ее невозможно, так как крепление анкеров к стене производилось вслепую, через металлосайдинговые панели и слой утеплителя.
Ответчик нарушил требования части 4 ст. 36 ЖК РФ тем, что не получил согласия других собственников помещений в этом доме на то, чтобы разместить свой агрегат на объектах общего имущества многоквартирного дома, коими являются наружная стена, утеплитель и металлосайдинговое покрытие. Ответчик нарушил требования частей 1 и 2 статьи 26 ЖК РФ и пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. № 170 тем, что не получил и не представил истцу копию разрешения на установку сплит-системы. В соответствии с решением № 17 от 04.02.2009г. Волгодонской городской Думы такое разрешение должно быть подписано главным архитектором города Волгодонска. Ответчик нарушил требования пункта 1.7.2. Правил № 170 тем, что ухудшил сохранность и внешний вид фасада дома № 26 по бульвару Великой Победы. Ответчик нарушил требования пункта 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ, пунктов 3.5.4 и 3.5.8. Правил № 170 тем, что произвел установку агрегата без проекта. Ответчик нарушил требования к установке внешнего блока, предусмотренные заводом-изготовителем в руководстве по установке сплит-системы: поверхность, на которую устанавливается внешний блок кондиционера, должна быть жесткой и прочной, чтобы не возрастали шум и вибрация. Металлосайдинговое покрытие не относится к категории указанных поверхностей.
В иске ТСЖ «Высотки» в лице его председателя Колодина К.М. просило обязать ответчика произвести за свой счет демонтаж вновь установленного наружного агрегата сплит-системы и привести в прежнее состояние несущую стену, утеплитель и металлосайдинговое покрытие стены, с заменой поврежденных металлических панелей путем разборки и последующей сборки покрытия стены на уровне 10-го и 11-го этажей, а также взыскать с ответчика в пользу ТСЖ «Высотки» оплаченную государственную пошлину в размере 2000 рублей.
В ходе судебного разбирательства представитель ТСЖ «Высотки» уточнил исковые требования и просил суд признать установку внешнего блока сплит-системы на
облицованной металлосайдинговыми панелями наружной стене дома под окном кухни квартиры № 46 в доме № 26 по бульвару Великой Победы, самовольным переустройством жилого помещения, обязать Задеряка Е.П. привести в прежнее состояние общее имущество многоквартирного дома, поврежденное при установке внешнего блока сплит-системы, а именно:
демонтировать внешний блок сплит-системы, установленный под окном кухни квартиры № 46, и все присоединенные к нему трубки и кабели,
заделать цементно-песчаным раствором пять отверстий, выполненных в наружной стене дома при установке внешнего блока,
заменить поврежденные в пяти местах металлосайдинговые панели на новые панели того же цвета и оттенка,
а также взыскать с ответчика в пользу ТСЖ «Высотки» оплаченную пошлину в размере 2000 рублей.
Указанные требования председатель ТСЖ Колодин К.М. и адвокат Никулина В.А. поддержали в судебном заседании 26.02.2010 года.
Представитель ответчика Задеряка Е.П. Карюк Л.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, заявила встречные исковые требования.
Задеряка Е.П. указала, что в ее квартире 46 дома 26 по бульвару Великой Победы г. Волгодонска на стене кухни была установлена сплит-система. Установка сплит-системы осуществлялась ИП Иванченко А.В. ИП Иванченко А.В. была составлена исполнительная схема крепления внешнего блока сплит-системы. ОАО «Горпроект» 09.10.2009 года была согласована схема крепления внешнего блока сплит-системы, предложенная ИП Иванченко А.В., с дополнениями и изменениями. ИП Иванченко А.В. исполнены все рекомендации, сделанные к схеме крепления ОАО «Горпроект» и ООО «Промэнергопроект», и крепление усилено. В настоящее время установка сплит-системы не создает угрозу жизни и здоровью. Кроме того, подготовлен проект установки сплит-системы, разработанный ОАО «Горпроект». В Администрацию г. Волгодонска Задеряка Е.П. направлено заявление о сохранении квартиры в переустроенном состоянии с приложением всех необходимых документов. Ст. 26 ЖК РФ запрещает требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 26 ЖК РФ. По мнению Задеряка Е.П., ею соблюден установленный законом порядок. Обшивка дома не является несущей ограждающей поверхностью, следовательно, не относится к общему имуществу дома, также не требуется акта скрытых работ.
Порядок организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ, утвержденный решением общего собрания членов ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года, по мнению Задеряка Е.П., принят с нарушением норм закона. Организация и порядок проведения общего собрания 25.03.2008 года нарушены, следовательно, являются недействительными результаты голосования. Ст. 145 ЖК РФ установила исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья. Так, к исключительной компетенции общего собрания относятся:
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества также может быть отнесено решение иных вопросов.
Однако Уставом ТСЖ «Высотки» не предусмотрено отнесение к компетенции общего собрания решение вопроса об установлении порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов.
Таким образом, на общем собрании 25.03.2008 года принято решение, выходящее за рамки компетенции общего собрания.
Согласно ст. 146 ЖК РФ каждый собственник помещения в многоквартирном доме должен быть письменно уведомлен о проведении общего собрания под расписку или заказным письмом в срок не позднее 10 дней до дня проведения собрания. Уведомление о проведении общего собрания должно содержать повестку дня общего собрания. Задеряка Е.П. не была извещена о времени, месте проведения общего собрания и о повестке дня собрания. Согласно ст. 46 ЖК РФ решение, принятое на общем собрании, должно быть доведено до сведения собственников помещений не позднее 10 дней со дня принятия решения. Ответчик также не была своевременно извещена о принятом решении. О том, что на собрании 25.03.2008 года был принят Порядок организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» только в момент получения искового заявления истца, то есть в начале июля 2009 года. Представленный истцом лист регистрации ознакомления с Порядком организации выполнения ремонтных работ не может быть расценен как уведомление ответчика. Из листка, где поставлена ее подпись не следует, что Задеряка Е.П. ознакомлена именно с утвержденным порядком. Тем более, что напротив ее фамилии поставлена дата «25.04.2008 года», что соответственно намного позже установленного законом 10-дневного срока для ознакомления собственников с решение собрания. Более того, ознакомление с Порядком не является ознакомлением с решением общего собрания. Таким образом, Задеряка Е.П. была лишена возможности принять участие в общем собрании членов ТСЖ «Высотки». Согласно ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое на общем собрании с нарушением требований закона, если он не принимал участие в общем собрании.
Во встречном иске Задеряка Е.П. просила суд разрешить ей сохранить в переустроенном состоянии квартиру 46 дома 26 по бульвару Великой Победы г. Волгодонска с установленной сплит-системой в кухне, признать недействительным решение Общего собрания членов ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года, в части утверждения и определения «Порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ».
В судебном заседании 26.02.2010 года представитель Задеряка Е.П. настаивал на удовлетворении встречного иска.
Представители ТСЖ «Высотки» встречные исковые требования не признали, указав, что ТСЖ «Высотки» не возражает против установки сплит-системы на кухне квартиры Задеряка Е.П. при условии, что ее внешний блок будет установлен не на несущей стене дома, обшитой металлосайдинговыми панелями, а в другом месте. Таких мест более чем достаточно, а наиболее предпочтительными являются следующие места:
ограждение лоджии квартиры № 46;
боковина лоджии квартиры № 46;
ограждение лоджии соседней квартиры № 47.
При установке внешнего блока сплит-системы на ограждении лоджии квартиры № 46 не требуется получать согласия других собственников, так как ограждение лоджии не относится к общему имуществу многоквартирного дома. При установке внешнего блока сплит-системы на ограждении лоджии соседней квартиры № 47 (лоджия примыкает к кухне квартиры № 46) заявителю достаточно было бы получить согласие одного собственника, а именно - собственника квартиры № 47. При установке внешнего блока сплит-системы на наружной стене дома, являющейся общим имуществом многоквартирного дома, заявителю требуется получить согласие не менее чем 2/3 собственников помещений в данном доме. Статья 29 ЖК РФ не может служить основанием удовлетворения встречного иска, поскольку имеет место и нарушение прав и законных интересов всех собственников помещений в этом доме и угроза жизни и здоровью людей и умышленная порча общего имущества многоквартирного дома.
Разработанный ОАО «Горпроект» проект крепления внешнего блока сплит-системы является лишь одной из составных частей необходимого комплексного проекта установки сплит-системы, который должен содержать также и технические решения по прокладке электрического кабеля между внешним и внутренним блоками, по узлу пересечения кабеля с металлической панелью покрытия стены, по заземлению и другим факторам, обеспечивающим безопасность эксплуатации здания. Это обстоятельство признается и разработчиком проекта в письме от 30.11.2009г. № 15-270 ОАО «Горпроект» (копия прилагается).
Утвержденный решением общего собрания «Порядок» не противоречит Жилищному кодексу РФ, устанавливающему порядок узаконения переустройства помещений, Конституции РФ, а также нормативным актам Администрации г.Волгодонска. Жилищный кодекс РФ не устанавливает порядок узаконения переустройства и перепланировки помещений. Задеряка Е.П. самовольно присвоила себе право пользования общим имуществом многоквартирного дома без согласия других собственников и просит суд узаконить это право. При принятии решения об утверждении «Порядка», общее собрание членов ТСЖ «Высотки» руководствовалось своими правами и обязанностями предусмотренными нормами Жилищного кодекса РФ, в том числе частями 2 и 4 статьи 36, пунктом 3 части 2 статьи 44, пунктом 1 части 2 статьи 137, пунктом 7 статьи 138, пунктами 12 и 13 части 2 статьи 145 ЖК РФ, а также нормами, предусмотренными пунктами 4.4, 4.5, 4.7, 10.2, 11.1.4, 11.1.7, 13.8.3, 13.8.7 Устава ТСЖ «Высотки».
Пунктом 13.8.7 Устава ТСЖ «Высотки» установлено исключительное право общего собрания на введение ограничений на использование общего имущества многоквартирного дома и общее собрание воспользовалось этим правом. Правомерность наличия такого пункта в Уставе товарищества, как и правомерность самого принятого решения подтверждается Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 64 в котором разъяснено (пункты 6 и 7), что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе несущей стены здания.
По мнению ТСЖ «Высотки», Задеряка Е.П. пропустила установленный частью 6 статьи 46 ЖК РФ шестимесячный срок для обжалования в судебном порядке решения общего собрания. Решение, принятое 25.03.2008 года, доведено до сведения Задеряка Е.П. в месячный срок, то есть 25.04.2008 года. Шестимесячный срок для обжалования решения истек 25.10.2008 года.
При этом представитель ТСЖ «Высотки» в ходе судебного разбирательства просил исключить из числа доказательств первоначального поданного иска ТСЖ указанный «Порядок», полагая, что ТСЖ представлено и иные доказательства, позволяющие удовлетворить заявленный иск.
Представитель третьего лица Администрации г. Волгодонска Кропотова М.А. в судебное заседание 26.02.2010 года явилась, просила вынести решение на усмотрение суда, указав, что Администрация г. Волгодонска в лице главного архитектора г. Волгодонска по существа заявления Задеряка Е.П. о сохранении в переоборудованном состоянии квартиры не вынесла решения, ввиду наличия спора между сторонами в суде..
Представитель третьего лица МАУ «Департамент строительства и ЖКХ» в судебное заседание 26.02.2010 года не явился, ранее в ходе судебного разбирательства суду просил вынести решение на усмотрение суда, в его отсутствие и представил отзыв, в котором поддержала позицию ТСЖ «Высотки».
Представитель третьего лица ОАО «Горпроект» в судебное заседание 26.02.2010 года не явился, ранее в ходе судебного разбирательства суду давал подробные разъяснения, представил отзыв по делу. Представитель третьего лица суду пояснил, что Работы по монтажу наружного блока сплит-системы производились по проекту, разработанному ОАО «Горпроект» (шифр: ВГ-9047-26-46-КР). Проект крепления наружного блока сплит-системы на наружной стене дома № 26 по бульвару Великой Победы разработан в соответствии с действующими строительными нормами, с учетом конструкции и технического состояния наружных стен (при расчете крепления наружного блока сплит-системы на наружной стене дома марка бетона принималась пониженной от проектной марки бетона стен). В результате комиссионного осмотра на предмет соответствия монтажа наружного блока сплит-системы проекту, главный инженер ОАО «Горпроект» указал, что монтаж выполнен в соответствии с разработанным ОАО «Горпроект» проектом (шифр: ВГ-9047-26-46-КР).
ИП Иванченко А.В. в судебное заседание 26.02.2010 года не явился, ранее в ходе судебного разбирательства просил вынести решение на усмотрение суда. Иванченко суду пояснил, что является индивидуальным предпринимателем, его деятельность состоит в оказании услуг населению по монтажу сплит-систем. За 4 года его работы он не видел ни одного проектного решения на установку сплит-системы. Установить сплит-систему в другое место невозможно, только при условии сверления стен и протягивания проводов через две комнаты квартиры ответчика. После обращения Задеряка в ОАО «Горпроект» Иванченко А.В. перевесил сплит-систему с учетом требований проекта, представил акт сдачи-приемки выполненных работ, также фотографии.
Представитель НП «ВАССОЖ» Меренков Б.Л. в судебное заседание 26.02.2010 года явился, поддержал позицию ТСЖ «Высотки».
Выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, их представителей, специалиста, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 25 ЖК РФ определено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Статья 29 ЖК РФ устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Из части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1, пунктами 1 -3 части 2 ст. 44 ЖК РФ определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме ( п.3 в редакции действовавшей, до 27.09.2009 года)
В п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ введен в действие п.3.1 ст.44 ЖК РФ, согласно которого к компетенции общего собрания относится и принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ «Управление многоквартирным домом» собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления жилым домом. Они вправе непосредственно управлять им (самостоятельно); образовывать товарищество, жилищный кооператив или иное объединение; передавать жилой дом управляющей организации.
Вопрос о способе управления многоквартирным домом реша ется на общем собрании собственников помещений (ч. 2 и 3 ст. 161 ЖКРФ).
В соответствии со ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений дома д.26 по бульвару Великой Победы г. Волгодонска избрали способ управления домом в форме ТСЖ «Высотки».
Ответчик Задеряка Е.П. является членом ТСЖ «Высотки», имеет в собственности двухкомнатную квартиру, расположенную на 10 этаже пятнадцатиэтажного монолитного жилого дома. На основании договора купли-продажи от 08.09.2000 года Задеряка приобрела в собственность квартиру № 46 по бульвару Великой Победы 26 и 643/100000 доли в праве собственности на общее имущество в имущественном комплексе ТСЖ «Высотки». Право собственности ответчика на указанную недвижимость зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2000 года. Указанное жилое помещение используется ответчиком по назначению.
В апреле 2009 года ответчик произвела установку самовольно сплит-системы, разместив ее под окнами кухни на несущей стене жилого дома.
Из технического паспорта жилого помещения Задеряка Е.П. усматривается, что в собственности ответчика находятся две жилые комнаты: жилая комната площадью 16,5 кв.м., используемая в качестве зала, с прилегающей к ней лоджией площадью 3.7 кв.м. и жилая комната площадью 14,4 кв.м, используемая в качестве спальни ответчиком. Как пояснил представитель ответчика, Задеряка Е.П. испытывала потребность в охлаждении именно кухни, поскольку комната небольшая, солнечная, в ней чаще всего находится Задеряка и члены ее семьи. От приготовления пищи становится очень жарко.
Стены жилого дома по бульвару Великой Победы 26 г. Волгодонска с 2008 года утеплены и обшиты металлосайдинговым покрытием.
Из вышеуказанных норм ЖК РФ следует, что решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 61 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Каждое доказательство оценивается судом наряду с другими доказательствами.
Оценив представленные в материалах дела доказательства по вышеуказанным правилам, суд приходит к выводу о том, что получение согласия собственников помещений жилого дома по бульвару Великой Победы 26 г. Волгодонска для размещения собственником одного из помещений указанного дома Задеряка Е.П. сплит -системы не требуется.
Действие Задеряка Е.П. по установке сплит-системы относится к переустройству жилого помещения. Не может оспариваться и тот факт, что уменьшение общего имущества установкой сплит-системы не происходит.
Ссылка представителя ТСЖ «Высотки» на ст. 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009 года № 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» как на обоснование своих доводов судом не может быть принята во внимание, поскольку основана на неправильном толковании как указанного Постановления ВАС РФ, так и норм ЖК РФ об общем имуществе собственником помещений многоквартирного дома.
В п. 6 Постановления № 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. ( п. 7 Постановления № 64).
Из указанных положений Постановления ВАС РФ № 64 следует, что они регулирует правоотношения, в которых с одной стороны, выступает множественность лиц-собственников, причем долевая- размер долей равен размеру долей в праве собственности на общее имущество здания, с другой сторон - лицо, желающее использовать (не свое, а чужое) имущество в своих, как вытекает из смысла Постановления, экономических целях, поскольку это лицо не безвозмездно пользуется этим имуществом, а за определенную плату по договору.
В Постановлении специально не указывается, какова природа возникающих отношений, но в то же время имеется ссылка на применение по аналогии положения законодательства о договоре аренды.
В рассматриваемом судом споре никаких правоотношений между ТСЖ «Высотки» и Задеряка Е.П., сходных с правоотношениями, вытекающими из договора аренды, не может возникнуть, поскольку, во-первых, сама Задеряка Е.П. является долевым собственником общего имущества, во-вторых, крепление наружного блока сплит-системы связано с переустройством жилого помещения, находящегося в собственности самой Задеряка Е.П., направленным на улучшение ее жилищных условий, не связанных с извлечением ею прибыли, наличием экономического интереса от крепления на стене дома наружного блока сплит-системы.
Правоотношения по переустройству жилых помещений, в г. Волгодонске регулируются Порядком согласования переустройства и перепланировки жилых (нежилых) помещений, утвержденным решением Волгодонской городской Думы от 04.02.2009г. № 17.
Согласно ст. 2 вышеуказанного Порядка переустройство и (или) перепланировка жилых помещений допускается при наличии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформленного в соответствии с настоящим Порядком. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений на территории муниципального образования «Город Волгодонск» относится к полномочиям Администрации города Волгодонска. Организационно-правовые мероприятия по согласованию или отказу в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранению или отказу в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии осуществляет отдел территориального развития Администрации города Волгодонска в соответствии с настоящим Порядком и Положением о нем. Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранении или отказе в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии от имени Администрации города Волгодонска подписывается главным архитектором города Волгодонска.
Статья 3 вышеуказанного Порядка устанавливает, что при переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные, строительные и эксплуатационно-технические требования, в том числе:
1) не допускается переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых:
а) ухудшаются условия эксплуатации жилого помещения, здания и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
б) нарушаются предельно допустимые прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
в) переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
г) происходит нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного в них оборудования;
д) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
е) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ж) предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
2) в жилых домах типовых серий не допускается:
а) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
б) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов;
в) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Статья 5 вышеуказанного Порядка, в редакции действующей с 01.07.2009 года, определяет, что при условии соблюдения ограничений, установленных статьей 3 настоящего Порядка, самовольно произведенное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения могут быть сохранены в установленном порядке.
До 01.07.2009 года вопрос об узаконении самовольной перепланировки и переустройства решался на Межведомственной комиссии по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройству и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах муниципального образования «Город Волгодонск».
Т.е. до 01.07.2009 года Задеряка Е.П. могла обратиться в Межведомственную комиссию по вопросу узаконения самовольного переустройства жилого помещения.
В настоящее время городская Дума внесла изменения в правовое регулирование данного вопроса в связи с тем, что ранее действовавшая редакция входила в противоречие с требованиями ст. 29 ЖК РФ, а именно: узаконение самовольной перепланировки или переустройства возможно только в судебном порядке, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
При разрешении как требований ТСЖ «Высотки», так и требований Задеряка Е.П. об узаконении самовольного переустройства суд устанавливал, размещался ли указанный сплит с соблюдением действующих строительных норм и правил, не создается ли при этом угроза жизни и здоровью граждан.
В процессе рассмотрения указанного гражданского дела Задеряка Е.П. обратилась в ОАО «Горпроект» для разработки проекта крепления наружного блока сплит-системы.
По договору № ВГ-9047 от 06.11.2009 года ОАО «Горпроект» был разработан проект крепления наружного блока сплит-системы на наружной стене дома № 26 по Бульвару Великой Победы в г.Волгодонске.
Само строительство жилого дома № 26 по Бульвару Великой Победы производилось также по проекту, разработанному ОАО «Горпроект».
Проект крепления наружного блока сплит-системы на наружной стене дома № 26 по Бульвару Великой Победы разработан в соответствии с действующими строительными нормами, с учетом конструкции и технического состояния наружных стен (при расчете крепления наружного блока сплит-системы на наружной стене дома марка бетона принималась пониженной от проектной марки бетона стен). Как указано главным инженером ОАО «Горпроект», высверливаемые в наружной стене четыре отверстия для анкерных болтов диаметром 10 мм не повлияют на несущую способность стен дома. При соблюдении предусмотренных проектом конструктивных решений, безопасность и эксплуатационная надежность будут обеспечены.
В соответствии с разработанным проектом ИП Иванченко А.В. произвел повторное крепление наружного блока сплит-системы, в дальнейшем суду представил акт сдачи-приемки выполненных работ.
По определению суда комиссия в составе: эксперта строительно-технических экспертиз и экспертиз с недвижимостью А.А.Лащевой, представителя проектной организации ОАО «Горпроект» главного инженера В.В.Бондаренко В.В., представителя подрядной организации ИП Иванченко А.В. был произведен осмотр и визуальное обследование смонтированного ИП Иванченко А.В. наружного блока сплит-системы на наружной стене жилого дома по адресу: г.Волгодонск, бульвар Великой Победы, дом 26, квартира № 46. Кроме того, комиссией был произведен осмотр смонтированного электрического ка беля сплит-системы на участке от обреза наружной стены дома до наружно го блока сплит-системы. В результате произведенного обследования смонтированного наружного блока сплит-системы членами комиссии установлено следующее:
1.Наружный блок сплит-системы жестко закреплен на металлических опорных консолях. Металлические опорные консоли прикреплены к наруж ной стене жилого дома на анкерных болтах. При креплении наружного блока сплит-системы применены типовые опорные консоли КСО-1 (по Техниче скому описанию ИП 02-200 6 ТО).
2.Высверленные при монтаже наружного блока сплит-системы в метал лическом сайдинге отверстия для установки анкерных болтов закрыты на кладками из оцинкованной стали. Накладки, устанавливаемые для предотвращения проникновение дождя и снега к утеплителю наружных через монтажные отверстия в металлическом сайдинге, прикреплены к металлическому сайдингу на заклепках с проклей кой стыков между накладками и сайдингом. Накладки полностью закрывают зазоры между высверленными при монтаже наружного блока сплит-системы отверстиями в сайдинге и анкерными болтами.
3.Электрический кабель сплит-системы на участке от обреза наружной стены дома до наружного блока сплит-системы проложен совместно с утеплителем на медных трубах (энергофлекс). Трубопровод из медных труб (и ка бель электропитания) выходит из центра высверленного в наружной стене отверстия (заполненной строительной монтажной пеной). Загиб трубопрово да (с дальнейшей его прокладкой к наружному блоку сплит-системы) произ веден на расстоянии ~ 5 см от наружной грани сайдинга. Трубопровод и электрический кабель натянут, не колеблется под воздействием ветра и не касается металлического сайдинга.
Комиссия приняла решение, что монтаж наружного блока сплит-системы выполнен в соответствии с разработанным ОАО «Горпроект» проектом (шифр: ВГ-9047-26-46-КР).
Представитель ТСЖ настаивал на том, что помимо акта выполненных работ ИП Иванченко А.В. должен составить акт скрытых работ. Как пояснил представитель третьего лица ОАО «Горпроект» главный инженер Бондаренко В.В., акты скрытых работ предоставляют специалисты, владеющие специальными методиками. ИП Иванченко А.В. подготовлен акт на весь комплекс работ по установке сплит-системы, включая и скрытые работы. Суть акта не изменится от его формы.
Специалист Лащева А.А. и представитель третьего лица Бондаренко В.В. также суду указали, что лицензия на установку сплит-системы не требуется, так как этот вид деятельности не относится к капитальному строительству, капитальному ремонту, чтобы получать разрешение. Монтаж сплит-системы относится к установке бытовой техники. Лащева А.А. суду указала также, что сайдинг является отделочным материалом, а не конструктивным элементом здания. Представитель «Горпроекта суду также подтвердил, что несущей ограждающей конструкцией жилого дома является стена. Сайдинг, утеплитель являются лишь отделочными материалами. Отверстие в стене заделано, никакого вреда сплит-система стене дома не может принести. Кроме того, представитель ОАО «Горпроект» обратил внимание на то, что проект строительства жилого дома и объем строительства разработан без обшивки сайдингом.
Доводы ТСЖ об ухудшении внешнего вида фасада дома суд оценивает критически, поскольку, как следует из фотографий дома, сплит-система Задеряка Е.П. на фасаде дома № 26 по бульвару Великой Победы г. Волгодонска не является единственной, размещенной на стене дома. У самого председателя ТСЖ «Высотки» Колодина К.М. указанный агрегат размещен самовольно.
Таким образом, собранными по делу доказательствами установлено, что установка наружного блока сплит-системы Задеряка Е.П. произведена в соответствии с проектом, выполненным лицензированной проектной организации, с соблюдением действующих строительных норм и правил, обеспечивающих безопасность эксплуатации как самого жилого дома, так и для граждан.
Вследствие чего, такое последствие самовольного переустройства, предусмотренное ч.3 ст. 29 ЖК РФ, как приведение жилого помещения в прежнее состояние, суд при рассмотрении данного спора полагает неприменимым.
Именно в силу ч.4 ст. 29 ЖК РФ суд полагает возможным удовлетворить встречные исковые требования Задеряка Е.П. о сохранении спорного жилого помещения в переустроенном состоянии, а в иске ТСЖ «Высотки» о демонтаже сплит-системы, восстановлении покрытия стены жилого дома, взыскании расходов по делу отказать.
Статьи 301, 304, 305 ГК РФ предусматривают вещно-правовые способы защиты права собственности и субъектов других вещных прав путем истребования имущества из чужого незаконного владения, а также путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Даже при условии доказанности факта нарушения прав ТСЖ Высотки», чего истец не сделал, ТСЖ «Высотки» должно было суду обосновать, что именно демонтаж сплит-системы является единственно возможным средством устранения нарушений его прав.
При этом суд также обращает внимание, что в силу требования ч.5 ст. 29 ЖК РФ в суд о приведении жилого помещения в прежнее состояние может обратиться орган, осуществляющий согласование перепланировки, т.е. в данном случае только Администрация г. Волгодонска.
Относительно требований Задеряка Е.П. о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года в части утверждения и определения «Порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ», суд полагает, что они заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
При обращении в суд с иском о демонтаже сплит-системы ТСЖ «Высотки» в обоснование своих требований ссылалось на указанное решение общего собрания от 25.03.2008 года, утвердившего Порядок организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ».
Согласно указанного Порядка общее собрание ТСЖ установило, что
«1. Работы с применением электроинструмента (дрели, перфораторы, болгарки, отбойники и т.п.) необходимо выполнять в следующие периоды:
-будние дни - с9°° до 1800 перерыв 1300 до 1500
- выходные и праздничные дни - с 1000 до 1700 перерыв 1300 до 1500.
Перерыв необходим для отдыха малолетних детей.
2. Если ремонтные работы в квартире с длительным сроком выполнения производят наемные работники, не проживающие в жилых домах ТСЖ «Высотки», то собственник (наниматель) квартиры обязан:
2.1. Уведомить правление товарищества о проведении работ путем заполнения бланка заявления установленной формы, в котором указать:
вид ремонтных работ в квартире;
предполагаемый срок выполнения работ (предельный срок - 3 месяца);
количество приглашенных наемных работников с указанием фамилии, имени, отчества, места регистрации и телефона каждого из этих работников.
2.2.Установить действенный контроль за соблюдением наемными работниками режима работы с электроинструментом, указанного в п.1 настоящего «Порядка».
2.3. Обеспечить вывоз на свалку битого бетона, кирпича, плитки, не допускать выноса этих отходов на контейнерную площадку.
2.4. Категорически запретить наемным работникам сбрасывать в окна, в
мусоропровод и в унитазы любые отходы, образовавшегося в ходе выполнения
ремонтных работ.
2.5. Обеспечить уборку кабин лифтов, поэтажных и лифтовых холлов, тамбуров и лестничных маршей от любых загрязнений, появившихся в результате завоза строительных материалов или вывоза строительного мусора.
2.6. Произвести все необходимые инструктажи по технике безопасности при выполнении работ наемными работниками, не допускать к работе лиц, не прошедших инструктаж.
2.7. Возмещать любой ущерб, нанесенный общему имуществу многоквартирного дома или имуществу других собственников помещений в результате действий наемных работников, самого собственника квартиры либо лиц, проживающих вместе с ним.
3. Допуск в дом наемных работников для выполнения работ длительного
характера производится по предъявлению ими временных пропусков
установленного образца.
Временные пропуска наемным работникам выдаются правлением товарищества по заявлению собственника (нанимателя) квартиры.
4. Если в квартире проводится кратковременные работы с участием
приглашенных специалистов (установка сплит-систем, кондиционеров, замена окон и дверей, сборка мебели, монтаж и ремонт бытовой техники и радиотелеаппаратуры) то собственнику необходимо:
4.1. Заранее сообщить дежурному вахтеру о времени прибытия приглашенного специалиста (группы специалистов) для выполнения в его квартире определенных работ;
4.2. Обеспечить встречу прибывших специалистов и сопроводить их в свою квартиру вместе с грузом, инструментами, приспособлениями;
4.3. Не допускать нанесения ущерба общему имуществу со стороны приглашенных специалистов;
4.4. Не допускать установку сплит-систем на наружных стенах дома (их необходимо устанавливать на ограждениях лоджий);
4.5. Обеспечить уборку кабин лифтов, поэтажных и лифтовых холлов, тамбуров и лестничных маршей от любых загрязнений, связанных с выполнением работ
данными специалистами.
5. Категорически запрещается
проведение внутри дома любых работ с применением сжатых или сжиженных горючих газов. В случае технически обоснованной необходимости для проведения таких работ собственник помещения должен оформить разрешение на их проведение. При этом баллоны с газом необходимо располагать за пределами дома, а газы подавать по соответствующим шлангам. На собственника квартиры возлагается вся ответственность за возможный ущерб общему имуществу дома, имуществу других собственников, жизни и здоровью любых лиц, пострадавших в результате взрыва, пожара, других нештатных ситуаций, связанных с применением газов».
При подаче встречного иска Задеряка Е.П. председатель ТСЖ просил суд не принимать указанный «Порядок» в качестве доказательства по делу.
В ходе судебного заседания 18.12.2009 года судом было удовлетворено ходатайство представителя Задеряка Е.П. об истребовании у ТСЖ «Высотки» документов, касающихся принятия решений на общем собрании членов ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года, а именно: уведомление о проведении общего собрания с письменным уведомлением Задеряка Е.П. и иных собственников помещений жилых домов ТСЖ «Высотки» с указанием повестки дня, направленным за 10 дней до дня проведения собрания, список собственников помещений жилых домов ТСЖ «Высотки», протокол собрания с подтверждением уведомления Задеряка Е.П. о принятом на собрании решении в письменной форме в 10 -дневный срок со дня принятия решения, бюллетени для голосования на общем собрании 25.03.2008 года, списки регистрации участников общего собрания.
ТСЖ «Высотки» указанные документы не предоставило, указав в письменном виде, что в ходатайстве запрошены документы, которые оформляются при проведении общих собраний собственников в форме заочного голосования, по общим правилам, установленным статьей 45 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ «Высотки» проводилось в очной форме и в соответствии с Уставом ТСЖ «Высотки», поэтому ни один из запрошенных документов не может быть представлен в том виде, в котором он запрошен, ввиду отсутствия таковых.
Суд полагает, что ссылки ТСЖ «Высотки» на отсутствие необходимости указанных документов при проведении в очной форме общего собрания, юридически не состоятельны.
Из пояснений председателя ТСЖ «Высотки» следует, что 25.03.2008 года состоялось общее собрание членов ТСЖ «Высотки».
При этом председателем ТСЖ при подаче иска к Задеряка Е.П. были представлены выписка из протокола общего собрания членов ТСЖ № 23 от 25.03.2008 года л.д. 37), а также выписка из протокола общего собрания членов ТСЖ № 23 от 25.03.2008 года л.д. 39).
Из указанных выписок следует, что присутствовали члены ТСЖ и их представители, обладавшие 540 голосами. При этом в выписке из протокола (л.д. 37) указано, что необходимый кворум -442 голоса, в выписке нал.д. 39 - необходимый кворум 445 голосов. Как указано в обеих выписках из протокола собрание правомочно принимать решение. Также председателем ТСЖ Колодиным К.М. было приобщено к делу объявление, которое было вывешено на подъездах домов ТСЖ о проведении собрания 25.03.2008 года.
Суд полагает, что порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года был нарушен.
Согласно ч.1 ст. 146 ЖК РФ ( Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья) уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня (ч.2 ст. 146 ЖК РФ).
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (ч.3).
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. ( ч. 4 ст. 146 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ). В редакции ч.4 ст. 146 ЖК РФ, действующей до 27.09.2009 года, решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества ( ч.4).
Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов (ч.6).
Устав ТСЖ «Высотки», который был утвержден общим собранием членов ТСЖ, принят в 2004 году, т.е. до вступления в силу Жилищного Кодекса РФ.
В п. 13.1. Устава ТСЖ указано, что уведомление о предстоящем собрании производится путем вывешивания в установленных местах объявления, в котором указываются, по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. По Уставу допускается устное оповещение членов товарищества о собрании под расписку в специальной ведомости.
Суд полагает, что Жилищный Кодекс РФ в ч.1 и ч.2 ст. 146 установил императивные нормы о порядке организации общего собрания, в связи с чем в Устав ТСЖ «Высотки» должны были быть внесены соответствующие изменения.
Таким образом, доводы Задеряка Е.П. о ее ненадлежащем уведомлении о проведении общего собрания 25.03.2008 года обоснованны и подтверждаются материалами дела.
Нормы главы 14 ЖК РФ (Правовое положение членов товариществ собственников жилья) не регулируют такие вопросы, как порядок голосования на общем собрании, подсчет голосов. При этом суд полагает возможным руководствоваться нормами ст. 48 ЖК РФ по аналогии, поскольку порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется ст.ст. 44-48 ЖК РФ. При этом суд обращает внимание на возможность такой аналогии: в самой норме ст. 146 ЖК РФ имеется ссылка на применение ст. 45 ЖК РФ. Кроме того, в ч. 3 ст. 135 ЖК закреплено, что число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. «Голос собственника» - правовое понятие, раскрывающееся только в ч. 3 ст. 48 ЖК. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру помещения, занимаемого лицом на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК).
Согласно ч.1 ст. 48 ( Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме) правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально (ч.2).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.4).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.5).
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.6).
Устав ТСЖ «Высотки» в п.13.3. содержит следующий порядок определения голосов: «Каждый член товарищества участвует в собрании с правом решающего голоса и обладает количеством голосов, пропорциональным размеру общей площади жилого или нежилого помещения, находящегося в его собственности, исходя из соотношения 10 кв.м. общей площади - один голос с округлением в ближайшую сторону. С учетом изложенного, члены товарищества обладают на общем собрании следующим количеством голосов: собственники однокомнатных квартир - 4 голоса, собственники двухкомнатных квартиры - 6 голосов, собственники трехкомнатных квартиры - 7 голосов».
Таким образом, сравнительный анализ п.13.3 Устава ТСЖ «Высотки» с императивными нормами ЖК РФ позволяет суду сделать вывод о несоответствии указанного пункта требованиям закона.
Провести оценку легитимности общего собрания ТСЖ невозможно без наличия, во-первых, списка его участников, который должен содержать, как минимум, следующие сведения:
количество помещений в многоквартирном доме;
общая площадь таких помещений;
описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);
режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);
имя (наименование) собственника такого помещения либо указывается, что помещение принадлежит на праве собственности РФ, конкретному субъекту РФ или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;
данные, необходимые для идентификации такого собственника (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица);
имя (наименование) представителя данного собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;
количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения,
во-вторых, списка регистрации участников общего собрания, учета доверенностей, учета основных и дополнительно выдаваемых в ходе собрания бланков решений собственника помещений по вопросам, поставленным на голосование.
По итогам регистрации участников собрания комиссия составляет протокол итогов регистрации участников собрания с указанием наличия/отсутствия кворума общего собрания.
ТСЖ «Высотки» не представило суду список собственников помещений жилых домов ТСЖ «Высотки», протокол собрания от 25.03.2008 года, подтверждение уведомления Задеряка Е.П. о принятом на собрании решении в письменной форме в 10 -дневный срок со дня принятия решения, бюллетени для голосования на общем собрании 25.03.2008 года, списки регистрации участников общего собрания.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Задеряка Е.П., истцом по встречному иску о признании решения общего собрания ТСЖ в части недействительным, представлены доказательств несоблюдения требований к процедуре проведения общего собрания в качестве собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленных ст.ст. 146, 45, 48 Жилищного кодекса РФ.
Ссылки представителя ТСЖ на протокол № 26 -10 от 23.03.2008 года, из которого следует, что члена ТСЖ «Высотки» Казанского А.В. (кв.47 бульвар Великой Победы 26) выбрали представителем пяти квартир, в том числе кв.46 Задеряка Е.П., судом не могут быть приняты во внимание, поскольку представительство оформлено не только в нарушение требований ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, но и в нарушение требований п.13.5 Устава ТСЖ, согласно которому избрание представителя производится не менее чем за три дня до объявленной даты проведения собрания (общее собрание членов ТСЖ было назначено на 25.03.2008 года).
Также суд соглашается с доводами Задеряка Е.П. о том, что включение в п. 5 повестки общего собрания от 25.03.2008 года вопроса об утверждении оспариваемого «Порядка организации выполнения ремонтных работ…» не основаны на законе, не могли быть предметом локального нормотворчества ТСЖ «Высотки».
Уставом ТСЖ «Высотки», ЖК РФ не предусмотрено отнесение к компетенции общего собрания членов ТСЖ решение вопроса об установлении порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов.
Оспариваемый порядок организации выполнения ремонтных работ … нарушает гарантированные Конституцией РФ права и свободы, а именно, ст. 18 Конституции, закрепляющей, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием, ст. 35 Конституции РФ, закрепляющей, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Кроме того, суд обращает внимание на недопустимость подобного локального нормотворчества, вступающего в противоречие с действующим законодательством, поскольку Постановлением Правительства РФ 21.01.2006 года № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями (с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022), которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее - жилые помещения).
Как указано в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.
Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
Ссылки представителей ТСЖ «Высотки» на пропуск Задеряка Е.П. срока обращения в суд по оспариванию решения ТСЖ также не основаны на законе.
В соответствии с ч.6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Согласно ч.3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Как установлено судом с достоверностью о состоявшемся решении общего собрания ТСЖ «Высотки» 25.03.2008 года, утвердившим в том числе оспариваемый «Порядок организации выполнения ремонтных работ …», Задеряка Е.П. надлежащим образом не уведомлялась.
Представленный председателем ТСЖ «Высотки» лист регистрации ознакомления с указанным «Порядком», в котором на втором листе значится подпись Задеряка Е.П. лишь подтверждает данное обстоятельство: лист регистрации не содержит сведения о том, кем и когда принят указанный «Порядок..» и даже при наличии действительной подписи Задеряка Е.П. в нем, она не могла сделать вывод о том, что он принят общим собранием ТСЖ 25.03.2008 года. Кроме того, из листа регистрации следует, что с указанным «Порядком…» собственники были лишь ознакомлены, т.е. им указанный «Порядок..» вручен не был. О том, что «Порядок организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ» был принят именно на общем собрании членов ТСЖ 25.03.2008 года Задеряка Е.П. узнала только при обращении ТСЖ с иском о демонтаже сплит-системы.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что решение общего собрания членов ТСЖ «Высотки» от 25.03.2008 года в части утверждения и определения «Порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ» незаконно, нарушает права и законные интересы Задеряка Е.П.
Относительно ходатайства ТСЖ «Высотки» о вынесении судом в их адрес частного определения суда в случае удовлетворения иска Задеряка Е.П., суд обращает внимание, что это право, а не обязанность суда.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
В иске ТСЖ «Высотки» к Задеряка Е.П. о демонтаже сплит-системы, восстановлении покрытия стены жилого дома, взыскании расходов по делу отказать.
Встречные исковые требования Задеряка Е.П. к Администрации г. Волгодонска, МАУ «Департамент строительства и ЖКХ», ТСЖ «Высотки» о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии, признании решения общего собрания ТСЖ «Высотки» в части недействительным удовлетворить:
Признать недействительным решение общего собрания членов ТСЖ «Высотки» от 25.03.2008 года в части утверждения и определения «Порядка организации выполнения ремонтных работ в квартирах жилых домов ТСЖ «Высотки» и уведомления правления товарищества о проведении таких работ».
Сохранить в переустроенном состоянии квартиру № 46 в доме № 26 по бульвару Великой Победы г. Волгодонска Ростовской области с установленной в кухне сплит-системой.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение 10 дней.
Федеральный судья