Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06.04.2010 г. г. Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Стадниковой Н.В.,
с участием адвокатов: Дьяченко Е.Г., Краснологвиновой О.В.
при секретаре Ван-Тен-Фан И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белозеровой А.В. к Кузнецовой Г.П., третьи лица: ОАО КБ «Центр-инвест», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился с исковыми требованиями к Кузнецовой Г.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения №XV, состоящего из двух комнат, общей площадью 29,4 кв.м., по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина, 96, с отдельным выходом, указав, что 08.09.2009 года Белозерова (до заключения брака - Туголукова) А.В. заключила с ответчиком Кузнецовой Г.П. предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 29,4 кв.м, расположенного но адресу: г. Волгодонск, ул. Ленина 96, и передала за покупаемое помещение денежную сумму в размере 1164 000 рублей, что Кузнецова Г.П. подтвердила распиской. Основной договор купли-продажи стороны договорились заключить до 18.09.2009 года. Для получения вышеуказанной суммы, истец взяла кредит по договору № 11090112 от 25.08.2009 года с ОАО КБ «Центр-инвест». Согласно п. 2.3.1.2 кредитного договора № 11090112, в течение 90 дней Туголукова А.В. должна была передать приобретаемую недвижимость в залог ОАО КБ «Центр-инвест». Но она не имела возможности выполнить указанные условия, поскольку продавец Кузнецова Г.П. уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости. 19.11.2009 года Белозерова А.В. в очередной раз направила Кузнецовой Г.П. проект договора купли-продажи недвижимого имущества, и телеграмму о том, что она приглашается в УФС государственной регистрации г. Волгодонска для заключения договора купли-продажи на 23.11.2009 года в кабинет №23. Но ответчица в указанное время не явилась в УФС гос. регистрации г. Волгодонска. На телефонные звонки не отвечает, от встреч и переговоров отказывается. Продолжая пользоваться денежными средствами Белозеровой Г.П., она так и не передала истице по договору приобретенное ею помещение. В иске истец просила суд обязать ответчика Кузнецову Г.П. заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения.
В ходе рассмотрения дела по существу, представитель истца в судебном заседании 01.03.2010 года уточнила исковые требования, так как, являясь индивидуальным предпринимателем, Белозерова А.В. 29.12.2008 года заключила договор аренды нежилого помещения с Землянской О.В. с арендной платой по договору в сумме 30000 руб. в месяц. Заключая с Кузнецовой Г.П. предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения, истец рассчитывала расторгнуть вышеуказанный договор аренды, и осуществлять предпринимательскую деятельность в приобретенном в кредит помещении. Но, поскольку ответчица не передала истице помещение, то она вынуждена оплачивать и арендную плату, и кредитные платежи за денежные средства, уплаченные ответчику за спорное помещение, которое, по вине ответчицы, не перешло в собственность истца. Это влечет для Белозеровой А.В. убытки. Просит обязать Кузнецову Г.П. заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения, взыскать убытки в размере 175 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 48 776 рублей, а всего взыскать 223 776 рублей.
В судебном заседании истец и ее представитель поддержали уточненные исковые требования.
Ответчик Кузнецова Г.П. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что между ней и истцом Белозеровой А.В., 08.09.2009 года был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 30 кв. м., по адресу: ул. Ленина, д. 96, I этаж по цене 1 250 000 рублей, согласно которому Белозерова А.В. обязалась в срок до 08.12.2009 года произвести полную оплату стоимости объекта купли-продажи и совершить сделку купли-продажи спорного нежилого помещения. Однако, на предложения (дважды направлялись в адрес истца договоры купли-продажи, подписанные ответчиком) истцу о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора, от Белозеровой А.В. согласие получено не было. В связи чем, просила в удовлетворении заявленных исковых требований с учетом уточнений отказать.
Представитель ответчика - адвокат Дьяченко Е.Г. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных исковых требований с учетом уточнений отказать, на том основании, что 08.09.2009 года между истцом и ответчиком не заключался предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 29,4 кв.м., по адресу: г. Волгодонск, ул. Ленина, д. 96, I этаж, № XV по цене 1 165 000 рублей. 08.09.2009 года сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 30 кв. м., по адресу: ул. Ленина, д. 96, I этаж по иной цене - 1 250 000 рублей. Согласно условиям указанного заключённого предварительного договора Покупатель (то есть, Белозерова (Туголукова) А.В.) обязуется в срок до 8 декабря 2009 года произвести полную оплату стоимости объекта купли-продажи и совершить сделку купли-продажи. Ответчик дважды направляла в адрес истца договоры купли-продажи, подписанные ответчиком: от 16.10.2009 г. и от 05.12.2009 г. На указанные предложения Кузнецовой Г.П. истцу Белозеровой А.В., заключить договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора, от истца согласие получено не было. При этом, представленный истцом суду в качестве доказательства предварительный договор купли-продажи от 08.09.2009 года, нежилого помещения, площадью 29,4 кв.м., по адресу: г. Волгодонск, ул. Ленина, д. 96, I этаж, № XV по цене 1 165 000 рублей, является подложным. Таким образом, именно Белозерова А.В. является стороной, не исполнившей предварительный договор, и отказавшейся от заключения основного договора купли-продажи в сроки, установленные предварительным договором. А, поскольку, Белозерова А.В. отказалась от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, то в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ правом на обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора обладает ответчик, а не истец. С учётом изложенного, в виду отсутствия у истца нарушенного права, подлежащего судебной защите, оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется. В части взыскания процентов, указала, что полученная 08.09.2009 г. сумма являлась задатком, обеспечивающим исполнение Белозеровой основного обязательства в срок до 08.12.2009 г.. В связи с чем, представитель ответчика считает заявленные исковые требования с учетом уточнений необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица - ОАО КБ «Центр-инвест» в судебное заседание не явился, ранее просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В предварительном судебном заседании 01.03.2010 года представитель ОАО КБ «Центр-инвест» суду пояснял, что 25.08.2009 года между истицей Белозеровой А.В. и ОАО КБ «Центр-инвест» был заключен кредитный договор №11090112, по условиям которого, кредит в размере 1200 000 рублей предоставляется заемщику Туголуковой (Белозеровой) А.В. для приобретения нежилого помещения, которое после заключения договора купли-продажи нежилого помещения в течение 90 календарных дней передается в залог залогодержателю, то есть ОАО КБ «Центр-инвест», вследствие чего должен быть заключен договор залога, в противном случае нарушение данного условия влечет досрочное расторжение кредитного договора. ОАО КБ «Центр-инвест» известно, что между сторонами была какая-то договоренность, об условиях которой ОАО «Центр-инвест» не располагает. В настоящее время кредит в размере 1200 000 рублей по кредитному договору №11090112 от 25.08.2009 года Белозеровой А.В. погашен, кредитная история истца положительная. Решение суда просил вынести на усмотрение суда.
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание 06.04.2010 года не явился, но был надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Выслушав пояснения истца и ответчика, представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные доказательства по делу, и дав им оценку, суд приходит к следующему.
Суду сторонами по делу представлены два предварительных договора купли-продажи нежилого помещения от 08.09.2009 года. В одном случае, предварительный договор купли-продажи от 08.09.2009 года нежилого помещения №XV, находящегося на первом этаже, общей площадью 29,4 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина, 96, представлен истцом Белозерова (до заключения брака Туголукова) А.В., а со стороны Кузнецовой Галины Петровны, ответчика по делу, представлен договор от 08.09.2009 года нежилого помещения, находящегося на первом этаже, общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина, 96.
Как пояснили в судебном заседании Белозерова А.В., истец по делу, и Кузнецова Г.П., ответчик по делу, каждой стороной в пустые бланки предварительного договора вставлялись: личные данные покупателя и продавца, предмет договора, цена договора, срок заключения основного договора.
В бланке предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, представленного истцом, указан предмет договора - нежилое помещение № XV, общей площадью 29,4 кв.м., находящееся на первом этаже по ул. Ленина, 96 в г. Волгодонске, цена договора - 1 164 000 рублей, срок заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения - до 18.09.200 г. В бланке предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, представленного ответчиком, указан предмет договора - нежилое помещение, общей площадью 30 кв.м., находящееся на первом этаже по ул.Ленина, 96 в г.Волгодонске, цена договора - 1 250 000 рублей, срок заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения - до 08.12.2009г..
Пояснениями сторон, данными в ходе рассмотрения дела, суд установил, что стороны не достигли согласия относительно предмета сделки, объекта договора, указывая разные технические параметры данного объекта. Не была ими достигнута договоренность о сроке заключения основного договора, что подтверждается, в том числе, представленными сторонами вариантами договоров купли-продажи нежилого помещения. Стороны не пришли к согласию и о цене объекта недвижимости по договору. Данное согласие не было ими достигнуто и в судебном заседании.
Гражданское законодательство исходит из принципа, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (550 ГК РФ).
В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продажи считается незаключенным.
В силу ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, суд приходит к выводу, что, заключая предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, стороны не пришли к согласию о цене спорного нежилого помещения, каждая сторона, в ходе судебного разбирательства, настаивала на своей цене спорного объекта недвижимости. То есть, договор не может считаться заключенным. Оснований к понуждению Кузнецовой Г.П. к заключению договора купли-продажи принадлежащего ей нежилого помещения на условиях, указанных истцом, не имеется.
Судом установлено, что ответчик Кузнецова Г.П. до подписания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с Белозеровой А.В. знала о наименовании спорного нежилого помещения, и его площади, которая возникла в процессе реконструкции площадей нежилого помещения, принадлежащего Кузнецовой Г.П., о чем свидетельствует Акт о преобразовании помещения от 12.09.2008 года, выданный Отделением по г. Волгодонску и Волгодонскому району ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», из которого следует, что из помещения №VIII выделено помещение, площадью 29,4 кв.м., состоящее из комнат №1-2, расположенных на первом этаже в лит «А», и присвоен №XV.
Суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска в части заключения договора, в силу его незаключенности, однако, учитывая, что денежными средствами в размере 1 164 000 рублей продолжает пользоваться ответчик, требования Белозеровой А.В. в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению, однако частично.
Так, истец просит взыскать с Кузнецовой Г.П. в свою пользу проценты за пользование ее денежными средствами в размере 1164000 руб., которые были переданы ответчику 08.09.2009 года, в общей сумме 48 776 рублей, а так же взыскать убытки в сумме 175 000 рублей. Всего 223 776 рублей.
Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, который произведен неверно.
Как указано в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 года «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.
Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.
При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов, суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.
В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.
Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.
На день предъявления уточненных исковых требований Белозеровой А.В. в суд учетная ставка равна 8,5%. С 08.09.2009 года по 01.03.2010 года (171 день) проценты за пользование денежными средствами составляют 46 996 рублей.
Доводы представителя ответчика на законность пользования Кузнецовой Г.П. денежными средствами в размере 1164 000 руб. переданными ей Белозеровой А.В. как задатком, суд находит не состоятельными, поскольку задаток, в силу положений ст.380 ГК РФ).
В обоснование понесенных убытков истцом предоставлен договор аренды нежилого помещения от 29.12.2009 года, заключенного между Землянской О.В. и Туголуковой (после заключения брака Белозеровой) А.В. с арендной платой по договору в сумме 30 000 рублей в месяц. Истец Белозерова А.В. указывает, что заключая с ответчиком Кузнецовой Г.П. договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 29,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгодонск, ул.Ленина,96, рассчитывала расторгнуть вышеуказанный договор аренды и осуществлять предпринимательскую деятельность в приобретенном в кредит помещении. Однако, доказательств указанного утверждения суду не представлено, поскольку само по себе приобретение спорного имущество не является безусловным основанием к расторжению договора аренды от 29.12.2008г., что следует из его текста.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199,144 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
В иске Белозеровой А.В. к Кузнецовой Г.П., третьи лица: ОАО КБ «Центр-инвест», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании убытков в размере 175 000 рублей отказать.
Взыскать с Кузнецовой Г.П. в пользу Белозеровой А.В. 46 996 рублей 00 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.09.2009 года по 06.04.2010 год,
Взыскать с Кузнецовой Г.П. госпошлину в доход бюджета в сумме 1709 рублей 89 копеек.
Меры, принятые судом, по обеспечению иска Белозеровой А.В. к Кузнецовой Г.П., третьи лица: ОАО КБ «Центр-инвест», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, в виде:
наложения ареста на нежилое помещение №XV, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина 96, принадлежащее на праве собственности Кузнецовой Г.П., *** года рождения, уроженке ***;
запретить Кузнецовой Г.П., *** года рождения, уроженке ***, передавать нежилое помещение №XV, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина 96, в пользование третьим лицам,
отменить по вступлению решения суда в законную силу.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение 10 дней со дня изготовления его в окончательной форме.
Федеральный судья