Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24.03.2010 года. г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
с участием адвоката Дьяченко Е.Г.,
при секретаре Ткачевой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Союстовой Т.А. к Мэру г. Волгодонска Ростовской области, Администрации г. Волгодонска, третьи лица Управление Росреестра по Ростовской области, ООО «Архпроект» о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа недействительным и обязании принять постановление о переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа,
У С Т А Н О В И Л:
Союстова Т.А. обратилась с иском к Мэру г. Волгодонска о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа недействительным и обязании принять постановление о переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа, указав следующее.
15.07.2009 года Мэр города Волгодонска принял постановление № 2414 «Об отказе в переводе жилого помещения № 4 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа по улице Энтузиастов, дом 22 Союстовой Т.А.». Решение Мэра города Волгодонска от 15.07.2009 года № 2414, по мнению истца, является незаконным, нарушает его права и законные интересы. Согласно ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ч. 1).
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи (ч. 2).
Основания, предусмотренные ст. 24 ЖК РФ, не явились основанием для отказа заявителю в переводе жилого помещения в нежилое помещение. Отказ истцу в переводе жилого помещения в нежилое основан на п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые соблюдены заявителем в полном объёме. Оспариваемое решение Мэра города Волгодонска от 15.07.2009г. № 2414 постановлено в нарушение требований ст. 22, ч. 2, ч. 3 ст. 23, ч. 2, ст. 24, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и нарушает право истца на перевод её жилого помещения в нежилое с его последующим переустройством и переоборудованием в порядке и на условиях, установленных законом. В иске истец просил признать незаконным постановление Мэра города Волгодонска от 15.07.2009 года № 2414 «Об отказе в переводе жилого помещения № 4 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа по улице Энтузиастов, дом 22 Союстовой Т.А.» и обязать Мэра города Волгодонска в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять постановление о переводе жилого помещения Союстовой Татьяны Александровны № 4 по улице Энтузиастов, дом 22 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа.
В судебном заседании 24.03.2010 года представитель истца Дьяченко Е.Г. на указанных требованиях настаивала.
Представитель Мэра г. Волгодонска и Администрации г. Волгодонска Кропотова М.А., действующая на основании доверенностей, в судебное заседание 24.03.2010 года явилась, просила в иске Союстовой Т.А. отказать по следующим причинам. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2.ст. 36ЖК РФ). К распоряжению имуществом относятся, в том числе действия по изменению объекта. Согласно п.3 ст.36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Как следует из материалов дела (в том числе и проектно-сметной документации и плана), в случае перевода спорного помещения, принадлежащего Союстовой Т.А., из жилого в нежилое возникает необходимость разрушения части несущей стены, установления отдельного входа в помещение и оборудования крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. В силу статьи 247 ГКРФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. В целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое Союстова Т.А. до обращения к администрации с подобным заявлением должна была получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме. Союстова Т.А. такого согласия не получила, поэтому правомерно постановлением Мэра города Волгодонска № 2414 от 15.07.2009г. «Об отказе в переводе жилого помещения №4 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа по ул. Энтузиастов, д.22 Союстовой Т.А.» ей отказано в переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание 24.03.2010 года не явился, представил отзыв, запрашиваемые сведения, просил рассмотреть дело в его отсутствие, учитывая, что третье лицо не обладает материально-правовым интересом в данном деле.
Представитель ООО «Архпроект» в судебное заседание 24.03.2010 года не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с учетом представленного отзыва и пояснений в ходе судебного разбирательства, в отзыве указал, что проектное предложение перевода помещения из жилого в нежилой фонд с устройством отдельного входа разработано ООО «Архпроект» в соответствии с нормами СНиП. Данное проектное предложение является исходным материалом для разработки рабочего проекта, и не может служить основанием для получения разрешения на начало строительства. Для разработки рабочих чертежей (стадия РП) необходимо положительное решение городской межведомственной комиссии; проект перепланировки помещения должен быть подготовлен проектной организацией, имеющей право на проектные работы. Предлагаемая перепланировка помещений не снижает несущую способность строительных конструкций здания и не нарушает конструктивную схему здания. Данное проектное предложение предусматривает пристройку тамбура отдельного входа, что влечет за собой пересчет долей сособственников земельного участка многоквартирного жилого дома, и относится к реконструкции жилого дома.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.46 Конституции РФ и главой 25 ГПК РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.
К решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций. При этом необходимо учитывать, что решения могут быть приняты как в письменной, так и в устной форме (например, объявление военнослужащему дисциплинарного взыскания). В свою очередь, письменное решение принимается как в установленной законодательством определенной форме (в частности, распоряжение высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации), так и в произвольной (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в удовлетворении обращения гражданина).
К действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению. К действиям, в частности, относятся выраженные в устной форме требования должностных лиц органов, осуществляющих государственный надзор и контроль.
В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:
имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица;
соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;
соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация, контрольный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления. В соответствии со ст. 43 упомянутого Федерального закона, действовавшего на момент издания оспариваемого Постановления, в систему муниципальных правовых актов входят:
1) устав муниципального образования;
2) правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан), нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования;
3) правовые акты главы муниципального образования, постановления и распоряжения главы местной администрации, иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования.
В соответствии с пунктом 4 статьи 7 названного Закона муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 50 Устава г. Волгодонска Мэр города Волгодонска является главой муниципального образования «Город Волгодонск» - высшим должностным лицом Волгодонска, наделенным Уставом собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. Мэр города Волгодонска подконтролен и подотчетен населению и Волгодонской городской Думе. Мэр города Волгодонска возглавляет Администрацию города Волгодонска и исполняет полномочия главы Администрации города Волгодонска (часть вторая в ред. решения Волгодонской городской Думы от 29.04.2009 № 50).
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу пункта 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -в порядке, устанавливаемом судом.
Положениями ст. 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно частям 1-2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2). Частью 1 ст.23 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с пунктами 3-4 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3); несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (пункт 4).
В то же время суд полагает, что положения ст.23, 24 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении его, что предусмотрено статьями 246 и 247 ГК РФ.
В силу частей 1-3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме) (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).
Согласно части 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1, пунктами 1-3 части 2 ст. 44 ЖК РФ определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (часть 2).
В силу ст. 61 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Каждое доказательство оценивается судом наряду с другими доказательствами.
Оценив представленные в материалах дела доказательства по вышеуказанным правилам, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое Постановление Мэра г. Волгодонска от 15.07.2009 года № 2414 « Об отказе в переводе жилого помещения № 4 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа по улице Энтузиастов, дом 22 Союстовой Т.А.» соответствует требованиям закона.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи 75/100 долей в праве собственности на двухкомнатную квартиру от 30.03.2006 года истец приобрел в собственность 75/100 доли квартиры, расположенной на первом этаже девятиэтажного панельного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов 22-4. В дальнейшем 22.08.2008 года истец приобрела 25/100 долей в праве собственности на указанную квартиру. Право собственности истца на указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
06.05.2009 году истец обратился с заявлением в отдел территориального развития Администрации г. Волгодонска о переводе жилого помещения № 4 по ул.Энтузиастов 22 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа для размещения парикмахерской. При этом истцом к указанному заявлению были представлены правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки с устройством отдельного входа ООО «Архпроект», техпаспорт, копия лицевого счета и списки собственников. При этом из представленных Союстовой Т.А. в Администрацию г. Волгодонска листов-согласования собственников помещений по ул. Энтузиастов 22 г. Волгодонска следует, что ряд собственников не выразили свою позицию, ряд граждан не согласны на размещение парикмахерской с устройством отдельного входа.
На момент обращения Союстовой Т.А. с заявлением в Администрацию г. Волгодонска о разрешения на перевод жилого помещения № 4 по ул.Энтузиастов 22 в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа в г. Волгодонске действовало решение Волгодонской городской Думой от 04.02.2009 года № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «город Волгодонск».
Согласно Положения о переводе жилого помещения в нежилое … перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение либо отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение оформляется постановлением Мэра города Волгодонска.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) представляет в отдел территориального развития Администрации города Волгодонска следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Отдел территориального развития Администрации города Волгодонска не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи.
Документы, полученные от заявителя в соответствии с частью 2 настоящей статьи, передаются отделом территориального развития Администрации города Волгодонска на рассмотрение Межведомственной комиссии по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройству и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах муниципального образования "Город Волгодонск" (далее - Комиссия), которая принимает решения, носящие рекомендательный характер, о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение либо отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
Постановление Мэра города Волгодонска о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято с учетом результатов рассмотрения Комиссией соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с требованиями настоящего Положения документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления заявителем установленных частью 2 настоящей статьи документов в отдел территориального развития Администрации города Волгодонска.
Согласно ст. 5 Положения отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных настоящим Положением документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных частью 1 статьи 3 настоящего Положения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Постановление Мэра города Волгодонска об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Постановление Мэра города Волгодонска об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого постановления и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Согласно Порядка согласования или отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений согласование переустройства и перепланировки жилых помещений на территории муниципального образования "Город Волгодонск" относится к полномочиям Администрации города Волгодонска. Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранении или отказе в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии от имени Администрации города Волгодонска подписывается главным архитектором города Волгодонска.
Решением межведомственной комиссии от 13.05.2009 года истцу рекомендовано отказать в удовлетворении заявления, со ссылкой на п.3 ст.36 ЖК РФ, п.2 ст. 40 ЖК РФ, требующие получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, перепланировку с присоединением мест общего пользования.
С доводами представителя истца о том, что в данном случае не требуется получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома по ул. Энтузиастов 22 г. Волгодонска, суд не может согласиться по следующим причинам.
В соответствии с п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Согласно п. 3 ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
В соответствии п. 4.10 Строительных норм и правил РФ «Здания жилые многоквартир ные» СНиП 31-01-2003 (введенных в действие с 01.10.2003г. Постановлением Госстроя Рос сии от 23.06.2003г. № 109), в цокольном, первом и втором этажах жилого здания допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека (т.3л.д. 121).
Согласно п.7.1.1, 7.1.3 Свода правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» СП 31-107-2004 (введенных в действие с 01.02.2005г. Приказом № 03 от 12.05.2004г.) в многоквартирных жилых зданиях могут размещаться учреждения и предприятия общественного назначения (предприятия роз ничной торговли и бытового обслуживания). Помещения общественного назначения, разме щаемые в жилых зданиях, могут быть встроенными и встроено-пристроенными.
Проектным предложением, выполненным ООО «Архпроект», предусмотрено:
демонтаж подоконной части существующего оконного проёма с устройством тамбура с крыльцом, козырька над входом;
демонтаж внутренних перегородок, дверных проемов дверных проёмов внутри помещения;
демонтаж подоконной части существующего оконного проёма и утепление балкона.
Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция -изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее -этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При этом п.10 этой же статьи дает определение объекта капитального строительства как здания, строения, сооружения, объекта, строительство которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Как следует из материалов дела, спорная квартира № 4 по ул. Энтузиастов г. Волгодонска, принадлежащая Союстовой Т.А., находится на 1 этаже жилого дома и самостоятельным зданием, строением, сооружением или объектом, строительство которого не завершено, не является.
В силу пункта 6 части 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта. Следовательно, реконструкция как изменение параметров объектов капитального строительства возможно лишь применительно ко всему жилому дому, а не к его части в виде отдельного помещения на 1 этаже.
Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Из указанных норм следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение, сопровождающийся реконструкцией, переустройством или перепланировкой данного помещения, и связанный с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможен только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ № 37 жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир (п.3.36).
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются (п.3.37).
Согласно указанной инструкции тамбур - проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).
Из проекта (л.л. 3, 6) наглядно явствует, что с точки зрения вышеуказанных правовых норм помещение, указанное в проектном предложении под № 1 как тамбур, таковым по назначению не является, поскольку в нем предусмотрено размещение дивана для посетителей, стола регистратора, кроме того помещение под № 2 как зал парикмахерской не отделено перегородкой и дверным проемом с тамбуром.
В ходе судебного разбирательства представитель ООО «Архпроект» Коломиец В.Н. настаивал, что рассматриваемым проектное предложение связано с реконструкцией здания, поскольку изменяется строительный объем здания жилого многоквартирного дома в целом.
С указанными доводами третьего лица суд соглашается, поскольку согласно п.3.42 Инструкции № 37 при определении строительного объема здания в объем здания должны также включаться объем эркеров, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его объем и объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;
При этом сопоставление размеров и площади спорного помещения, указанных в техническом паспорте и представленном проектном предложении, свидетельствует о том, что изменение площади происходит не только за счет внутренней перепланировки ( с 54 кв.м. до 58, 4 кв.м. за счет утепление балкона и демонтаже внутренних перегородок), а именно за счет реконструкции помещения - общая площадь увеличивается до 67,9 кв.м..
В ходе судебного разбирательства представитель истца настаивал на проведение строительно-технической экспертизы по делу, но суд полагает, что в рамках рассматриваемого дела представителем третьего лица ООО «Архпроект», обладающего специального познания в области проектирования, строительства, представлены ответы на вопросы, требующие специальные познания и необходимые для правильного рассмотрения дела по существу.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок переходит с момента его формирования и проведения его на государственный кадастровый учет.
Из материалов дела следует, что земельный участок кадастровый номер 61:48:0040207:86 с адресным ориентиром г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, дом 22 на котором расположен девятиэтажный многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже, сформирован и поставлен на кадастровый учет в ноябре 2006, что следует из кадастровой выписки о земельном участке.
01.06.2007 года указанный земельный участок площадью 0,7894 га Постановлением главы г. Волгодонска № 1464 признан общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. Согласно приложению к Постановлению № 1464 произведен расчет доли в праве общей собственности собственником помещений в указанном доме. Расчет доли собственника помещения, а именно: квартиры № 4, произведен из расчета общей площади 54 кв.м. и составляет 540/96575.
Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п.2 ст. 16 названного Закона, если земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом, возникает в силу закона и не требует обращения в органы местного самоуправления или государственной власти
Пунктами 3-5 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо обращение к органу власти для формирования земельного участка, и право собственности на участок возникает с момента его формирования и постановки на кадастровый учет.
Аналогичная позиция изложена в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657 «О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами».
В силу ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно части 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования изложенной нормы и ст. 16 Федерального закона № I89-ФЗ следует, что названным Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок для эксплуатации жилого дома был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет).
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме обусловлен моментом формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (пункты 2, 5 статьи 16 Закона).
На момент обращения Союстовой Т.А. с соответствующим заявлением в Администрацию г. Волгодонска в мае 2009 года земельный участок для эксплуатации жилого дома был сформирован в установленном законом порядке, т.е. собственники помещений в многоквартирном доме располагали правами собственников на земельный участок.
Из представленного проектного предложения следует, что организация отдельного входа в спорное помещение в любом случае связана с занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, представленным проектным предложением предусмотрено так же благоустройство прилегающей к спорному помещению территории, в том числе, устройство пешеходной дорожки, элементы озеленения.
Таким образом, поскольку в связи с переводом помещения в нежилое изменится порядок пользования земельным участком, являющимся общей долевой собственностью (часть земельного участка, ранее находившаяся в свободном доступе, будет занята под организацию входной группы с крыльцом, часть - под элементы озеленения и благоустройства), распоряжение которой в соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех ее участников, суд приходит к выводу о необходимости получения согласия на перевод спорного помещения в нежилое всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Поскольку истцом не было получено и представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилой квартиры в нежилое помещение, суд считает, что оснований для удовлетворения требований Союстовой Т.А., признания оспариваемого Постановления Мэра г. Волгодонска незаконным, у суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
В иске Союстовой Т.А. к Мэру г. Волгодонска Ростовской области, Администрации г. Волгодонска о признании Постановления Мэра г. Волгодонска об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа недействительным и обязании принять постановление о переводе жилого помещения в нежилое с последующей перепланировкой и устройством отдельного входа отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Судья