Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 июня 2010 г. г. Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего: Мотченко И.В.
при секретаре: Букатовой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григориади Э.М. к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «АСН» о взыскании денежных сумм,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Григориади Э.М. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «АСН» о взыскании денежных сумм.
В обоснование иска сослалась на следующие обстоятельства.
11 июля 2007 года между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № 4, в соответствии с которым Застройщик (ООО ПКФ «АСН») обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой пятиэтажный дом по адресу ... ..... и передать объект (трехкомнатную квартиру проектной общей площадью 86,7 кв.м.) Участнику (истцу).
Согласно п.1.3. договора участия в долевом строительстве окончательная площадь уточняется по данным БТИ г. Волгодонска.
Цена за передаваемый объект установлена пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве и составила 1994 100 руб. или 23 000 руб. за 1 кв.м. Объекта.
Руководствуясь графиком платежей (Приложение 2 договора участия в долевом строительстве), истец полностью исполнил свои обязательства по договору перед застройщиком.
30.03.2009г. по акту приема-передачи ... объект, определенный договором участия в долевом строительстве, был передан истцу, однако, его общая площадь по данным отделения по г. Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составила 81,7 кв.м., что меньше общей площади, определенной договором участия в долевом строительстве на 5 кв.м.
В соответствии с пунктом 4.7 договора участия в долевом строительстве, в случае уменьшения площади передаваемого объекта застройщик обязан вернуть разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 договора.
Согласно п.4.1 договора сумма переплаты составила 5*23 000 руб.= 115 000 руб.
Положение данного пункта о том, что требование о возврате необходимо предъявить в 14-дневный срок, противоречит ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…», а ст. 422 ГК РФ определяет, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Согласно п.9 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. На иждивении истца находятся двое несовершеннолетних детей и на сегодняшний момент истец не может закончить ремонт приобретенной квартиры. Возврат суммы переплаты мог бы значительно ускорить процесс переезда.
В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером ) прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда.
Просит взыскать с ООО ПКФ «АСН» сумму переплаты в размере 115 000 руб., а также, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб. взыскать с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.
В судебном заседании, истец уточнил свои требования и просил: взыскать с ответчика 75 900 руб. (поскольку сумма 39 100 руб. уже выплачена), денежную компенсацию морального вреда - 10 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке прав потребителя, расходы на оплату услуг представителя - 15 000 руб.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, дополнил их требованием о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.
Представитель ответчика иск не признал, суду пояснил, что 11.07.2007г. между ООО ПКФ „АСН” и Григориади Э.М. был заключен договор участия в долевом строительстве № 4.
Согласно п. 1.2 Договора, объект, подлежащий передаче Участнику после ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией: трехкомнатная квартира проектной общей площадью 86,7 кв. м., в том числе площадью балкона „с коэффициентом 0,3” - 1,02 кв.м. и площадью лоджии „с коэффициентом 0,5” - 2,61 кв.м.. в г. Волгодонске Ростовской области по ул. ..., расположенная во второй блок-секции на четвертом этаже в доме № ...
Таким образом, передаче подлежал объект общей площадью 86,7 кв.м., в которую уже входит площадь балкона и лоджии 1,02 кв.м. и 2,61 кв.м. соответственно.
18.12.2008г. Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное Бюро технической Инвентаризации отделение по г. Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП „Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ” был выдан технический паспорт на дом по ул. ....
В соответствии с данными технического паспорта на квартиру № ... по ул. ... общая площадь квартиры № ... составляет 81,7 кв.м., из нее жилая 23,9 кв.м. и подсобная 57,8 кв.м.
Балконы и лоджии в техническом паспорте указаны отдельной графой и их площадь не входит в общую площадь. Площадь балкона и лоджии квартиры истца составляет 3,3 кв.м.
30.03.2010г. между ООО ПКФ „АСН” и Григориади Э.М. был составлен акт приема-передачи квартиры № 25 жилого дома по ул. Гагарина 61. Согласно п.1 указанного акта общая площадь квартиры составила 81,7 кв.м., в том числе жилой 23,9 кв.м. Площадь балкона и лоджии составила 1 кв.м. и 2,3 кв.м. соответственно.
Основанием заявленных требований является взыскание денежной суммы - разницы стоимости квадратных метров заявленных в договоре и квадратных метров указанных в справке БТИ, то есть 5 кв.м.
Производя данный расчет истец не учел, что в общую площадь, согласно ч.5 ст. 15 ЖК РФ, не входит площадь балкона и лоджии, соответственно БТИ не включала в общую площадь, площадь балкона и лоджии.
Выданная БТИ справка отражает общую площадь квартиры 81,7 кв.м., а помимо общей площади, в которую входят жилая площадь и площадь подсобных помещений, имеется площадь балкона и лоджии.
Пункт 4.7 договора определяет порядок частичного возврата суммы по договору в случае отклонения площади объекта от ранее заявленной площади. Так, в случае уменьшения площади объекта от проектной площади по данным БТИ Застройщик обязуется вернуть Участнику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 Договора, в течение одного месяца с момента получения письменного требования Участника, заявленного не позднее 14 календарных дней с момента регистрации права собственности на объект.
Право собственности на объект за истцом в УФРС по РО зарегистрировано 17.06.2009г.
До настоящего времени истец к застройщику с письменным требованием, в соответствии с п. 4.7 Договора не обращался.
Несмотря на отсутствие обращения истца Застройщик 24.06.2010 г. добровольно выплатил истцу 39 100 руб. - стоимость уменьшения площади передаваемого объекта на 1,7 кв. м.
Просил в иске отказать и взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему.
В судебном заседании установлено, что 11 июля 2007 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № 4, в соответствии с которым Застройщик (ООО ПКФ «АСН») обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой пятиэтажный дом по адресу ... и передать объект строительства (трехкомнатную квартиру) Участнику (истцу).
Согласно п. 1.2 Договора, объект, подлежащий передаче Участнику после ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией: трехкомнатная квартира проектной общей площадью 86,7 кв. м., в том числе площадью балкона „с коэффициентом 0,3” - 1,02 кв.м. и площадью лоджии „с коэффициентом 0,5” - 2,61 кв.м.
Цена за передаваемый объект установлена пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве из расчета 23 000 руб. за 1 кв.м. Объекта и составила 1994 100 руб.
30.03.2010г. между ООО ПКФ „АСН” и Григориади Э.М. был составлен акт приема-передачи квартиры № ... жилого дома по ул. ....
Согласно п.1 указанного акта общая площадь квартиры составила 81,7 кв.м., в том числе жилая площадь 23,9 кв.м. Площадь балкона и лоджии составила 1 кв.м. и 2,3 кв.м. соответственно.
В соответствии с пунктом 4.7 договора участия в долевом строительстве, в случае отклонения площади Объекта от проектной площади по данным БТИ Застройщик обязался вернуть Участнику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 Договора.
24.06.2010 г. Застройщик добровольно выплатил истцу 39 100 руб. - полагая, что площадь переданного Объекта меньше от проектной площади на 1,7 кв. м., а не 5 м., как утверждает истец.
Истец, не соглашаясь с позицией ответчика, настаивает на том, что выплачено должно быть не 39 100 руб., а 115 000 руб., поскольку ей передана квартира общей площадью 81,7 кв.м., что меньше общей площади, определенной договором участия в долевом строительстве на 5 кв.м. Согласно п.4.1 договора сумма переплаты составила 5*23 000 руб.= 115 000 руб. Просит взыскать еще 75 900 руб. ( 39 100 + 75 900 = 115 000 руб.).
Истец просит взыскать также денежную компенсацию морального вреда - 50 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке прав потребителя, расходы на оплату услуг представителя - 15 000 руб.
Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются специальным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ.
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с требованиями п.2 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Из анализа положений договора участия в долевом строительстве следует, что данным договором предусмотрена возможность изменения его цены. Окончательная площадь и цена квартиры должны были быть определены в результате проведения технической инвентаризации. Разница в стоимости подлежала возврату.
Из свидетельства о государственной регистрации прав (л.д.№) действительно следует, что общая площадь квартиры, переданной истцу составляет 81,7 кв.м.
В силу абз. 4 п.6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его площадь.
По правилам ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219, сведения о площади указываются на основании документов, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного органа.
БТИ, проводя работы по технической инвентаризации объекта недвижимости, в случае, если этот объект является жилым помещением, учитывает положения ст. 15 ЖК РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещением, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Именно эта площадь указывается в свидетельстве о праве собственности.
Из текста договора следует, что предметом договора является квартира, в которой имеются балкон и лоджия.
Согласно п. 1.2 Договора, объект, подлежащий передаче Участнику после ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией: трехкомнатная квартира проектной общей площадью 86,7 кв. м., в том числе, площадью балкона „с коэффициентом 0,3” - 1,02 кв.м. и площадью лоджии „с коэффициентом 0,5” - 2,61 кв.м.
Таким образом, передаче подлежал объект общей площадью 86,7 кв.м., в которую уже входит площадь балкона 1,02 кв.м. и лоджии 2,61 кв.м.
18.12.2008г. Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное Бюро технической Инвентаризации отделение по г. Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП „Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ” был выдан технический паспорт на дом по ул. ... № ....
В соответствии с данными технического паспорта на квартиру № ... по ул. ... общая площадь квартиры № ... составляет 81,7 кв.м., из нее жилая 23,9 кв.м. и подсобная 57,8 кв.м.
Балконы и лоджии в техническом паспорте указаны отдельной графой и их площадь не входит в общую площадь. Площадь балкона и лоджии квартиры истца составляет 3,3 кв.м.
30.03.2010г. между ООО ПКФ „АСН” и Григориади Э.М. был составлен акт приема-передачи квартиры № ... жилого дома по ул. .... Согласно п.1 указанного акта общая площадь квартиры составила 81,7 кв.м., в том числе жилая 23,9 кв.м. Площадь балкона и лоджии составила 1 кв.м. и 2,3 кв.м. соответственно.
То есть, истцу передан Объект площадью 85 кв. м. :
81,7 кв. (общая площадь квартиры и подсобных помещений) и 3,3 кв. м. (площадь балкона и лоджии) = 85 кв. м.
Площадь Объекта от проектной уменьшилась на 1, 7 кв. м. (86,7 кв. м. - 85 кв.м. = 1,7 кв.м.)
Следовательно, стоимость переплаты составила - 1,7 кв. м. * 23 000 руб. = 39 100 руб.
В соответствии с пунктом 4.7 договора участия в долевом строительстве, в случае отклонения площади Объекта от проектной площади по данным БТИ Застройщик обязуется вернуть Участнику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 Договора, в течение одного месяца с момента получения письменного требования Участника, заявленного не позднее 14 календарных дней с момента регистрации права собственности на объект.
Право собственности на объект за истцом в УФРС по РО зарегистрировано 17.06.2009г.
Истец, в установленном п. 4.7 Договора порядке, не обращался. Несмотря на это, Застройщик выплатил 39 100 руб. истцу добровольно.
Требования истца о взыскании еще 75 900 руб. не обоснованны, потому, что истец, заявляя требование о взыскании 115 000 руб., не учитывала стоимость построенных ответчиком балкона и лоджии. В удовлетворении этого требования должно быть отказано.
Истец, ссылаясь на п.6 статьи 13 и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», просит взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и денежную компенсацию морального вреда.
Указанные требования также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как было указано выше, правоотношения сторон регулируются специальным законом - «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ.
В соответствии с п. 9 ч.4 указанного Закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
То есть, Закон РФ «О защите прав потребителей» распространяется на правоотношения сторон только в части его общих положений и применяется в той части, которая не урегулирована нормами ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.
Пунктом 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предусмотрено, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Договором, заключенным между истцом и ответчиком возможность изменения его цены предусмотрена и установлен порядок перерасчета.
Таким образом, отношения сторон в данном случае урегулированы и специальным законом и договором участия в долевом строительстве.
Кроме того, суд не усматривает допущенных ответчиком нарушений прав истца, как потребителя.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Расходы ответчика на оплату услуг представителя подтверждаются квитанцией, приобщенной к материалам гражданского дела. Суд полагает разумным удовлетворить требование о взыскании этих расходов частично, и взыскать 10 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Григориади Э.М. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «АСН» о взыскании денежных сумм отказать полностью.
Взыскать с Григориади Э.М. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «АСН» расходы на оплату услуг представителя - 10 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток со дня его вынесения в окончательной форме через Волгодонской районный суд.
Решение в окончательной форме составлено 5 июля 2010г.
Судья: