Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 августа 2010 года г. Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.В.
с участием прокурора Лаврешиной М.А.
при секретаре Димковой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора г. Волгодонска Ростовской области в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании нормы извещения о дополнительной оплате победителем торгов расходов по оплате услуг по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет и рыночной оценке земельного участка не соответствующей закону,
У С Т А Н О В И Л:
Прокурор г. Волгодонска обратился в суд с иском с учетом принятых судом уточнений в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании нормы извещения о дополнительной оплате победителем торгов расходов по оплате услуг по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет и рыночной оценке земельного участка не соответствующей закону, указав, что прокуратурой г. Волгодонска проведена проверка соблюдения требований Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска требований законодательства при организации и проведении торгов по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, который выступает продавцом и организатором торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и или государственная собственность на которые не разграничена.
4 марта 2010 года в газете «Волгодонск официальный» №13 (189) опубликовано извещение о 6 апреля 2010 года проведении на основании постановления Администрации города Волгодонска от 25 января 2010года № 164 торгов в форме аукциона по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства по адресу: Цветочный бульвар 50 в г. Волгодонске (кадастровый номер 61:48:0040238:134, площадь -576 кв.м).
Согласно сведениям, изложенным в данном извещении, победитель аукциона дополнительно оплачивает услуги по формированию и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет в размере 14 750 рублей и рыночной оценке земельного участка в сумме 3000 рублей. Договор купли-продажи заключается после оплаты затрат, связанных с проведением аукциона.
Прокурор г. Волгодонска полагает, что возложение обязанности на победителя аукциона оплатить расходы, связанные с формированием земельного участка и постановкой его на кадастровый учет не соответствует требованиям земельного законодательства, так как формирование земельного участка, постановка его на кадастровый учет возлагается на организатора торгов, соответственно организатор торгов и должен оплачивать указанные расходы.
На претендентов, принимающих участие в торгах возлагается лишь обязанность по внесению задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков.
Возмещение победителем аукциона расходов, понесенных организатором торгов при подготовке проведения аукциона, в том числе оплаты услуг по формированию и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, рыночной оценке земельного участка нормами земельного законодательства не предусмотрено.
Просит признать норму извещения о дополнительной оплате победителем торгов услуг по формированию и постановке земельного участка по цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет в размере 14 750 рублей и рыночной оценке указанного земельного участка в сумме 3000 рублей, не соответствующей требованиям Земельного кодекса РФ л.д. 73-74).
Лаврешина М.А. - прокурор в процессе, уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Каглик С.В. - представитель ответчика, действующая по доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив суду, что извещение, размещенное в бюллетене «Волгодонск официальный» от 4 марта 2010 года №13 не противоречит требованиям, предъявляемым к организации и порядку проведения торгов, так как содержит необходимые сведения о предмете, его начальной цене и условиях проводимых торгов.
Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора, что является обеспечением возможности заключить договоры купли-продажи либо аренды земельных участков с лицом, предложившим лучшие условия. Дополнительные существенные условия торгов в виде оплаты за формирование земельных участков и определения их рыночной стоимости были доведены до потенциальных участников открытого аукциона до его проведения. Участник аукционных торгов в случае победы на торгах заключает договор на предложенных условиях, предложенных продавцом земельных участков по соглашению сторон. В соответствии с бюджетным законодательством из средств местного бюджета не подлежат оплате объемы работ, выполненные для реализации интересов частного характера. Земельное законодательство не содержит прямого указания на проведение затрат на формирование и определение величины рыночной стоимости земельных участков, не принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию «Город Волгодонск» органами местного самоуправления правомерно в извещении о проведении аукциона указаны дополнительные существенные условия по оплате победителем аукциона услуг по формированию земельного участка.
Минин А.Б. - третье лицо по делу полагал возможным оставить решение на усмотрение суда, пояснив, что в 6 апреля 2010 года участвовал в аукционе по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства по адресу: Цветочный бульвар 50 в г. Волгодонске (кадастровый номер 61:48:0040238:134, площадь -576 кв.м), по результатам аукциона победил в торгах на указанный земельный участок. Одним из условий аукциона было условие об оплате победителем услуг по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет в сумме 14 750 рублей и рыночной оценке земельного участка в сумме 3000 рублей в течение пяти дней с даты проведения аукциона. 8 апреля 2010 года Минин А.Б. оплатил указанные услуги. Полагает, что условия об оплате услуг об оплате победителем услуг по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет и рыночной оценке земельного участка нарушают его права, так как он был вынужден согласиться на условия, предложенные продавцом, желая приобрести указанный земельный участок.
Суд, выслушав пояснения сторон, третьего лица, изучив иные доказательства по делу, дав им оценку, приходит к следующему.
Как установлено судом, 4 марта 2010 года в газете «Волгодонск официальный» №13 (189) опубликовано извещение о проведении 6 апреля 2010 года на основании постановления Администрации города Волгодонска от 25 января 2010года № 164 торгов в форме аукциона по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства по адресу: Цветочный бульвар 50 в г. Волгодонске (кадастровый номер 61:48:0040238:134, площадь -576 кв.м).
В данном извещении содержится условие о том, что победитель аукциона дополнительно оплачивает услуги по формированию и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет в размере 14 750 рублей и рыночной оценке земельного участка в сумме 3000 рублей в течение пяти дней с момента подписания протокола аукциона л.д.16).
Рассматривая требования прокурора г. Волгодонска в интересах неопределенного круга лицо о признании нормы извещения о дополнительной оплате победителем торгов услуг по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет в размере 14 750 рублей и рыночной оценке указанного земельного участка в сумме 3000 рублей, не соответствующей требованиям Земельного кодекса РФ, суд руководствовался следующим.
Согласно ст. 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион).
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.
В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.
Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, и размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет". Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Обязанность по формированию земельного участка согласно пункту 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ возлагается на организатора аукциона.
Как установлено судом, Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска на аукцион по продаже земельного участка был выставлен сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности, предназначенный для индивидуального жилищного строительства по адресу: Цветочный бульвар 50 в г. Волгодонске (кадастровый номер 61:48:0040238:134, площадь -576 кв.м).
Обязанность по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет прямо предусмотренную земельным законодательством ответчик выполнил, что не оспаривается истцом.
При этом в Земельном кодекса РФ отсутствуют правовая норма, исключающая право продавца земельного участка возложить обязанность на покупателя земельного участка по оплате услуг по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет и рыночной оценке указанного земельного участка.
Доводы истца о том, что на претендентов, принимающих участие в торгах возлагается земельным законодательством лишь обязанность по внесению задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков, не свидетельствуют о том, что условие об оплате победителем аукциона расходов по оплате услуг по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет и его рыночной оценке является незаконным, так как условие об оплате распространяется на победителя торгов, для которого предусмотрено дополнительное условие, а внесение задатка является обязательным условием для лиц, желающих принять участие в аукционе, и обеспечивает обязанность победителя торгов подписать протокол торгов и заключить договор купли-продажи земельного участка.
Лица, желающие принять участие в аукционе по продаже земельного участка по адресу: г. Волгодонск, Цветочный бульвар 50, извещены продавцом обо всех его условиях, в том числе о том, что победитель оплачивает расходы по оплате услуг по формированию и постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, что подтверждается извещением опубликованным 4 марта 2010 года в газете «Волгодонск официальный» №13 (189).
Согласно пункту 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ норма извещения должна содержать следующие сведения:
1) об организаторе аукциона;
2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления,
принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;
5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
6) о "шаге аукциона";
7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
Согласно ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Из содержания указанных статей следует, что лицо, желающее принять участие в торгах в обязательном порядке извещается об условиях проведения аукциона и договора купли-продажи. При этом лицо, подавшее заявку для участия в аукционе не вправе отвергать определенные продавцом условия проведения торгов и договора купли-продажи и предлагать свои условия. Это лицо может участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие.
Таким образом, законодательно обеспечивается соблюдение прав неопределенного круга лиц, желающих принять участие в аукционе.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Протокол проведения аукциона имеет силу договора и соответственно содержит существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соглашение об оплате услуг по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет в сумме 14 750 рублей и его рыночной оценке в сумме 3 000 рублей между победителем аукциона и продавцом достигнуто л.д. 100). 8 апреля 2010 года Мининым А.Б. оплачены услуги по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет в сумме 14 750 рублей и его рыночной оценке в сумме 3 000 рублей л.д. 85).
В извещении о проведении аукциона содержится дополнительное условие об оплате услуг по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет и его рыночной оценке, данное условие является существенным условием проведения аукциона и заключения договора купли-продажи земельного участка л.д. 16).
Дополнительное условие об оплате услуг победителем по формированию и постановке земельного участка по Цветочному бульвару 50 в г. Волгодонске на государственный кадастровый учет и его рыночной оценке выдвинутое продавцом не нарушает требований земельного законодательства.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ недействительными условиями купли-продажи земельных участков являются прямо предусмотренные в указанной статье условия:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Доводы истца о том, что включение в извещение оспариваемого условия влечет ограничение круга лиц, желающих принять участие в аукционе являются необоснованными, согласно представленному в судебное заседание протоколу о результатах аукциона 6 апреля 2010 года участие приняли в аукционе на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, Цветочный бульвар 50 трое участников, желающих приобрести земельный участок на предложенных продавцом условиях л.д. 67).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Прокурору г. Волгодонска в удовлетворении исковых требований в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании нормы извещения о дополнительной оплате победителем торгов расходов по оплате услуг по формированию и постановке земельного участка по адресу: г. Волгодонск, Цветочный бульвар 50 на кадастровый учет в размере 14 750 рублей и рыночной оценке указанного земельного участка в сумме 3000 рублей не соответствующей требованиям Земельного кодекса РФ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение десяти дней через Волгодонской районный суд.
Решение в полном объеме изготовлено 20 августа 2010 года.
Судья Е.В. Попова