дело № 2-3489 (2010г.)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010 г. г. Волгодонск
Волгодонский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего: Мотченко И.В.
при секретаре: Литвиненко В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дубянской С.С. к Кривошлыковой Л.В., Беловой Н.В. о признании преимущественного права покупки доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Дубянская С.С. обратилась в суд с данным иском указав, что она является собственником 11/63доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Собственником 22/63 доли в праве общей долевой собственности является Дубянская Т.А..
Собственником 30/63 доли в праве общей долевой собственности является Кривошлыкова Л.В..
11.05.2010г. Кривошлыкова Л.В. направила в адрес Дубянской Т.А. и Дубянской С.С. извещение о намерении продать принадлежащие ей 30/63 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за сумму <...> руб. Данные извещения были получены 12.05.2010г.
17.05.2010г. Дубянская С.С. выразила намерение приобрести 30/63 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о чем 25.05.2010г. она направила уведомление нотариусу.
Со слов ответчика Кривошлыковой Л.В., истцу - Дубянской С.С. стало известно, что 30/63 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> проданы третьим лицам.
Истец Дубянская С.С. не согласна с указанной сделкой, так как она желает приобрести спорные 30/63 доли в праве долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Просит суд признать за ней преимущественное право покупки 30/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и перевести на нее права и обязанности покупателя указанной доли в квартире по договору купли-продажи, заключенному 22.06.2010г. между Кривошлыковой Л.В. и Беловой Н.В., а также взыскать судебные расходы.
Истец и ее представитель в судебном заседании требования поддержали.
Истец пояснила суду, что она является собственником 11/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. Собственником 22/63 доли в праве общей долевой собственности является ее (истца) мать -Дубянская Т.А.. 30/63 доли в праве общей долевой собственности принадлежало ответчику - Кривошлыковой Л.В..
12.05.2010г. она (истец) и ее мать - Дубянская Т.А. - получили через нотариуса извещение от 11.05.2010г. Кривошлыковой Л.В. о намерении последней продать принадлежащие ей 30/63 доли в праве собственности на квартиру за сумму <...> руб.
В квартире по адресу: <адрес> живет ее (истца) брат со своей семьей. Она (истец) в этой квартире не проживает, поэтому она не знала у кого она должна купить долю в квартире.
15.05.2010г. и 20.05.2010г. она (истец) приходила к Кривошлыковой Л.В. домой, с целью заключения сделки, но дома ее не застала.
У нее были деньги на покупку квартиры, поскольку 24 мая 2010г. она (истец) получила деньги от своей бабушки - Фатеевой Е.И., которая 22 мая 2010г. получила <...> тысяч рублей на основании предварительного договора купли-продажи квартиры в <адрес>. Кроме того, у бабушки были сбережения. 24.05.2010г. они с бабушкой заключили договор займа на сумму <...> руб.
25.05.2010г. она (истец) направила тому же нотариусу, через которого получила извещение о продаже доли в квартире, уведомление о своем намерении приобрести 30/63 доли в праве собственности на квартиру. Она (истец) считала, что этого достаточно для того, чтобы ответчик заключила сделку с ней. Она ждала, что ответчик известит ее о времени и месте заключения сделки.
Истец просит признать за ней преимущественное право покупки 30/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и перевести на нее права и обязанности покупателя указанной доли в квартире по договору купли-продажи, заключенному 22.06.2010г. между Кривошлыковой Л.В. и Беловой Н.В., а также взыскать судебные расходы.
Представитель истца требования поддержал, просил обратить внимание на то, что ответчик - Кривошлыкова Л.В. не собиралась продавать свою долю в праве собственности на квартиру истцу. Так, она обратилась в агентство по продаже недвижимости ООО „Салита”, где заключила предварительный договор купли-продажи с Беловой Н.В., получила задаток - еще в апреле 2010г.
Ответчик Кривошлыкова Л.В. пояснила суду, что она являлась собственником 30/63 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Согласно сложившемуся порядку пользования, ей принадлежала комната в указанной трехкомнатной квартире. Она (ответчик) в указанной квартире не проживала, с соседями (матерью истца и истцом) была в хороших отношениях, а потому разрешила им безвозмездно пользоваться, принадлежащей ей комнатой.
В ноябре 2009г. она решила продать свою долю в квартире, о чем сообщила сособственникам - истцу и ее матери. Предложила купить ее долю в квартире им. Они обе пояснили, что не имеют средств на такую покупку. Тогда она обратилась в различные агентства по продаже недвижимости, с целью приискать покупателя. В апреле 2010г. в агентстве ООО «Салита» ей подобрали покупателя - Белову Н.В. и разъяснили, что необходимо направить извещение о предстоящей продаже сособственникам, и только если они не приобретут долю в квартире, можно будет заключать сделку с Беловой Н.В.
11.05.2010г. она (Кривошлыкова Л.В.) направила в адрес Дубянской Т.А. и Дубянской С.С. извещения о намерении продать принадлежащие ей 30/63 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за сумму <...> руб. Данные извещения были получены сособственниками 12.05.2010г.
Дубянская Т.А. подписала у нотариуса отказ от преимущественного права покупки, а истец - Дубянская С.С. направила нотариусу извещение о своем намерении долю в квартире приобрести. Однако, Дубянская С.С. так и не купила долю в квартире, потому, что у нее тогда не было для этого денег. Деньги у нее появились только в августе 2010г.
22.06.2010г. между нею (Кривошлыковой Л.В.) и Беловой Н.В. был заключен договор купли-продажи 30/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Она (ответчик) действительно заключила с Беловой Н.В. предварительный договор купли-продажи и получила задаток. Однако, это был ее риск. Если бы истец располагала в июне 2010г. нужной денежной суммой, она продала бы свою долю в квартире ей. Белова Н.В. знала об этом, и согласилась ждать. Просит в иске отказать.
Ответчик Белова Н.В. пояснила суду, что 22.06.2010г. между нею и Кривошлыковой Л.В. был заключен договор купли-продажи 30/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. До этого, а именно, в апреле 2010г. они заключили предварительный договор, она передала продавцу задаток. Она знала о том, что есть другие сособственники, которым направлены извещения о праве преимущественной покупки и согласилась ждать месяц, по истечении которого можно будет оформить сделку. Предусмотренный законом срок для заключения договора с истцом истек 13 июня 2010г. Договор купли продажи был заключен 22.06.2010г. Просит в иске отказать.
Третье лицо - Дубянская Т.А. в суд не прибыла, поступил письменный отзыв, поддерживающий позицию истца и просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему.
В судебном заседании установлено, что сособственниками трехкомнатной квартиры, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> являются:
Дубянская С.С. (истец) - 11/63 доли в праве общей долевой собственности (л.д.6);
Дубянская Т.А. - (мать истца) - 22/63 доли в праве общей долевой собственности (л.д.5);
Кривошлыкова Л.В. (ответчик) - 30/63 доли в праве общей долевой собственности (л.д.34).
22.06.2010г. между Кривошлыковой Л.В. и Беловой Н.В. был заключен договор купли-продажи 30/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д.31).
19.07.2010г. государственная регистрация прав приостановлена на основании заявления Беловой Н.В. (л.д.29).
Истец - Дубянская С.С. заявляет о своем праве преимущественной покупки 30/63 доли в праве собственности на квартиру и просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному 22.06.2010г. между Кривошлыковой Л.В. и Беловой Н.В.
Рассматривая требования истца, суд исходил из следующего.
В соответствии с п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пунктом 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
То есть, юридически значимыми по данному спору являются следующие обстоятельства:
- извещал ли продавец доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает;
- отказались ли остальные участники долевой собственности от покупки;
- принимали ли остальные участники долевой собственности меры к приобретению продаваемой доли в праве собственности на квартиру в течение месяца со дня получения извещения, и если да, то уклонялся ли продавец от продажи доли сособственнику;
- была ли доля в праве собственности на квартиру продана постороннему лицу по цене и на тех же условиях, что предлагались участникам общей собственности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Так, ответчики - Кривошлыкова Л.В. и Белова Н.В. должны доказать, что заключенная ими сделка соответствует требованиям ст. 250 ГК РФ (а именно, что сособственникам направлялись извещения и сделка заключения по истечение месяца со дня получения извещений сособственниками), а истец - Дубянская С.С. - должна доказать, что ответчик Кривошлыкова Л.В. от заключения сделки с ней (с истцом) уклонилась.
Так, ответчик Кривошлыкова Л.В. ссылается на то, что 11.05.2010г. она направила в адрес Дубянской Т.А. и Дубянской С.С. извещения о намерении продать принадлежащие ей 30/63 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за сумму <...> руб.
Указанное обстоятельство подтверждается письменными материалами дела (л.д.7-9), и не оспаривается истцом. Кроме того, истец подтвердила в суде, что указанные извещения были получены ею и ее матерью - Дубянской Т.А. 12.05.2010г.
Дубянская Т.А. от права преимущественной покупки отказалась (л.д.42).
Дубянская С.С. продаваемую долю в течение месяца со дня получения извещения о продаже (до 13.06.2010г.) не приобрела.
Договор купли-продажи между Кривошлыковой Л.В. и Беловой Н.В. был заключен только 22.06.2010г. (л.д.31).
Дубянская С. С. ссылается на то, что она письменно заявила о своем намерении приобрести 30/63 доли в праве собственности на квартиру, о чем 25.05.2010г. направила уведомление нотариусу (л.д. 70,71).
Однако, в соответствии с пунктом 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Из смысла указанной правовой нормы следует, что сособственник должен в течение месяца со дня получения извещения не только заявить о своих намерениях, но и приобрести продаваемую долю в общем имуществе.
Доводы истца о том, что она (истец) ждала того, что ответчик известит ее о времени и месте заключения сделки не основаны на законе.
Роль продавца, как указано в ст. 250 ГК РФ, сводится лишь к направлению извещения о том, что она намерена продать свою долю.
То есть, именно истец должна была принимать меры к тому, чтобы заключить с продавцом договор купли-продажи доли в квартире.
Суд критически относится к доводам истца о том, что она не знала у кого она должна купить долю в квартире. Так, в тексте извещения, направленного истцу Кривошлыковой Л.В. четко указано, кем именно оно направлено, и указан адрес отправителя. Кроме того, истец и свидетель Гальцова Т.А. поясняли суду, что 15.05.2010г. и 20.05.2010г. они приходили к Кривошлыковой Л.В. домой, с целью заключения сделки, но дома ее не застали.
Истец не представила суду доказательств, подтверждающих, что ответчик Кривошлыкова Л.Н. уклонялась от заключения сделки.
Как пояснила суду свидетель - сотрудник ООО «Салита» - Мизонова С.Н., Кривошлыкова Л.В. обратилась в агентство в ноябре 2009г. В апреле 2010г. ей приискали покупателя - Белову Н.В., с которой продавец заключила предварительный договор. После этого условия сделки были сообщены сособственникам квартиры, долю в которой продавала Кривошлыкова Л.В., с тем, чтобы они могли воспользоваться правом преимущественной покупки. Дубянская С.С. хотела купить долю в квартире, но у нее не было на это денег. Ей неоднократно в ее (свидетеля) присутствии звонила Кривошлыкова Л.В., в том числе, и после 13 июня 2010г., когда предусмотренный законом срок истек. Дубянская С.С. говорила, что не готова купить, то есть, у нее не было денег. Поэтому 22 июня 2010г. Кривошлыкова Л.В. и Белова Н.В., при ее (свидетеля) посредничестве заключили сделку.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что не истец, а ответчик предпринимала попытки заключить сделку с истцом, но последняя от заключения сделки уклонилась.
Кроме того, суд критически оценивает пояснения истца, и показания свидетеля Фатеевой Е.И. (бабушки истца), а также, представленные истцом договор займа и предварительный договор купли продажи квартиры, участниками которых является Фатеева Е.И., поскольку, во-первых, Фатеева Е.И., как близкая родственница истца, и лицо проживающее в спорной квартире, заинтересована в исходе дела на стороне истца, во-вторых, истец в прежних судебных заседаниях на указанные договоры не ссылалась, в-третьих, пояснения истца и свидетеля о том, что в мае 2010г. Фатеева Е.И. передала истцу деньги в сумме <...> руб. противоречивы. Так, истец поясняет, что в мае 2010г. деньги были у нее на руках, а свидетель Фатеева Е.И. поясняет, что в тот же день, когда она прибыла с деньгами в г. Волгодонск, они с внучкой - Дубянской С.С. пошли в банк, и положили все деньги ей (внучке) на счет, и было это 24.05.2010г. Однако, как видно из приобщенной к материалам дела копии сберегательной книжки истца, день, в сумме <...> руб. поступили на ее счет 30.08.2010г. (л.д. 48).
Доводы истца о том, что в апреле 2010г. между Кривошлыковой Л.Н. и Беловой Н.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи и передан задаток, не оспариваются ответчиками. Однако, сами по себе, указанные обстоятельства не свидетельствуют об уклонении Кривошлыковой Л.Н. от заключения договора с истцом, поскольку после заключения предварительного договора ответчик направила извещение сособственникам, в котором указала все условия сделки, которые она согласовала с Беловой Н.Л. Истец, в силу ст. 250 ГК РФ могла заключить сделку на тех же условиях, но своим правом, в установленный законом срок не воспользовалась. Только по истечении установленного законом срока ответчики заключили сделку.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика Кривошлыковой Л.Н. при заключении сделки полностью соответствовали требованиям ст. 250 ГК РФ. Следовательно, в иске Дубянской С.С. должно быть отказано.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Дубянской С.С. в иске к Кривошлыковой Л.В., Беловой Н.В. о признании за ней преимущественного права покупки 30/63 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 63,3 кв.м., в т.ч. жилой - 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи указанной доли в квартире, заключенному 22.06.2010г. между Кривошлыковой Л.В. и Беловой Н.В., взыскании судебных расходов - отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток со дня его вынесения в окончательной форме через Волгодонской районный суд.
Решение в окончательной форме составлено 6 декабря 2010г.
Судья: