дело № 2-3622 (2010г.)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 декабря 2010 г. г. Волгодонск
Волгодонский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего: Мотченко И.В.
при секретаре: Ерошенко Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гражданское дело по иску Кулик В.С. к Кулик С.Л. о признании договора купли-продажи квартиры недействительными в части,
У С Т А Н О В И Л:
Кулик В.С. обратился в суд с исковым заявлением к Кулик С.Л. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в части.
В обоснование своих требований указал, что с 16.04.2004г. зарегистрирован в квартире <адрес>, принадлежащей на праве собственности его отцу - Кулик С.Л..
За время его отсутствия отец (истец) продал квартиру <адрес>. Считает, что за ним сохранялось право пользования жилым помещением, поэтому ответчик не должен был продавать указанную квартиру без его согласия, в связи, с чем просит признать договор купли-продажи квартиры недействительным в части и сохранить за ним право пользования жилым помещением.
Определением суда от 11 октября 2010г. (л.д. 50) в соответствии со ст. 40 ГПК РФ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Морозов Е.Ю. и Морозова Ю.А., которые на основании договора купли-продажи от 27 мая 2010 года приобрели квартиру <адрес> в собственность (л.д. 59). Право собственности зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.6).
В этом же судебном заседании представитель Морозова Е.Ю. и Морозовой Ю.А. подал встречное исковое заявление (л.д.44) к Кулик В.С. о признании его утратившим право пользования жилым помещением и выселении из квартиры.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что на основании договора купли-продажи они приобрели в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Законодательно право пользования жилым помещением, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, за ответчиком не закреплено и в договоре купли-продажи он не указан как лицо, за которым сохраняется право пользования жилым помещением.
Членом семьи новых собственников ответчик не является, в связи, с чем не может претендовать на право ограниченного пользования жилым помещением на основании решения суда на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Истцы Морозова Е.Ю. и Морозова Ю.А. просили суд признать Кулик В.С. утратившим право пользования жилым помещением, отменить регистрацию его проживания по адресу: <адрес> и выселить его из квартиры.
В судебном заседании 21 октября представитель истца обратился в суд с заявлением об изменении исковых требований (л.д. 54) и просил признать (сохранить) за Кулик В.С. право пользования квартирой, расположенной по адресу <адрес>, которую купил ответчик - Кулик С.Л., по тем основаниям, что он (истец - Кулик В.С.) имел право пользования квартирой по адресу: <адрес>.
Представитель истцов по встречному иску - Морозова Е.Ю. и Морозовой Ю.А. отказались от требования к Кулик В.С. (ответчику по встречному иску) о выселении, что подтвердил своим письменным заявлением (л.д. 61).
Определением суда от 21.10.2010г. отказано в принятии к рассмотрению требования Кулик В.С. к Кулик С.Л. о признании (сохранении) за Кулик В.С. права пользования квартирой, расположенной по адресу <адрес>, поскольку истец, в нарушение положений ст. 39 ГПК РФ, изменил и предмет и основание иска, а также прекращено производство по делу в части требования Морозова Е.Ю. и Морозовой Ю.А. к Кулик В.С. о выселении (л.д.67).
В судебном заседании 01.11.2010г. представитель истца - Кулик В.С. требования уточнил, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 27 мая 2010 года между Кулик С.Л. и Морозовой Ю.А. и Морозовым Е.Ю. в части отсутствия обременения правом третьего лица - Кулик В.С..
Применить последствия признания сделки недействиятельной к ответчику Кулик С.Л. в части признания обременения квартиры по адресу: <адрес> правом третьего лица - Кулик В.С.,
и тем самым сохранить (признать) за Кулик В.С. право пользования квартирой по адресу: <адрес>.
В обоснование указанного требования истец сослался на то, что в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор купли продажи квартиры <адрес> заключенный между Кулик С.В. и Морозовыми такого существенного условия как перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением не содержит, а следовательно, не соответствует требованиям закона. В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна.
В настоящее время истец - Кулик В.С. собственного жилья не имеет, регистрация в г. Билибино временная - на период работы. У истца недостаточно средств для приобретения себе жилья в собственность.
В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Согласно п.4 ст. 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
Таким образом, суд рассматривает следующие требования сторон:
Истец по первоначальному иску - Кулик В.С. и его представитель в суд не прибыли. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. о причинах неявки суду не сообщили. Причем истец (и его представитель) не явились в суд по вторичному вызову.
Ответчики по иску Кулик В.С. (по первоначальному иску) - Кулик С.Л., представитель Морозовой Ю.А., Морозова Е.Ю. (они же (Морозова Ю.А., Морозов Е.Ю.) истцы по встречному иску, настаивали на рассмотрении дела по существу.
Суд, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Кулик С.В..
Ответчик Кулик С.Л. пояснил, что его сын - Кулик В.С., родился 20.01.1986 года. Он (ответчик) состоял в зарегистрированном браке с матерью истца - Кулик Н.Н. до 1991 года. В 1992 году Кулик Н.Н. на семью из трех человек (она сама, сын - Кулик В.С. и дочь - Кулик Е.С. была предоставлена квартира по адресу: <адрес>. В 1993 году он (ответчик) на свои личные средства купил квартиру <адрес>. В 2002 году он зарегистрировал в этой квартире сына - Кулик В.С., но проживал сын в квартире матери. В феврале 2004 года он (ответчик) квартиру <адрес> области продал и купил квартиру <адрес>. 16 апреля 2004 года он зарегистрировал в этой квартире сына -(истца), который к этому времени уже достиг совершеннолетия. 22 июня 2004 году квартиру по адресу: <адрес> приватизировали - Кулик Н.Е. (мать истца) и Кулик Е.С. (сестра истца). 08.06.2005г. он (ответчик) зарегистрировал в своей квартире и дочь - Кулик Е.С.. 27.05.2010 г. он продал квартиру <адрес> Морозовой Ю.А. и Морозову Е.Ю.. И сын и дочь всегда проживали в квартире их матери - Кулик Н.Н. по адресу <адрес>. Оттуда они уехали учиться. Истец, после окончания учебы в г. Новочеркасске уехал работать в г. Билибино Чукотского Автономного округа. Истец достиг совершеннолетия, а он (ответчик) создал новую семью и проживал с супругой, с которой он состоит в зарегистрированном браке в квартире <адрес>. Членом их семьи истец не является. Он (ответчик) как собственник квартиры имел право ею распорядиться. Поэтому он продал квартиру. Никаких прав на пользование квартирой истец не имел, поэтому в договоре и не указано, что истец сохраняет право пользования квартирой. В настоящее время он (ответчик) проживает в квартире по адресу <адрес>, которую купил на собственные средства. Полагает, что истец должен сам обеспечить себя жильем или вправе проживать в квартире по адресу <адрес>, которая предоставлялась и на него. Просит в иске отказать.
Представитель ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску - Морозова Е.Ю. и Морозовой Ю.А. суду пояснил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому, даже если бы истец и имел право пользования жилым помещением (квартирой), принадлежащим его отцу, то при продаже этого жилого помещения он бы это право утратил. При таких обстоятельствах, оснований указывать в договоре купли-продажи условие о сохранении за истцом права пользования подаваемым жилым помещением, не имелось. Членом семьи новых собственников истец не является, поэтому нет оснований применять п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Просит в удовлетворении первоначального иска отказать и удовлетворить встречный иск, признав Кулик В.С. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой <адрес> и снять его с регистрационного учета по данному адресу.
Третье лицо - Кулик Е.С. - направила суду заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица - МУП „Квартира” суду пояснил, что МП „Квартира” были переданы полномочия по оформлению договоров о передача в собственность гражданам (приватизации) муниципальных квартир.22 июня 2004 года была приватизирована квартира по адресу: <адрес>. Указанная квартира была передана в собственность Кулик Н.Н. и Кулик Е.С.. В этой же квартире ранее был зарегистрирован, но снят с регистрационного учета в несовершеннолетнем возрасте Кулик В.С.. При оформлении договора приватизации Кулик В.С. был уже совершеннолетним и у него испрашивалось согласие на приватизацию указанной квартиры. Он такое согласие дал и написал заявление о том, что он просит в число участников приватизации квартиры его не включать.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, пришел к следующему.
В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.
Истец - Кулик В.С., родился 20.01.1986 года. Его родителями являются - Кулик В.С. (ответчик) и Кулик Н.Н..
Ответчик - Кулик С.Л. состоял в зарегистрированном браке с Кулик Н.Н. - матерью истца - до 1991 года.
В 1992 году Кулик Н.Н. (матери истца) на семью из трех человек (она сама, сын - Кулик В.С. (истец) и дочь - Кулик Е.С.) была предоставлена квартира по адресу: <адрес>.
В 1993 году ответчик - Кулик С.Л. купил квартиру <адрес>.
В 2002 году (в шестнадцатилетнем возрасте) истец Кулик В.С. был снят с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес> и зарегистрирован в квартире отца - в квартире <адрес>.
В феврале 2004 года ответчик - Кулик С.Л, продал квартиру <адрес> и купил квартиру <адрес>.
16 апреля 2004 года в указанной квартире (<адрес>) был зарегистрирован Кулик В.С. 20.01.1986 года рождения (совершеннолетний) (л.д.15 оборот).
22 июня 2004 году квартира по адресу: <адрес> была приватизирована - передана в собственности Кулик Н.Н. (матери истца и Кулик Е.С. (его сестре).
При оформлении договора приватизации, истец (уже будучи совершеннолетним) написал заявление о том, что он согласен на приватизацию квартиры, и просит его в число участников приватизации не включать.
08.06.2005г. Кулик Е.С. (дочь ответчика - Кулик С.Л.) была зарегистрирована в квартире <адрес> (л.д.15 оборот).
27.05.2010 г. Кулик С.Л. продал квартиру <адрес> Морозовой Ю.А. и Морозову Е.Ю. (л.д.59).
Истец просит признать недействительной сделку - договор купли-продажи квартиры <адрес> заключенный между Кулик С.В. и Морозовыми такого существенного условия как перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением не содержит, а следовательно, не соответствует требованиям закона.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна.
Договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 27 мая 2010г. между Кулик С.Л. (продавцом) и Морозовой Ю.А., Морозовым Е.Ю., перечня лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателями, не содержит.
Для правильного разрешения спора необходимо установить, сохранял ли истец право пользования спорным жилым помещением (квартирой) на момент ее продажи.
В судебном заседании установлено, что истец был зарегистрирован в спорной квартире 16 апреля 2004 года.
В этот период действовал Жилищный кодекс РСФСР. Новый Жилищный кодекс РФ введен в действие с 1 марта 2005 года.
Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" устанавливает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
Таким образом, новый Кодекс применяется к правоотношениям, возникшим с момента его введения в действие, то есть с 1 марта 2005 года. А если правоотношение носит длящийся характер, то он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР устанавливал, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда.
В соответствии со ст. 127 ЖК РСФСР члены семьи собственника квартиры вправе пользоваться жилплощадью наравне с собственником при условии совместного проживания с ним.
Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству право пользования жилым помещением членов семьи собственника прекращалось только в случае отказа самих членов семьи от права пользования либо по судебному решению о выселении в соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания и становится невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одном жилом помещении, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения имеет право предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.
Согласно п. 2 ст. 31 члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением.
Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Истец был вселен в квартиру истца в 2004 году в качестве члена семьи ответчика (Кулик С.Л.), но затем из квартиры выехал, сначала в связи с учебой, затем убыл к месту работы. Ответчик (собственник квартиры) создал новую семью и распорядился своей собственностью - продал квартиру.
Согласно пункту 1 статьи 292 Гражданского кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в нем, имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Данное положение сохранилось и после вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ.
Однако, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" в соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Данная редакция статьи действует с 1 января 2005 года. До этой даты переход права собственности к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Ст. 30 ЖК РФ прямо предписывает учитывать требования гражданского законодательства.
Согласно ст. 3 ГК РФ, положениям Гражданского кодекса РФ необходимо отдавать предпочтение.
Таким образом, исходя из положений ст. 292 ГК РФ, даже если совершеннолетний сын собственника квартиры - Кулик С.Л. - Кулик В.С., являлся бы членом его (Кулик С.Л.) семьи, переход права собственности на квартиру к другому лицу являлся бы основанием для прекращения права пользования квартирой для истца - Кулик В.С.
Следовательно, то, что договор купли продажи квартиры не содержит перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением не является основанием для признания его недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
Следовательно, иск Кулик В.С. о признании недействительной сделки - договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного 27 мая 2010 года между Кулик С.Л. (продавцом) и Морозовой Ю.А., Морозовым Е.Ю. в части отсутствия обременения правами третьего лица - Кулик В.С. не подлежит удовлетворению.
Рассматривая встречный иск Морозовой Ю.А. и Морозова Е.Ю. к Кулик В.С. о признании его утратившим право пользовалия жилым помещением - квартирой по адресу: <адрес>, суд исходил из следующего.
Морозова Ю.А. и Морозов Е.Ю. являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>.
В указанной квартире зарегистрирован ответчик - Кулик В.С., который считает себя членом семьи прежнего собственника квартиры - Кулик С.Л..
В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Собственники квартиры по адресу: <адрес> - Морозова Ю.А. и Морозов Е.Ю. во владение и (или) в пользование Кулик В.С. свою квартиру не предоставлили. Членом их семьи он не является.
Следовательно, законных оснований оставаться зарегистрированным в квартире, принадлежащей Морозовой Ю.А. и Морозову Е.Ю. у Кулик В.С. не имеется.
Вместе с тем, регистрация ответчика в квартире истцо ущемляет их права, как собственников квартиры.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 7 Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится, в том числе в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Следовательно, встречный иск Морозова Е.Ю. и Морозовой Ю.А. к Кулик В.С. о признании его утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> подлежит удовлетворению полностью.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Кулик В.С. в иске к Кулик С.Л., Морозовой Ю.А., Морозову Е.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного 27 мая 2010 года между Кулик С.Л. (продавцом) и Морозовой Ю.А., Морозовым Е.Ю. (покупателями) в части отсутствия обременения правами третьего лица - Кулик В.С. отказать полностью.
Встречный иск Морозова Е.Ю. и Морозовой Ю.А. к Кулик В.С. о признании его утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> удовлетворить.
Признать Кулик В.С. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> и снять его с регистрационного учета по данному адресу.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток со дня его вынесения в окончательной форме через Волгодонской районный суд.
Решение в окончательной форме составлено 20 декабря 2010г.
Судья: