О продлении договора аренды

07 декабря 2010 года г.Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Персидской И.Г.

при секретаре Шмелевой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации <адрес>, Комитету по управлению имуществом <адрес> об обязании принять постановление о заключении договора аренды на землю,

УСТАНОВИЛ:

Плетнева Л.П. обратилась в суд с иском к Администрации г. Волгодонска, Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска об обязании принять постановление о заключении договора аренды на землю, указав, что постановлением главы г. Волгодонска от 06.07.1993 года №632.3 «О распределении земельных участков под индивидуальное строительство в микрорайоне В-26» истцу выделен в аренду земельный участок в микрорайоне В-26 по ул. Черноморская, 99 под строительство индивидуального жилого дома сроком на 15 лет. Кроме того согласно постановлению Главы администрации г.Волгодонска №1462 от 04.11.1994 года с ней был заключен договор о возведении индивидуального дома, но строительство в микрорайоне было приостановлено. Решением Волгодонского городского Совета народных депутатов Ростовской области №127 от 29.06.1993 года утверждено Положение об индивидуальном жилищном строительстве в г.Волгодонске», которое предусматривает порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Данный порядок был соблюден. Истцу выдали договор аренды, зарегистрированный в комитете по земельной реформе. Главой 2 Положения в пункте 3 предусматривались обязанности администрации по осуществлению объектов инженерных сетей, транспортных коммуникаций за счет средств бюджета города выделяемых администрацией города на эти цели.

Истец своевременно вносил арендную плату, у него не было реальной возможности проводить строительные работы на участке в связи с отсутствием городских сетей, ответственность за строительство которых была возложена на администрацию города. Истцом земельному участку никоим образом не нанесен ущерб.

Позицию ответчика оценивает как недобросовестность арендодателя по не исполнению условий договора. Отказ в заключении договора аренды на новый срок истцом рассматривается как, препятствие в оформлении прав на участок, предоставленный на индивидуальное жилищное строительство.

В договоре аренды №666 на участок по ул. Черноморская 99, заключенного 01.08.1995 года, указано, что земель с особым режимом использования нет, приложен план земельного участка, где земель постороннего использования нет, акт приема земельного участка указывает, что земельный участок в стадии освоения, подъездные пути грунтовые, арендная плата 20 руб. ( неденоминированных) за 1 кв.м. Дата регистрации договора 01.08.1995 года в горкомземе под №666. Из этого договора следует, что земельные участки, ранее были учтены, поэтому у администрации нет оснований выставлять на торги, ранее учтенные земельные участки в аренду, что не противоречит ст. 30,31,32 ЗК РФ.

Поскольку на основании разработанного проекта застройки микрорайона В-26, (на дату принятия постановления) имеется проект застройки квартала, земельный участок по ул.Черноморская 99 должен быть предоставлен в порядке, предусмотренном п.5 ст.30,31,32 ЗК РФ. Данная норма предусмотрена ст.607 ГК РФ.

В настоящее время срок предоставления земельного участка в аренду окончен и в силу ст. 610 ГК РФ).

Срок действия договор аренды истцом не окончен, но работы по освоению квартала В26 приостановлены на неопределенный срок, в связи с отсутствием средств для строительства городских коммуникаций. Данное обстоятельство подтверждает проект застройки микрорайона.

В ответе по отказу в заключение договора аренды на земельный участок, ответчик ссылается на истечение нормативного срока строительства 10 лет. Однако с таким доводом ответчика истец не согласен, поскольку строительство микрорайона в соответствии с положением о строительстве индивидуального жилого микрорайона В-26 г. Волгодонска предусматривает производство работ по строительству основных сетей в микрорайоне В-26 согласно договору застройки с застройщиками.

Истец считает, что ответчик обязан заключить договор аренды на земельный участок под строительство индивидуального дома на тех же условиях новый срок, поскольку освоение микрорайона В-26, согласно, генеральному плану строительства города Волгодонска ответчиком не выполняется.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.

Представитель Администрации г. Волгодонска Кропотова М.А. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что основанием иска Билалова являются те обстоятельства, с которыми истец связывает свое требование, а именно: это обстоятельства, которые подтверждают наличие у истца того или иного субъективного права, о защите которого он просит суд и обстоятельства, которые свидетельствуют о нарушении этого права ответчиком. Постановление на которое ссылается истец на сегодняшний день утратило силу, в связи с тем, что публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка под строительство индивидуального жилого дома прекратились, а обязательственные правоотношения по владению пользованию земельного участком, которые основаны на самостоятельной гражданско - правовой сделке между сторонами не возникли. Постановление это лишь один из элементов юридического состава, из которого у истца могло возникнуть право аренды на спорные земельные участки. Земельный участок до настоящего времени не сформирован. Индивидуальный жилой дом истцом не построен и не введен в эксплуатацию. Оснований для заключения договора аренды не имеется, кроме того, с 30.10.2001г. в связи с вступление в действие Земельного Кодекса РФ, изменился и порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства. Просит отказать в удовлетворении исковых требований. Кроме того, полагает, что истцом не представлено доказательств в подтверждение требований.

Представитель КУИ г. Волгодонск Нецветаева Л.Г., в судебном заседании также возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что поддерживает возражения Администрации.

Представитель 3-его лица Отдела Архитектуры г.Волгодонска в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с нормами ЗК РСФСР, действовавшего до 30.01.2001г., а также ЗК РФ, основанием для возникновения права пользования земельным участком, предоставленным в аренду, являлся договор аренды, заключенный в установленном порядке.

Договор аренды земельного участка в соответствии со ст. 22 ЗК РФ является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором.

Как установлено в судебном заседании, на основании постановления главы г.Волгодонска «О предоставлении земельных участков сроком на 15 лет застройщикам под строительство индивидуальных жилых домов в микрорайоне В-26 и об утверждении списков застройщиков» Плетневой Л. П. согласно приложения 1 к постановлению предоставляется земельный участок площадью 900 кв.м, расположенный по адресу ул. Черноморская, №99, кадастровый номер 61:48:0040241:3. 01.08.1995 года был заключен договор аренды между администрацией и истцом.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия при согласии арендодателя.

Пунктом 3.4 договора арендатор обязан по истечении срока договора или его расторжении передать арендодателю земельный участок в 10-ти дневный срок по акту приема -передачи.

Между тем, до настоящего времени жилой дом истцом не построен и не введен в эксплуатацию.

Постановление главы администрации г. Волгодонска Ростовской области от 21.06.1994г. №880 «О предоставлении земельных участков в аренду сроком на 15 лет застройщикам под строительство индивидуальных жилых домов в микрорайоне В-26 и об утверждении списков застройщиков» которым предоставлялся земельный участок Плетневой Л.П., постановлением от 13.05.2010 №575 «О признании утратившими силу правовых актов Администрации города Волгодонска» признано утратившим силу.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истец ненадлежащим образом использовал предоставленный земельный участок, ею не освоен земельный участок в предусмотренный договором аренды пятнадцатилетний срок, а при таких обстоятельствах она утратила преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Согласно статье 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретении права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Поскольку у истца отсутствуют объекты недвижимости на земельном участке, то исключительного права на приобретение земельного участка в аренду у него не возникло.

Кроме того, Администрация <адрес> не заключает договора аренды, в соответствии с п. 16.1 Положения о порядке управления и распоряжения земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, на территории муниципального образования «ГОРОД ВОЛГОДОНСК» утвержденным Решением Волгодонской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ договоры аренды заключаются Комитетом по управлению имуществом <адрес> в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Положением.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Проведение конкурсов вообще не предусмотрено. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регулируется статьей 38.1 ЗК РФ.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регулируется статьей 38.1 ЗК РФ.

Закрепленный Земельным Кодексом РФ принцип провозглашает необходимость соблюдения в регулировании земельных отношений того баланса публичных и частных интересов, который в принципе должен обеспечиваться и всеми другими отраслями законодательства.

Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Для продажи заявленного земельного участка в собственность глава местной администрации обязан провести аукцион.

Без проведения аукциона для жилищного строительства предоставляется:

1) земельный участок в безвозмездное срочное пользование лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета.

2) земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

3) земельный участок в собственность или в аренду единственному участнику аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ.

В таком случае договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона заключается по начальной цене аукциона.

У истца отсутствуют объекты недвижимости на земельном участке в связи, с чем исключительного права на приобретение земельного участка в аренду у нее не возникло, при этом, доводы истца о существовании объективных условий, препятствующих строительству, не могут быть приняты по внимание, поскольку истцом не представлено доказательств этому в нарушение ст. 56 ГПК РФ.

Федеральным законом «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» ст. 3 п. 15. предусмотрено, что до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем через 3 года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Согласно ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В судебном заседании установлено, что у Плетневой Л.П. отсутствуют объекты недвижимости на земельном участке, а значит исключительное право на приобретение земельного участка в аренду у нее не возникло.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Проанализировав все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Администрации <адрес>, Комитету по управлению имуществом <адрес> об обязании принять постановление о заключении договора аренды на землю, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2010 года.

Судья: