дело №2- 406/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 марта 2011года г. Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области
в составе:
председательствующего судьи Мотченко И.В.
при секретаре Ерошенко Е.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В.Н. к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска об уменьшении размера арендной платы,
У С Т А Н О В И Л:
К.В.Н. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска об уменьшении размера арендной платы.
Указал, что 20.05.2008г. заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:040230:157, площадью 0,0742 га, целевое назначение участка - строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 договора от 14.05.2008г. размер арендной платы за земельный участок определен в сумме 141 300 руб.
На момент заключения договора аренды земельный участок сформирован не был.
При оформлении земельного участка стало известно, что земельный участок имеет существенные недостатки, а именно на участке имеется котлован глубиной 5 метров.
Для подготовки земельного участка к строительству были проведены следующие работы: разработка грунта, засыпка траншей и котлованов с перемещением грунта до 5 метров, уплотнение грунта пневматическими трамбовками.
Стоимость данных работ согласно локальной смете составляет 429 542 руб.
Истец просил суд уменьшить размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 61:48:040230:157, площадью 0,0742 га, расположенный по адресу: <адрес>, на сумму расходов 429 542 руб.
Истец неоднократно менял исковые требования.
В последнем заявлении об изменении требований (уменьшении исковых требований) (л.д.120), истец указал следующее.
О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка по адресу: <адрес> и других, он узнал из сообщения в газете.
Для участия в аукционе он подал заявку по установленной форме, оплатил задаток и был допущен к участию в торгах.
По итогам аукциона от 14 мая 2008 года он был признан победителем по лотам: № 5 (право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства площадью 0,0742 га (кадастровый номер 61:48:04 02 30:157) находящегося по адресу: <адрес>), и № 4 (право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>).
14 мая 2008 г. он подписал договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 мая 2008 года, акт от 14 мая 2008 года (приложение № 1 к договору аренды земельного участка), расчет арендной платы (приложение № 2 к договору аренды от 14 мая 2008 года).
Через 2-3 дня после проведения торгов геодезистом МУП «Земля», с его (истца) участием границы обоих участков были установлены на местности, и он увидел, что земельный участок по <адрес> находился на 2/3 в канаве.
В соответствии со ст. 3.1 договора аренды от 14 мая 2008 года в установленные 10 дней (15 и 16 мая 2008 г.) он оплатил арендную плату в размере 139050 руб. и 2250 руб., а всего 141300 руб.
28.04.2009г. он заключил договор на разработку грунта на строительном участке по <адрес> с ООО «Центр риэлтерских услуг «Бриз». 01.06.2009г. он оплатил по договору 429542,37 руб.
Считает, что арендная плата, назначенная по результатам торгов, не может являться соразмерной качеству переданного ему земельного участка, так как затраты по приведению этого земельного участка в состояние, соответствующее использованию по назначению значительно превышает саму стоимость арендной платы.
Стоимость арендной платы за оспариваемый период с 15.05.2009 г. по 14. 05. 2011 составляет 338 590,61 руб., а затраты на приведение земельного участка в надлежащее состояние составили 429 542 руб.
По договору аренды от 14 мая 2008 года годовой размер арендной платы с 14 мая 2008 г. по 14 мая 2009 г. составлял 141 300 рублей.
Согласно уведомлению КУИ г. Волгодонска размер арендной платы за период с 15.05.2009 г. по 31.12.2009 г. составил 101 050,79 рублей.
Согласно уведомлению КУИ г. Волгодонска размер арендной платы за период с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г составил 169 774,08 рублей.
Согласно уведомлению КУИ г. Волгодонска размер арендной платы за период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. составил 180 708,65 рублей.
За период действия договора с 01.01.11 г. по 14.05.11 г. арендная плата составила 67 765, 74 руб. (180 708, 65 рублей : 12 месяцев х 4,5 месяца = 67 765, 74 руб.)
Ссылаясь на ст. ст. 611, 612 ГК РФ, истец просит уменьшить размер арендной платы до 18 000 руб. в год.
А именно, просит уменьшить размер арендной платы за период с 15.05.2009 г. по 14. 05. 2011 на сумму 320 590, 61 рублей, и установить арендную плату: с 15.05.2009г. по 31.12.2009 г. - 5625 руб., с 01.01.2010г. по 31.12.2010 г. - 9000 руб., с 01.01.2011 г. по 14.05.2011 г. - 3375 руб.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.
Представитель ответчика иск не признала, пояснила следующее. В соответствии со ст. 38.1 земельного кодекса рФ в официальном бюллтене «Волгодонск официальный» от 14.04.2008г. было опубликовано извещение о продаже права на заключение договоров аренды земельных участков по ул. <адрес> в г. Волгодонске Ростовской области.
Земельные участки были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет. Рыночная стоимость годовой арендной платы была определена на основании отчета независимого оценщика.
Предметом аукционных торгов выступал годовой размер арендной платы. Кроме К.В.Н. в аукционных торгах участвовали другие лица, но К.В.Н. стал победителем, назвав самый высокий размер арендной платы за участки № и №.
С момента опубликования извещения о торгах до проведения аукциона прошел месяц. К.В.Н. имел возможность изучить все материалы по предстоящему аукциону, определить на местности местоположение участков, поскольку границы всех участков уже были установлены. Сведения государственного земельного кадастра являются общедоступными. Кроме того, сведения об участках можно было получить у организатора торгов - в КУИ г. Волгодонска.
14 мая 2008г. К.В.Н. назначил самую высокую арендную плату и выиграл торги, после чего принял участок по акту и подписал договор аренды. В акте указано, что состояние участка удовлетворительное. К.В.Н. с этим согласился.
К.В.Н. ссылается на то, что он впервые увидел участок через 2-3 дня после аукциона, то есть, 16-17 мая 2008г. Однако, К.В.Н. мог и должен был увидеть участок раньше, в том числе, до аукциона.
Договор зарегистрирован в УФРС 21.06.2008г. То есть, К.В.Н. устраивали и условия договора и состояние переданного ему по договору и акту приема-передачи земельного участка.
Истец впервые сообщал арендодателю о недостатках участка только в декабре 2010г.
Согласно п.2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п.1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
К.В.Н. принял земельный участок по акту приема-передачи, и при прежде чем подписать этот акт мог и должен был обнаружить яму (котлован глубиной 5 метров) если бы эта яма на участке была. Мог отказаться от подписания акта и договора аренды, не вносить арендную плату.
Поскольку договор аренды и акт прима-передачи подписаны истцом, следовательно, он выразил свою волю относительно всех существенных условий договора и не вправе ставить вопрос о снижении арендной платы из-за недостатков участка. Просит в иске отказать.
Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы делу, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
Суд установил, что 14 мая 2008г. Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска Ростовской области был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков по ул. <адрес> в г. Волгодонске.
Извещение о проведении аукциона, в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса РФ было опубликовано в бюллетене "Волгодонск официальный" от 14.04.2008. В извещении указано, что разрешенным использованием земельных участков является индивидуальное жилищное строительство (л.д. 126-127).
Победителем аукциона по лоту № 5 (земельный участок №) стал истец К.В.Н.., с которым был заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2008 г. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.05.2008 г. (л.д. 6-11).
Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка истец 15 и 16 мая 2008г. оплатил арендную плату в размере 139050 руб. и 2250 руб., а всего 141300 руб.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на ст. ст. 611, 612 ГК РФ просит уменьшить размер арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с ч.1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, юридически значимым для данного спора обстоятельством является наличие недостатков участка, полностью или частично препятствующие пользованию им (ч.1 статьи 612 ГК РФ).
Поскольку участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, необходимо установить, невозможность использования земельного участка именно для индивидуального жилищного строительства.
Параметры разрешенного строительства на данном участке были определены 29.01.2009 Отделом исполнения градостроительного регламента администрации г. Волгодонска Ростовской области. В соответствии с данными параметрами на земельном участке разрешена постройка двухэтажного пятикомнатного индивидуального жилого дома, общей площадью 233.7 кв.м. в том числе жилой площадью 126.3 кв.м. со строительным объемом 1536.5 кв.м. (разрешение на строительство № «046» 6.3-41/007 от 29.01.2009г. (л.д.12)).
В соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
В силу ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей,
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка (ч.1 ст. 48 ГрК РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 47 ГрК РФ, для подготовки проектной документации выполняются инженерные изыскания.
п. 1 ст. 4 ст. 47 ГрК РФ предусмотрено, что инженерные изыскания выполняются, в частности, в целях получения материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство.
В соответствии с п. 4.1. 47 ГрК РФ, результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство.
Таким образом, сам факт выдачи истцу разрешения на строительство индивидуального жилого дома, означает, что на участке проводились инженерные изыскания, подтвердившие пригодность участка для индивидуального жилищного строительства.
Договор о разработке грунта, засыпке траншей и котлована, уплотнение грунта истец заключил с ООО «Центр Риэлторских услуг «Бриз» 28.04.2009г., то есть, уже после того, как получил разрешение на строительство (л.д. 13).
Согласно акту от 14.05.2008г. приема-передачи в аренду земельного участка (л.д. 8), К.В.Н. принял земельный участок общей площадью 742 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:48:040230:157, по адресу: <адрес> под строительство индивидуального жилого дома, в удовлетворительном состоянии.
Таким образом, доводы истца о том, что участок был не пригоден к использованию по назначению, ничем не подтверждаются.
Доводы истца о том, что до проведения аукциона он был лишен возможности установить, где (в каких границах) на местности расположен земельный участок, не принимаются судом, исходя из следующего.
Согласно части 2 статьи 38.1 и части 1 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, а также для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Суд установил, что земельный участок, право аренды которого приобрел истец, поставлен на государственный кадастровый учет 01.11.2007г. Границы участка установлены. Разрешенное использование земельного участка, согласно данным кадастрового учета - строительство индивидуального жилого дома. Это подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 06.05.2008г. (л.д. 9).
Сведения государственного земельного кадастра являются общедоступными. Следовательно, истец мог определить местоположение земельного участка, в том числе, до проведения аукциона. Подписание истцом акта приема-передачи участка подтверждает, что истец участок видел, и состояние участка истца устроило.
В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Истец впервые сообщил арендодателю о своих претензиях относительно состояния участка только в декабре 2010г., лишив арендодатели возможности, как проверить обоснованность заявленных претензий (поскольку, со слов истца недостатки уже устранены), так и устранить недостатки или заменить имущество.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Истец имел возможность и должен был обнаружить недостатки участка во время его осмотра при заключении договора или передаче в аренду. Мог отказаться от подписания договора, акта приема-передачи, внесения арендной платы, если участок его не устраивал.
Вместо этого, истец принял участок, получил разрешительные документы на строительство, начал строительство жилого дома, согласившись тем самым со всеми условиями договора участка и с состоянием переданного ему участка.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
К.В.Н. в иске к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 20.05.2008г. земельного участка с кадастровым номером 61:48:040230:157, площадью 0,0742 га, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 05 апреля 2010г.
Судья