Именем Российской Федерации дело 2-3357/11
30.11.2011 года. г.Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Шабанова В.Ш.
при секретаре Деминой И.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гергенредер ФИО10, Гергенредер ФИО11 к Администрации г. Волгодонска, к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о понуждении к заключению договора купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу <адрес> встречному исковому заявлению Администрации г. Волгодонска, КУИ г. Волгодонска о признании самовольной постройки, принадлежащей Гергенредер ФИО12, Гергенредер ФИО13 расположенной по адресу: Ростовская <адрес> о сносе самовольной постройки, прекращении права собственности на самовольную постройку, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам, с требованием о понуждении ответчиков к заключению договора купли - продажи земельного участка расположенного по адресу <адрес> на котором расположен принадлежащий истцам на праве собственности жилой дом.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что 13.12.2010 года между ними и КУИ г. Волгодонска был заключен договор аренды данного земельного участка для строительства жилого дома.
Завершив строительство индивидуального жилого дома, и зарегистрировав на него право собственности, 23.05.2011 года, истцы, через многофункциональный центр по оказанию муниципальных услуг г. Волгодонска, обратились в Администрацию г. Волгодонска для приобретения в собственность земельного участка расположенного по адресу: <адрес>
Администрация г. Волгодонска письмом от 04.07.2011г. в приватизации земельного участка истцам отказала.
Основанием для отказа, как указано в письме, послужило заключение комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска согласно которого, ранее, обществу с ограниченной ответственностью "Путь", было выдано разрешение на строительство 2х этажного 7-комнатного сблокированного индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>
После прекращения права аренды в отношении ООО "Путь" земельный участок был предоставлен в аренду истцам, которые построили на нем дом и зарегистрировали право собственности на дом.
Истцы считают отказ в приватизации земельного участка незаконным и необоснованным, так как за ними зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, который находится у них в аренде.
Ответчик Администрация г. Волгодонска возражает против удовлетворения иска,
мотивируя возражения тем, что Управление Росреестра не должно было проводить
государственную регистрацию права на недвижимое имущество за истцами в упрощенном
порядке.
Администрации г. Волгодонска, КУИ г. Волгодонска обратились в суд со встречным иском о
признании самовольной постройки, расположенной по адресу: <адрес> сносе самовольной постройки, прекращении права собственности истцов на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>
В обоснование, заявленных во встречном иске требований, указали, что Гергенредер Э.В. и Гергенредер Е.Л. возвели строение без разрешения на строительство, не ввели дом в эксплуатацию, строение, не является жилым домом.
По мнению Администрации г. Волгодонска, и КУИ г. Волгодонска, Управление Росреестра по Ростовской области незаконно произвело государственную регистрацию за истцами права собственности на объект недвижимости, не истребовав в органе местного самоуправления разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию, чем нарушены требования ст. 25.3 Ф3 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В представленном для государственной регистрации права кадастровом паспорте объекта недвижимости указано, что постройка является самовольной, в связи с чем, по мнению Администрации г. Волгодонска, Управление Росреестра по Ростовской области не должно было проводить государственную регистрацию прав на самовольную постройку.
Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области представило отзыв на иск, в котором своего мнения по существу спора не выразило, просило рассмотреть дело в его отсутствии.
Выслушав представителя истцов по доверенности Глебко В.Е., представителя администрации г. Волгодонска Кропотову М.А., представителя Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска Нецветаеву Л.Г., изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
В судебном заседании из объяснений сторон, письменных доказательств установлено, что 13.12.2010 года между истцами и КУИ г. Волгодонска был заключен договор аренды земельного участка площадью 631 кв. метров с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> для строительства жилого дома. (л.д. 7-12). Основанием для заключения данного договора является Постановление Администрации г. Волгодонска № 3320 от 06.12.2010 года, согласно которого земельный участок предоставляется истцам в аренду для строительства жилого дома(л.д. 5,6,). На указанном земельном участке истцы построили жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом, составленным 25.02.2011 года отделом по г. Волгодонску Управления Росреестра Ростовской области (л.д. 51,52), техническим паспортом на жилой дом (л.д. 53-63). 01.04.2011 года за истцами зарегистрировано право собственности на жилой дом, что подтверждается представленным в суд свидетельством о государственной регистрации права 61-АЖ № 249692 (л.д. 16).
После государственной регистрации права собственности на жилой дом, истцы 23.05.2011 года, обратились через многофункциональный центр по оказанию муниципальных услуг г. Волгодонска, в Администрацию г. Волгодонска для приобретения в собственность земельного участка расположенного по адресу: <адрес>
Письмом Администрации г. Волгодонска от 04.07.2011года в приватизации земельного участка истцам отказано, года (л.д. 21,22).
Основанием для отказа, как указано в письме, послужило заключение комитета по градостроительств у и архитектуре Администрации г. Волгодонска согласно которого, ранее, обществу с ограниченной ответственностью "Путь", было выдано разрешение на строительство 2х этажного 7-комнатного сблокированного индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> а построенный истцами дом не соответствует утвержденному плану застройки земельного участка, и разрешению на строительство, которое раннее, было выдано прежнему арендатору земельного участка - ООО «Путь». Из заключения комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска (л.д. 20) усматривается, что истцы зарегистрировали право собственности на жилой дом, который расположен на спорном земельном участке по упрощенной схеме, установленной № 93 -ФЗ.
Таким образом, судом установлено, что истцы являются собственниками жилого дома, расположенного на земельном участке, предоставленном Администрацией г. Волгодонска истцам для строительства жилого дома, на основании договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.
В силу ст. 15 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев предусмотренных п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ - изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Таким образом, вышеуказанными нормами закона закреплено право граждан при отсутствии в федеральном законе ограничений, приобрести в собственность земельный участок, в том числе под расположенными на нем строениями.
Реализация данного права не может быть поставлена в зависимость от действий и произвольного усмотрения органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьей собственности находится земельный участок.
Юридически значимым для разрешения данного спора, являются наличие или отсутствие обстоятельств, которые в соответствии с нормами Земельного законодательства, являются основанием для отказа в продаже истцам, спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие наличие оснований, установленных п. 4 ст. 28Земельного кодекса РФ, для отказа в предоставлении истцам в собственность земельного участка.
Ответчиками Администрацией г. Волгодонска и КУИ г. Волгодонска, заявлен встречный иск, в котором они просят признать самовольной постройкой, принадлежащий истцам жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> о сносе самовольной постройки, прекращении права собственности истцов на жилой дом.
В обоснование, заявленных во встречном иске требований, указали, что Гергенредер Э.В. и Гергенредер Е.Л. возвели строение без разрешения на строительство, не ввели дом в эксплуатацию, строение принадлежащее истцам, не является жилым домом.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
п. 1 статьи 222 ГК РФ определены три признака самовольной постройки, а именно, постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По буквальному смыслу данной нормы, содержащаяся в ней санкция, (снос самовольной постройки) может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в качестве обоснования своих требований или возражений.
В доказательство наличия вины истцов в возведении самовольной постройки, Администрацией г. Волгодонска представлен акт обследования спорного земельного участка от 14.09.2011 года № 78 (л.д. 73), на котором расположен жилой дом, принадлежащий истцам. Согласно данного акта, на земельном участке расположено капитальное строение, выполненное из бетонных блоков, состоящее из двух помещений.
Сведений о нарушении градостроительных норм и правил, допущенных при возведении дома, об отсутствии разрешений для строительства, доказательств о нарушении прав и законных интересов третьих лиц данный акт не содержит. Доказательств о том, что постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, в судебном заседании не представлено.
Администрация г. Волгодонска, обосновывая требование о признании постройки самовольной, ссылалась на то, что в соответствии с п. 2 Постановления Администрации г. Волгодонска № 3320 от 06.12.2010 года, (л.д.5) земельный участок предоставлен истцам в аренду для строительства жилого дома на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего арендатора. По мнению администрации г. Волгодонска, истцами не соблюдены условия строительства жилого дома.
Как утверждали в судебном заседании представители Администрации г. Волгодонска и КУИ г. Волгодонска истцы обязаны были построить на предоставленном им в аренду земельном участке 2х этажный 7-комнатный сблокированный индивидуальный жилой дом.
Ранее, как утверждал представитель Администрации г. Волгодонска, прежнему арендатору земельного участка, обществу с ограниченной ответственностью "Путь", было выдано разрешение на строительство 2х этажного 7-комнатного сблокированного индивидуального жилого дома, и земельный участок истцам в аренду, передавался на тех же условиях. Однако из договора аренды земельного участка заключенного 13.12.2010 года между истцами и КУИ г. Волгодонска, не следует, что истцам предоставлен земельный участок именно для строительства 2х этажного 7-комнатного сблокированного индивидуального жилого дома.
В п.1.1. договора аренды указано, что земельный участок передается истцам в аренду для строительства индивидуального жилого дома, без указания его индивидуальных признаков. Представитель истцов в судебном заседании пояснял, что, по мнению истцов, п. 2 Постановления Администрации г. Волгодонска № 3320 от 06.12.2010 года, предусмотрены прежние условия договора аренды: площадь земельного участка, его целевое назначение - строительство жилого дома, срок аренды, размер арендной платы.
Кроме того, из представленного истцами договора купли - продажи объекта недвижимости от 01.10.2011 года (л.д. 65) усматривается, что истцы приобрели в собственность у Шевченко Е.В. объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ наделяет их правом на приобретение земельного участка, для использования его в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, к истцам, при получении в аренду земельного участка, в установленном законом порядке права и обязанности ООО «Путь» по строительству 2х этажного 7-комнатного сблокированного индивидуального жилого дома не перешли.
Доказательств о том, что истцами нарушено целевое использование земельного участка - «для строительства индивидуального жилого дома», о том, что истцами при возведении жилого дома, нарушен план архитектурной застройки, в судебном заседании не представлено.
Доводы Администрации г. Волгодонска, о том, что в случае передачи истцам земельного участка в собственность, в бюджет города прекратится поступление арендной платы, в связи с чем, будет нарушено право органа местного самоуправления, на пополнение местного бюджета необоснованны и не принимаются судом во внимание.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства утверждения Администрации г. Волгодонска о том, что принадлежащий истцам жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является самовольной постройкой и подлежит сносу не нашли своего подтверждения. В связи с вышеизложенным, требование о сносе жилого дома, принадлежащего истцам, удовлетворению не подлежит.
Администрацией г. Волгодонска во встречном иске заявлено требование о признании недействительным зарегистрированное за истцами право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке. В обоснование заявленного требования Администрация г. Волгодонска указала, что Управление Росреестра по Ростовской области незаконно зарегистрировало право собственности истцов на жилой дом, государственная регистрация недвижимого имущества проведена без разрешения на ввод дома в эксплуатацию, Управление Росреестра не приняло во внимание, что постройка самовольная.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей;
Частью 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", установлено, что до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта;
П. 3 ст. 25 и п. 4 ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определяют особенности государственной регистрации прав как на создаваемые, так и на созданные объекты недвижимого имущества, содержат положение о том, что до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке определенного вида. Кроме того, в соответствии с п. 5 статьи 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности на указанный в п. 1 настоящей статьиобъект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или иного подобного документа) не допускается.
Из материалов дела, объяснений представителя истцов, усматривается, что за истцами, зарегистрировано право собственности на дом, для государственной регистрации права собственности, в Управление Росреестра истцами был представлен кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, который до 1 марта 2015 года является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке определенного вида.
В связи с вышеизложенным, суд не усматривает оснований для признания недействительным, зарегистрированное за истцами, право собственности на жилой дом. и удовлетворения заявленных Администрацией г. Волгодонска, Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска
Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования Гергенредер ФИО14, Гергенредер ФИО15 удовлетворить.
Признать незаконным отказ Администрации г. Волгодонска от 04.07.2011 года в приватизации земельного участка Гергенредер Э.В. и Гергенредер Е.Л.
Обязать Администрациюг. Волгодонска направить для подписания Гергенредер ФИО16, Гергенредер ФИО17 договора купли продажи земельного участкарасположенного по адресу <адрес>
В удовлетворении встречного искового заявления Администрации г. Волгодонска, КУИ г. Волгодонска, о признании постройки самовольной, о сносе самовольной постройки, о признании недействительным права собственности на жилой дом, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течении 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме, путем подачи кассационной жалобы через районный суд.
Судья : В.Ш. Шабанов.
Решение в окончательной форме составлено 6.12.2011 года.