Дело № 2-3557/2011 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Волжский городской суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Кочеровой З.Ф., при секретаре Киселевой И.О., 23 августа 2011 года в городе Волжском Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бибиковой Е.Ю. к Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области, Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки, Бибикова Е.Ю. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области, Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки, указав, что она является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Волжский, ..... Частью многоквартирного дома .... г.Волжского является, в числе прочего, встроенное нежилое помещение, общей площадью 120,0 кв.метров, расположенное в подвале жилого дома. В данном нежилом помещении находятся общедомовые коммуникации - стояки, лежаки и разводки горячего и холодного водоснабжения с вентилями, канализационные трубы, газораспределительное оборудование, в силу чего это помещение относится к категории общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых и нежилых помещений, т.е., в том числе, является и собственностью истицы, что соответствует требованиям ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.289-290 ГК РФ. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, более того, право общей долевой собственности на общее имущество здания не подлежит отдельной государственной регистрации, о чем указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64, Определении ВАС РФ от 19.08.2009 года № ВАС-10832/09. Согласно разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных им в Определении от 19.05.2009 года № 489-O «... если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, так же предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников». Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.12.2009 года № 12537/2009, руководствуясь Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», указал, что с момента первой приватизации квартиры в многоквартирном жилом доме, муниципальное образование утрачивает право собственности на весь дом, следовательно, в жилом доме возникает общее имущество, принадлежащее домовладельцам (собственникам квартир) на праве общей долевой собственности, т.е. правовой режим подвальных В нарушение перечисленных выше требований закона, не имея правовых оснований для регистрации за собой исключительного права собственности, без согласия всех собственников помещений в жилом доме, Администрация городского округа-город Волжский Волгоградской области (в лице его структурного подразделения- Управления муниципальным имуществом) предоставила Обществу с ограниченной ответственностью «Улица Фонтана» в долгосрочную аренду с .... по .... не принадлежащее органу местного самоуправления в силу закона встроенное нежилое подвальное помещение, площадью .... кв.метров, кадастровый номер ...., расположенное в жилом доме .... г.Волжского. Право распоряжения недвижимым имуществом, в силу общих норм законодательства РФ, является исключительным правом собственника (собственников) данного объекта недвижимости. При наличии у имущества нескольких собственников, распоряжение им осуществляется по согласованию между всеми собственниками. Орган местного самоуправления, не являясь единственным собственником всех без исключения помещений в многоквартирном жилом доме, не мог и не может быть признан законным собственником спорного нежилого подвального помещения, соответственно, не имел права на единоличное распоряжение данным объектом недвижимости. Сделка по отчуждению (обременению) имущества, совершенная не собственником данного имущества, ничтожна. Таким образом, сделка (договор аренды), заключенная между Администрацией (УМИ) городского округа-город Волжский и ООО «Улица Фонтана», как противоречащая закону, является ничтожной в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ. О наличии договора аренды, заключенного между ответчиками истцу стало известно .... из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...., из которой следует, что .... регистрационным органом за регистрационным номером .... зарегистрирован договор аренды спорного нежилого помещения. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от .... не содержит в себе основания регистрации за органом местного самоуправления права собственности на спорное нежилое помещение и дату государственной регистрации права. На основании изложенного, в соответствие со ст.ст.166, 167,181,200 ГК РФ, истец просит признать недействительным договор аренды встроенного нежилого помещения общей площадью .... кв.метров, кадастровый номер .... расположенного в жилом доме .... г.Волжского, заключенный .... между Управлением Муниципальным Имуществом Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Улица Фонтана» на срок с .... по ....; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде изъятия из незаконного пользования и владения ООО «Улица Фонтана» встроенного нежилого помещения общей площадью .... кв.метров, кадастровый номер ...., расположенного в жилом доме .... г.Волжского и передачи его собственникам помещений в многоквартирном жилом доме .... г.Волжского. В судебное заседание истец Бибикова Е.Ю. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представитель истца Харитонов М.О. в судебном заседании заявленные истцом исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. Представитель ответчиков -Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и УМИ Б в судебном заседании иск Бибиковой Е.Ю. не признала, заявила о применении срока исковой давности, указав, что между ООО «Улица Фонтана» и управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - г.Волжский заключен договор аренды ....ап от .... нежилого помещения (подвала) но адресу: г.Волжский. ...., площадью .... кв.м под склад непродовольственных товаров. Срок аренды определен с .... по ..... Договор аренды ....ап от .... зарегистрирован в установленном законом порядке ...., регистрационный номер ..... Истцом пропущен трехлетний срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренный статьей 181 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Данной нормой предусмотрено начало течения срока с момента исполнения сделки, а не с момента, когда лицо, не участвующее в сделке, узнало о ее заключении. Учитывая, что нежилое помещение было передано ООО «Улица Фонтана» по акту приема-передачи ...., срок исковой давности по требованиям истца истек в .... году. Довод истца, о том, что она узнала о наличии договора аренды только .... из выписки из ЕГРП, является несостоятельным, поскольку, являясь собственником жилого помещения в данном доме и проживая в нем, она знала об использовании части подвала третьими лицами. Основанием для заключения договора аренды УМИ и ООО «Улица фонтана» является право муниципальной собственности на данный объект недвижимости, которое зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от ....), поэтому основания для признания сделки недействительной отсутствуют. Основным доводом истца является то, что в спорном нежилом помещении подвала находятся общедомовые коммуникации, наличие которых, но мнению истца, характеризуют данное помещение как общее имущество многоквартирного дома. Однако, данный вывод истца не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Актом проверки муниципального имущества от 22,07.2011 N 18/07-вн установлено, что нежилое помещение площадью 120,0 кв.м. по адресу: Волгоградская область. г.Волжский, .... расположено в подвале жилого дома. Имеется два входа: через первый этаж здания - с главного фасада (через торговые площади, находящиеся в собственности А.В.Кирсанова), а также отдельный - с дворового фасада здания. Указанные подвальные помещения используются под склад непродовольственных товаров (одежды). В арендуемых помещениях проходят следующие коммуникации: в помещении .... проходит канализационный стояк, стояк холодного водоснабжения, оборудован сантехнический узел (установлено сантехническое оборудование); в помещении .... проходит канализационный стояк, стояк холодного водоснабжения. Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Из правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Нормативные требования к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома указаны в разделе 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ oт 13.08.2006 № 491. Согласно пункту 4 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Спорные нежилые помещения используются как самостоятельные помещения в целях, не связанных с обслуживанием нескольких или всех помещений в доме, следовательно, данные помещения не относятся к общему имущество многоквартирного дома. Представитель ответчика- ООО «Улица Фонтана» Воронцов Р.В. в судебном заседании иск не признал, заявил о применении срока исковой давности, указав, что исковые требования Бибиковой Е.Ю. не основаны на законе, не соответствуют фактическим обстоятельствам и не подлежат удовлетворению при разрешении настоящего спора. В соответствие со ст.ст.36, 289,290 ГК РФ признание подвального помещения общей долевой собственностью жильцов требует наличие следующих признаков: присутствие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в доме оборудования. Согласно свидетельству о государственной регистрации права .... от .... помещение, являющееся объектом спора представляет собой встроенное нежилое помещение и имеет назначение прочее, то есть, не относится к вышеуказанной категории. Это же подтверждается и актом внеплановой проверки использования муниципального имущества .... от ...., а именно, в помещении отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование обслуживающее более одного помещения в доме. Во встроенном помещении имеются стояки (магистральные пути тока канализационных стоков и водоснабжения), которые также проходят и в жилых помещениях (квартирах данного дома). На основании изложенного вышеуказанное помещение не относится к категории помещений общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома. В связи с чем, ссылка истца на судебную практику арбитражных судов РФ необоснованна, так как в указанных судебных актах помещения относятся к общему имуществу жилого дома, исходя из наличия технического оборудования, что обуславливает их технических характер. В настоящем споре истцом не доказано, но в тоже время ответчиками документально опровергнуто техническое предназначение встроенного помещения по адресу: г. Волжский, ..... Истом неправильно применены нормы гражданского законодательства, реализующие право на обращение в суд и удовлетворения исковых требований. Выдвигая требования о применения последствий недействительности ничтожной сделки, истец сослался на ст. ст. 181 и 200 ГК РФ, указав, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, а течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Определив период течение срока давности с .... г., с момента получения выписки и единого государственного реестра (лист 3 искового заявления). В действительности ст. 200 ГК РФ устанавливает течение срока исковой давности, начиная со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Однако, являясь нормой общего характера в части первой предусмотрены случаи приоритетного действия норм специального характера, изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами. Такой специальной нормой и является ч. 1 ст. 181 ГК РФ, которая, допуская буквальное толкование, предусматривает следующее правило исчисления сроков давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки: срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Иных допущений и альтернативных методов расчета срока давности указанная норма не допускает. Правило об исчислении срока давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права в указанном случае не применяется. Обжалуемый договор начал свое действии с ..... Срок исковой давности для защиты права и установленного федеральным законом срока обращения в суд истек ..... Соответственно, исковое заявление истца Бибиково Е.Ю. подано с нарушением данного срока и уважительных причин для его восстановления не установлено, исходя из имеющихся материалов дела. В соответствии со ст. 152 ГПК РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу. Таким образом, исковые требования Бибиковой Е.Ю.. являются незаконными, необоснованными, в связи с чем не подлежат удовлетворению. Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, считает иск Бибиковой Е.Ю. необоснованным по следующим основаниям. Согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. В соответствие со ст.ст. 289-290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В судебном заседании установлено, что встроенное нежилое помещение общей площадью .... квадратных метров, кадастровый номер ...., расположенное в подвале жилого дома .... г.Волжского является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Регистрация права произведена на основании выписки из реестра муниципальной собственности муниципального образования г.Волжский .... от .... (л.д.11). .... между ООО «Улица Фонтана» и управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - г.Волжский заключен договор аренды ....ап указанного нежилого помещения (подвала) под склад непродовольственных товаров на срок с .... по .... Договор аренды ....ап от .... зарегистрирован в установленном законом порядке ...., регистрационный номер ...., что подтверждается выпиской из ЕГРП от .... (л.д.8). Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В судебном заседании установлено, что в настоящее время право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение никем не оспорено, не признано в установленном порядке незаконным. Согласно ст.ст.215, 296 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствие с настоящим Кодексом. Учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствие с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Суд считает, что Управление муниципальным имуществом администрации г.Волжского, действуя в соответствии с Положением об УМИ, на основании распоряжения главы администрации г.Волжского от .... .... заключило с ООО «Улица Фонтана» договор аренды принадлежащего г.Волжскому нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по ..... При таких обстоятельствах, суд считает, что предусмотренных законом оснований для признания указанного договора аренды ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки не имеется. Доводы истца в исковом заявлении и доводы представителя истца в судебном заседании о том, что спорное нежилое помещение является частью жилого дома, в котором истице на праве собственности принадлежит квартира, следовательно, спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников квартир в этом доме и ей принадлежит доля этого общего имущества, суд считает необоснованными, поскольку, в судебном заседании установлено, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В судебном заседании установлено, что исполнение договора аренды спорного нежилого помещения началось ...., срок исковой давности истек в январе .... г. При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не ходатайствовала о восстановлении процессуального срока для обращения в суд с предъявленным иском и не представляла доказательств уважительности пропуска этого срока, а ответчики заявили о применении исковой давности, суд считает в иске Бибиковой Е.Ю. отказать также ввиду пропуска срока исковой давности. Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В иске Бибиковой Е.Ю. к Администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области, Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа- город Волжский, обществу с ограниченной ответственностью «Улица Фонтана» о признании недействительным договора аренды встроенного нежилого помещения площадью .... кв.м., кадастровый номер ...., расположенного в жилом доме .... г.Волжского, заключенного .... между Управлением Муниципальным Имуществом Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Улица Фонтана» на срок с .... по ...., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде изъятия из незаконного пользования и владения ООО «Улица Фонтана» встроенного нежилого помещения общей площадью .... кв.метров, кадастровый номер ...., расположенного в жилом доме .... г.Волжского и передачи его собственникам помещений в многоквартирном жилом доме .... г.Волжского отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Волгоградский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья: Справка: мотивированное решение составлено ..... Судья:
помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в данном жилом доме. Разъясняя вопросы отнесения нежилых помещений в жилом многоквартирном доме к категории общего имущества собственников, Президиум ВАС РФ указал, что наличие инженерных коммуникаций и технического оборудования обуславливает технический характер помещения, что является основанием для отнесения его к общему имуществу жилого дома.