К делу №2-840/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 сентября 2010 года ст. Выселки
Судья Выселковского районного суда Краснодарского края Кальчевский А.Н.,
при секретаре Кривоплясовой А.Н.,
с участием истца Малышевой Е.А.,
представителя истца Горковенко В.В.,
с участием представителя ответчика Недосека С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малышевой Е.А. к Пригарнему Н.Н. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л :
Малышева Е.А. обратилась в суд с иском к Пригарнему Н.Н. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что (...)_______ 2010 года она приобрела у отчима Пригарнего Н.Н. квартиру №... в доме №... по ул. ... в х. ..., Выселковского района, Краснодарского края. Интересы ответчика по доверенности представляла Пригарняя Л.В., которая является матерью истицы и супругой ответчика. Однако, договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с отказом ответчика регистрировать договор и отзывом доверенности на имя Пригарней Л.В.. В соответствии с п.2.2 Договора истица произвела полный расчет за имущество и данное имущество ей передано. В настоящее время Малышева Е.А. зарегистрирована в указанной квартире и проживает там со своей семьей. Там же значится зарегистрированным и ответчик. С момента приобретения квартиры истица произвела значительные улучшения спорного имущества: произвела ремонт, поменяла окна, провела газ, сделала косметический ремонт, затратив в общей сложности более ста тысяч рублей. В связи с тем, что в добровольном порядке истец не желает выполнять обязательства по договору, истица была вынуждена обратиться в суд с данным иском. Просит суд признать договор купли-продажи квартиры от (...)_______ 2010 года действительным, признать за ней право собственности на квартиру ЛИТ-А, А1, площадью 53,3 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, х. ..., ул...., ..., кв....
В судебном заседании истица Малышева Е.А. исковые требования поддержала, пояснив суду, что ответчик ранее говорил ей, Малышевой Е.А., и своей супруге, Пригарней Л.В., что намерен подарить ей квартиру, ввиду чего дал супруге доверенность. Однако, ее мать, Пригарняя Л.П., проконсультировавшись со специалистами, решила оформить договор купли-продажи и указать в нем цену 20000 рублей, что фактически составляют расходы по оформлению договора купли-продажи и его регистрации в регистрирующих органах.
Представитель истца - Горковенко В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, суду показал, что все условия договора стороной истца выполнены, однако, ответчик, в связи с разладом в семье и желанием расторгнуть брак с Пригарней Л.В., отказался от исполнения договора и отозвал ранее выданную супруге доверенность. Считает, что договор составлен в соответствии с действующим законодательством и указание цены договора - 20000 рублей является правом стороны. То обстоятельство, что в п.1.4 договора не оговорены права лиц, зарегистрированных в спорной квартире, а также, что не указан земельный участок, на котором расположено спорное имущество, и кому он принадлежит, не влияет на действительность сделки. Также полагает, что хотя ответчик и страдает психическим заболеванием, но данное заболевание не лишает его возможности отдавать отчет своим действиям, поскольку он регулярно проходит комиссии на право хранения охотничьего оружия и право управления транспортным средством. Следовательно, составляя доверенность на продажу квартиры Пригарний Н.Н. понимал, что он делает и для чего, иначе нотариус не выдал бы доверенность.
Представитель ответчика Недосека С.Ю. исковые требования не признал, считал, что оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры не имеется, так как договор в регистрирующих органах не зарегистрирован, что противоречит требованиям ст.558 ГК РФ. Также из пояснений истицы и определенной в договоре цены иска следует, что имеет место мнимая сделка, которая не влечет за собой никаких правовых последствий. Тем более, что имущество покупателю фактически не передавалось, а собственник не получил за имущество денежных средств. Учитывая, что Пригарний Н.Н. страдает психическим заболеванием, сомнение вызывает изначальное желание ответчика продавать квартиру. Учитывая, что истец не обращался для регистрации сделки в уполномоченный орган, то говорить об уклонении Пригарнего Н.Н. от ее регистрации нет никаких оснований. Указанные обстоятельства указывают на недействительность совершенной сделки и на незаконность исковых требований.
Свидетель Пригарняя Л.В. суду показала, что ответчик Пригарний Н.Н. является ее супругом, а истица - ее дочерью. Ее дочь проживает в спорной квартире с ... года и зарегистрирована в ней. Она, Пригарняя Л.В. и ответчик до ... года также проживали в спорной квартире, но впоследствии перешли проживать отдельно. А ее дочь со своей семьей проживает в данном жилом помещении. Она, Пригарняя Л.В., с ответчиком уже давно решили оформить спорную квартиру на истицу. С этой целью (...)_______ 2010 года она вместе с супругом поехали к нотариусу и оформили доверенность на продажу квартиры. Она не оказывала никакого давления на супруга с целью подписания данной доверенности. Ее супруг регулярно лечится в психоневрологической больнице, ввиду наличия у него психического заболевания, вызывающего снижение настроения, безинициативность, замкнутость, утомляемость. Поэтому, чтобы супруг не занимался всем процессом оформления спорного имущества, они решили оформить доверенность. При оформлении доверенности ответчик все понимал и высказывал намерения о продаже квартиры. Сначала они хотели оформить договор дарения, однако, проконсультировавшись, решили заключить договор купли-продажи. Лично Пригарний Н.Н. договор не видел и не подписывал. Деньги за имущество ответчику она не передавала, так как эти деньги пошли на оформление сделки. Затем Пригарний Н.Н. попал в больницу, после чего, выписавшись, ушел проживать к сестре и отозвал доверенность. В июне этого года ответчик подал заявление о расторжении брака и в настоящее время отказался от продажи спорного имущества Малышевой Е.А..
Свидетель Мяшина Н.М. суду показала, что она является другом семьи Пригарнего Н.Н. и Пригарней Л.В.. Ей известно, что в связи с заболеванием Пригарнего Н.Н. указанные лица решили оформить доверенности на оформление документов на фермерское хозяйство и еще на что-то. Она, Мяшина Н.М., на своем автомобиле отвезла их к нотариусу и слышала, как нотариус зачитывала доверенности на имя Пригарней Л.В., однако, содержание доверенностей ей не известно. Сам Пригарний Н.Н. находился в тот день в хорошем настроении и на него никто никакого давления не оказывал. О желании Пригарнего Н.Н. подарить или продать свою квартиру Малышевой Е.А. ей ничего не известно.
Свидетель Кучерова Н.Н. суду показала, что она является сестрой Пригарнего Н.Н.. Ей известно, что ее брат в (...)_______ 2010 года выписался из ... районной больницы и пришел к ней. Он сообщил ей о том, что выдал на имя супруги Пригарней Л.В. доверенности, лишив себя всего своего имущества, и теперь ему негде жить. После этого она проконсультировалась у нотариуса и брат отозвал выданные доверенности, так как на самом деле он не желал ничего продавать или дарить, чего не желает и в настоящее время. Она лично никогда не слышала о намерении брата подарить либо продать квартиру падчерице или кому-то другому.
Свидетель Пригарний Н.И. суду показал, что он является отцом ответчика и ему известно, что его сын неоднократно лечился в специализированной психоневрологической больнице. С сыном он общается не часто и во время встреч никогда не слышал о намерении сына подарить или продать квартиру, хотя по таким вопросам сын с ним советовался. От дочери Кучеровой Н.Н. он узнал, что его сын подписал какие-то доверенности, но для каких целей они выданы он не знает. Считает, что супруга Пригарнего Н.Н. уговорила ответчика составить доверенности, действуя в своем интересе.
Специалист - врач-психиатр ГУЗ «Специализированная психоневрологическая больница» - Плахин Д.И. суд пояснил, что он является лечащим врачом ответчика Пригарнего Н.Н., который с ... года по ... год периодически проходил стационарное лечение в их учреждении с диагнозом «шизотипическое расстройство». Болезнь Пригарнего Н.Н. является психическим заболеванием, которое проявляется у него в общей слабости, вялости, раздражительности, ухудшении настроения, бессоннице, утомляемости, «слышимости голосов». Однако, после прохождения курса лечения состояние больного улучшается и он в течение ... месяцев вновь чувствует себя удовлетворительно. Последний раз ответчик лечился в их учреждении в период с (...)_______ года по (...)_______ года. В принципе при прохождении лечения Пригарний Н.Н. все время относился с критикой ко всем поступкам и отдавал отчет своим действиям. Однако, оценить его психическое состояние и возможность отдавать отчет своим действиям на момент выдачи доверенности своей супруге, то есть на (...)_______ 2010 года, невозможно без проведения судебной психиатрической экспертизы.
Суд, выслушав участников процесса, свидетелей и специалиста, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности все собранные и проверенные в судебном заседании доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из копии свидетельства о государственной регистрации права (л.д.15) следует, что Пригарний Н.Н. является собственником квартиры №... расположенной по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, х. ..., ул. ....
На основании ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Часть 2 статьи 558 ГК РФ указывает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании ч.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Из копии договора купли-продажи от (...)_______ 2010 года (л.д.7-8) следует, что данный договор подписан представителем продавца Пригарнего Н.Н. по доверенности - Пригарней Л.В. и покупателем Малышевой Е.А., однако, данных о регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется.
Из пояснений представителя истца следует, что Малышева Е.А. и ее представитель для регистрации названного договора в Выселковский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не обращалась.
Следовательно, меры к регистрации договора в установленном законом порядке истцом не принимались.
Из содержания п.1.1 вышеуказанного договора следует, что данные, определяющие расположение спорной квартиры на соответствующем земельном участке, отсутствуют, хотя расположение этой квартиры на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности подтверждается как техническим паспортом жилого помещения (л.д.9-14), так и справкой Отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным вопросам администрации муниципального образования Выселковский район (л.д.40).
При этом, в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Помимо того, в представленном договоре, в п.1.5, указаны истец и ответчик, как лица, зарегистрированные в спорной квартире, однако, их права на пользование продаваемым жилым помещением после перехода права на имущество не оговорены.
А согласно положений ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На основании ч.1 ст.431 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Следовательно, вышеуказанное существенное условие сторонами не согласованно.
Наряду с этим из пояснений истицы и свидетеля Пригарней Л.В. следует, что они намерены были оформить дарение квартиры, однако, из-за дорогостоящего оформления приняли решение о продаже квартиры. Намерение прикрыть сделку дарения договором купли-продажи подтверждается и ценой договора, указанной в п. 2.1 - 20000 рублей, явно не соответствующей реальной рыночной стоимости спорного имущества.
Согласно положений ч.2 ст.171 ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания ст.572 ГК РФ следует, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При этом из доверенности, выданной ответчиком Пригарним Н.Н. своей супруге Пригарней Л.В. (л.д.28) не следует факта наделения последней правом отчуждать спорное имущество путем дарения.
Из показаний допрошенных свидетелей Мяшиной Н.М., Кучеровой Н.Н., Пригарнего Н.И., материалов настоящего дела не следует того, что ответчик Пригарний Н.И. вообще собирался отчуждать имущество, в том числе в пользу Малышевой Е.А..
Данные сведения указаны лишь самой истицей и ее матерью Пригарней Л.В., которые, по мнению суда, лично прямо заинтересованы в исходе настоящего дела.
Таким образом, совокупность изложенных выше обстоятельств приводит суд к выводу о несоответствии подписанного сторонами договора купли-продажи от (...)_______ 2010 года требованиям действующего законодательства, ввиду чего оснований для признания сделки действительной у суда не имеется, что влечет за собой отказ истцу в удовлетворении иска в полном объеме. Напротив стороной ответчика приведено суду достаточно оснований, подтверждающих недействительность сделки от (...)_______ 2010 года.
Доводам сторон о психическом состоянии ответчика в момент выдачи доверенности от (...)_______ 2010 года на продажу спорной квартиры, а также об оказании на него какого-либо давления супругой суд не может дать надлежащей оценки даже несмотря на пояснения специалиста, ввиду нежелания сторон доказывать и опровергать свои доводы путем проведения судебной психиатрической экспертизы.
Также суд учитывает, что согласно положений ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Однако, из показаний свидетеля Пригарней Л.В. следует, что собственнику спорного имущества деньги за продажу квартиры не передавались, вследствие чего положения вышеуказанной нормы не подлежат применению.
На основании ст.98, ст.100 ГПК РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. С учетом продолжительности рассмотрения дела, его сложности, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика понесенные им судебные расходы на оплату услуг представителя в полном объеме, то есть в сумме 10000 рублей, несение которые подтверждено квитанцией серии ... от (...)_______ 2010 года (л.д.71).
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, ч.1 ст.165, ч.1 ст.431, ч.3 ст. 433, 554, 558 ГК, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Малышевой Е.А. к Пригарнему Н.Н. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на квартиру, - отказать.
Взыскать с Малышевой Е.А. в пользу Пригарнего Н.Н. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей. Мотивированное решение изготовлено (...)_______ 2010 года.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в течение десяти дней в Краснодарский краевой суд через Выселковский районный суд.
Судья Выселковского районного суда Кальчевский А.Н.
Решение вступило в законную силу.