Дело № 2-4/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Ильинско-Подомское                                                                                               12 января 2011 г.

Вилегодский районный суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи                                                                                    Бондаренко В.И.

при секретаре                                                                                                                 Пузыревой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Железко Г.В. к Глебову Ю.В. о понуждении заключения договора на основе предварительного соглашения

Установил:

Железко Г.В. обратилась с иском к Глебову Ю.В. о понуждении заключить с ней договор купли-продажи доли в нежилом служебном здании, расположенном по адресу: <адрес>, во исполнение ранее заключенного предварительного договора.

В судебном заседании истица уточнила заявленное требование и просила обязать Глебова Ю.В. заключить с ней (Железко Г.В.) основной договор купли-продажи 1/2 доли в нежилом служебном здании, общей площадью ... квадратных метров, кадастровый номер №__, назначение: ..., ..., инвентарный номер №__, номер в реестре БТИ №__, ..., расположенном по адресу: <адрес>, по цене 304250 рублей.

Обосновывая фактические обстоятельства заявленного требования, истица указала следующие обстоятельства.

23.06.2010 г. между Глебовым Ю.В. и Железко Г.В. было заключено предварительное соглашение в виде расписки-обязательства о купле-продаже 1/2 частинежилого служебного здания, расположенного по адресу: <адрес> В указанном соглашении были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора, а именно: объект продажи (1/2 здания), цена договора (304 250 рублей), сроки заключения договора купли - продажи.

В соответствии с условиями предварительного соглашения (расписки-обязательства) от 23.06.2010 г. стороны обязались в течение 10 дней с даты получения Глебовым Ю.В. свидетельства о регистрации права на здание заключить основной договор купли - продажи 1/2 здания, расположенного по адресу: <адрес>

Кроме того, в соответствии с предварительным соглашением Глебову Ю.В. были переданы 304250 рублей, которые должны были быть зачтены в качестве оплаты за 1\2 часть здания.

16.08.2010 г. свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанное здание Глебовым Ю.В. было получено.

Тем не менее, в нарушение взятых обязательств, он от заключения договора купли-продажи уклонился и выдвинул встречные предложения по продаже доли в здании.

В связи с уклонением Глебова Ю.В. от заключения договора купли-продажи Железко Г.В. было направлено требование о возврате уплаченной суммы за 1/2 здания. В срок, установленный в данном требовании, денежные средства ответчиком не были возвращены. 22.11.2010 г. Железко Г.В. было направлено в адрес Глебова Ю.В. требование о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора с учетом предложений ответчика, указанные им ранее.Тем не менее, Глебов Ю.В. на указанное требование не ответил, проект договора оставил без замечаний и предложений. Предложенная редакция указанных пунктов полностью соответствовала предварительному соглашению и предложениям ответчика. Однако Глебов Ю.В. необоснованно до настоящего времени уклоняется от заключения основного договора купли-продажи 1/2 нежилого служебного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Представители истицы Железко С.С. и Соловьев А.С. заявленное требование поддержали по указанным основаниям и настаивали на его удовлетворении.

Ответчик Глебов Ю.В. и его представитель Стрежнева Л.Р. иск не признали, указав в возражениях на то, что предварительный договор между сторонами не заключался как таковой, а Глебовым Ю.В. была оформлена расписка-обязательство в одностороннем порядке, в которой объект недвижимости четко определен не был, не обозначены границы и его точное расположение в составе здания, а также отсутствовала цена имущества.

По указанным основаниям этот документ (предварительный договор купли-продажи) считается незаключенным, то есть не порождающим правовых последствий.

Разрешая спор по существу в пределах заявленного требования и по указанным основаниям, оценив собранные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд находит иск необоснованным и удовлетворению не подлежащим в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 указанной нормы условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, законом (ст. 429 ГК РФ) предусмотрена возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Как следует из материалов дела и судом установлено, 23.06.2010 г. истцом передан ответчику аванс в сумме 304250 рублей в подтверждение намерения на приобретение в последующем по договору купли-продажи 1/2 части (площади) служебного здания, расположенного в <адрес>, после получения Глебовым Ю.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект, оформленное распиской-обязательством, которую дал ответчик.

Указанное обстоятельство подтверждено документом (распиской-обязательством - л.д. - 13) и объяснениями представителей стороны истца. Изложенное и факт передачи денежных средств ответной стороной не оспаривается.

В силу ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Во взаимосвязи и в соответствии с требованиями п. 2 ст. 550 ГК РФ основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен на условиях предварительного договора, а предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме, предусмотренной для основного договора, то есть в письменной форме и содержать существенные условия основного договора.

С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность - заключить основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказания услуг и прочее.

Представленная истцом в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи 1/2 площади служебного здания расписка-обязательство, по мнению суда, не может свидетельствовать о его заключении в письменной форме, поскольку не позволяет определить его предмет и иные существенные условия, в частности: объект недвижимости четко не определен, границы не обозначены, его точное расположение в составе 2-хэтажного здания не указано и отсутствует цена имущества.

Согласно императивной норме (п. 1 ст. 429 ГК РФ), предметом предварительного договора является исключительное обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору.

Обязанность по уплате аванса в счет покупной цены недвижимости является составной частью обязательства по уплате покупной цены, основанием возникновения которого является именно основной договор (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Пока основной договор не заключен, такое обязательство возникнуть не может.

Кроме того, право на получение платежей в счет покупной суммы принадлежит продавцу, который является собственником продаваемого имущества.

В момент заключения так называемого предварительного договора, как это подтверждается материалами дела, Глебов Ю.В. собственником спорного недвижимого имущества не являлся.

Следовательно, у него отсутствовало право получать авансовые платежи по сделке.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения (заключения) и не порождает каких-либо юридических последствий.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Железко Г.В. о понуждении Глебова Ю.В. заключить с ней договор купли-продажи 1/2 доли в нежилом служебном здании, общей площадью ... квадратных метров, кадастровый номер №__, ..., ..., инвентарный номер №__, номер в реестре БТИ №__, расположенном по адресу: <адрес>, по цене 304250 рублей, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Архангельский областной суд через Вилегодский районный суд в течение 10 суток со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу 24 февраля 2011 года

Судья                                                                                                 В.И. Бондаренко