Дело №2-1149/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерацииг. Выкса хххх г.
Выксунский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Корокозова Д.Н., с участием представителя истца К., представителей третьих лиц ЗАО «В1» Ф. и ООО «В» А., при секретаре Ермаченковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Администрации города Выкса Выксунского муниципального района к Беловой С.В. и Паршиной С.П. о признании недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительным договор управления многоквартирным домом с применением последствий недействительности сделки в виде перевода прав и обязанностей по договору
у с т а н о в и л :
Истец обратился с требованиями о признании недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № …. г.Выкса от хххх г. о расторжении договора управления с ООО «В» и избрании в качестве управляющей организации ЗАО «В1», признании недействительным договор управления многоквартирным домом от хххх г. № Х с применением последствий недействительности сделки в виде перевода прав и обязанностей по договору управления с ЗАО «В1» на ООО «В». Требования мотивированы тем, что муниципальному образованию город Выкса Выксунского муниципального района в …. г.Выкса принадлежат на праве собственности жилые помещения. хххх г. по инициативе ответчиков было проведено внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме № …. г.Выкса, о проведении которого надлежащим образом администрация города Выкса, выступающая от имени собственника помещений в указанном жилом доме – муниципального образования город Выкса, не была уведомлена, чем были нарушены права истца на участие в общем собрании собственников помещений. На данном собрании было принято решение о расторжении договора управления с ООО «В» и избрании в качестве управляющей организации ЗАО «В1». На основании данного решения хххх г. между ЗАО «В1» и действовавшей от имени собственников помещений в многоквартирном доме – старшей по дому Беловой С.В. был заключен договор управления многоквартирным домом № Х.
В судебном заседании представитель истца К., действующая на основании доверенности от хххх г. № Х, заявленные требования поддержала, пояснила, что общее собрание собственников было проведено с нарушениями, администрация города Выкса не была извещена, результаты голосования подсчитаны неверно, принятое решение является недействительным.
Ответчики Белова С.В. и Паршина С.П. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, с исковыми требованиями согласны. На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.
Представитель третьего лица ЗАО «В1» Ф., действующая на основании доверенности № Х от хххх г., пояснила, что возражений по иску не имеет, при применении последствий недействительности ничтожной сделки просит учесть невозможность выдела и возврата в натуре исполненных по договору управления работ по содержанию многоквартирного дома и предоставленных жителям коммунальных услуг.
Представитель третьего лица ООО «В» А., действующая на основании доверенности № Х от хххх г., исковые требования поддержала.
Выслушав представителей истца и третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом; к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с ч.2 ст.44 ЖК РФ относятся: … 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.2 ст.45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. В соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения, в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручен каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Согласно ст.47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования – передачи в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Как следует из представленной копии уведомления в многоквартирном доме, расположенном по адресу г.Выкса …., сообщалось о проведении по инициативе Беловой С.В. (кв.х) и Паршиной С.П. (кв.х) общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования с повесткой дня: 1) выбор способа управления многоквартирным домом, выбор новой управляющей компании; 2) рассмотрение вопросов об основных условиях договора на управление многоквартирным домом; 3) рассмотрение организационных вопросов деятельности Общих собраний, утверждение состава счетной комиссии. Прием решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, осуществлялся на бланке для голосования в период с хххх г. по хххх г. (до х час.)
Согласно копии реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г.Выкса …., уведомления были размещены хххх г. на досках объявлений шести подъездов дома.
Согласно представленных выписок из реестра муниципального имущества муниципальному образованию город Выкса Выксунского района в …. г.Выкса принадлежат на праве собственности жилые помещения общей площадью Х кв.м.
Однако решение общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме об изменении способа извещения о проведении общего собрания собственников помещений ранее не принималось, в письменном виде уведомление в администрацию города Выкса, выступающую от имени собственника помещений в указанном жилом доме – муниципального образования город Выкса, не направлялось. Тем самым были нарушены права истца на участие в общем собрании собственников помещений и голосование по поставленным вопросам.
На данном собрании в соответствии с протоколом б\н от хххх г. большинством голосов собственников были приняты решения по вопросам в соответствии со ст.162 ЖК РФ о расторжении договора управления с ООО «В» и избрании в качестве управляющей организации ЗАО «В1», с которой поручено старшей по дому Беловой С.В. заключить договор управления.
В соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего количества.
В соответствии со ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме, либо их представители, полномочия которых оформлены надлежащим образом. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в данном доме, определяемой в соответствии со ст.37 ЖК РФ.
В соответствии с протоколом б\н от хххх г. в голосовании приняло участие Х % голосов (х кв.м.) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые по всем трем вопросам единогласно проголосовали за принятие решений, внесенных в повестку дня.
Однако, при проверке представленных копий решений собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выписок из реестра муниципальной собственности было установлено, что в голосовании приняло участие Х % голосов (х кв.м.), т.е. менее установленного ч.3 ст.45 ЖК РФ кворума. Расхождение обусловлено тем, что при подсчете голосов хххх г. учитывались голоса лиц, не являвшихся собственниками помещений, неправильно определялись размеры площадей квартир, допускались ошибки при определении голосов лиц, у которых квартиры находятся в долевой собственности.
Таким образом, при отсутствии кворума решения по вопросам в соответствии со ст.162 ЖК РФ о расторжении договора управления с ООО «В» и избрании в качестве управляющей организации ЗАО «В1», а также о поручении старшей по дому Беловой С.В. заключить договор управления с ЗАО «В1» приняты нелегитимным общим собранием собственников многоквартирного дома № Х …. г.Выкса и подлежат признанию недействительными. Предусмотренных ч.6 ст.46 ЖК РФ оснований для того, чтобы оставить в силе обжалуемое решение не имеется, поскольку допущенное нарушение является существенным.
На основании данного решения хххх г. между ЗАО «В1» и действовавшей от имени собственников помещений в многоквартирном доме – старшей по дому Беловой С.В. был заключен договор управления многоквартирным домом № Х.
Согласно ч.ч.1, 4 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, решение о выборе управляющей организации принимается общим собранием собственников, условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст.ст.7, 162 ЖК РФ к отношениям по договору управления подлежат применению нормы гражданского законодательства.
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, и не предусматривает иных последствий нарушения.
Договор управления № Х от хххх г. заключен с нарушением требований закона, из толкования ч.6 ст.46 и ст.162 ЖК РФ следует, что данная сделка является оспоримой.
Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительная с момента её совершения.
Согласно ч.3 ст.167 ГК РФ если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает её действие на будущее время. В рассматриваемом случае реституция не возможна, поскольку выполненные по договору работы по содержанию и ремонту дома согласно представленных актов выполненных работ и предоставленные коммунальные услуги, оплаченные поставщикам коммунальных ресурсов, не могут быть выделены и возвращены собственниками помещений в натуре, в связи с чем его действие может быть прекращено лишь на будущее время.
Согласно ч.ч.5,6 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается не менее чем на Х год и не более чем Х лет, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В соответствии с ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и\или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
хххх г. между собственниками помещений в многоквартирном доме № Х …. г.Выкса и ООО «В» был заключен договор управления № Х, срок действия которого определен в Х года, согласно п.6.1 Договора он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
Принимая во внимание, что решение общего собрания собственников от хххх г. о расторжении договора управления является недействительным, условия расторжения договора от хххх г. № Х, предусмотренные в п.6.1, а также ст.162 ЖК РФ и ст.450 ГК РФ не соблюдены, а следовательно данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Сведений о наличии предусмотренных ч.2 ст.450 и ст.451 ГК РФ, а также ч.ч.8.1 и 8.2 ст.162 ЖК РФ оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирного дома, сторонами суду не представлено.
При данных условиях применимы последствия недействительности сделки в виде перевода прав и обязанностей по договору управления с ЗАО «В1» на ООО «В».
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № …. г.Выкса от хххх г. о расторжении договора управления с ООО «В» и избрании в качестве управляющей организации ЗАО «В1».
Признать недействительным договор управления многоквартирным домом от хххх г. № Х и применить последствия недействительности сделки путем перевода прав и обязанностей по договору управления с ЗАО «В1» на ООО «В».
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней.
Судья – Корокозов Д.Н.