Дело № 2-542/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Выкса х.хх. 2011 г.
Выксунский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Корокозова Д.Н., с участием истца Крисанова В.П., ответчика Скороделовой Н.А., при секретаре Ермаченковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Крисанова В.П. к Скороделовой Н.А. о прекращении залога,
у с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с требованиями о прекращении залога на жилой дом, расположенный по адресу: …., на основании договора купли-продажи от х.хх.хххх г., заключенного между ним и К..
Свои требования истец мотивирует, тем, что х.хх.хххх г. между ним и К. был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому К. передал ему в собственность принадлежащий ему жилой дом, расположенный по адресу: …., а он принял указанный жилой дом в свою собственность, оцененный по соглашению сторон в х рублей, и оплатил до подписания договора часть его стоимости в размере х руб., оставшуюся сумму в размере х рублей истец должен был оплатить продавцу в срок до х.хх.хххх г. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом Выксунского района, право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись о регистрации №х от х.хх.хххх г.), одновременно были внесены сведения о наличии обременений права - залога в силу закона. В установленный договором купли-продажи срок истец оплатил продавцу оставшуюся сумму, о чем была составлена расписка, которую истец утратил. х.хх.хххх г. К. умер, в связи с чем внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении залога не возможно и вынужден обратиться в суд.
В судебном заседании истец Крисанов В.П. заявленные требования поддержал в полном объеме, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, пояснил, что сделка купли-продажи жилого дома была удостоверена нотариально, сделка была исполнена, с того времени оплачивает налоги, вносит иные платежи, пользуется жилым домом. После оформления договора передал оставшуюся часть денег за дом продавцу в присутствии свидетелей, была составлена расписка, которую утратил. К. умер, и представить заявление о снятии обременений не представляется возможным.
Ответчик Скороделова Н.А. исковые требования признала в полном объеме, пояснила, что К. - её …. Действительно К. продал дом истцу, деньги за дом были выплачены полностью, претензий ни у отца при жизни, ни у неё после его смерти к покупателю не имеется.
Выслушав истца и ответчика, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что х.хх.хххх года между К. (продавцом) и Крисановым В.П. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому К. передал Крисанову В.П. в собственность принадлежащий ему жилой дом, расположенный по адресу: …, а Крисанов В.П. принял указанный жилой дом в свою собственность, оцененный по соглашению сторон в х рублей, и оплатил до подписания договора часть его стоимости в размере х руб., оставшуюся сумму в размере х рублей Крисанов В.П. должен был оплатить продавцу в срок до х.хх.хххх г. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом Выксунского района (р-р №х), право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись о регистрации №х от х.хх.хххх г.), одновременно были внесены сведения о наличии обременений права - залога в силу закона, что следует из свидетельства о государственной регистрации права серии … №х.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 551 ГК РФ «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».
Договор купли-продажи от х.хх.хххх г. удостоверен нотариусом, требование о соблюдении письменной формы (ст.550 ГК РФ) соблюдено, волеизъявление сторон на совершение сделки было выражено; в тексте договора содержатся все существенные условия сделки: определен предмет договора, цена, местонахождение объекта недвижимости, подтверждены права продавца на него. В соответствии с п.17 договор и переход права собственности подлежал государственной регистрации в Выксунском районном филиале государственного учреждения юстиции Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация была произведена в установленном законом порядке.
В соответствии со ст.334 ГК РФ: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательства (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательства (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Согласно п.п.1, 4 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)": В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Согласно ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Согласно ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
В рассматриваемом случае обязательство покупателя по оплате стоимости приобретаемого жилого дома в сумме х рублей в срок до х.хх.хххх г. обеспечивается залогом в силу закона (ипотекой), о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения об этом отражены в свидетельстве о государственной регистрации права … №х. Передача денег, выплаченных за покупку дома до подписания договора в сумме х рублей, была оформлена распиской о получении залоговой суммы, составленной в присутствии свидетелей.
В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ: Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ст.408 ГК РФ: Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Согласно п.2 ст.352 ГК РФ: О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Согласно ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)": Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Исполнение обязательств покупателем по оплате стоимости приобретаемого жилого дома в сумме х рублей в срок до х.хх.хххх г не оспаривается ответчиком (правопреемником продавца), подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей В., Е., К1., которые присутствовали при передаче оставшейся суммы денег за дом К.. Крисановым В.П. в хх.хххх г., что было оформлено распиской, и подтвердили данное обстоятельство в суде.
Расписка продавца в получении денег от покупателя была истцом утрачена, закладная сторонами не составлялась, одна из сторон - продавец К. умер х.хх.хххх г., что подтверждается копией свидетельства о смерти…, следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке во внесудебном порядке не возможно.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» в случае смерти стороны договора на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ её обязанности переходят к универсальным правопреемникам.
Правопреемником К. является …. Скороделова Н.А., а также показаниями свидетелей С. и О..
Учитывая, что …. - Скороделовой Н.А. не оспаривается сам факт заключения договора купли-продажи жилого дома и исполнение сторонами условий договора, длительное время Крисанов В.П. открыто владеет жилым домом и претензий по исполнению условий договора купли-продажи об оплате его стоимости не предъявлялось, при этом в ходе судебного следствия нашло свое подтверждение то обстоятельство, что обеспеченное залогом обязательство было покупателем надлежащим образом исполнено, суд считает возможным вынести решение о прекращении залога.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Крисанова В.П. удовлетворить.
Прекратить залог в силу закона (ипотеку) в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ….., на основании договора купли-продажи от х.хх.хххх, заключенного между К. и Крисановым В.П., удостоверенного нотариусом Выксунского района, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись о регистрации №х от х.хх.хххх г.).
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Выксунский городской суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
Судья - Корокозов Д.Н.