Дело Номер обезличен /10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата обезличена рта 2010 г. г. ФИО0
ФИО0ий городской суд ... в составе:
Председательствующего: федерального судьи ФИО1,
При секретаре: ФИО2,
С участием: истца ФИО5, представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО3,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ООО Недвижимость 21 век о признании договора притворной сделкой, применении последствий ничтожности сделки, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истица ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Недвижимость XXI век» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от Дата обезличенаг. притворной сделкой, применении последствий ничтожности сделки - предварительного договора от Дата обезличена г., купли-продажи квартиры, путем признания его договором инвестирования строительства квартиры, и применения к ней правил, относящихся к инвестированию, а также о признании права собственности на двухкомнатную квартиру Номер обезличен (строительный), расположенную в жилом комплексе переменной этажности по адресу: ..., ..., пос. развилка, ... общей площадью 63, 45 кв.м.
В обоснование иска истица указала, что Дата обезличена года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор Номер обезличен купли-продажи квартиры Номер обезличен, расположенной в жилом комплексе переменной этажности по строительному адресу: ..., ..., ..., участок В. Обязательства по оплате полной стоимости квартиры, предусмотренные п. 1.4 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, выполнены истицей в полном объеме, что подтверждается копиями платежных документов.
В момент заключения предварительного договора купли-продажи застройщик собственником помещений не являлся, а сам объект недвижимости отсутствовал, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще не было создано и право собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано. Истица считает, что у застройщика отсутствовало право получать любые платежи по предварительному договору.
... ... выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличенр/в от Дата обезличена года жилого дома по адресу: ..., ..., ..., участок В и дому был присвоен почтовый адрес: ..., ..., ..., ....
Согласно п. 1.5 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры согласно графику платежей, согласованному сторонами в Приложении Номер обезличен к настоящему договору.
Истица считает, что заключенный предварительный договор купли-продажи является договором инвестирования, т.к. квартира на период заключения договора как объект собственности отсутствовала, и она вкладывала средства в общую инвестиционную деятельность ответчика.
К предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об оплате полной стоимости недвижимого имущества (квартиры) до заключения основного договора купли-продажи должны применяться нормы законодательства об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры является договором инвестирования, поскольку еще до заключения основного договора купли-продажи квартиры и на стадии строительства произошла полная оплата объекта строительства и реальная воля сторон была направлена на инвестирование строительства многоквартирного дома.
Прикрываемая сделка - договор инвестирования - не противоречит законодательству, она действительна и порождает соответствующие права и обязанности.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличенр/в от Дата обезличена года дом был введен в эксплуатацию, что является доказательством наличия оснований для возникновения права собственности на результат капитальных вложений, произведенных истицей.
Таким образом, поскольку по предварительному договору купли-продажи стоимость квартиры оплачена полностью, учитывая, что на момент подачи иска строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, истица считает, что у нее возникло право собственности на квартиру.
В судебном заседании истица и ее представитель заявленные исковые требования поддержали в полном объеме. Пояснили, что в настоящий момент истица квартирой не пользуется, ключей не получала. Просят исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика с заявленными исковыми требованиями не согласна, просит в иске полностью отказать. Пояснил, что действительно между истицей и ООО «Недвижимость XXI век» Дата обезличена года был заключен предварительный договор Номер обезличен купли-продажи квартиры Номер обезличен, расположенной в жилом комплексе переменной этажности по адресу: ..., ..., пос. Развилка, ..., участок В. Однако это ни в коей мере не договор инвестирования, поскольку ответчик не являлся застройщиком, не вкладывал денежные средства истицы в инвестиционную деятельность, и соответственно истица не является субъектом инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Застройщиком жилого дома по адресу: ..., ..., ..., ..., имеющим на праве аренды земельный участок, является ООО «Инвестсити» с которым у ООО «Недвижимость XXI век» Дата обезличена года был заключен договор Номер обезличен инвестирования строительства жилья. В соответствии с данным договором ООО «Недвижимость XXI век» обязалось осуществить финансирование строительства части жилого комплекса на сумму 929 394 540 руб., с правом получения по окончании строительства в собственность части площадей, определенных Приложением Номер обезличен к договору, в том числе квартиры Номер обезличен. Еще до заключения предварительного договора купли-продажи с истицей ООО «Недвижимость XXI век» произвело финансирование строительства в полном объеме, предусмотренном договором инвестирования за счет собственных средств, что подтверждается актом сверки расчетов между ООО «Инвестсити» и ООО «Недвижимость XXI век» по состоянию на Дата обезличена года.
Таким образом, истица не является участником инвестиционной деятельности, денежные средства, оплаченные ей по предварительному договору купли-продажи, не использовались ответчиком для оплаты по договору инвестирования с застройщиком, а истица вносила свои средства непосредственно за приобретение конкретной квартиры по договору.
Заключенный с истицей предварительный договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, однако не запрещает сторонам установить и любые иные дополнительные условия, в том числе и о предварительной оплате.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры в срок, не превышающий три года с момента заключения предварительного договора, т.е. до Дата обезличена года. Срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи еще не наступил, следовательно, требование истицы о признании за ней права собственности на квартиру является незаконным. В настоящий момент права истицы ничем не нарушены, ООО «Недвижимость XXI век» от заключения основного договора купли-продажи квартиры не уклоняется. Просит в иске отказать.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, однако не запрещает сторонам установить и любые иные дополнительные условия.
Судом установлено, что Дата обезличена года ООО «Инвестсити» заключило с муниципальным образованием «Ленинский муниципальный район ...» договор аренды земельного участка общей площадью 29300 кв.м по адресу: ..., Ленинский муниципальный район, сельское поселение Развилковское, пос. Развилка для строительства жилого комплекса.
Дата обезличена года ООО «Недвижимость XXI век» заключило с ООО «Инвестсити» договор об участии за счет собственных средств совместно с инвестором в финансировании жилого комплекса по адресу: ..., ..., ....
Согласно условиям этого договора ООО «Недвижимость XXI век» осуществляет финансирование строительства в сумме 929 394 540 руб. По произведенной сверке расчетов между ООО «Инвестсити» и ООО «Недвижимость XXI век» указанная сумма была перечислена до Дата обезличена года.
Дата обезличена года ООО «Инвестсити» получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого 8-ми секционного дома переменной этажности в ... района ....
Дата обезличена года между истицей ФИО5 и ответчиком ООО «Недвижимость XXI век» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличен, расположенной в жилом комплексе в пос. Развилка (участок В) ... ..., поскольку дом еще не был введен в эксплуатацию и соответственно ООО «Недвижимость XXI век» не могло в этот период заключить основной договор.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Суд считает, что ответчиком не допущено нарушения исполнения принятых по предварительному договору обязательств.
Согласно п. 1.1 указанного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. Основной договор будет заключен после оформления права собственности продавца на квартиру в срок, не превышающий три года с момента заключения настоящего договора, т.е. в срок, не превышающий Дата обезличена года, сроки исполнения обязательств по данному договору еще не истекли.
Дом был введен в эксплуатацию Дата обезличена года, по условиям предварительного договора (п. 1.11) продавец обязуется в течение 30 дней с момента регистрации своего права собственности на квартиру направить покупателю уведомление с предложением подписать основной договор. Право собственности оформляется не позднее 18 месяцев с момента приема дома в эксплуатацию.
На момент рассмотрения спора судом сроки исполнения предварительного договора со стороны ответчика не нарушены, поскольку сроки заключения с истицей основного договора истекают Дата обезличена года.
Не подлежат удовлетворению требования истицы о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена года притворной сделкой, применении последствий ничтожности сделки и применении последствий, относящихся к сделке инвестирования, поскольку в соответствии со ст. 170 ГК РФ Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Суд считает, что в данном случае заключенный между сторонами предварительный договор соответствует требованиям закона, содержит все элементы основного договора и не является притворной сделкой. Стороны имели намерение заключить договор купли-продажи квартиры, который по своей сущности и исполнили. Истица оплатила полную стоимость квартиры согласно графика платежей (приложение Номер обезличен к договору), а ответчиком произведено инвестирование средств в строительство многоквартирного дома, строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, квартира, предназначенная по договору в собственность истицы, имеется в наличии, будет передана в собственность истицы в соответствии с условиями договора, основания для признания права собственности в судебном порядке отсутствуют.
Кроме того, отсутствуют какие-либо доказательства со стороны истца о ее намерении вкладывать свои средства в инвестиционную деятельность с ответчиком. Как усматривается из собранных по делу материалов, истица вкладывала средства конкретно в приобретении для личных нужд квартиры в конкретном доме и выполнение этих условий со стороны ответчика осуществляется в сроки, обусловленные договором.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ РФ от Дата обезличенаг. Номер обезличенФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В приложении Номер обезличен к предварительному договору сразу же были обозначены технические характеристики приобретаемой квартиры, а именно: ее номер (128), количество комнат (2), общая площадь (63,45 кв.м), расположение на конкретном этаже ( 11 этаж в 17-ти этажной секции). Это обстоятельство указывает на то, что оспариваемый предварительный договор содержит все необходимые элементы основного договора купли-продажи конкретной квартиры, в связи с чем, отсутствуют основания, перечисленные в законе, для признания его притворной сделкой.
На дату заключения предварительного договора основной договор в силу объективных причин (отсутствия на предмет спора документов, подтверждающих право собственности) не мог быть заключен, поэтому оформление своих договорных обязательств было закреплено сторонами в предварительном договоре, что соответствует требованиям закона, оснований для признания заключенного договора ничтожной сделкой, не имеется. Данная сделка не является притворной, так как не преследует цель прикрыть другую сделку.
Кроме того, действия истицы (физического лица) по заключению договора на приобретение себе квартиры в силу вышеуказанного закона не может быть причислена к инвестиционной деятельности и, следовательно, отсутствуют основания для признания притворной сделкой заключенного предварительного договора.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения настоящего дела права истицы не нарушены, поскольку срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры не истек, заключенный предварительный договор соответствует требованиям закона.
Суд отмечает, что основания возникновения права собственности установлены в ст. 218 ГК РФ. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены в ст. 8 ГКРФ.
Предварительный договор купли -продажи квартиры от Дата обезличена г. не порождает оснований возникновения прав собственности истицы на квартиру, а предметом указанного договора является обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли -продажи квартиры. Способ защиты права, в силу ст. 445 ГК РФ, понуждение к заключению договора, поскольку, право собственности истицы не нарушено.
На основании вышеизложенного суд считает, что требования истицы удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5 - ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано сторонами в 10-ти дневный срок в ... суд через ФИО0ий городской суд ...
Председательствующий: ФИО1