Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Видновский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Гоморевой Е.А.
при секретаре Антоновой Я.Д.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО2, к ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, признании права собственности на дом, возложении обязанности по регистрации права собственности на дом
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 с требованиями о признании договора купли-продажи земельного участка № в районе <адрес> Московской области, заключенного между ФИО1 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, признании недействительной записи о регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3права на недвижимое имущество и сделок с ним на указанный земельный участок;
просили также признать договор купли-продажи этого же земельного участка № в районе <адрес> <адрес> заключенного между ФИО3 и ФИО4, от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, признании недействительной записи о регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4 права на недвижимое имущество и сделок с ним на этот же указанный земельный участок;
признать за истцами право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке № в районе <адрес> <адрес>, а также обязать регистрационную службу произвести регистрацию права собственности за истцами в равных долях на земельный участок № и трехэтажное здание, расположенное на этом участке.
Требования мотивировали тем, что решением Картинского сельского <адрес> ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 был предоставлен в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>
В ДД.ММ.ГГГГ году на этом участке было начато строительство жилого дома без получения каких-либо разрешительных документов.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил договор купли-продажи вышеуказанного участка с ФИО3 Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и выдано свидетельство о праве собственности <адрес>.
Указывают, что данный договор заключен сторонами для вида, без намерения создать отношения из договора купли-продажи. В договоре указана цена земельного участка - 855 300 (восемьсот пятьдесят пять тысяч триста) рублей 00 копеек, а это является одним из существенных условий для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Истец ФИО1 утверждает, что не получал на счет покупной суммы, несмотря на то, что в договоре отмечен факт полного расчета между сторонами сделки. Таким образом, истцом ФИО1 прикрывались отношения, связанные с безвозмездной передачей имущества в собственность между близкими родственниками. Так как ФИО3 является дочерью истцов - ФИО1 и ФИО2 У них двое дочерей. Таким образом, они хотели распределить недвижимое имущество между ними, но продолжать его контролировать.
В п.3.5. договора имеется заявление ФИО1 об отсутствии строений на отчуждаемом им в пользу дочери ФИО3 земельном участке. Тем не менее, к моменту заключения договора на участке имелись капитальные строения и сооружения, возведенные на средства истцов.
В качестве доказательств в обоснование своих исковых требований истцами представлена в материалы дела выписка из государственного земельного кадастра № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, представленная истцом ФИО1
В соответствии с земельным законодательством РФ (ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Следовательно, передача в собственность ФИО3 земельного участка могла быть совершена только с одновременной передачей в собственность зданий и сооружений, возведенных на данном земельном участке.
ДД.ММ.ГГГГ ответчица ФИО3, произвела отчуждение земельного участка на основании договора купли-продажи ФИО4 Его право собственности на него зарегистрировали в ЕГРП.
В связи с чем обратились в суд с данными требованиями, просят их удовлетворить.
Представитель истца ФИО1. в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Истица ФИО2 требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. А также пояснила суду, что против купли-продажи земельного участка между истцом ФИО1 и ответчицей ФИО3 не возражала, и давала свое согласие. Вышеуказанную сделку решили провести в связи с тем, чтобы поделить при жизни имущество между детьми.
Ответчица ФИО3 в судебном заседании сделала заявление о добровольном заключении договора купли-продажи земельного участка между ней и ответчиком ФИО4 Также пояснила суду, что денежные средства за земельный участок она отцу передавала, дома на земельном участке не было. Его строительство началось на том этапе, когда она была его собственницей. В последующем продала участок ФИО4, с которым состояла в гражданском браке. Денежные средства от него также получила.
Пояснила, что имеет моральное давление со стороны Истцов, так как они являются ее родителями, поэтому ранее давала иные пояснения по делу.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, возражал против их удовлетворения. Указала, что с требованиями не согласна по тем основаниям, что ФИО1 продавая земельный участок своей дочери - ответчице по делу понимал, что после указанной сделки его собственником становится их дочь - ответчица по делу. Последствия договора купли-продажи он осознавал. Об этом ему было разъяснено нотариусом. Поэтому она могла распорядиться участком каким угодно образом. Именно с его слов нотариусом была сделана запись о том, что на момент заключения договора купли-продажи между истцом и ответчицей дома на участке не было. Дом выстроила ответчица, продолжил строительство ФИО4 По данным строительно-технической экспертизы, большая его часть расположена на соседнем земельном участке, распорядителем которой является <адрес>. Дом имеет сквозные трещины, поэтому право собственности на дом за истцами признано быть не может.
Третье лицо нотариус ФИО6 не явилась, извещена надлежащем образом,. Представила отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Считает, что основания для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3 ничтожной сделкой отсутствуют. Сделка совершалась в присутствии нотариуса, сторонам были разъяснены последствия совершения сделки, ими в момент подписания договора было заявлено об отсутствии финансовых претензий друг к другу. Считает, что ФИО3 как собственник имела право распоряжаться принадлежащим ей земельным участком по своему усмотрению.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку оснований для признания недействительной записи в ЕГРП о праве собственности на земельный участок сначала за ответчицей, затем за ответчиком - не имеется. Истец лично представлял весь пакте документов для регистрации права собственности ответчицы на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи. Он понимал последствия. Лично заявил об отсутствии на нем дома. Они не должны проверять этого события, поскольку скрывать это обстоятельство - не в интересах стороны сделки. По этим же обстоятельствам считает, что нет оснований для признания недействительной записи о регистрации права собственности на земельный участок на ФИО4
Представитель третьего лица Администрации Ленинского муниципального района <адрес> в заседание явилась, просила решить вопрос на усмотрение суда.
Допрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что доводы, изложенные в заключении экспертизы - поддерживает. При выходе на местность им было установлено, что большая часть дома лит. А-А1-А2-а-а1 расположена на земельном участке, который сторонам не принадлежит, и вероятно находится в неразграниченной собственности РФ. Поэтому при его строительстве грубо нарушены нормы СНиП относительно месторасположения дома. Также он находится на незначительном расстоянии от смежного земельного участка с правой стороны, что тоже является нарушением СНиП. Одна из стен имеет сквозную трещину, которая видна как снаружи дома, так и внутри дома. Поэтому полагает, что в настоящий момент он может создавать угрозу жизни и здоровью сторон и третьих лиц.
Добавил, что не представляется возможным установить год строительства конструктивных частей дома, из-за отсутствия каких-либо исполнительных документов строительства. Отсутствия документов, определяющих время производства используемых строительных материалов, элементов, растворов, подтверждающих их качество, соответствие ГОСТам и соблюдение технологии использования и хранения строительных материалов, малую продолжительность спорного периода возведения спорных строений.
Суд, заслушав доводы сторон, их представителей, третьих лиц, изучив письменные материалы дела, результаты строительно-технической экспертизы пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям:
Из представленных суду документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> № ( л.д. 16-19)
В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
Согласно ст.ст. 549, 550. 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Основания недействительности сделок исчерпывающе перечислены в ст.ст. 168-179 ГК РФ и детализированы в других нормах.
Ничтожными являются сделки, совершенные с пороком субъективного состава, либо из формы или содержания которых с очевидностью вытекает их недействительность.
Статья 170 ГК РФ предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Но во всех случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранного истцом основания.
По общему правилу каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается (ст.56 ГПК РФ).
В представленных материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, как утверждают истцы, мнимость сделки, то есть заключение договора для вида, без намерения создать отношения из купли-продажи.
С момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 как полноправный собственник фактически осуществляла пользование и владение приобретенным имуществом, а именно, несла расходы по содержанию имущества, осуществляла действия по владению принадлежащим ей имуществом (получила разрешительную и техническую документацию для проведения строительных работ на участке, также ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было получено разрешение на проектирование и строительство, а также ордер на производство земляных работ, а ДД.ММ.ГГГГ ей были выданы технические условия на газификацию и т.п.
Сторонами по договору имущество в виде земельного участка оценивалось в сумме 855 300 (восемьсот пятьдесят пять тысяч триста) рублей, что является одним из существенных условий для договора купли-продажи недвижимого имущества, договор был составлен нотариально, прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка, имущество было принято по акту приема-передачи, сделка зарегистрирована в установленном законном порядке.
С ДД.ММ.ГГГГ до момента продажи земельного участка ФИО4, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, у истцов отсутствовали споры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и только в связи с отчуждением ФИО3 земельного участка, истцы обратились в суд с иском об оспаривании заключенного ими договора. Учитывая, что ФИО3 являлась полноправным собственником земельного участка, у нее было исключительное право на распоряжение принадлежащим ей имуществом, которое и было реализовано ДД.ММ.ГГГГ путем заключения договора купли-продажи с ФИО4 Согласия третьих лиц на отчуждение имущества ФИО3 не требовалось.
Суд не принимает доводы истцов о противоречии оспариваемых договоров купли-продажи требованиям действующего земельного законодательства, в частности ст.35 ЗК РФ.
В соответствии с материалами строительно-технической экспертизы, судом установлено, что на территории спорного земельного участка имеются следующие объекты завершенного строительства: жилое строение (дача), служебное строение (гараж), фундамент строения. По результатам экспертизы можно утверждать, что фактическая площадь спорного земельного участка на 1601 кв.м. больше, чем по правоустанавливающим и землеотводным документам. Данное расхождение является не допустимым. Граница земельного участка проходит под строением, при этом часть данного строения находится за пределами земельного участка ответчика ФИО4, заступая за его границу на 6,4м-6,7м. Достоверно установить точное время возведения строений и их основных конструкций не представляется возможным. Также экспертами дано заключение о том, что строение может представлять угрозу жизни и здоровью граждан.
Доказательств, что к апрелю 2008г. возведенное за счет средств ФИО1 и ФИО2, имело степень готовности 100% и являлось полностью пригодным для эксплуатации и проживания, истцами не предоставлено.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.
Экспертное заключение оценивается судом в соответствии со ст. 187 ГПК РФ - заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы
В соответствии с заключением эксперта, при проведении исследовании, установлено, что ФИО4, был запользован земельный участок по фасадной границе и смежный земельный участок с южной стороны. Вместе с тем, граница по кадастровому плану по т. 2550256 проходит под жилым строением ( дачей) лит. А-А1-А2-а-а1, при этом часть данного строения площадью застройки 56 кв.м. находится за пределами земельного участка ФИО4, заступая за его границу на 6,4-6,7 м.
Таким образом, строение лит. нж2 (гараж) и сооружение лит. нж 3 ( фундамент строения) расположены в границах исследуемого земельного участка, а жилое строение лит. А-1-А2-а-а1 ( спорная дача) заступает за южную границу участка на 6,4-6,7 м. ( л.д. 12 экспертизы)
Достоверно установить точное время возведения строений и их основных конструкций по лит. А-А1-А2-а-а1 в настоящее время не представляется возможным (л.д.12 экспертизы)
В ходе осмотра строения лит. -А1, А2-а-а1 установлено, что торцевые стены веранды лит.а имеют вертикальные сквозные трещины шириной раскрытия до 15 мм. Причины возникновения трещин могут быть связаны с различными обстоятельствами, требующими дополнительных долговременных наблюдения для представления о динамике развития трещин и их стабилизации, также требуется проведение геологического исследования грунта, с учетом которого определяется его механика и проводятся расчеты основания и фундамента. Исходя из полученных результатов, возможен широкий спектр технических решений от переборки отдельных участков стен и укрепления фундамента до полного сноса пристройки, реконструкции 1-го этажа, мансарды и крыши жилого строения. До получения указанных исследований и проведения восстановительных работ строение может представлять угрозу жизни и здоровью третьих лиц ( л.д. 13 экспертизы).
В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ (п.2) «Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдававший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.3) «К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства;
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности…
7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
8) заключение органа государственного строительного надзора».
В вышеуказанной статье Градостроительного кодекса РФ дается исчерпывающий перечень того, что именно требуется для ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. В материалы дела вышеуказанные документы представлены не были.
В материалы дела представлен технический и кадастровый паспорт изготовлен <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, т.е. технический паспорт изготовлен при правообладателе земельного участка Ответчике ФИО4 (договор купли-продажи спорного земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №);
- в техническом и кадастровом паспорте даны технические характеристики объекта, а именно: дата изготовления - ДД.ММ.ГГГГ; наименование - дача (жилое строение); назначение - нежилое; год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) - 2008 г.; ситуационный план участка - без определения границ; описание местонахождения при отсутствии адреса - ТЛП «Зорька» участок №;
Технический и кадастровый паспорт, изготовленный М.О. филиалом ФГУП «Ростехивентаризация - Федеральное БТИ» 13 февраля 2009 года, единственный документ, указывающий на год застройки спорного земельного участка.
В силу п.1 ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
По запросу суда в деле имеется ответ из Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> о том, что регистрация объекта недвижимости в виде жилого дома (строения) органами не проводилась, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации отсутствует (т.?, л.д.?).
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.
Ст.219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание, строение, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.
В соответствии со ст.2 Закона «О государственной регистрации права» - государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Истцами не представлено доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ они являлись собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на проданном земельном участке, а также о том, что какое- либо строение на спорном земельном участке вообще имелось. В соответствии с заявлением, составленным ФИО1 у нотариуса, на принадлежащем ему до совершения сделки договора купли-продажи на земельном участке здания, строения, сооружения отсутствуют ( л.д. 215 тома 1)
В связи с изложенным, суд не находит законных оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 ничтожной, а также сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 ничтожной.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольно возведенную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку собственником части земельного участка, на котором расположен спорный дом лит. А-А1-А2-а-а1 является ФИО7, а также Администрация ленинского муниципального района, дом в соответствии с заключением экспертизы имеет недостатки, которые могут угрожать жизни сторон и третьих лиц, суд считает, что в требовании о признании права собственности истцов на данное строение должно быть отказано.
В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п.5 ст.131 ГК РФ, п.5 ст.2, п.3 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" непосредственно предусмотрена возможность заинтересованного лица обжаловать в суде отказ в государственной регистрации права или сделки либо уклонение от проведении регистрации.
Споры по обжалованию действий или бездействий регистрирующего органа рассматриваются в порядке административного судопроизводства.
Вследствие изложенного обязать регистрирующий орган совершить регистрирующие действия возможно только в исключительных случаях, когда оспаривается непосредственно его действия, выраженные в отказе или уклонении от государственной регистрации.
Поскольку нет оснований для признания недействительными заключенных договоров купли-продажи земельного участка между сторонами, признании права собственности истцов на спорный дом. суд считает, что и в требовании о признании недействительной записи в ЕГРП о регистрации права собственности ответчиков на спорный участок, а также в требовании о возложении обязанности на Управление Росреестра по <адрес> о регистрации права собственности истцов на дом, находящийся на участке № в районе деревни <адрес> должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10-ти дней в Московский городской суд через Видновский городской суд.
Судья: Е.А. Гоморева