Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Асташкиной О.Г., при секретаре Мизгалевой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ПК по ФИО17 недвижимостью «Ваутутинки», ООО «Кабельстройинвест», ПК по управлению недвижимостью «Ваутутинки-2», Администрации Ленинского муниципального района о признании сделки купли-продажи недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ПК по управлению недвижимостью «Ваутутинки», ООО «Кабельстройинвест», ПК по управлению недвижимостью «Ваутутинки-2», Администрации Ленинского района о признании сделки купли-продажи недействительной и запрете распоряжаться спорным имуществом.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности исковые требования поддержал и пояснил, что истцы являются членами ПКУН «Ваутутинки-2» и собственниками земельных участков и домовладений в коттеджном поселке «Ваутутинки» вблизи д.Черепово Ленинского района Московской области.

В ДД.ММ.ГГГГ ПКУН «Ваутутинки» заключило контракт № на инвестирование строительства от ДД.ММ.ГГГГ с заказчиком-застройщиком ООО «Кабельстройинвест». В ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кабельстройинвест» приобрело право собственности на земельные участки № и № общей площадью 6,4 га и 9,2 га.

В ДД.ММ.ГГГГ был создан Потребительский кооператив по управлению недвижимостью «Ваутутинки-2», с которым ООО «Кабельстройинвест» на стороне заказчика заключило контракт на инвестирование строительства № от ДД.ММ.ГГГГ

В ДД.ММ.ГГГГ на въезде (выезде) на территорию поселка истцов был установлены металлические ворота, перекрыв истцам проезд к участкам, также за проезд решено было взимать плату.

Истцы, не согласившись с данным решением, обратились в суд и ДД.ММ.ГГГГ Видновским городским судом Московской области было вынесено решение о нечинении препятствий истцам в проезде на земельные участки на территории ПКУН «Ваутутинки-2».

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела было выяснено ДД.ММ.ГГГГ ПКУН «Ваутутинки-2» зарегистрировало право собственности на земельный участок, включающий спорный проезд, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Кабельстройинвест» и ПКУН «Ваутутинки-».

Истцы считают, что данная сделка нарушает их право пользоваться общим имуществом.

На основании вышеизложенного истцы просят признать сделку купли-продажи недействительной, запретить ПКУН «Ваутутинки-2» распоряжаться спорным имуществом до вступления решения суда по данному делу в законную силу.

Представитель ответчика - Потребительского кооператива по управлению недвижимостью «Ваутутинки» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил.

Представитель ответчика - ООО «Кабельстройинвест» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил.

Представитель ответчика - Потребительского кооператива по управлению недвижимостью «Ваутутинки-2» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил.

Представитель ответчика - Администрации Ленинского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав доводы представителя истцов, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, истцы имеют в собственности земельные участки и расположенные на них жилые дома, расположенные по адресу: <адрес>.

Свое право собственности истцы зарегистрировали надлежащим образом, о чем свидетельствуют представленные суду свидетельства о государственной регистрации права (л.д.12-28).

В материалах дела имеется договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Кабельстройинвест» и ПКУН «Ваутутинки», предметом которого является земельный участок № вблизи <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства общей площадью 11218 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.29-31).

Данный земельный участок принадлежал ООО «Кабельстройинвест» на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Администрацией Ленинского района Московской области.

На основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ПКУН «Ваутутинки» на земельный участок общей площадью 11218 кв.м. с кадастровым номером № было зарегистрировано, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № и ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права № (л.д.33).

В соответствии с контрактом на инвестирование строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПКУН «Ваутутинки» и заказчиком-застройщиком ООО «Кабельстройинвест», предметом данного контракта является реализация Инвестиционного проекта и строительство Объектов на условиях настоящего Контракта, в соответствии с которым Заказчик предоставляет строительную площадку по адресу: <адрес> Генинвестор осуществляет инвестирование, проектирование, строительства, сдачи Объекта и оформления, имущественных прав (л.д.41-47).

Инвестиционный проект – это совокупность организационно-технических мероприятий по созданию жилого комплекса, создающегося в рамках одной строительно-архитектурной концепции (Проекта) путем согласованной застройки индивидуальных земельных участков расположенных в Потребительском кооперативе по управлению недвижимостью «Ваутутинки», расположенного по адресу: <адрес>, с использованием вложений привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников в форме финансовых вложений, проведения подготовительных, проектных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию и оформления имущественных прав.

На момент заключения контракта № на инвестирование строительства от ДД.ММ.ГГГГ с заказчиком-застройщиком ООО «Кабельстройинвест», земельные участки № были переданы в аренду Распоряжением главы Ленинского района ООО «Кабельстройинвест», общей площадью 6,4 га и 9,2 га.

В материалах дела имеется Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация Ленинского района Московской области предоставляет ООО «Кабельстройинвест» в аренду с правом выкупа земельный участок общей площадью 64800 кв.м. по адресу: в районе <адрес> под индивидуальное строительство (л.д.175-182).

В приложении № к данному договору, определяющем порядок выкупа земельного участка площадью 6,48 га, указывается, что ООО «Кабельстройинвест» производит выкуп арендованного земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ООО «Кабельстройинвест» возникает с момента полной оплаты стоимости земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности на заявленный земельный участок (л.д.180).

Право собственности ООО «Кабельстройинвест» на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, земли поселений, общей площадью 11218 кв.м. зарегистрировано на основании вышеуказанного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.185).

В ДД.ММ.ГГГГ был создан Потребительский кооператив по управлению недвижимостью «Ваутутинки-2», который согласно представленному суду Уставу, является специализированным инвестиционно-строительным кооперативом по приобретению и управлению недвижимостью (л.д.72).

В ДД.ММ.ГГГГ между ПКУН «Ваутутинки-2» и ООО «Кабельстройинвест» был заключен контракт на инвестирование строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является организация и строительство, а также финансирование Объекта по адресу: <адрес>, находящихся у ПКУН «Ваутутинки-2» (Генинвестор) в аренде (л.д.52-57).

Территория, на которой расположены земельные участки истцов, управляется ПКУН «Ваутутинки-2».

Судом был изучен проект планировки и застройки земельного участка, выделенного ООО «Кабельстройинвест» под строительство коттеджного поселка, согласованный отделом главного архитектора Администрации Ленинского муниципального района Московской области.

Данный проект планировки и был разработан на всю территорию застройки, предусматривающей размещение нескольких коттеджных поселков. Проект планировки установил планируемое размещение объектов, в том числе транспортного обслуживания и инженерных коммуникаций. Заезд на территорию всего коттеджного поселка предусмотрен общий, со стороны нынешнего коттеджного поселка «Ваутутинки», который затем идет на территории иных коттеджных поселков, в том числе к поселку «Ваутутинки-2», где находятся земельные участки истцов.

Согласно ст. 42 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

Сводом Правил 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного строительства» устанавливается требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства. Так п. 4.2.3. устанавливается, что планировочное решение малоэтажной жилой застройки должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем зданиям и сооружениям, в том числе к домам.

В целях развития малоэтажного жилищного строительства и выполнения требований Закона Российской Федерации также принят и рекомендован к применению в качестве государственных федеральных нормативных документов свод правил по проектированию и строительству СП 11-111-99 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства".

Данный нормативный документ устанавливает рекомендуемые положения в обеспечение требований Свода правил СП 30-102 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" и предназначен для использования проектными и строительными организациями, органами архитектуры и градостроительства, иными юридическими и физическими лицами, участвующими в застройке территорий малоэтажного жилищного строительства.

Согласно п.3.1.3. вышеуказанного Свода правил СП 11-111-99 градостроительное регулирование и организация территорий малоэтажного строительства проводятся в соответствии с утвержденной градостроительной документацией - генеральными планами городских и сельских поселений, являющимися основными юридическими документами, определяющими в интересах населения условия проживания, развития, функционального зонирования, застройки, благоустройства территории, сохранения историко-культурного и природного наследия.

Въезд на территорию клубного поселка «Ваутутинки» является дорогой общего пользования, которая входит в состав земельного участка общей площадью 11218 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащего ПКУН «Ваутутинки» на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ответе из Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ главный архитектор Ленинского муниципального района сообщает, что единым планом застройки клубного поселка «Ваутуинки» определено транспортное обслуживание общей территории, обеспечивающее беспрепятственный подъезд к каждому домовладению (л.д.83).

В материалы дела представлено Решение Видновского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому было признано незаконным решение Совета ПКУН «Ваутутинки-1» от ДД.ММ.ГГГГ об установлении размера и порядка взимания оплаты за проезд по территории ПКУН «Ваутутинки-1» легкового и грузового автотранспорта для членов кооператива и сторонних лиц, поскольку данная территория относится к землям общего пользования - проездам.

Также согласно данному решению ПКУН «Ваутутинки» обязано не чинить препятствия истцам, членам их семей, третьим лицам в проезде на земельные участки, расположенные на территории ПКУН «Ваутутинки-2» по адресу: <адрес> путем демонтажа шлагбаума и металлических ворот.

Вышеуказанный судебный акт, а именно Решение Видновского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение для суда в разрешении настоящего спора, в соответствии со ст.61 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом изучено Дело правоустанавливающих документов на земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>., собственником которого на основании договора аренды было ООО «Кабельстройинвест».

Площадь данного земельного участка №. составила 11218 кв.м. и право собственности ООО «Кабельстройинвест» было зарегистрировано на 11218 кв.м., тогда как в соответствии с Договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в аренду с правом выкупа перешел земельный участок с кадастровым номером № площадью 64800 кв.м.

Также судом изучено Дело правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № уч.№., согласно которому вышеуказанный земельный участок площадью 11218 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, принадлежащий ООО «Кабельстройинвест» был продан ПКУН «Ваутутинки» по договору купли-продажи земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, который в свою очередь зарегистрировал право собственности на данный земельный участок и получил свидетельство установленного образца.

Согласно ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. одним из оснований для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 18 вышеуказанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В материалах дела также имеется соглашение о распределении долей от ДД.ММ.ГГГГ заключенное на основании контракта на инвестирование строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому доли распределены между инвесторами (ПКУН «Ваутутинки-2» - Инвестор-3) на объекты недвижимого имущества Коттеджного поселка «Ваутутинки».

В соответствии с п.3 соглашения Инвестор-3 осуществил финансирование строительства Объектов инфраструктуры(л.д.63-65).

Однако, как усматривается из данного документа, спорные дороги общего пользования не включены в объекты инфраструктуры.

Как указано в договоре купли-продажи земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 11218 кв.м. относится к категории земель – земли населенных пунктов.

Согласно 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, предмет договора является существенным условием договора купли-продажи, призванным исключить возможные споры относительно предмета договора. в спорном договоре купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ никоим образом не определено, что предметом договора является дорога общего пользования, которая в соответствии с договором инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ должна принадлежать всем инвесторам на правах общей долевой собственности.

Судом установлено на основании вышеизложенных доказательств, что спорный земельный участок, находящийся в собственности ПКУН «Ваутутинки» относится к землям общего пользования, поскольку предусмотрен для использования в качестве проездов, улиц в зоне коттеджной застройки.

Согласно п.12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежи приватизации.

На основании п.8 ст. 28 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как указывает ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из вышеизложенного, договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ противоречит нормам гражданского, земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, является недействительным, а требования истцов подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании сделки купли-продажи недействительной удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 11218 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кабельстройинвест» и ПКУН «Ваутутинки», недействительным.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд через Видновский городской суд.

Судья Асташкина О.Г.