Гр.дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Видное Московской области

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Волчковой Е.В., при секретаре Кук А.А.

с участием представителей ответчика по доверенностям - Сущиной О.А, Тюриной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павловой Инессы Евгеньевны к ООО «Инвестиционная компания «Орион» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Павлова И.Е. обратилась в суд с иском к ООО «Инвестиционная компания «Орион» о признании права собственности на квартиру.

В своем иске указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Предварительный договор № согласно которому стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в секции 2(1э-1) на 14 этаже № на пл.4 тип справа в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> Свои обязательства по оплате в рамках договора она (истец) исполнила в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Жилой дом по указанному адресу в эксплуатацию введен. Квартира предана истцу, в которой она проживает, несет бремя по ее содержанию. Переход права собственности на истца не оформлен, т.к. инвестиционный контракт не выполнен. В связи с чем просит суд признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Представитель истца по доверенности –Сигачев в судебное заседание не явился, просил рассматривать настоящее гражданское дело в отсутствие представителя истца (л.д. 52).

Представители ответчика - Сущина О.А., Тюрина в суд явились, против удовлетворения исковых требований возражали, просили в иске отказать и пояснили, что требования Павловой необоснованны и не подлежат удовлетворению, поскольку ее (истца) права ответчик не нарушал. По условиям предварительного договора, на который истец ссылается как на обоснование своих исковых требований, основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ Истец был согласен с таким сроком и подписала предварительный договор. Срок заключения основного договора еще не наступил. Необходимым условием для заключения основного договора с истцом является оформление права собственности Ответчика на спорную квартиру. При этом в своем иске истец указывает, что Ответчик бездействует по оформлению в свою собственность квартиры. Однако процесс оформления квартир в собственность носит длительный и сложный характер (подписание всеми участниками инвестиционного проекта необходимых документов, включая документы, требуемые от всех участников инвестиционного проекта, оплата государственных пошлин, сдача документов на государственную регистрацию и т.п. ) в связи с чем в Предварительном договоре истца установлен срок рассчитанный специалистами ответчика и позволяющий ему оформить в свою собственность Квартиру, после чего заключить с истцом основной договор в сроки и на условиях, установленных Предварительным договором. Согласно условиям Договора соинвестирования № ДИ/Мос-01/08 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Ответчиком и ООО «Эко-про» и являющемуся правовым основанием для заключения Предварительного договора, а также Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ на совместное осуществление застройки земельного участка по адресу: <адрес>, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Минмособлстрое за №, на основании которых был заключен Договор соинвестирования, документами, на основании которых Ответчик сможет зарегистрировать свое право собственности на Квартиру в установленном законом порядке являются Акты о частичных результатах реализации каждого объекта. В настоящее время на согласовании у участников инвестиционного проекта находятся акты о частичных результатах реализации по Инвестиционному контракту и Инвестиционному договору и пока подписаны только одной стороной. После согласования и подписания указанных документов всеми сторонами, Ответчиком будет подписан Акт о частичных результатах реализации Договора соинвестирования с ООО «Эко-про» в отношении объекта, в котором находится спорная квартира, после чего Ответчик сможет начать процедуру оформления в свою собственность квартир, находящихся в данном объекте, в том числе и спорной квартиры (заказ кадастрового паспорта, оплата государственной пошлины, сбор необходимых документов) в целях осуществления государственной регистрации и заключения в будущем Основного договора с Истцом. Кроме того, в силу действующего законодательства, на основании предварительного договора невозможно приобрести право собственности на квартиру, т.к. согласно ст.429 ГК РФ, предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, а является основанием для заключения основного договора в установленный срок. На основании предварительного договора у истца возникает право требовать заключения основного договора, а не право собственности на квартиру. Ссылка истца на ст.ст.218-219 ГК РФ также не применима, поскольку предметом Предварительного договора является заключение Основного договора, Истец не является инвестором по договору соинвестирования, не является заказчиком по договору подряда и не может приобрести права на вновь созданный объект недвижимости. Ссылка истца на ст.ст.309-310 ГК РФ также безосновательна, т.к. Ответчик в одностороннем порядке от своих обязательств не отказывался, исполняет свои обязательства более чем надлежащим образом, опережая сроки согласования документов с другими участниками инвестиционного проекта.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив все в своей совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца Павловой не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В ходе судебного разбирательства установлено, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области, ООО «Эко-про», ООО «Региональная управляющая компания» заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого Генеральный инвестор (ООО «Эко-про») обязался за счет собственных и привлеченных средств произвести новое строительство жилых зданий с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, отдельно стоящими нежилыми зданиями, гаражами-стоянками с инженерными сетями и сооружениями, объектами культурно-бытового и социального назначения на вышеуказанном земельном участке

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эко-про» с ООО «Институт «Каналстройппроект», ОАО «Домостроительный комбинат №1», ООО «Дирекция МВКС», ОАО «Москапстрой», ООО «РегионЭнергоСервис», ОПО «ПроектСвязьТелеком» (соинвесторы), ООО «Региональная управляющая компания» заключен инвестиционный договор, по условиям которого ОАО «Домостроительный комбинат №1» обязалось внести инвестиционный взнос в рамках вышеуказанного Инвестиционного проекта.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эко-Про» и ООО «Инвестиционная компания «Орион» заключен Договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Ответчик стал участником инвестиционного проекта на совместное осуществление застройки земельного участка по адресу: <адрес>, г/п Московский, в районе <адрес>, в том числе многоквартирного дома по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор № согласно п.1.1 которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры (далее - Основной договор) на условиях, согласованных при заключении настоящего Договора, в срок не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ При этом обязательным условиями Основного договора будут являться:

п.1.1.1 Объект купли продажи - 2-х комнатная квартира, расположенная в секции <адрес> тип справа в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>.

п.1.1.3 Цена одного кв.м. квартиры составляет 70060 руб.

п.2.2. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Договор прекращает свое действие с даты заключения между продавцом и покупателем Основного договора или в случае, если Основной договор не будет заключен в срок, указанный в п.1.1. Договора.

п.2.5. Покупатель в качестве обеспечения исполнения обязательств покупатель в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ вносит на расчетный счет продавца денежные средства в размере 4441804,00 руб.

Истец свои обязательства по оплате обеспечительного платежа предусмотренного п.2.5 Предварительного договора исполнил в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

Основной договор купли-продажи квартиры сторонами до настоящего времени не подписан; право собственности истца на спорную квартиру не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ -1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений ст.429 ГК РФ, 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ), 2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве;

В силу статьи 4 названного Закона, 1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Закона, 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно статье 8 названного Закона, 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу статьи 12 Закона, 1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 16 Закона, 1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.

Обращаясь в суд с иском к Ответчику о признании права собственности на квартиру, истец исходит из того, что Предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком, по своей правовой природе носит инвестиционный характер, поскольку на момент его заключения, многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, в эксплуатацию введен не был и ответчик не представил доказательств, что денежные средства, полученные от истца, не были использованы для инвестиционной деятельности на застраиваемом объекте. Денежные средства, оплаченные истцом по предварительному договору, не являются обеспечительным платежом, поскольку сумма внесенных денежных средств равна полной стоимости квартиры. Сам по себе срок, обозначенный в предварительном договоре, в течение которого должен быть заключен основной договор, не имеет значения для настоящего дела.

Довод истца в той части, что заключенный между сторонами Предварительный договор по своей правой природе относится к Договору участия в долевом строительстве, судом не принимается во внимание, поскольку в силу положений статьи 4 вышеуказанного Закона, сторонами Договора участия в долевом строительстве являются: Застройщик и гражданин (участник долевого строительства).

При этом, согласно ст.2 вышеназванного федерального Закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Ответчик - ООО «Инвестиционная компания «Орион» не является застройщиком земельного участка, в силу чего не имеет правовых оснований для заключения с истцом Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

То обстоятельство, что на момент заключения Предварительного договора, многоквартирный дом не был введен в эксплуатацию, по мнению суда, не может свидетельствовать об инвестиционном характере Договора, поскольку Предварительный договор заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на ввод дома в эксплуатацию подписано ДД.ММ.ГГГГ Принимая во внимание сложную, многоступенчатую процедуру ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а также незначительный временной промежуток между заключением Предварительного договора и ввода дома в эксплуатацию, позволяют суду сделать вывод, что на момент заключения с истцом Предварительного договора, многоквартирный дом был уже полностью построен вследствие чего не нуждался в каких-либо дополнительных инвестициях направленных на свое возведение.

Довод истца о том, что денежные средства, оплаченные истцом по предварительному договору, не являются обеспечительным платежом, поскольку сумма внесенных денежных средств равна полной стоимости квартиры, судом не принимается во внимание как не имеющий правового значения для дела.

Кроме того, действующее гражданское законодательство (ст.ст.329, 380 ГК РФ) предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательства путем внесения обеспечительного платежа (задатка, аванса), при этом каких-либо ограничений в той части, что размер обеспечительного платежа должен быть меньше чем цена квартиры по Основному договору купли-продажи, действующее законодательство не содержит.

Довод истца в той части, что срок, обозначенный в Предварительном договоре в течение которого должен быть заключен основной договор, не имеет значения для настоящего дела, также не принимается судом во внимание, поскольку в соответствии со ст.11, 12 ГК РФ, ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор, по условиям которого обе стороны обязались в срок не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры. При таких обстоятельствах наличие в предварительном договоре срока на заключение основного договора имеет правовое значение для рассматриваемого спора по существу для разрешения вопроса о том, нарушены ли Ответчиком права, законные интересы истца или нет.

На момент рассмотрения настоящего гражданского дела срок для заключения основного договора не наступил, в связи с чем суд не усматривает нарушений ответчиком каких-либо прав истца вследствие чего истец Павлова вынуждена была бы обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав, свобод, законных интересов.

С учетом буквального значения содержащихся в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ слов и выражений, суд расценивает представленный истицей Павловой в обоснование своих требований Договор от ДД.ММ.ГГГГ, как предварительный.

По смыслу действующего гражданского законодательства, предварительный договор не порождает собой возникновения права собственности на имущество; порождает собой возникновение права требовать заключить основной договор.

Учитывая, что между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор, который не является основанием для возникновения у истца Павловой права собственности на квартиру; принимая во внимание, что срок для заключения основного договора кули-продажи спорной квартиры не наступил в связи с чем на момент рассмотрения настоящего дела каких-либо нарушений Ответчиком прав, законных интересов истца Павловой не установлено, при таких обстоятельствах суд считает, что законных оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, городской суд -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Павловой Инессы Евгеньевны к ООО «Инвестиционная компания «Орион» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи кассационной жалобы в канцелярию Видновского городского суда в течение десяти дней c момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Волчкова Е.В.