РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2-1656/11

ДД.ММ.ГГГГ город Видное

Видновский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Зыряновой А. А., секретаря судебного заседания Газмагаметова З.С., с участием представителя истцов Бикузина В.А. Бикузиной Ч.В. – Пысенкова А.И., представителя ответчика ООО «Домостроитель-Делопмент» Новиковой С.М. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Бикузина В.А. Бикузиной Ч.В. к ООО «Домостроитель-Делопмент», третье лицо администрация Ленинского муниципального района Московской области, о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику ООО «Домостроитель-Делопмент» о признании права собственности на квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. В обосновании исковых требований указали, что с ответчиком заключался предварительный договор купли-продажи квартиры, которым определены основные условия основного договора.

В судебном заседании исковые требования уточнили, поскольку ответчиком в настоящее время право собственности зарегистрировано, просили признать п. 2.1, п. 2.7 и п. 2.12 предварительного договора заключёнными между сторонами недействительными, понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора с оформлением права в общедолевую собственность по ? доли в праве за каждым. В обосновании исковых требований указали, что к правоотношениям сторон применимы статьи 10, 12,16 ФЗ «О защите прав потребителей», ст. 426 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ.

В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, пояснил, что на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключённого между сторонами у истцов возникло право на заключение основного договора купли-продажи квартиры, предметом которого является продажа объекта недвижимого имущества, – квартиры, расположенной в построенном жилом доме-новостройке, установлена полная стоимость объекта недвижимости данной квартиры в сумме 2906520 рублей и обозначен её строительный адрес и общая площадь. В период рассмотрения дела судом ответчик зарегистрировал право собственности на квартиру, однако отказывается заключить основной договор на приемлемых для истцов условиях, в связи с чем, просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признала, представила суду письменный отзыв относящийся к первичным исковым требованиям, в котором указала, что истцами избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку на основании предварительного договора купли-продажи право собственности на квартиру возникнуть не может. По уточнённым исковым требованиям просила применить срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Частью первой статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью третьей указанной правой нормы предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Частью пятой статьи 429 ГК РФ предусмотрены последствия уклонения сторонами предварительного договора исполнений обязательств о заключении основного договора. При таких обстоятельствах применяются положения предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условий предварительного договора п. 1.1 продавец и покупатель обязуются заключить в будущем между собой основной договор купли-продажи квартиры, объектом купли-продажи является однокомнатная квартира с указанным строительным адресом, общей проектной площадью 43,45 кв. м., стоимость квартиры составляет 2906520 руб. Оплата квартиры подлежит не позднее двух рабочих дней с момента подписания основного договора. Покупателями по основному договору будут являться истцы и их несовершеннолетняя дочь ФИО8 по 1/3 доли в праве за каждым. Пунктом 2.7 Предварительного договора установлено, что все расходы по заключению и государственной регистрации основного договора, перехода права собственности на квартиру, а так же расходы по технической инвентаризации, уплате государственных пошлин несут покупатели, покупатели обязаны компенсировать продавцу указанные расходы. Пунктом 2.12 предварительного договора установлено, что покупатели обязуются компенсировать продавцу расходы по эксплуатации передаваемой квартиры и доли в общем имуществе собственников помещений в жилом доме, предусмотренные действующим законодательством с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, до регистрации права собственности на квартиру, на заключённого основного договора. Так же при подписании основного договора покупатели обязаны перевести на счёт управляющей организации или ТСЖ денежные средства (аванс за 4 месяца вперёд) на оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что поскольку по условиям предварительного договора предусмотрено право ответчика зарегистрировать за собой права собственности, то данный договор не является инвестиционным, и в связи с заключением предварительного договора у сторон возникает единственная обязанность – заключить в будущем основной договор, при этом оплата квартиры согласно условий предварительного договора производится покупателями после подписания основного договора. Право собственности ответчика на объект недвижимого имущества зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, препятствий к заключению основного договора купли-продажи не имеется. Истец не согласен с пунктами 2.1, 2.7, 2.12 указанного договора, поскольку считает, что ими нарушаются права потребителя.

Законоположение статей 429 и 445 ГК РФ, закрепляющие возможность обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор направлено на защиту сторон предварительного договора, и могут быть использованы истцом для защиты нарушенного права.

Между истцами ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор уступки прав по предварительном договору, согласно условий которого Бикузин Н.Х. приобрёл право требования у Бикузиной Ч. В. на приобретение 1/3 доли в праве на данную квартиру, которую по предварительному договору предполагалось зарегистрировать за их несовершеннолетней дочерью ФИО8 Поскольку покупка указанной в предварительном договоре квартиры является обязанностью покупателей, то договорённость между ними об увеличении доли истца Бикузина Ч. В. за счёт уступки доли в праве от его дочери является правом истцов, и на права ответчика не влияет. Исковое требование о признании п. 2.1 предварительного договора недействительным удовлетворению не подлежит, поскольку именно данный пункт устанавливает обязанность сторон заключить в будущем основной договор, вместе с тем договор уступки прав имеет обязательную силу для ответчика при заключении основного договора. Исковое требование о признании недействительным условие предварительного договора установленное п. 2.7 подлежит частичному удовлетворению. Стороны договорились о том, что истцы несут все расходы по заключению и государственной регистрации основного договора, перехода права собственности на квартиру, а так же расходы по технической инвентаризации, уплате государственных пошлин, что не находится в противоречии со статьёй 426 ГК РФ, обязанность же покупателей компенсировать продавцу указанные расходы суд считает противоречащей данной правовой норме. Исковое требование о признании недействительным условия предварительного договора установленное п. 2.12 подлежит частичному удовлетворению. Обязанность собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги связана с установленным законом порядком осуществления права собственности. Обязанность вносить плату за жилое помещение вытекает из установленной законом обязанности собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Обязанность вносить плату за коммунальные услуги частично связана с обязанностью несения бремени содержания собственности, а в остальной части вытекает из обязательств, связанных с непосредственным потреблением коммунальных услуг проживающими в доме гражданами, в связи с чем, истцы собственниками жилого помещения не являются, квартира истцам передана по акту приёма-передачи ДД.ММ.ГГГГ, соответственно с этой даты у истцов возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, которую они возмещают ответчику. По этим же основаниям условие договора о том, что при подписании основного договора покупатели обязаны перевести на счёт управляющей организации или ТСЖ денежные средства (аванс за 4 месяца вперёд) на оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг является недействительным.

Предварительным договором установлено условие об оплате квартиры, которая производится истцами не позднее двух рабочих дней после подписания основного договора, поэтому утверждение ответчика, о том, что отсутствие оплаты в настоящее время является основанием к отказу в исковых требованиях является несостоятельным.

Течение срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Судом установлено, что срок заключения основного договора определён три месяца с момента государственной регистрации права ответчика, которое было произведено ДД.ММ.ГГГГ, поэтому срок исковой давности истцами не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 426, 445, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования истцов Биккузина Наиля Ханяфиевича, Биккузиной Чулпан Вагизовны к ООО «Домостроитель-Делопмент» - удовлетворить частично.

Понудить ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Домостроитель-Делопмент» заключить с истцами Биккузиным Наилем Ханяфиевичем, Биккузиной Чулпан Вагизовной основной договор купли- продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. на условиях заключённого между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора, с оформлением права общедолевой собственности за истцами по ? доли в праве за каждым.

Признать п. 2.7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части обязанности покупателей компенсировать продавцу расходы по государственной регистрации прав собственности ответчика (продавца) на передаваемую квартиру – недействительным.

Признать п. 2.12 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части обязанности истцов (покупателей) компенсировать ответчику (продавцу) расходы по эксплуатации передаваемой квартиры и доли в общем имуществе собственников помещений в жилом доме, предусмотренные действующим законодательством с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, до регистрации права собственности на квартиру, на основании заключённого основного договора, обязанности перевести на счёт управляющей организации или ТСЖ денежные средства (аванс за 4 месяца вперёд) на оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг – недействительными.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд <адрес> в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме. Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Зырянова А. А.