ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДД.ММ.ГГГГ Видновский городской суд <адрес> в составе: председательствующего Гоморевой Е.А. при секретаре Салия И.А. рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Харитоновых М.Е., Е.Ю. к ЗАО «Управляющая компания «НИК Развитие» Д.У. об изменении условий договора, признании права собственности на недвижимое имущество, УСТАНОВИЛ: Истцы Харитоновы М.Е., Е.Ю., обратились в суд с иском к ЗАО «Управляющая «Инвестиционная компания «НИК Развитие» Д.У. об изменении условия предварительного договора, признании права собственности на квартиру. В своем иске указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Предварительный договор, согласно которому стороны договорились заключить в будущем не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по строительной секции: <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес>, номер на площадке <адрес>, расположенной по почтовому адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Свои обязательства по оплате в рамках договора они (истцы) исполнили в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Жилой дом по указанному адресу в эксплуатацию введен. Квартира передана истцу, в которой он проживает, несет бремя по ее содержанию. Переход права собственности на истца не оформлен, т.к. инвестиционный контракт не выполнен. Добавили, что в период заключения договора они были введены в заблуждение, поскольку дом на тот период уже был введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес. При заключении договора истцам представителями продавца было гарантировано, что буквально через месяц они получат ключи от квартиры. А право собственности – через 2,5 – 3 месяца. Представителями истца утверждалось, что срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ – это общий, формальный срок, входит в состав всех типовых договоров продавца, и не может быть ради одного покупателя изменен. Также покупателю не были представлены учредительные документы продавца и документы, подтверждающие правомочия агента на подписание такого рода договоров. В связи с этим, они изначально были введены в заблуждение относительно реальных сроков получения ими права собственности, поставлены в заведомо невыгодные для них условия, существенно нарушающие их права, условия. Истцы, веря обещаниям продавца, рассчитывали получить право собственности на квартиру через три месяца после подписания предварительного договора. Этот срок являлся для них разумным. Им в настоящий момент необходимо произвести перепланировку жилого помещения, но они не могут этого сделать, поскольку не являются собственниками квартиры. Они оплачивают коммунальные услуги, при этом не будучи прописанными и не будучи собственниками квартиры. К тому же в договоре не указано, что ответчик должен извещать покупателей о надлежащем оформлении прав на дом. Поэтому покупатели остаются в полном неведении относительно факта и даты получения в собственность продавцом. Исходя из изложенного, они считают, что срок для заключения основного договора не был согласован сторонами и определен. В связи с чем, необходимо изменить договор. Необходимо из подпункта 1.1. договора исключить фразу «не позднее ДД.ММ.ГГГГ». При этом в соответствии со смыслом ст. 314 ГК РФ, обязательство ответчиком должно быть исполнено в разумный срок. Полагают, что разумный срок для исполнения истек. Поэтому просят изменить подпункт 1.1 предварительного договора, исключив из него фразу «не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ», признать за истцами право собственности на квартиру. Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме. Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала, просила в иске отказать и пояснила, что требования Харитоновых Е.Ю. необоснованны и не подлежат удовлетворению поскольку его (истца) права ответчик не нарушал. По условиям предварительного договора, на который истец ссылается как на обоснование своих исковых требований, основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ Истец был согласен с таким сроком, и подписал предварительный договор. Срок заключения основного договора еще не наступил. Необходимым условием для заключения основного договора с истцом является оформление права собственности Ответчика на спорную квартиру. При этом в своем иске истец указывает, что Ответчик бездействует по оформлению в свою собственность квартиры. Однако процесс оформления квартир в собственность носит длительный и сложный характер (подписание всеми участниками инвестиционного проекта необходимых документов, включая документы, требуемые от всех участников инвестиционного проекта, оплата государственных пошлин, сдача документов на государственную регистрацию и т.п.) в связи с чем в Предварительном договоре истца установлен срок рассчитанный специалистами ответчика и позволяющий ему оформить в свою собственность Квартиру, после чего заключить с истцом основной договор в сроки и на условиях, установленных Предварительным договором. Учитывая этот факт, в предварительном договоре по соглашению и сторон и был установлен срок, позволяющий оформить в свою собственность в свою собственность квартиру. После чего заключить с истцом и ответчиком основной договор в сроки и на условиях, установленных предварительным договором. Кроме того, в силу действующего законодательства, на основании предварительного договора невозможно приобрести право собственности на квартиру, т.к. согласно ст.429 ГК РФ, предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, а является основанием для заключения основного договора в установленный срок. На основании предварительного договора у истца возникает право требовать заключения основного договора, а не право собственности на квартиру. Истец не является инвестором по договору соинвестирования, не является заказчиком по договору подряда и не может приобрести права на вновь созданный объект недвижимости. Ответчик в одностороннем порядке от своих обязательств не отказывался, исполняет свои обязательства более чем надлежащим образом, опережая сроки согласования документов с другими участниками инвестиционного проекта. Полагает, что и требование истца о признании судом недействительным положения п.п 1.1 предварительного договора – условия о сроке заключения сторонами Основного договора, необоснованны. Этот пункт является законным и предусмотрен в п. 4 ст. 429 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 314 ГК РФ. И является существенным по заключенному предварительному договору. Не может быть признан недействительным, поскольку истцы ясно понимали услвояи договора. Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям: В ходе судебного разбирательства установлено, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительного комплекса <адрес>, Администрацией муниципального образования Ленинский муниципальный район <адрес>, ООО «Эко-про», ООО «Региональная управляющая компания» заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе <адрес>, по условиям которого Генеральный инвестор (ООО «Эко-про») обязался за счет собственных и привлеченных средств произвести новое строительство жилых зданий с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, отдельно стоящими нежилыми зданиями, гаражами-стоянками с инженерными сетями и сооружениями, объектами культурно-бытового и социального назначения на вышеуказанном земельном участке (л.д. 90-99) ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Эко-про» с ООО «Институт «Каналстройппроект», ОАО «Домостроительный комбинат №», ООО «Дирекция МВКС», ОАО «Москапстрой», ООО «РегионЭнергоСервис», ОПО «ПроектСвязьТелеком» (соинвесторы), ООО «Региональная управляющая компания» заключен инвестиционный договор, по условиям которого ОАО «Домостроительный комбинат №» обязалось внести инвестиционный взнос в рамках вышеуказанного Инвестиционного проекта. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эко-Про» и ЗАО «Управляющая компания НИК «Развитие» заключен Договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Ответчик стал участником инвестиционного проекта на совместное осуществление застройки земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, в том числе многоквартирного дома адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор № согласно п. 1.1 которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры (далее - Основной договор) на условиях, согласованных при заключении настоящего Договора, в срок не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ При этом обязательным условиями Основного договора будут являться: п. 1.1.1 Объект купли продажи - 2 комнатная квартира, расположенная в секции 2(1-3) на 21 этаже, № на пл. 4, тип справа в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, квартал 1, <адрес>. Общая проектная площадь 92,8 кв.м. п. 1.1.3 Цена одного кв.м. квартиры составляет 61 000 руб. п.2.2. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Договор прекращает свое действие с даты заключения между продавцом и покупателем Основного договора или в случае, если Основной договор не будет заключен в срок, указанный в п. 1.1. Договора. п.2.5. Покупатель в качестве обеспечения исполнения обязательств в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ вносит на расчетный счет продавца денежные средства в размере 5599800 рублей (л.д.9-13). Истец свои обязательства по оплате обеспечительного платежа предусмотренного п.2.5 Предварительного договора исполнил в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами В июне 2010 года данный жилой дом введен в эксплуатацию. Распоряжением главы администрации Ленинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р/о в связи с вводом в эксплуатацию законченных строительных объектов - жилых корпусов квартала № <адрес>, территория площадок вымораживания ВВС, дому присвоен почтовый адрес: 143030, <адрес> <адрес>. Основной договор купли-продажи квартиры сторонами до настоящего времени не подписан; право собственности истца на спорную квартиру не зарегистрировано. В соответствии со ст. 218 ГК РФ -1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу положений ст.429 ГК РФ, 1. По предварительному договору стороны В соответствии со ст. 431 ГК РФ - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N 111-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N 160-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N № от ДД.ММ.ГГГГ №.№ ДД.ММ.ГГГГ 2, Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом I строительстве; В силу статьи 4 названного Закона, По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии со ст. 6 Закона, 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного Частью 3 настоящей статьи. Согласно статье 8 названного Закона, 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу статьи 12 Закона, 1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 16 Закона, 1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом. Обращаясь в суд с иском к Ответчику о признании права собственности на квартиру, истец исходит из того, что Предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком, по своей правовой природе носит инвестиционный характер, поскольку на момент его заключения, многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, в эксплуатацию введен не был и ответчик не представил доказательств, что денежные средства, полученные от истца, не были использованы для инвестиционной деятельности на застраиваемом объекте. Денежные средства, оплаченные истцом по предварительному договору, не являются обеспечительным платежом, поскольку сумма внесенных денежных средств равна полной стоимости квартиры. Сам по себе срок, обозначенный в предварительном договоре, в течение которого должен быть заключен основной договор, не имеет значения для настоящего дела. Довод истца в той части, что заключенный между сторонами Предварительный договор по своей правой природе относится к Договору участия в долевом строительстве, судом не принимается во внимание, поскольку в силу положений статьи 4 вышеуказанного Закона, сторонами Договора участия- в долевом строительстве являются: Застройщик и гражданин (участник долевого строительства). При этом, согласно ст.2 вышеназванного федерального Закона, застройщик -юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Ответчик – ЗАО «Управляющая компания «НИК Развитие» Д.У. не является застройщиком земельного участка, в силу чего не имеет правовых оснований для заключения с истцом Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно ст. 10 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за зашитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор, по условиям которого обе стороны обязались в срок не позднее конца ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры. При таких обстоятельствах наличие в предварительном договоре срока на заключение основного договора имеет правовое значение для рассматриваемого спора по существу для разрешения вопроса о том, нарушены ли Ответчиком права, законные интересы истца или нет. На момент рассмотрения настоящего гражданского дела срок для заключения основного договора не наступил, в связи с чем суд не усматривает нарушений ответчиком каких-либо прав истца. В соответствии со ст. 452 ГК РФ, Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Суд не усматривает оснований для изменения условий договора, поскольку при его согласовании каждая сторона понимала предмет и значение договора, сроки его действия, а также то, что истцы его условиями относительно возникновения обязательств были введены в заблуждение. По смыслу действующего гражданского законодательства, предварительный договор не порождает собой возникновения права собственности на имущество; порождает собой возникновение права требовать заключить основной договор. К тому же, с учетом положений ст. 429 ГК РФ, в том случае, если в договоре не будет указано срок исполнения обязательств, соответствующим сроком является один календарный год с момента заключения предварительного договора купли-продажи Учитывая, что между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор, Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд РЕШИЛ: В требовании Харитонову Максиму Евгеньевичу, Харитоновой Елене Юрьевне к ЗАО «Управляющая компания «НИК Развитие» о изменении подпункта 1.1. предварительного договора, заключенного между Харитоновым Максимом Евгеньевичем, Харитоновой Еленой Юрьевной и ООО «ФИК «Орион» от ДД.ММ.ГГГГ, признании права долевой собственности на двухкомнатную <адрес> <адрес> <адрес> <адрес> – отказать. Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней через Видновский суд. Судья: Гоморева Е.А.
Р Е Ш Е Н И Е
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
который не является основанием для возникновения у истца права
собственности на квартиру; принимая во внимание, что срок для заключения основного
договора купли-продажи спорной квартиры не наступил, в связи с чем на момент
рассмотрения настоящего дела каких-либо нарушений Ответчиком прав, законных
интересов истцов не установлено, при таких обстоятельствах суд считает, что законных оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру не имеется.