Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Видновский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гоморевой Е.А., при секретаре Поправкиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Граб П.Г. к ООО «Дирекция МВКС» о признании права собственности на квартиру

Установил:

Истец Граб П.Г. обратился в суд с иском к ООО «Дирекция МВКС», в которых просил с учетом уточнений о признании права собственности на <адрес>, расположенную в жилом <адрес> по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дирекция МВКС» и им был заключен предварительный Договор, согласно которому ООО «Дирекция МВКС» принял решение продать, а Граб П.Г. принял решение купить квартиру в доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, проектной площадью 79,2 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ между им и ООО «Дирекция МВКС» было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору и произведены окончательные расчеты по результатам обмеров БТИ за квартиру. Окончательная стоимость квартиры по договору составила 4605200 рублей 00 копеек.

Все обязательства им выполнены в полном объеме. Денежные средства перечислены. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дирекция МВКС» и ООО «Управляющая компания «Союз-Московский» и им было заключено соглашение, в соответствии с условиями которого ему в пользование передана спорная квартира и на него возложена обязанность нести расходы по оплате услуг и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в нем, услуги по отоплению пропорционально общей площади квартиры; оплате услуг по холодному и горячем водоснабжению, водоотведению, электроснабжению; оплате услуг, связанных обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирном доме; расходов по вывозу крупногабаритного мусора.

Задолженность по оплате услуг по указанному соглашению отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ дом был веден в эксплуатацию. Но квартиру ему в собственность не передают.

В связи с тем, что условиями предварительного договора не установлен точный срок заключении основного договора, а обязательства им уже исполнены, он обратился к ответчику с просьбой заключения основного договора купли-продажи.

Однако до настоящего времени основной договор им не заключен, ответчик уклоняется от действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В свою очередь он заключил с Сусликовой Т.В. ДД.ММ.ГГГГ договор предварительной купли-продажи спорной квартиры, по которому был обязан подписать основной договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ему Сусликова Т.В. перечислила задаток – 100000 рублей. Поскольку квартира в собственность оформлена не была, соответственно, они не смогли заключить договор купли-продажи. Предварительный договор они расторгли, он вынужден был вернуть задаток, полученный между ним и будущим покупателем его квартиры в двойном размере.

В связи с этим, просит признать за ним право собственности на квартиру, взыскать с ООО «Дирекция МВКС» убытки в размере 100000 рублей.

Представитель ответчика против требования возражал. Указал, что согласно предварительного договора они обязаны в течение 1 месяца с момента регистрации Продавцом, т.е. ими своего права собственности на вышеуказанную квартиру известить покупателя, т.е. истца о готовности заключить с ними основной договор купли-продажи квартиры.

Но в настоящее время они этого условия выполнить не могут, поскольку в у них отсутствуют документы, необходимые для регистрации своего права собственности на квартиру, а именно- не подписаны акты исполнения обязательств между иными участниками инвестиционного проекта.

Они получили права на спорную квартиру в результате реализации инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного в районе <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством строительного комплекса <адрес>, Администрацией муниципального образования Ленинский муниципальный район <адрес>, ООО «Эко-про», ООО «Региональная управляющая копания»; инвестиционного договора на осуществление застройки земельного участка, заключённого между ООО «Эко-Про», ООО «Институт «Каналстройпроект», ОАО «РегионЭнергоСервис», ЗАО «ПроектСвязьТелеком», ООО «Региональная управляющая компания», зарегистрированного в Минмособлстрое».

В связи с отсутствием актов об исполнении обязательства по Инвестиционному договору, ответчик не может заключить основной договор купли-продажи квартиры за истцом.

Просила отказать и в требовании о взыскании убытков, поскольку истец не доказал того факта, что действительно была произведена оплата по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также обязательства ответчика по предварительному договору, заключенному между ними не сопоставимы с теми, что взял на себя истец в следующем договоре.

Против признания за ним права собственности на спорную квартиру – не возражала. Указала, что в результате замеров БТИ было установлено, что площадь квартиры увеличена по сравнению с условиями договора на 0,2 кв. м. Истец произвел доплату. Финансовых претензий к нему не имеют, но он в нарушение п. 3.8 предварительного договора истец произвел незаконно переустройство приобретаемой квартиры. Он не мог этого делать до момента государственной регистрации своего права собственности на нее.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям:

В соответствии с ч. 1, ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец), обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 309 ГКРФ, обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Ст. 310 ГК РФ устанавливает запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ст. 314 предусмотрено, что «если обязательство предусматривает, или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода».

В силу ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Ч. 1, ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации на спорную квартиру влечет нарушение прав истца по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.

В силу ст. 11 ГК РФ, данное право может быть признано в судебном порядке.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, был заключен предварительный договор № предметом которого являлось обязательство в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, имеющей характеристики, согласно предварительному договору: комнат - 3, секция – 1(1-2у), этаж – 17, проектной площадью – 79,2 кв. метров, находящаяся по адресу: МО, <адрес>, городское поселение Московский, в районе <адрес>, квартал 1, корпус 3.

Согласно п.3.3. предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 4593600, 00 (четыре миллиона пятьсот девяносто три тысячи шестьсот) рублей 00 копеек.

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, подлежащая продаже Покупателю в соответствии с условиями договора, расположена по строительному адресу: <адрес>, ленинский район, <адрес>, квартал 1, корпус 3, секция № ( 1-2у), этаж 17, №пп1. <адрес> по обмера БТИ – 79,4 кв.м. Окончательная стоимость квартиры – 4605200 рублей ( л.д.3)

Истец своевременно, и в полном объеме исполнил вытекающую из предварительного договора обязанность по оплате стоимости недвижимого имущества, что подтверждается соответствующими платежными документами ( л.д.14,15,16)

Разрешением Администрации Ленинского муниципального района МО №, от ДД.ММ.ГГГГ, дом был введен в эксплуатацию (л.д.20). Из Распоряжения №- р/о от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что указанному дому – новостройке, присвоен почтовый адрес: 142782, МО, <адрес>.

Ответчик не может заключить с истцом основной договор купли – продажи на текущий момент, по причине отсутствия у него необходимых документов для регистрации своего права собственности на указанную квартиру.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости, последовательными, не противоречащими и согласующимися с материалами гражданского дела, достаточными для разрешения данного дела по существу и полностью обоснованными заявленные требования.

Учитывая изложенное суд считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру и отсутствие документов, необходимых ответчику для оформления своего права, не препятствует признанию судом права собственности гр. Граб П.Г. на указанную квартиру.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении - этого имущества.

Истец в полном объеме исполнил обязательства по плате стоимости квартиры.

Осуществив вышеуказанный платеж, истец исполнил свои обязательства по Договору в полном объеме и надлежащим образом, и приобрел права на получение от Ответчика и оформление в собственность Квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру ( л.д.17) Целью соглашения является обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с техпаспортом БТИ, истцом действительно произведена перепланировка жилого помещения, в результате чего площадь увеличилась еще на 0,2 кв.м., и стала составлять 79,6 кв.м. ( л.д.53)

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

На основании ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно выводам ООО «ГлавСпецПроект», наружные стены в квартире находятся в удовлетворительно состоянии; внутренние стены находятся в удовлетворительном состоянии; перекрытия находятся в удовлетворительно состоянии; демонтированные перегородки не являлись несущими и их демонтаж не повлиял на несущие способности перекрытий; при изменении планировки санузла была выполнена гидроизоляция пола, согласно существующим требованиям СНиП ДД.ММ.ГГГГ-88 «Полы». При выполнении работ по переустройству помещений квартиры, существующие системы вентиляции и инженерные сети ( водоснабжение, отопление и канализация) были сохранены, за исключением местных подводок ко вновь устанавливаемому сантехническому оборудованию.

На основании проведенного инженерного обследования, и при согласовании с ответственными организациями, ООО «ГлавСпецПроект» считает выполненную перепланировку помещений <адрес>, - технически возможной ( л.д.71)

При таких обстоятельствах, учитывая, что до настоящего момента квартира Истцу, выполнившему свои обязательства по договору, в собственность не передана, произведённая перепланировка является технически возможной, не угрожает жизни и здоровью истца и третьих лиц, суд считает возможным удовлетворить требования Истца и признать за ним право собственности на спорную квартиру, что являлось для нее целью при заключении договора с учетом произведенной перепланировки.

Истцом в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Сусликовой Т.В. ( л.д.26-27). В соответствии с указанным договором, продавец, т.е. истец и покупатель, т.е. Сусликова Т.В. обязуются заключить договора купли-продажи квартиры, указанной в п. 2.1. договора на условиях и в срок, предусмотренный настоящим договором.

В соответствии с п. 2.1 этого же договора, основной договор будет заключен сторонами после государственной регистрации права собственности Продавца в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает, что истец, заключая договор на указанных условиях заведомо знал о его неисполнимости, поскольку никаких юридических прав и обязанностей на основании данного договора не возникло и не могло возникнуть, т.к. истцу объект права ( спорная квартира) еще не принадлежали, между ним и ответчиком был заключен только предварительный договор. В случае намерения произвести отчуждение квартиры, истец и Сусликова Т.В. должны были заключить договор переуступки права требования покупателя по предварительному договору, но не заключать предварительный договор купли-продажи «на предварительный договор купли-продажи».

К тому же, на дату заключения договора между истом и Сусликовой, дом, в котором расположена квартира – в эксплуатацию введен не был, было издано только распоряжение о присвоении почтового адреса. В соответствии с предварительным договором, заключенным между истцом и ответчиком, основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 2 календарных месяца после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру.

В соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», срок, в течении которого выдается документ ( свидетельство) о регистрации прав на имущество после передачи всех необходимых документов – 1 месяц. Таким образом, зная о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ( на дату подписания предварительного договора в покупателем), по условиям которого Граб и Сусликова должны подписать основной договор не поздне ДД.ММ.ГГГГ, они явно осознавали, что к указанной дате физически не смогут этого сделать. К тому же, в материалы дела истцом не было представлено никаких документов, подтверждающих получение им денежных средств в размере 100000 рублей в качестве аванса от Сусловой Т.В, и возврат ей этой суммы. В связи с этим, суд считает, что в требовании истцу о взыскании убытков в размере 100000 рублей с ООО «Дирекция МВКС» - отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Граб Петра Григорьевича удовлетворить частично.

Признать за Граб Петром Григорьевичем право собственности на перепланированную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, под номером 381, площадью всех частей здания 79,6 кв.м., общей площадью жилого помещение 76,0 кв.м.

В требовании о взыскании убытков в сумме 100000 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд через Видновский городской суд

Федеральный судья Гоморева Е.А.