<данные изъяты>.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
<данные изъяты> городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи <данные изъяты>
при секретаре К.Е.Е.
с участием прокурора Ч.С.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в <адрес> дело по заявлению Г.С.А. к С.А.А., Светлане Ивановне о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и по заявлению С.С.И., Юлии Анатольевны к Г.С.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, исключении из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенной записи о праве собственности на жилое помещение, об обязании вернуть в собственность жилое помещение
У С Т А Н О В И Л:
Г.С.А. обратилась в суд с заявлением к С.А.А. и С.И., в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, удостоверенный нотариусом. С.А.А. действовал от себя и от имени С.С.И. и Ю.А. По соглашению сторон сделка состоялась по цене 1 млн. рубл., из которых до заключения договора купли-продажи ей было выплачено 500 тыс. рублей, остальные 500тыс. рубл. она должна была выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Окончательный расчет состоялся ДД.ММ.ГГГГ С.А.А. и С.И. сделали у нотариуса заявление, в котором указали, что они подтверждают о полном окончательном расчете по договору. Такое же заявление она получила ДД.ММ.ГГГГ от С.Ю.А. На момент покупки квартиры в ней проживали и были зарегистрированы С.С.И. и С.А.А. В п.10 договора купли-продажи было указано, что они обязуются сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что они до настоящего времени не сделали. Она неоднократно предлагала им сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры, но они стали спрашивать дополнительные деньги за квартиру. В мае 2010г. С.А.А. пришел к ней за дополнительными деньгами за снятие с регистрационного учета. Говорил, что необходимо 50 тыс. рублей, чтоб оформить документы на выписку матери С.С.И. и его. Она ему поверила и дала 25 тыс. рублей. Однако ничего не изменилось, ее в квартиру даже не пускают. Поскольку она является собственником квартиры, расчет между сторонами сделки произведен полностью, ответчики потеряли право на проживание в квартире. В силу ст.ст. 30ч.1, ч.1 ст.35 ЖК РФ просит признать ответчиков С.С.И. и С.А.А. утратившими право проживания в квартире, выселить их из квартиры, снять с регистрационного учета.
В суде истец уточнила иск в части того, что просила признать ответчиков прекратившими право пользования квартирой ( л.д.90).
В суде истец и ее представитель по доверенности П.А.С.(л.д.5) иск поддержали с учетом его уточнения по тем же основаниям.
Ответчик С.А.А. иск не признал и пояснил, что квартира принадлежала ему с сестрой С.Ю.А. по ? доли и матери С.С.И.- ? доля в праве общецй долевой собственности. Они решили продать квартиру, чтоб на эти деньги приобрести для матери другое жилье, поменьше размером. Мать и сестра выдали на его имя доверенности на право продажи квартиры и получения денег. Сначала хотели продать квартиру за 1300тыс. рублей, но покупателей не было. Когда Г.С.И. предложила продать ей квартиру за 1 млн.рублей., он по согласованию с матерью и сестрой решили согласиться продать за такую цену. По предложению Г.С.И. решили сделку оформлять у нотариуса с указанием стоимости недвижимого имущества 500 тыс. рублей. Также была договоренность, что деньги за квартиру Г.С.И. будет передать по частям, сначала 500 тыс. рублей, затем остальную сумму, после чего договор будет зарегистрирован в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГ Г.С.И. передала ему первые 500 тыс. рубл., о чем он написал расписку. На эти деньги он решил начать заниматься предпринимательством, вложил деньги, но ничего не получилось. Матери жилье он планировал купить на оставшиеся неполученными еще 500 тыс. рублей. Г.С.И. долго их не отдавала, ссылаясь на то, что оформляет кредиты. Затем она стала требовать, чтоб они снялись с регистрационного учета, но для этого надо оформить документы и необходимо еще деньги. Она дала 25 тыс. рублей. Однако 500 тыс. рублей не передавала. Они все написали у нотариуса заявления о полном расчете по договору, т.к. надо было регистрировать сделку, а для этого регистрационной службе нужны были эти заявления. Фактически деньги второй раз в сумме 500 тыс. рублей он не получал.
Ответчики С.С.И. и Ю.А., будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени рассмотрения дела, в суд не явились, не возражали рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя по доверенности адвоката Н.Е.А. (л.д.44-46).
Представитель С.С.И. и Ю.А. адвокат Н.Е.А. иск не признала. Предъявила в пределах полномочий, определенных доверенностью, от имени
С.С.И. и Ю.А. иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, просила обязать Г.С.А. возвратить С.С.И., Ю.А. и С.А.А. в собственность неосновательно приобретенную квартиру, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, исключить из ЕГР прав на недвижимое имущество произведенную запись о праве.
В заявлении указано, что сделку купли-продажи заключил С.А.А. от имени себя и С.С.И. и Ю.А. По договору С.А.А. продал, а Г.С.А. купила квартиру. Договор был составлен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и удостоверен нотариусом. Квартира общей площадью 92,1 кв.м. принадлежала до этого : С.С.И. ? доля, по ? доли С.А.А. и Ю.А. на основании приватизации от ДД.ММ.ГГГГ Квартира продавалась по согласию сторон за 1млн.рублей. Этот факт признается обеими сторонами. Они выдали доверенности на имя С.А.А. на заключение этого договора. Согласно п.5 договора, нотариусом разъяснено сторонам, что соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий, с чем стороны согласились и подписали договор. Ст.555 ч.1 ГК РФ гласит, что договор продажи недвижимости должен предусмотреть цену этого имущества. При отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, он считается незаключенным. Стороны не согласовали в письменной форме истинную цену договора, а указали в договоре притворную цену в 500 тыс. рубл., вместо 1 млн. рублей. Им об этом обстоятельстве известно не было. В силу ст.432 ГК РФ договор считается незаключенным, поскольку сторонами, в требуемой форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Г.С.А. приобрела квартиру по незаконной сделке, т.е. неосновательно обогатилась, в силу ст.ст.1102,1103 ГК РФ обязана вернуть неосновательное обогащение ( л.д.27-28).
В суде представитель С.С.И. и Ю.А. адвокат Н.Е.А. заявление доверителей поддержала в полном объеме и по тем же основаниям.
Ответчик Г.С.А. иск С.С.И. и Ю.А. не признала и пояснила, что условие о цене договора было согласовано сторонами. В договоре указали меньшую сумму с тем, чтоб уменьшить расходы по заключению сделки. Фактически она передала С.А.А., как представителю С.С.И. и Ю.А. 1 млн. рублей в два приема по 500 тыс. рублей: первый раз по расписке С.А.А. от ДД.ММ.ГГГГ, второй раз деньги переданы были на ферме ДД.ММ.ГГГГ После чего он с матерью поехали к нотариусу и письменно подтвердили, что расчет произведен по договору полностью. Это же сделала С.Ю.А., прислав письменное заявление, заверенное у нотариуса. После этого она поехала в регистрационную палату, чтоб с квартиры была снята ипотека, которая была установлена при регистрации сделки, поскольку расчет произведен в то время (ДД.ММ.ГГГГ) не был. По документам приобретенная недвижимость значится как квартира, хотя фактически это отдельно стоящий дом на одну семью.
3- лица, не заявляющие самостоятельных требований на стороне ответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Управление федеральной миграционной службы Вязниковский отдел, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени рассмотрения дела, в суд представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Также Управление госрегистрации представило письменный отзыв, в котором указало, что ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом и переход права собственности от С.С.И., Ю.А. и А.А. к Г.С.А.Договор составлен в письменной форме в виде одного документа, подписан сторонами, содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида, в, т.ч. условие о цене. С.А.А. действовал в пределах предоставленных ему доверенностями полномочий. Отсутствуют данные, свидетельствующие о нарушении закона при осуществлении государственной регистрации права. В судебном порядке может быть оспорено право, а не запись о регистрации или свидетельство о государственной регистрации. Признание договора незаключенным не восстановит прав истца, т.к. решение суда о признании сделки недействительной. в котором не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГР прав ( л.д.61-64).
По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Г.С.А., с одной стороны, и Сорокиными А.А., С.И. и Ю.А., с другой стороны, заключен договор купли продажи жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. С.А.А., которому принадлежала в квартире ? доля, действовал по доверенности и в интересах матери С.С.И., которой принадлежала ? доля квартиры, и сестры С.Ю.А., которой принадлежала ? доля квартиры. Между сторонами договора была достигнута договоренность о продаже квартиры за 1 млн. рублей, а в договоре указали стоимость <адрес> тыс. рубл., 500 тыс. рубл. Г.С.И. отдала С.А.А. ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора, а остальную часть стоимости квартиры должна была отдать до ДД.ММ.ГГГГ Договор и переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ с обременением ( ипотека). После окончательно расчета, подписания об этом нотариальных заявлений продавцами 17 и ДД.ММ.ГГГГ, ипотека с квартиры была снята. На момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней были зарегистрированы С.С.И. и С.А.А., которые взяли на себя обязательства по договору сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ Будучи собственником квартиры, Г.С.А. не может ей пользоваться и владеть, поскольку С.А.А. и С.С.И. продолжают проживать в квартире, не снялись с регистрационного учета до настоящего времени.
Эти обстоятельства подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств.
Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, С.А.А., действующий от себя и от имени С.С.И. и С.Ю.А., с одной стороны, и Г.С.А., с другой стороны, заключили договор, который удостоверен нотариусом. По договору С.А.А., С.И. и Ю.А. продали принадлежащую им квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, Г.С.А. Квартира находилась в общей долевой собственности продавцов на основании договора на передачу жилых помещений бесплатно в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, доли С.А.А. и Ю.А. составляли по ? доли, доля С.С.И. ? доля ( п.2). Стороны оценивают указанную квартиру по обоюдному соглашению в 500 тыс. рубл., исходя из действующих цен с учетом технического состояния и качества квартиры ( п.3). Расчет будет произведен с рассрочкой платежа. Г.С.А. должна уплатить денежные средства в сумме 500 тыс. рубл. в срок до ДД.ММ.ГГГГ после снятия с регистрационного учета в указанной квартире С.С.И. и А.А. (п.4). Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене договора является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п.5). В указанной квартире зарегистрированы и проживают С.С.И. и С.А.А., которые обязуются сняться с регистрационного учета по месту жительства в указанной квартире в срок до ДД.ММ.ГГГГ( п.10), расходы по заключению договора оплачивает Г.С.А. ( п.13) (л.д.15-16).
Указанная квартира передана от продавцов покупателю ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту, подписанному сторонами (л.д.17).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Г.С.А. является собственником указанной квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Существующие обременения- ипотека (л.д.7).
В выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, Г.С.А. является собственником указанной квартиры. Обременения не зарегистрированы (л.д.19).
Согласно справке администрации муниципального образования «п.Никологоры» от ДД.ММ.ГГГГ в квартире зарегистрированы С.С.И. ДД.ММ.ГГГГ рождения, С.А.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения, Г.И.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения, гасымов Г.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения ( л.д.18).
Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что С.А.А. получил аванс в размере 500 тыс. рубл. за продажу дома по адресу <адрес> от Г.С.А.(л.д.9).
С.А.А. и С.С.И. ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса написали заявление в Вязниковский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о том, что настоящим заявлением они подтверждают о полном окончательном расчете по договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу <адрес>, удостоверенному нотариусом ДД.ММ.ГГГГ Расчет произведен полностью ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.10).
Аналогичное заявление у нотариуса написала С.Ю.А. (л.д.11).
Из доверенностей, удостоверенных нотариусом от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ следует, что С.Ю.А. и С.И. уполномочила С.А.А. продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру, для чего предоставила право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения ( договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ей аванса или задатка, получения следуемых ей денег, зарегистрировать договор, переход права собственности и ранее возникшее право. Доверенности выданы каждая на три года (л.д.38,36).
Согласно кредитных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, Г.И.А. получал кредит в банке по 300 тыс. рублей ( л.д.70-73).
В суде, будучи допрошенным в качестве свидетеля, он пояснил, что они с Г.С.А.решили купить дом у С.С.И.. Она договорилась с ними купить дом за 1 млн. рублей, при этом должна быть внесена предоплата 500 тыс. рубл. Эту предоплату передала Г.С.А. С.А.А. в кафе, о чем он написал расписку. Остальные 500 тыс. рублей договорились отдать через месяц, а С.А.А. за это время подготовит необходимые документы для сделки. С.А.А. документы на дом так и не подготовил в течение полутора лет. Затем Г.С.А. сказала, что она с С.А.А. заключила договор купли-продажи дома. Попросила у него еще денег, для чего он вынужден был взять кредит на 300 тыс. рубл., а затем еще на 300 тыс. рубл. Затем они оформили все документы (л.д.75).
Г.С.А. и Г.И.А.состояли в зарегистрированном браке, который прекращен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.86).
Давая оценку установленным обстоятельствам и разрешая спор по существу, суд учитывает следующее.
Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимого имущества подлежит заключению в письменной форме (ст.550 ГК), переход права собственности к покупателю по договору подлежит государственной регистрации (ст.558 ГК РФ), договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.
В суд представлен договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, который составлен в надлежащей форме, в котором присутствуют все данные, которые необходимы для договоров продажи недвижимости, в связи с чем указанный договор и переход права собственности был зарегистрирован регистрирующими органами.
Стороны в суде также не спорили, что указанный договор был заключен ими, что они желали заключить его. При таких данных суд не установил оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным.
Суд не может согласиться с доводами С.А.А., С.И., Ю.А. и их представителя о том, что сторонами не согласована цена договора как существенное его условие.
В тексте договора указана стоимость предмета договора 500 тыс. рублей. Договор подписан сторонами, что свидетельствует о согласовании, в том числе, стоимости продажи недвижимости.
Из пояснений сторон в суде следует, что они достигли договоренности о продаже квартиры за 1 млн.рублей еще в мае 2008г. Подтверждением такой договоренности служит также расписка С.А.А. о получении аванса в размере 500 тыс. рублей за указанную квартиру. Договор составлялся и заключался ДД.ММ.ГГГГ, после передачи указанной суммы. Указанная в договоре неоплаченная часть стоимость квартиры по соглашению сторон должна быть оплачена Г.С.А. до ДД.ММ.ГГГГ, после снятия С.А.А. и С.И. с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире, что нашло свое отражение в п. 4 договора.
Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что стоимость объекта недвижимости согласована сторонами в надлежащей форме.
Ссылка С.С.И. и их представителя на нарушение сторонами п.5 договора судом не может быть принята. Из содержания этого пункта договора следует, что сторонам было разъяснено, что они несут риск признания сделки недействительной или иных отрицательных последствий в случае сокрытия подлинной цены квартиры и истинных намерений. Истинные намерения и подлинная цена квартиры сторонами друг перед другом не скрывались, вопрос о недействительности сделки в суде не ставился.
Поскольку отсутствуют основания для оспаривания заключенного договора купли-продажи, то его регистрация и регистрация перехода права собственности на его основе произведена правомерно, поэтому иск С.С.И. в этой части удовлетворению не подлежит.
В силу ст.307,ст.309 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствие таких условий и требований- в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно заключенному договору купли-продажи С.С.И. и А.А. взяли на себя обязательство сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ Факт наличия регистрации С.А.А. и С.И. до настоящего времени в квартире не оспаривался их представителем в суде, подтверждается справкой администрации муниципального образования «Поселок Никологоры». Поскольку взятое на себя обязательство по договору С.А.А. и С.И. не выполнили, то иск Г.С.А. об обязании сделать это является обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Материалами дела установлено, что взятое на себя обязательство по договору о передачи 500 тыс. рублей после снятия С.А.А. и С.И. с регистрационного учета Г.С.И. выполнила, не дожидаясь снятия их с регистрационного учета. Факт передачи этой суммы денег подтверждается нотариально заверенными заявлениями С.С.И. от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующие органы о том, что расчет по договору купли-продажи квартиры произведен окончательно полностью. О полном расчете за приобретенную квартиру пояснила в суде Г.С.И., свидетель Г.И.А.
Суд не может принять во внимание довод С.А.А. и представителя С.С.И. и Ю.А. о том, что фактически С.А.А. второй части стоимости квартиры не получил, поскольку это утверждение противоречит содержанию их заявлений, оформленных у нотариуса, из которых следует, что произведен окончательный полный расчет по договору. При этом каждый из них знал о согласованной стоимости продаваемой квартиры, о чем подтвердил в суде С.А.А., не оспаривал представитель С.С.И..
Тот факт, что в заключение сделки и получении денег от Г.С.И. непосредственно С.С.И. и Ю.А. не участвовали, не меняет сути дела. Эти лица уполномочили своими доверенностями С.А.А. действовать в их интересах, продавать квартиру по его усмотрению, получать следуемые деньги. С.А.А. выполнил действия в пределах предоставленных ему полномочий. Его действия не противоречат ст.182, 185, ст.971 ГК РФ, которые определяют, что сделка, совершенная одним лицом от имени другого в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Отношения по передаче полученных денег С.А.А. своим доверителям должны решаться ими без участия Г.С.И., которая к отношения поручительства и представительства не имеет отношения.
В силу ст.304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всякого нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Ст.209 ГК РФ определяет, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно свидетельству о регистрации права, выписки из ЕГР Г.С.И. в настоящее время является собственником квартиры. До настоящего времени С.А.А. и С.И. зарегистрированы в проданной ими квартире, проживают в ней, в связи с чем Г.С.А., будучи собственником, не имеет возможности вселиться, пользоваться квартирой. В то же время в связи с продажей принадлежащей собственности и переходом права собственности к другому лицу, у них прекратилось право пользования квартирой, в связи с чем, ее иск о признании их прекратившими право пользования жилым помещением и о выселении является обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
Иск Г.С.А. удовлетворить.
Признать С.А.А., С.С.И. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу <адрес>, снять их с регистрационного учета и выселить из указанного жилого помещения.
В иске С.С.И., С.Ю.А. к Г.С.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, исключении из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенной записи о праве собственности на жилое помещение, об обязании вернуть в собственность жилое помещение отказать.
Решение может быть обжаловано во <данные изъяты> областной суд через <данные изъяты> городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья <данные изъяты> городского суда <данные изъяты>