2-88-2011г. Р Е Ш Е Н И Е копия
Именем Российской Федерации
02.03.2011г.
Вязниковский городской суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Ивженко Н.В.
при секретаре Куклевой Е.Е.
рассмотрел в открытом судебном заседании в <адрес> дело по заявлению ФИО8 к администрации муниципального образования « <адрес>» о снятие обременения с жилого дома, признании права общей долевой собственности на часть жилого дома
У С Т А Н О В И Л:
ФИО8 обратилась в суд с заявлением, в котором указала, что в соответствие с договором купли-продажи от 20.08.2006г. она купила у ФИО1 13/15 долей жилого дома общей площадью 55,1 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, а также земельный участок. ФИО1 получил указанную недвижимость в порядке наследования после смерти матери ФИО2 Алексеевны, умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 проживал в доме до смерти матери, стал продолжать пользоваться домом после ее смерти, т.е. фактически принял наследство. Она передала ФИО1 по расписке последнего за приобретаемую часть дома аванс 25 тыс. рублей в присутствие свидетелей ДД.ММ.ГГГГ Он передал ей все документы от дома, освободил дом. С этого времени она проживает в доме. В день подписания договора купли-продажи она передала ФИО1 еще 35 тыс. рублей, что являлось окончательным расчетом по договору купли-продажи. Однако договор купли-продажи не был зарегистрирован, поскольку ФИО1 стал злоупотреблять спиртными напитками, а ДД.ММ.ГГГГ умер. Просит признать право собственности на 13/15 доли дома.
В ходе рассмотрения дела истец представила уточняющее заявление, в котором также просила снять обременения с дома. По данным БТИ в 1984г. Стройбанк <адрес> по распоряжению Совета народных депутатов <адрес> выдал ссуду в размере 500 рублей ФИО2 на строительство данного дома. В настоящее время данный банк ликвидирован, все долговые обязательства прекращены (л.д.61-63).
В суде истец ФИО8 и ее представитель по доверенности ФИО10 (л.д.28) иск поддержали в полном объеме и по тем же основаниям.
Ответчик администрация муниципального образования «Поселок Мстера», будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени рассмотрения дела, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по делу не представил ( л.д.35).
3-е лицо Управление Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии в суд не явилось. Представило письменный отзыв, в котором указало, что просит рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Так же указало, что сделки с недвижимым имуществом возможны после регистрации первоначального права в ЕГР прав на недвижимое имущество. Какие-либо документы, подтверждающие право продавца на спорные доли дома, не представлены. Представленный договор купли-продажи ни по форме, ни по содержанию не соответствует требованиям законодательства. Договор купли продажи недвижимого имущества в силу п.3 ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. В связи со смертью продавца его правоспособность прекратилась. Есть основания сомневаться в идентичности подписи продавца на договоре купли-продажи, передаточном акте и расписке от 11.05.2004г. Требования истца без признания вступившим в права наследства продавца и признании договора купли-продажи заключенным, иск подлежит отклонению ( л.д.39-42).
Представитель 3-е лица ГУ БТИ – Вязниковский филиал по доверенности ФИО11 в суде пояснила, что по данным БТИ инвентаризация спорного дома проводилась 30.09.1994г. с выходом на место. Имеется несколько свидетельств о праве на наследство от 10.11.1984г., от 27.12.1978г., от 13.04.1959г., от 14.10.1994г., согласно которых ФИО2 принадлежало 13/15 долей дома. Также имеется извещение о наложении ареста на дом в связи с выдачей ссуды на строительство указанного дома ФИО2 17.10.1994г. в сумме 500 рубл. В договоре купли-продажи доли дома ФИО8 имеется возможно техническая ошибка, но указано о приобретении ею 15/30 долей дома ( л.д.55).
Выслушав истца и его представителя, свидетелей, представителя БТИ, изучив другие материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства дела.
Жилой дом, расположенный по адресу <адрес> находился в общей долевой собственности ФИО1 ФИО21 в размере 13/15 долей на основании свидетельств о праве на наследство от 13.04.1959г., от 27.12.1978г., от 14.10.1994г и 2/15 доли - ФИО3, ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство от 13.04.1959г. После смерти ФИО2 03.08.2003г. никто наследственных прав на долю в доме не оформлял, но фактически наследство принял ее сын ФИО1 Став фактическим собственником 13/15 долей дома, ФИО1 по договору купли-продажи от 20.08.2006г. продал эти доли в праве собственности ФИО8, однако стороны сделки договор не зарегистрировали, а после смерти ФИО1 04.10.2006г. сделать это стало невозможно. С момента заключения сделки купли-продажи и до настоящего времени ФИО8 проживает в доме, открыто и добросовестно пользуется и владеет им как свои собственным.
Эти обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами.
Из справки БТИ от 02.02.2011г. следует, что жилой дом, расположенный по адресу <адрес> принадлежит в 13/15 долей ФИО2 и 2/15 доли принадлежат ФИО3, ФИО4 На дом наложено запрещение нотариусом Вязниковской нотариальной канторы 17.10.1984г. на основании извещения о выдаче ссуды в сумме 500 рубл. Вязниковским отделением стройбанка (л.д.85).
Согласно договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 20.08.2006г. и акта приема-передачи, ФИО1 продал ФИО8 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с размещенными на нем 13/15 долями дома, расположенных по адресу <адрес>. Указанные доли принадлежат ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство (л.д.8-10).
В расписке, написанной от имени ФИО1 от 11.05.2004г. указано, что ФИО1 получил от ФИО8 деньги в сумме 25 тыс. рублей в качестве задатка за проданный дом, находящийся по адресу <адрес>. Полная сумма договора купли-продажи 60 тыс. рублей. На расписке стоят подписи ФИО1, ФИО18 н.М., свидетелей ФИО12, ФИО13 (л.д.37).
ФИО2 принадлежал на праве собственности земельный участок, расположенный по тому же адресу, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю от 10.11.1994г. ( л.д.11-12), кадастровым паспортом земельного участка от 23.11.2010г ( л.д.17).
Право собственности ФИО2 на 13/15 доли дома подтверждаются свидетельством о праве на наследство по закону от 27.12.1978г., согласно которому ФИО2получила в наследство после смерти матери 11/30 доли дома, расположенного адресу <адрес> (л.д.13);
свидетельством о праве на наследство по закону от 14.10.1994г., согласно которому ФИО2 получила в наследство 13/30 долей дома после смерти сестры ( л.д.15);
свидетельством о праве на наследство по закону от 1959, согласно которому она получила в наследство 1/15 долю дома ( л.д.14).
Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2010г., в ЕГР прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о правах на спорный дом (л.д.16).
ФИО2 умерла 03.08.2003г. в <адрес>, что подтверждается свидетельством о смерти ( л.д.18). ФИО5 умер 04.10.2006г. в <адрес> (л.д.19). Его отец ФИО6 умер там же 15.09.2007г. ( л.д.20).
Нотариус Вязниковского нотариального округа сообщила в письме от 13.12.2010г., что наследственное дело к имуществу ФИО2 в период с 03.08.2003г. по настоящее время не заводилось. Наследственное дело к имуществу умершего ФИО1 с 04.10.2006г. не заводилось (л.д.33).
Нотариус <адрес> сообщила, что наследственное дело к имуществу умершего ФИО1 не заводилось, завещания от его имени не удостоверялось ( л.д.49).
Свидетель ФИО13 в суде пояснила, что она присутствовала при передачи денег в сумме 25 тыс. рублей ФИО8 ФИО1 за купленный у него дом в <адрес>, о чем ФИО1 составил расписку. Мать ФИО1 умерла в <адрес>. ФИО1 с ней проживал в доме (л.д.57).
Свидетель ФИО14 в суде пояснил, что он учился в одной школе с ФИО1, который проживал в <адрес> с матерью. Затем мать его умерла. Сейчас в доме проживает ФИО8 Она купила дом у ФИО1, который собирался уезжать к отцу в <адрес>. О приобретении дома по купле-продаже ему известно со слов ФИО8
Свидетель ФИО15 дала аналогичные пояснения в суде (л.д.58).
Свидетель ФИО16 в суде пояснила. Что она присутствовала при передаче денег ФИО8 за приобретенный дом ФИО1 в сумме 35 тыс. рублей. Это было в спорном доме. Там присутствовал еще какой-то молодой человек (л.д.57).
Свидетель ФИО17 в суде пояснил, что он познакомился с ФИО1 в 2004г. на автовокзале. Они вместе поехали к ФИО1 домой в <адрес>. После этого месяца через два ФИО1 сказал, что получил от продажи дома аванс 25 тыс. рублей, они вместе стали гулять. Позднее ФИО1 попросил по присутствовать при передаче ему остальных денег от продажи дома. Он приехал к ФИО1 домой в <адрес>. где ФИО1 получил деньги, пересчитал их, сказал все в порядке (л.д.57).
Факт наложения запрещения на дом подтверждается извещением нотариуса, а также сведениями о выдаче ссуды (л.д.66).
Из доверенности, удостоверенной нотариусом от 14.04.2004г. следует, что ФИО1 уполномочил ФИО18 принять наследство и вести наследственные дела после смерти матери ФИО2 на спорный дом и земельный участок (л.д.74). Нотариус письмом подтвердила, что она такую доверенность удостоверяла ( л.д.81).
Согласно сообщению Главного управления по <адрес> ЦБ России, Вязниковского отделения Сберегательного банка РФ от 09.06.2004г., ссуды на строительство индивидуальных домов были переданы в отделения Сбербанка России после реорганизации Стройбанка. В Вязниковском отделении Сбербанка России данных о задолженности по ссуде за ФИО2 не имеется ( л.д.83-84).
Давая оценку установленным обстоятельствам и разрешая спор по существу, суд учитывает следующее.
Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Статья 352 ГК РФ определяет, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
По делу установлено, что на спорный жилой дом 17.10.84г. наложено запрещение в связи с тем, что сособственник дома ФИО2 получила в Вязниковском отделении Стройбанка ссуду в сумме 500 рубл. на 5 лет на капитальный ремонт этого дома. До настоящего времени запрет на распоряжение жилым домом не снят, что подтверждено данными БТИ. В то же время по делу установлено, что к настоящему времени Вязниковского отдела Стройбанка не существует, все данные по кредиторам переданы в период его реорганизации Сбербанку РФ, который сообщил, что у них на 09.06.2004г. не значится задолженность по указанной ссуде. Установленные обстоятельства позволяют суду придти к выводу, что обязательство по возврату ссуды выполнено, в связи с чем, в силу ст.352 ГК РФ запрещение на отчуждение дома прекратило свое действие, поэтому иск в этой части подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Истец просит признать за ней право собственности на долю в праве собственности спорного дома на основании сделки купли- продажи указанного дома. В подтверждение иска представила договор купли-продажи дома с земельным участком, который заключен 20.08.2006г. в письменной форме.
Давая оценку законности данного договора и требований истца, суд учитывает следующее.
В силу ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего ( наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Согласно ст.1142 ГК РФ наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Ст. 1153 ГК РФ определяет, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.
Материалами дела установлено, что ФИО2 принадлежало 13/15 долей в праве общей долевой собственности на спорный дом. Она умерла ДД.ММ.ГГГГ Никто из наследников по закону либо по завещанию к нотариусу с заявлением о принятии наследства в установленный законом срок не обратился. Сын наследодателя ФИО7, являясь наследников первой очереди по закону, фактически принял наследство после смерти ФИО2, поскольку проживал в доме до ее смерти и продолжил пользоваться домом после смерти наследодателя. Факт принятия наследства ФИО1 подтвердили в суде свидетели, истец и ее представитель.
По делу других наследников первой очереди не установлено. С учетом положений ст.1153 ГК РФ ФИО19 стал фактическим собственником 13/15 долей в доме, приобрел права владения, пользования и распоряжения собственностью.
Реализуя права собственника, ФИО1 заключил ДД.ММ.ГГГГ договор купли –продажи с ФИО8, которой продал указанные доли в праве собственности в доме.
Согласно правовым нормам, регулирующим продажу недвижимости, договор продажи недвижимого имущества подлежит заключению в письменной форме (ст.550 ГК), переход права собственности к покупателю по договору подлежит государственной регистрации (ст.558 ГК РФ определяет особенности продажи жилых помещений- в договоре должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, за которыми в силу закона сохраняется право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Анализ представленного договора купли-продажи долей в жилом доме, расположенном по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, позволяет сделать вывод, что все указанные требования закона к договору продажи недвижимости соблюдены, поскольку договор оформлен в письменной форме, предмет определен, цена договора указана, составлен акт приема-передачи предмета сделки, требования ст.558 ГК РФ соблюдены. Договор подписан сторонами, их подписи не оспаривались в суде, оснований ставить подписи сторон под сомнения нет.
Суд считает, что указание в п.2.3 договора на продажу за 60 тыс. рублей не 13/15 долей, а 15/30 долей дома, а площади <адрес>,5 кв.м. вместо 55,1 кв.м., является технической ошибкой, поскольку и в п.1.1 договора, определяющего предмет договора, и в п.1.4 договора, содержащего указание на принадлежность ФИО2 долей в праве собственности на дом, и в акте приема-передачи, указаны 13/15 долей дома, площадь дома в техническом паспорте указана 55,1 кв.м.
Согласно ст.164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.
Часть 3 ст.165 ГК РФ определяет, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствие с решением суда.
Согласно п.11 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 22.04.20010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ) (ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
В п.13 указанного Пленума указано, что по смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
В 14 указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Материалами дела установлено, что истец ФИО8 выполнила обязательства по сделке, передала оговоренную сумму за приобретенные доли в праве собственности на жилой дом фактическому собственнику дома, получила в пользование указанный жилой дом, владеет им открыто с 2006г., проживает и содержит дом. По делу не установлено наличие претензий к ней с чьей бы то ни было стороны, в т.ч. со стороны иных сособственников спорного дома ФИО3, ФИО4, которые в доме не проживают длительное время, место их нахождение установить в суде не представилось возможным. Кроме того, при наличии у них уважительных причин, они вправе восстановить сроки и поставить вопрос о переводе в свою пользу прав на долю в собственности. При таких обстоятельствах суд считает, что отсутствуют основания полагать, что нарушены права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности.
Также суд полагает, что отсутствие регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме в соответствие с требованиями закона при фактическом исполнении ее сторонами, не влечет ее недействительность, что следует из смысла ст.165 ГК РФ.
Материалами дела установлено, что сделка не может быть зарегистрирована в силу смерти одной стороны- продавца ФИО1 При этом из пояснений истца, свидетелей, из содержания нотариальной доверенности следует, что ФИО1 не уклонялся от регистрации сделки, принимал меры к оформлению всех необходимых документов для ее заключения, в т.ч., уполномочил доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 на принятие наследства на доли в доме.
Стороны сами определяют способы защиты своих прав. Истец выбрала способ защиты своего права черед признания права собственности на долю в праве собственности. Изложенные обстоятельства свидетельствую о том, что она это право приобрела, то ее иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
Иск ФИО8 удовлетворить.
Снять обременение с жилого дома, расположенного по адресу <адрес> виде ареста в связи с выдачей ссуды в 1984г.
Признать за ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ рождения право общей долевой собственности в размере 13/15 долей жилого дома общей площадью 55,1 кв.м., расположенный по адресу <адрес>.
Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Вязниковский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Вязниковского городского суда: Ивженко Н.В.
Копия верна:
Судья Вязниковского городского суда Н.В. Ивженко
Консультант: Н.В. Александрова
Решение суда вступило в законную силу 16 марта 2011 года.
Судья Вязниковского городского суда Н.В. Ивженко[1]
[1] Подлинное решение подшито в гражданском деле № <адрес> находится в производстве Вязниковского городского суда.