Дело № 2-677/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 июля 2010 года
г.Верхняя Пышма
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Дробышевой Л.А.,
при секретаре Михайловской Ю.М..,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора г.Верхняя Пышма в интересах Муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц к Комитету по управлением имуществом Администрации Городского круга Верхняя Пышма, Трамбовицкому Константину Валерьевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор г.ФИО6 в интересах муниципального образования ... ФИО6 и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Комитету по управлением имуществом Администрации ГО ФИО6, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки. Свои требования мотивирует тем, что Дата обезличенаг. между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО ФИО6 и ФИО26 заключен договор Номер обезличенП/08 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:222, общей площадью 147400 кв.м., расположенный по адресу: ..., ГО ФИО6 в районе 69,70 кварталов ФИО6минского лесничества Уралмашевского лесхоза. Договор действует в редакции дополнительного соглашения от Дата обезличенаг., согласно которому в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной независимым оценщиком ЗАО «Ровный счет», цена отчуждаемого земельного участка составила 19700 рублей. Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Считает, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям закона и в силу ст.ст.180,168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, поскольку при проведении оценки земельного участка оценщиком ЗАО «Ровный счет» была определена рыночная стоимость земельного участка в нарушении Федерального закона Номер обезличенФЗ от Дата обезличенаг. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Оценщик ЗАО «Ровный счет» необоснованно отказался от сравнительного подхода. Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством сравнительного подхода, составила 24 220 000 рублей, что подтверждается отчетом ООО «Мичков Групп» Номер обезличенг. В связи с этим, полагает, что при отчуждении земельного участка его рыночная стоимость не была определена, поэтому условие п.2.4 договора купли-продажи земельного участка Номер обезличенП/08 от Дата обезличенаг. в редакции дополнительного соглашения от Дата обезличенаг. о рыночной стоимости земельного участка является недействительным. Поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка, то недействительность существенного условия договора влечет недействительность сделки в целом. Распорядившись земельным участком путем его отчуждения в частную собственность по существенно заниженной стоимости, орган местного самоуправления нарушил интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка Номер обезличенП/2008г. от Дата обезличенаг. в редакции дополнительного соглашения от Дата обезличенаг., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО ФИО6 и ФИО26 Применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО2 возвратить Комитету по управлению имуществом ... ФИО6 земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:222, общей площадью 147400 кв.м., расположенный по адресу: ..., ГО ФИО6 в районе 69,70 кварталов ФИО6минского лесничества Уралмашевского лесхоза, Комитет по управлению имуществом Администрации ГО ФИО6 возвратить ФИО2 19700 рублей.
Затем Прокурор г.ФИО6 в интересах муниципального образования ... ФИО6 и неопределенного круга дополнил основание своих исковых требований, указав следующее. Земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:222 при продаже его ФИО2 был учтен как земли запаса. В силу ст.103 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию земель. Перевод земель запаса в земли иных категорий осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом Номер обезличенФЗ от Дата обезличенаг. «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». ФИО13 о переводе принимается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а органами исполнительной власти местного самоуправления лишь случаях, предусмотренных законами субъекта Российской Федерации. На территории ... полномочия по переводу земель запаса в земли иных категорий органами местного самоуправлении не делегировались. Считает, что решение о переводе земельного участка из земель запаса в земли сельскохозяйственного назначения принятого органом местного самоуправления в отсутствие полномочий, не соответствует закону, а, следовательно, юридического значения не имеет и в силу ст.120 ФИО3 не может быть принято во внимание при рассмотрении спора. После того, как земельный участок был предоставлен ФИО2, Дата обезличенаг. постановлением Главы ГО ФИО6 данный земельный участок был включен в фонд перераспределения земель ГО ФИО6, что противоречит ст.80, ст.103 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому юридического значения не имеет при рассмотрении данного спора и не может быть принят во внимание. Кроме того, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в собственность в порядке, предусмотренном ст.10 ФЗ Номер обезличенФЗ от Дата обезличенаг. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие земельные участки предоставляются на конкурсной основе. Исключение из конкурсного порядка предоставления составляют земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в фонде перераспределения земель, образованном в соответствии со ст.80 Земельного кодекса Российской Федерации - указанные земельные участки предоставляются на основе заявления, по правилам ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации без конкурса. Спорный земельный участок в установленном законом порядке не был включен в фонд перераспределения земель. В соответствии с п.3 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Сделки, совершенные с нарушением данной нормы являются ничтожными. Принятые органом местного самоуправления постановления от Дата обезличенаг. и Дата обезличенаг. лишь усугубляет противоправное поведение сторон спорных правоотношений, не устраняя порока в процедуре предоставления земельного участка. С учетом того, что при заключении договора Номер обезличенП/08 купли-продажи спорного земельного участка нарушены вышеуказанные нормы, данный договор в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).
Представители истца ФИО5 прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры ..., ФИО4 помощник прокурора г.ФИО6 исковые требования истца поддержали в полном объеме и настаивали на их удовлетворении. Доводы, изложенные в исковом заявлении и в дополнительном исковом заявлении, поддержали.
ФИО5 суду также пояснила, что при заключении сделки купли-продажи спорного земельного участка были нарушены закон об оценочной деятельности и положения земельного законодательства. Перед продажей земельного участка необходимо было сначала осуществить перевод земельного участка из земель запаса в земли сельскохозяйственного назначения. Орган местного самоуправления осуществил перевод земельного участка с нарушением закона, так как это компетенция субъекта Российской Федерации, то есть ФИО25 ....
Представитель муниципального образования ГО ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации ГО ФИО6 В.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. В обоснование своих возражений по иску, суду пояснил, что на момент отчуждения земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:222, общей площадью 147400 кв.м., расположенного по адресу: ..., ГО ФИО6 в районе 69,70 кварталов ФИО6минского лесничества Уралмашевского лесхоза была осуществлена его рыночная оценка ЗАО «Ровный счет», сумма рыночной стоимости, согласно отчету ЗАО «Ровный счет» составила 19700 рублей. На день заключения договора Номер обезличенП/08 купли-продажи земельного участка в редакции дополнительного соглашения от Дата обезличенаг. других независимых оценок рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка не было. Считает, что рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка была определена исходя из рыночной оценки, произведенной ЗАО «Ровный счет». Просит суд отказать в иске.
Ответчик Трамбовицкий К.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель Трамбовицкого К.В. - Безбородов Е.Ю., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме. В обоснование своих возражений по иску суду пояснил, что спорный земельный участок никогда не относился к землям запаса. Изначально он входил в совхоз «Верхнепышминский», земли сельскохозяйственного назначения, затем включен в фонд перераспределения земель. В силу ст.78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения сельскохозяйственных работ. Заявление гражданин должен подать в орган местного самоуправления. Трамбовицкий К.В. подал такое заявление. Администрация предоставила ему земельный участок. Порядок предоставления земельного участка Администрацией полностью соблюден. Конкурс не проводится, если земли предоставляются для личного подсобного хозяйства
Представитель Трамбовицкого К.В. - Кремлев Ю.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме. В обоснование своих возражений по иску суду пояснил следующее. Прокурор г. Верхняя Пышма обратился в суд с исковым заявлением в порядке п.1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что сделка по отчуждению спорного земельного участка в собственность Трамбовицкому К.В. нарушает права муниципального образования и неопределенного круга лиц одновременно, поскольку совершена по существенно заниженной стоимости. В соответствии с ч.1 ст.45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. В силу п/п «з» п.1 ст.1 Федерального закона от 6.10.1999г. N184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации» одним из принципов деятельности органов государственной власти субъекта Российской Федерации является самостоятельность осуществления своих полномочий органами местного самоуправления. Приняв данное исковое заявление, суд не учел, что прокурором заявлены требования о защите прав муниципального образования ГО Верхняя Пышма, которое не уполномочивало прокурора на предъявление подобного иска. Кроме того, граждане, проживающие на территории конкретного муниципального образования, не могут считаться неопределенным кругом лиц Частью 1 ст.45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено также, что заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Аналогичное положение содержится и в приказе Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 02.12.2003г. N51 «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском процессе», в силу п.2 прокурорам приказано представлять доказательства, подтверждающие невозможность предъявления иска самим гражданином. Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 27.01.2003г. N8-15-2003 «О некоторых вопросах участия прокурора в гражданском процессе, связанных с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», в случае обращения прокурора в защиту законных интересов гражданина в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином. Между тем, как видно из материалов дела, в заявлении прокурора такого обоснования не содержится. Доказательств, подтверждающих невозможность предъявления иска самими гражданами данного муниципального образования, прокурором не представлено. Кроме того, согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на иск о признании вышеуказанной сделки недействительной, право на исполнение, взыскание имущества принадлежит только стороне в сделке, по которой перешло имущество. Однако ни Комитет по управлению имуществом, ни Трамбовицкий К.В. подобного иска не заявляли. Считает, что полномочий на предъявление заявления в порядке ч.1 ст.45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации у прокурора не имелось. В исковом заявлении прокурор просит признать вышеуказанный Договор недействительным (ничтожным), ссылаясь на ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 7,8,20 Федерального закона №135-Ф3 «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации и п.п.2,6 Федеральных стандартов оценочной деятельности. В дополнении к исковому заявлению прокурор просит признать вышеуказанный Договор недействительным (ничтожным), ссылаясь на ст.ст. 80, 103 Земельного кодекса Российской Федерации, п.3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст.15 ФЗ №172-ФЗ от 21.12.2004г. «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Из приведенных доводов прокурора видно, что спор идет вокруг оценки как таковой, поскольку и ООО «Ровный счет», и ООО «Мичков групп», пользуясь одними и теми же нормативными актами, по разному подошли к определению рыночной стоимости одного и того же объекта оценки. Согласно ст.ст.7,8 ФЗ № 135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» сделки с объектами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований подлежат обязательной оценке. Если в нормативно правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, то подлежит установлению рыночная стоимость объекта. В силу ст.12 Федерального закона №135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица и только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Между тем, по данному объекту оценки (земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию) обязательность величины стоимости объекта оценки законом не установлена. Как видно из искового заявления именно отчет независимого оценщика ООО «Мичков групп» был положен в основу аргументов прокурора по оспариванию данной сделки как недействительной. Прокурор, основываясь на отчете ООО «Мичков групп», уверен, что при оценке спорного земельного участка должен быть применен именно сравнительный метод оценки, который только один и может определить достоверную рыночную стоимость объекта оспариваемой им сделки. Доходный метод оценки, примененный ООО «Ровный счет», в данном случае неприемлем. Считает, что данный вывод прокурора сделан без анализа всех существенных обстоятельств настоящего дела и основан на недостоверной информации, содержащейся в отчете ООО «Мичков групп». Так, из заключения эксперта ООО «Фирма «Эксин» на соответствие законодательству об оценочной деятельности отчета ООО «Мичков групп» №191-1 -7/2008 от 10.12.08г., следует, что независимый оценщик ООО «Мичков групп», применяя в своем отчете сравнительный метод оценки, не проанализировал рынок на наличие факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, не провел анализ достаточности и достоверности информации об объектах-аналогах, их соответствия исследуемому объекту, необоснованно исключил из элементов сравнения отличительные характеристики оцениваемого участка, существенно влияющие на его стоимость. Общий вывод заключения эксперта ООО «Фирма «Эксин» относительно оценки, проведенной ООО «Мичков групп», таков: содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование, т.е. нарушен принцип однозначности, следовательно, отчет не может быть признан достоверным и служить документом, содержащим сведения доказательственного значения. Считает, что доводы, приведенные прокурором в основном иске и направленные на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, не основаны на законе и поэтому не могут быть приняты во внимание. В обоснование своей позиции прокурор также ссылается на правила ст.103 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым использование земель запаса (а спорный участок, по мнению прокурора, числился в землях запаса) возможно только после перевода их в другую категорию, а так как муниципальное образование ГО «Верхняя Пышма» никто не наделял этим правом, то перевод спорного земельного участка из категории земель запаса в фонд перераспределения незаконен. Кроме того, прокурор ссылается на ст.80 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая, что перераспределение данного земельного участка производилось уже после того, как он был предоставлен в собственность гр.Трамбовицкому К.В., что противоречит названной норме закона. Считает, что указанные аргументы прокурора не влияют на действительность оспариваемой им сделки. Указание в Постановлении Главы ГО Верхняя Пышма на перевод земель (урочище «Гороховое поле») из земель запаса в земли фонда перераспределения и указание в Постановлении Главы ГО Верхняя Пышма на создание фонда перераспределения в 2008г. не повлияли и не могли повлиять на законность передачи этих земель в собственность физическим лицам, поскольку предоставление этих земель в частную собственность физическим лицам в том числе гр.Трамбовицкому К.В. по существу производилось из земель фонда перераспределения так как он был первоначально сформирован в соответствие с Указом Президента Российской Федерации №323 от 27.12.1991г. и согласно Решению Малого Совета Верхнепышминского Городского Совета народных Депутатов №31 от 03.04.1992г. Согласно Решению Президиума Верхнепышминского Городского Совета народных Депутатов №431 от 06.12.1991г. была утверждена схема землеустройства г.В-Пышма с возможностью формирования земельного фонда перераспределения земель. Решением Малого Совета Верхнепышминского Городского Совета народных депутатов №31 от 03.04.1992 и в соответствие с Указом Президента Российско Федерации №323 от 27.12.1991г. были изъяты земли у землепользователей и утвержден фонд перераспределения земель городского Совета. В этот фонд вошел и спорный земельный участок, находившийся в урочище «Гороховое поле». Земли были изъяты у мехлесхозов, у завода металлоконструкций и торфопредприятия, всего 3363 га. Согласно п.5 Указа Президента Российской Федерации №323 в фонды перераспределения земель включались участки земель, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, другим с/х предприятиям, том числе и ранее изъятые у землепользователей, не связанных с ведением сельского хозяйства. Изъятие и включение этих земель в фонд перераспределения не затрагивало землепользование субъектов, связанных с ведением сельского хозяйства, которым согласно п.5 Указа Президента Российской Федерации №323 эти земли передавались бесплатно. Тем более, Указ Президента Российской Федерации №323 не делает никаких исключений для включения в фонд перераспределения земель изъятых ранее или нет. На момент принятия Решения Малого Совета Верхнепышминского Городского Совета народных депутатов №31 от 03.04.1992 действовал Указ Президента Российской Федерации №323, который и послужил правовым основанием для формирования вышеуказанного фонда. Согласно п.11 ст.3 Федерального закона №137- ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель». В соответствие с п.10 вышеназванного федерального закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Поскольку на момент введения Земельного кодекса Российской Федерации спорный участок земли входил в фонд перераспределения земель МО г. Верхняя Пышма (урочище «Гороховое поле») и статус его в дальнейшем на законных основаниях не менялся, то предоставление спорного земельного участка в собственность гр.Трамбовицкому К.В. производилось в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации. В письме №1343 территориального отдела №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области от 11.09.2008г. указано, земельный участок именуемый «урочище «Гороховое поле» неверно был отнесен к категории земель запаса, поскольку он всегда по материалам годовых статистических отчетов «О наличии и распределении земель по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям в границах г. Верхняя Пышма» за 2000-2002, 2007-2008г.г. относился к категории земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, этот земельный участок ранее принадлежали совхозу «Верхнепышминский» и использовался совхозом для сельскохозяйственного производства, а затем был предоставлен под огороды различным частным пользователям. Согласно «Порядка ведения Государственного Реестра земель кадастрового района» сведения о земельных участках, к которым относились и земельные участки, предоставленные под огороды, должны быть занесены в формы ГР ЗКР в процессе внесения сведений о ранее учтенных земельных участках. Согласно Приказу Росземкадастра от 29.07.2002г. № П/301 «О внесении изменений и дополнений в порядок ведения Государственного Реестра земель кадастрового района по всем ранее учтенным земельным участкам должна быть указана категория земель. Если категория на ранее учтенные земельный участки не указана в оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документах, она определяется на основании сведений, содержащихся в земельно-кадастровой документации, в соответствие которой был составлен и утвержден по состоянию на 01.01.2001г. отчет и наличии земель и распределения их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям. Так как в отчете по состоянию на 01.01.2001г. данные земельные участки относились к категории земель сельскохозяйственного назначения, то и в Государственном кадастре недвижимости на момент принятия решения о предоставлении их гражданам категория земель должна быть указана как земли сельскохозяйственного назначения. Территориальным отделом №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области была допущена техническая ошибка при включении данных земель в земли запаса, а не сельскохозяйственного назначения. Таким образом, довод прокурора о том, что спорный земельный участок был предоставлен из фонда запаса, в нарушение ст. ст. 80 и 103 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, прокурор ссылается на нарушение п.3 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего проведение торгов при заключении данной сделки. Между тем, п.5 ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает предоставление земельного участка в собственность в подобных случаях путем проведения торгов. Поэтому в этой части нарушения действующего законодательства со стороны местных органов
власти не было. Так, согласно ст.10 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель с/х назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Однако действие данной нормы не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель с/х назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятие зданиями, строениями сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Как видно из личного заявления гр.Трамбовицкого К.В. этот участок был нужен ему именно для ведения личного подсобного хозяйства и именно в этом качестве он и был предоставлены им главой ГО В-Пышма Ю.П. Яковлевым. В обоснование своей позиции прокурор также ссылается на выводы судебной экспертизы ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз имени Сикорского» согласно которой категорийность спорного земельного участка невозможно установить по причинам ненадлежащего учета земель в ГО МО «Верхняя Пышма» и нарушений в согласовании землеустроительной документации. В описательной части эксперты исходят из установленного ими факта, что спорные земельные участки, в том числе и участок Трамбовицкого К.В., входили в кварталы Номер обезличен. Между тем, из представленного в суд Плана землепользования совхоза «Верхнепышминский» Номер обезличен усматривается, что спорные земельные участки были сформированы за пределами указанных экспертами кварталов, что ставит под сомнение промежуточный вывод экспертов о том, что эти земли могли входить в земли запаса. В ответе Управления «Роснедвижимости» по Свердловской области от 12.05.09г. указано, что спорные земельные участки согласно схеме землеустройства с/х «Верхнепышминский» и дежурной карты относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Однако эксперты не доверяют этим данным, ссылаясь на то, что местоположение этих земельных участков указано без указания смежных участков и их границ. Однако этот вывод сделан без учета представленной схемы землеустройства. Анализируя материалы дела, эксперты приходят к предположительному выводу о том, что спорные земли могли принадлежать с/х «Верхнепышминский» использоваться для сельско хозяйственных целей, однако отсутствуют прямые указания об их отнесении в соответствие с Указом Президента Российской Федерации №323 к землям фонда перераспределения. Между тем, согласно Постановлению Главы администрации г.Верхняя Пышма №1273 от 28.12.1992г. спорные земли были зачислены в земельный запас. В тот период земли под огородничество и с другими сельскохозяйственными целями предоставлялись гражданам исключительно из земель запаса согласно ст.68 Земельного кодекса РСФСР, поскольку Земельный кодекс РСФСР не предусматривал фонда перераспределения, из которого предоставлялись земли для ведения сельского хозяйства. Поэтому эксперты и указывают, что фонд перераспределения был сформирован в категории земель запаса (стр. 11). Но это вовсе не означает, что спорные земли не были отнесены к землям фонда перераспределения в соответствие с Указом Президента Российской Федерации №323, а затем не вошли в это фонд согласно п.11 ст.3 Федерального закона №137- ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Статья 96 Земельного кодекса РСФСР относила не предоставленные земли и земли, в отношении которых право было прекращено к землям запаса. Однако как видно из Постановления №1273 от 28.12.92г. в земельный запас были зачислены земли уже предоставленные жителям г.В-Пышма и Среднеуральска. Это обстоятельство как раз свидетельствует о том, что в то время в фонде земель запаса находились как земли с/х назначения (в последующем фонд перераспределения), так и земли запаса в чистом виде. Если Указ Президента №323 еще не относил фонды перераспределения к землям с/х назначения, то с введением в силу Земельного кодекса Российской Федерации фонд перераспределения земель уже относился к категории земель сельскохозяйственного назначения. Как указывают эксперты с 2001 г. произошло «автоматическое» изменение категории земель фонда перераспределения. Таким образом, зачисление спорных земель в запас с учетом вышеприведенного, следует признать как отнесение их к фонду перераспределения с сельскохозяйственными целями. Эксперты утверждают, вопреки мнению прокурора, что органы местного самоуправления ГО Верхняя Пышма имели право на распоряжение данными земельными участками, поскольку в соответствие с п.10 ст.3 Вводного федерального закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Таким образом, поскольку на момент введения Земельного кодекса Российской Федерации спорный участок земли входил в фонд перераспределения земель МО г.Верхняя Пышма (урочище «Гороховое поле») и статус его в дальнейшем на законных основаниях не менялся, следует прийти к выводу о том, что предоставление спорного земельного участка в собственность Трамбовицкого К.В. производилось в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации. Просит суд в иске прокурору полностью отказать.
Представитель Министерства по управлению имуществом Свердловской области Купреенков Р.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом. Согласно его отзыву, земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен в Сводную опись государственной собственности Свердловской области не включен, просит рассмотреть дело в их отсутствие, разрешение спора оставляет на усмотрение суда.
Свидетель ФИО17 суду пояснил, что спорный земельный участок входил в состав земель совхоза «Верхнепышминский» до его реорганизации в 1990-е годы. Совхоз был реорганизован в ТОО «Агрофирма «Балтым», часть земель была передана, остальные земли остались нераспределенными. Оставшаяся часть земель должна быть распределена в Фонд перераспределения земель. Были созданы планы. В дальнейшем на этих землях Администрацией ГО Верхняя Пышма были выделены земельные участки под посадку картофеля. Земли проходили по отчетам как земли сельскохозяйственного назначения. В 2000-2001 годах создавалась база земель кадастра. При формировании квартала в его состав вошли земли, о которых говорится сейчас и земли Уралмашевского лесхоза. Произошел сбой в компьютере и земли стали числиться как земли запаса. Произошла ошибка при создании электронной базы. Администрация стала предъявлять претензии по поводу того, что эти земли всегда были сельскохозяйственного назначения. Границы земельных участков урегулированы схемами землеустройства всего ГО и совхоза «Верхнепышминский». Данные схемы были утверждены постановлением Верхнепышминского совета депутатов. Областное управление с этим было согласно. Меры к исправлению принимались после проверки их Управления - им было письмо проверить формирование баз. Они ошибки исправляли после издания постановления Администрации о том, что это земли сельскохозяйственного назначения. Земли были сформированы как земли запаса, поскольку еще не была выявлена ошибка. В отчетах на бумажных носителях земли были как сельскохозяйственного назначения. Ошибка была в электронной базе.
Свидетель ФИО18 суду пояснил, что по данному земельному участку принималось решение о включении его в фонд перераспределения земель после реорганизации совхоза «Верхнепышминский». Данные земли предоставлялись гражданам под посадку картофеля. Данные земли к землям запаса никогда не относились. Он не видел нормативных актов, согласно которым эти земли относились бы к землям запаса.
Свидетель ФИО19 суду пояснил, что Управление Архитектуры использует категорию земель, которые передаются федеральными органами. На период предоставления информации это был фонд перераспределения земель. Данный земельный участок в границы населенных пунктов не входил. Он работал в архитектуре в период с 2000г. по 2009г., они делили земли на предназначенные для строительства и не предназначенные для строительства. Он видел на бумажных носителях, что данные земельные участки не земли поселений. Какая была категория земель, не помнит. Земли, которые входили в фонд перераспределения земель, уже были поставлены на кадастровый учет.
Свидетель ФИО21 суду пояснил, что работает генеральным директором ЗАО «Ровный счет». Их предприятие образовалось в 2007г., поэтому они изначально сами обзванивали Администрации городов и предлагали свои услуги. Отношения с администрацией ГО Верхняя Пышма они налаживали с весны 2008г. и лишь в июле получили заказ. Этот заказ на оценку земли был для них первым. Они заключили договор с Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма на оценку нескольких земельных участков, в том числе и спорного. Он лично выезжал на данные участки. Это были возделываемые полевые участки - залежи, находились в природном состоянии, заросшие травой, на них росли хвойные и лиственные деревья, на некоторых участках были свалки. В техническом задании, документах, которые им предоставили, земли были указаны как земли сельскохозяйственного назначения. При определении рыночной стоимости этих участков, ими учитывалось, что на них запрещено строительство, кроме как каких-либо бытовок, сараев, где можно укрыться от природных явлений. Оценку проводили как на земли сельскохозяйственного назначения. Считает, что ими правильно применен доходный метод при оценке, они подобрали методику оценки земли, статистическую информацию, использовали методику профессора Медведевой. От сравнительного метода они отказались, так как рынок был не развит, чтобы использовать аналоги. Рынок земли на 2008г. они исследовали, но не было необходимости проводить оценку по сравнительному методу, так как использовали доходный метод, поскольку в границах Свердловской области рентабельное использование данного земельного участка, является посадка овощей в открытый грунт - картофеля. Их отчет на дату оценки соответствовал законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам. Они составили отчет, Комитет отчет принял, претензий к ним не было. Отметил, что оценщик не несет ответственности за представленную ему недостоверную информацию. Отчет составляла оценщик ФИО20, ее компетенция сомнений не вызывала.
Эксперт ФИО22 суду пояснил, что ему были представлены заключения по оценке спорного земельного участка: заключение ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им.Сикорского» и заключение ООО «Мичкова Групп». На участок он не выезжал и при составлении своего заключения руководствовался только документами, которые ему представили. Считает, что оба заключения имеют сходные ошибки. Затратный, доходный методы отклонены. Применен сравнительный. При сравнительном подходе производится выборка объектов-аналогов, корректировка. Оба заключения страдают недостаточностью и недостоверностью информаций. Отказ от доходного метода считает неправомерным. Рыночная цена не выдерживает критериев разумности. В то же время он не исключает применения сравнительного метода
Заслушав представителей истца, представителей ответчиков, свидетелей, эксперта, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как следует из ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии с ч.1 ст.61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Так, в судебном заседании установлено, что в основание иска Прокурором г.Верхняя Пышма положены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении при отчуждении земельного участка ст.ст. 66, 80, 103 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.7,8 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ст.15 Федерального закона №172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», п.3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.10 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Представитель ответчика Трамбовицкого К.В. Кремлев возражал против удовлетворения исковых требований прокурора по процессуальным основаниям, указывая, что у прокурора отсутствуют полномочия на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку муниципальное образование ГО Верхняя Пышма не уполномочивало прокурора на предъявление иска; отсутствуют правовые основания на предъявление самостоятельного иска об оспаривании величины стоимости объекта оценка после заключения договора.
Однако данные доводы суд считает не основанными на законе, поскольку в силу ч.2 ст.4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований.
Согласно ч.1 ст.45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии со ст.2 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местное самоуправление в Российской Федерации - форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая в пределах, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, а в случаях установленных федеральными законами - законами субъектов Российской Федерации, самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения, исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.
Таким образом, осуществляемая деятельность органов местного самоуправления не должна ущемлять интересы населения, в данном случае ставится вопрос о соответствии действий органов местного самоуправления интересам муниципального образования, а законом прямо предусмотрено право прокурора обратиться в суд с иском в интересах муниципальных образований, то обращение прокурора г.Верхняя Пышма с вышеуказанным иском о признании договора купли-продажи недействительным, есть защита интересов муниципального образования. Кроме того, доводы представителя ответчика о том, что население муниципального образования является не неопределенным кругом лиц, в данном случае, при оспаривании действий органов местного самоуправления, являются несостоятельными, поскольку прокурор оспаривает сделку, совершенную органом местного самоуправления по заниженной цене, в результате которой местный бюджет недополучил денежных средств для удовлетворения потребностей всего населения муниципального образования.
Доводы представителя ответчика о том, что отсутствуют у прокурора правовые основания для предъявления данного иска в силу ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не основаны на законе, поскольку понимание представителем ответчика нормы ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации в принципе противоречит положениям гражданского законодательства, в частности п.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, определившему как состав лиц, имеющих право на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной, так и установившему право самого суда на самостоятельное применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Таким образом, судом не усматривается нарушений процессуального законодательства при предъявлении данного иска прокурором и принятии его судом к производству.
В судебном заседании установлено, что 16.06.2008г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма в лице председателя Томилова А.Ф., действующего на основании Положения и Трамбовицким К.В. заключен договор Номер обезличен купли продажи земельного участка Номер обезличен относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Номер обезличен, целевое назначение земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства. Цена продаваемого участка, согласно п.2.4 Договора составляет Номер обезличен л.д.9-10).
25.08.2010г. заключен договор №05.08.08. на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущества между ЗАО «Ровный счет» и Администрацией городского округа Верхняя Пышма л.д.148-149). Согласно заданию на оценку представлены следующие характеристики на земельный участок: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства (полевой земельный участок); коммуникации к земельному участку не проведены, дороги и подъездные пути не благоустроены, имеются 151 шт. лиственных деревьев (осина, береза), молодая поросль лиственных и хвойных деревьев; залежь (невозделываемое в настоящее время угодье); рельеф ровный; почвы не анализировались; грунтовые воды, грунт не исследовался. Цель оценки - определение рыночной стоимости для заключения договора купли-продажи (приватизации) л.д.150).
Согласно заключению ЗАО «Ровный счет» рыночная стоимость земельного участка общей площадью Номер обезличен относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Свердловская Номер обезличен, с целевым назначением - для ведения личного подсобного хозяйства, составила Номер обезличен л.д.13-36).
11.09.2008г. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, согласно которому п.2.4 Договора изложен в следующей редакции: «В соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной независимым оценщиком, отчет № 05.08.08. от 28.08.2008г. цена продаваемого земельного участка составляет Номер обезличен.
Согласно квитанции л.д.209) 12.09.2008г. Трамбовицкий К.В. уплатил сумму Номер обезличен за земельный участок.
Представитель истца Протасова М.М. указывает, что оценщиком ЗАО «Ровный счет» были нарушены нормы Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Оценщик ЗАО «Ровный счет» необоснованно отказался от сравнительного подхода.
Так, согласно ст.8 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 7 указанного Закона предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
В соответствии со ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, что также предусмотрено п.1 ст.20 Областного закона №18-ОЗ от 07.07.2004г. «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».
Согласно ст.20 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральный стандарт «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» утвержден приказом Минэкономразвития №256 от 20.07.2007г. Согласно п.2 Стандарта указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. В силу п.6 Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. В соответствии с п.20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать свой отказ от использования того или иного подхода.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Согласно п.6.2 отчета ЗАО «Ровный счет» следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка использовал метод капитализации земельной ренты, основанный на доходном подходе к оценке.
Как следует из п.21 Стандарта доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Пунктом 4 распоряжения Минимущества Российской Федерации №568-р от 06.03.2002г. «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» предусмотрено, что условием применения указанного метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Однако, как следует из задания на оценку, результат оценки будет использован для заключения договора купли-продажи земельного участка и собственник земельного участка - МО ГО Верхняя Пышма использовать объект оценки в целях извлечения земельной ренты не намеревался. Разрешенное использование земельного участка - для ведения личного (подсобного) хозяйства, также не свидетельствует о намерении будущего собственника эксплуатировать земельный участок путем сдачи в аренду, либо использовать его в предпринимательской деятельности иным образом, поскольку ст.2 Федерального закона №112-ФЗ от 07.07.2003г. «О личном подсобном хозяйстве» предусмотрено, что личное подсобное хозяйство ведется гражданином в целях удовлетворения личных потребностей и является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Также, согласно разделу IV распоряжения Минимущества Российской Федерации №568-р от 06.03.2002г. необходимым условием при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты является учет в составе факторов стоимости плодородия земельного участка: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка. Оценщик ЗАО «Ровный счет» при проведении оценки с использованием метода капитализации земельной ренты не исследовал почвы, грунты, грунтовые воды. Оценщиком ЗАО «Ровный счет» период прогнозирования не устанавливался, способность объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования не исследовалась,что является нарушением п.21 стандарта.
Согласно п.6.1 отчета ЗАО «Ровный счет» оценщик отказался от применения сравнительного метода, указав, что при оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.
Однако оценка объекта проводилась в сентябре 2008г., а не в 2003г. К сентябрю 2008г. рынок земель сельскохозяйственного назначения сложился и функционировал. Земельные участки, аналогичные по характеристикам спорному участку, на рынке предложены.
Факт сложившегося рынка продаж земель сельскохозяйственного назначения подтверждается также и отчетом ООО «Мичков Групп» №191-1-7/2008 об оценке рыночной стоимости л.д.40-87).
Согласно отчету ООО «Мичков Групп» оценщик рассматривал при определении рыночной стоимости объекта оценки три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Оценщик отказался от применения затратного и доходного метода, обосновав свой отказ. Затратный подход не применялся в связи с тем, что земля не имеет стоимости воспроизводства, ее нельзя воспроизвести и сделать больше, чем ее есть на планете земля. Доходный подход не применялся в связи с тем, что отсутствует достаточное количество рыночной информации о сдаче земельных участков в аренду под сельхозпроизводство и личное подсобное хозяйство.
Оценщик применил сравнительный подход, расчет рыночной стоимости земельных участков произведен на основании данных, опубликованных в еженедельниках «Есть вариант» и «Недвижимость» за май-июнь 2008г. На основании исследования рынка оценщиком выявлен ряд выставленных на продажу аналогичных объектов: свободных земельных участков сельскохозяйственного назначения; расположены примерно на равноудаленном положении от центра Екатеринбурга и ГО Верхняя Пышма; земля находится в собственности.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством сравнительного подхода, составила 24220000 рублей, что подтверждается отчетом ООО «Мичков Групп».
Таким образом, отчет ООО «Мичков групп» подтверждает факт наличия в 2008г. рынка продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения, поэтому отказ оценщика ЗАО «Ровный счет» от сравнительного подхода является необоснованным и нарушающим ст.20 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.2,6 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».
Нарушения, допущенные оценщиком ЗАО «Ровный счет» при производстве оценки земельного участка, а также наличие иного отчета с применением сравнительного подхода, в результате применения которого, рыночная стоимость земельного участка в сотни раз превышает рыночную стоимость определенную оценщиком ЗАО «Ровный счет» с применением доходного подхода, свидетельствуют о том, что рыночная стоимость указанного земельного участка при его отчуждении, в нарушении ст.ст.7,8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации», не установлена.
Доводы представителя ответчика, основанные на информационном письме ВАС Российской Федерации №92 от 30.05.2005г. (оспаривание величины стоимости объекта оценки), не уместны. В данном случае рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи. В основание, которого, среди прочих, положены доводы о нарушениях законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при производстве оценки, повлекших реализацию публичного имущества без определения рыночной стоимости.
Доводы представителя ответчика о том, что прокурор уверен в том, что при определении рыночной стоимости земельного участка должен быть применен только сравнительный подход, не состоятельны. Изучив исковые требования прокурора, суд не находит таких утверждений прокурора. Прокурор указывает в иске, что рыночная стоимость объекта могла быть определена лишь при условии согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Представителем ответчика представлено заключение эксперта ООО «Фирма «Эксин» на соответствие законодательству об оценочной деятельности отчета ООО «Мичков Групп». Согласно заключению эксперта следует, что содержание отчета ООО «Мичков Групп» вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование, то есть нарушен принцип однозначности, следовательно, отчет не может быть признан достоверным и служить документом, содержащим сведения доказательственного значения.
Суд считает, что представителем ответчика неверно истолковано значение отчета ООО «Мичков Групп» как доказательной базы по иску прокурора. Приводя в качестве доказательства данный отчет, прокурор настаивает на том, что при оценке земельного участка при его отчуждении оценщиком должны были быть применены различные подходы к оценке, либо обоснованный отказ от какого-либо подхода.
Как установлено выше, оценщик ЗАО «Ровный счет» необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, мотивировав отказ отсутствием рынка продаж земельного участка до 2003г., хотя оценка проводилась в 2008г. Напротив оценщик ООО «Мичков Групп» применил данный подход, поскольку рынок продаж земельного участка существовал. При применении сравнительного подхода, соответственно рыночная стоимость земельного участка значительно выше.
Свидетель ФИО21 суду пояснил, что рынок продаж земельных участков в 2008г. исследовался, однако в отчете этого не отражено.
Согласно заключению экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им.Сикорского». следует, что л.д.222-250 том №1,л.д.1-103 том №2) сравнительный подход должен был быть применен оценщиком ЗАО «Ровный счет», поскольку имеется в открытых источниках (Архив газеты «Из рук в руки» г.Екатеринбург. выпуски №63-68) достоверная информация об аналогах сравнения - незастроенных земельных участков из категории земель с/х назначения, сопоставимых (по местоположению, доступу к объекту, размеру и рыночной привлекательности) с оцениваемыми.
Представителем ответчика представлено заключение эксперта ФИО22 ООО «Фирма «Эксин» л.д.158-167 том №2) по проверке заключения экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им.Сикорского». Эксперт указал, что в заключении оценщик произвел расчет сравнительным подходом. От затратного и доходного отказался. Отказ от затратного подхода посчитал обоснованным. По сравнительному подходу считает, что оценщик не анализировал рынок на наличие факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, не провел анализ достаточности и достоверности информации об объектах аналогах, их соответствия исследуемому объекту, необоснованно исключил из элементов сравнения отличительные характеристики оцениваемого участка, существенно влияющие на его стоимость, тем самым, нарушив ряд положений, обязательных к применению Федеральных стандартов оценки. Отказ оценщика от применения доходного подхода не обоснован, так как имеется возможность расчета дохода, образованного от реализации излишков сельскохозяйственной продукции, и соответственно, применение доходного подхода для расчета данных земельных участков. Расчетная величина стоимости, полученная в отчете не соответствует определению рыночной стоимости по критерию разумности действий сторон.
В своем заключении эксперт ФИО22 не исключил применении сравнительного подхода, в судебном заседании также подтвердил, что применение сравнительного подхода он не исключает, из чего следует, что оценщик ЗАО «Ровный счет» необоснованно отказался от применения сравнительного подхода.
Доводы представителя ответчика о том, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и находится в фонде перераспределения земель, не убедительны и опровергаются представленными материалами дела.
Так, согласно решению малого совета Верхнепышминского городского совета народных депутатов №31 от апреля 1992г. решено изъять земли у землепользователей и утвердить фонд перераспределения земель городского совета л.д.145 том №2).
Из приложения к данному решению видно, то в фонд перераспределения вошли земли Уралмашевского мехлесхоза Верхнепышминского лесничества кв.25,26 (оборотл.д.145 том №2). Однако спорный земельный участок расположен в районе кв.69,70 Верхнепышминского лесничества Уралмашевского лесхоза.
Доказательств, подтверждающих отнесение земельных участков, расположенных в кв.69,70 Верхнепышминского лесничества Уралмашевского лесхоза каким-либо актом органа местного самоуправления к фонду перераспределения земель, не имеется.
Согласно решению президиума Верхнепышминского городского совета народных депутатов РСФСР от 14.03.1991г. №53 «О реализации земельной реформы на территории городского Совета» изъяты земельные участки из землепользователей и землевладений Уралмашевского мехлесхоза, всего 586,8 га, в том числе Уралмашевского лесничества: кв.23-37, кв.15 (противопожарный разрыв), совхоза «Верхнепышминский»: в районе поселка Садовый, на полях 2 отделения, за торфомассивами л.д.217-220 том №2).
06.12.1991г. решением Президиума Верхнепышминского городского совета народных депутатов РСФСР №431 утверждена схема землеустройства г.Верхняя Пышма, разработанная специалистами института Уралгипрозем совместно со специалистами комитета по земельной реформе и земельным ресурсам г.Верхняя Пышма, предусматривающего формирование земельного фонда перераспределения земель л.д.144 том №2). Согласно приложению к данному решению в специальный земельный фонд на территории Верхнепышминского городского совета вошел совхоз «Верхнепышминский» (оборотл.д.144 том №2).
Согласно письму УФАКОН по Свердловской области от 12.05.2009г. №05-10/1046 указанный земельный участок имеет категорию - земли сельскохозяйственного назначения, такую категорию он имел и ранее, при внесении сведений о ранее учтенных земельных участков Территориальным отделом №11 была допущена техническая ошибка, когда он указал что это земли запаса. Данный участок находился в фонде перераспределения земельных участков расположенного в границах бывшего совхоза «Верхнепышминский» и предоставлялся гражданам под огороды л.д.211-220).
Однако вышеуказанное решение №431 не свидетельствует, что земли, указанные в приложении к нему, отнесены в установленном порядке к фонду перераспределения земель, созданному в соответствии с указом Президента Российской Федерации №323 от 27.12.1991г. Очевидно, что указанное решение принято ранее указа президента, а, следовательно, не может быть принято на основании последнего и в развитие им установленных правил.
Из решения Номер обезличен следует, что специальный земельный фонд перераспределения земель, им предусмотренный, создается на основании ст.23 Земельного кодекса РСФСР, которая определяла правила изъятия земель в целях их последующего перераспределения и земли могли быть с различной категорией. ФИО11 ст.96 Земельного кодекса РСФСР все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, относились к землям запаса. Земли запаса в соответствии со ст.4 Земельного кодекса РСФСР являлись самостоятельной категорией земель, не тождественной категории земли сельскохозяйственного назначения. Земли запаса находились в ведении сельских, поселковых, городских, районных Советов народных депутатов в соответствии со ст.23 Земельного кодекса РСФСР.
Суд приходит к выводу о том, что указанное решение №431 не подтверждает, а опровергает доводы представителя ответчика о том, что спорный земельный участок был отнесен к землям сельскохозяйственного назначения.
29.02.2008г. Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма №444 был утвержден проект границ земельного участка от 26.12.2007г., расположенного в ГО Верхняя Пышма в районе 69,70 кварталов Верхнепышминского лесничества Уралмашевского лесхоза, общей площадью 14,47 га (категория земель - земли запаса), состоящего из двух обособленных земельных участков, площадью 12,23 га и 2,51 га, разрешенный вид использования не установлен л.д.188).
02.04.2008г. Решением территориального отдела №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области разрешено проведение кадастрового учета земельного участка, разрешенное использование не установлено л.д.121).
11.04.2008г. на земельный участок площадью Номер обезличен выдан кадастровый паспорт, согласно которому 02.04.2008г. земельному участку присвоен кадастровый номер Номер обезличен и внесен в государственный кадастр недвижимости, категория земель - земли запаса л.д.122-124).
22.05.2008г. Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма №1253 земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен общей площадью 14,74 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, ГО Верхняя Пышма, в районе 69,70 кварталов Верхнепышминского лесничества Уралмашевского лесхоза переведен из категории земель - земли запаса в категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Пунктом 2 постановлено предоставить в собственность за плату Трамбовицкому К.В. земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с кадастровым номером Номер обезличен общей площадью 14,74 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, ГО Верхняя Пышма, в районе 69,70 кварталов Верхнепышминского лесничества Уралмашевского лесхоза (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства л.д.187).
30.05.2008г. территориальным отделом №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области принято решение о проведении государственного кадастрового учета изменений земельного участка на основании заявления №к36/08-105 л.д.134).
03.06.2008г. на данный земельный участок площадью Номер обезличен выдан кадастровый паспорт, согласно которому изменилась категория земель и стала - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использование - для ведения личного подсобного хозяйства, определена кадастровая стоимость - 13262,40 рублей л.д.134-137).
Таким образом, основанием к изготовлению на спорный земельный участок нового кадастрового паспорта с указанием категории земель - земли сельскохозяйственного назначения явилось не устранение противоречий, возникших в результате неправильного учета земельного участка, а постановление Главы ГО Верхняя Пышма о переводе земельного участка из земель запаса в фонд перераспределения земель, что подтверждается также сведениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхнепышминского отдела №2946/507 от 23.06.2010г. л.д.211-212 том №2), сведениями из Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Свердловской области Верхнепышминский филиал №01-20/329 от 21.04.2010г. л.д.213-216 том №2).
Данный факт подтвердил и свидетель ФИО17, который на тот период состоял в должности начальника Территориального отдела №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области.
Свидетель ФИО18 суду пояснил, что он не видел нормативных документов об отнесении спорного земельного участка к землям запаса.
Свидетель ФИО19 суду пояснил, что какая была категория у спорного земельного участка, он не помнит.
Как следует из письма Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Свердловской области л.д.206-210 том №2), что подготовка сведений о ранее учтенных земельных участков (РУЗУ) к внесению в государственный земельный кадастр заключается в инвентаризации имеющихся в распоряжении территориальных органов Росземкадастра документированных сведений о земельных участках с составлением выписки из ГКН обо всех РУЗУ, расположенных в пределах одного кадастрового квартала. Согласно п.2.1.1 Порядком ведения ГРЗ КР (утвержден приказом Росземкадастра от 15.06..2001г. №П/119 в редакции приказа Росземкадастра от 29.07.2002г. /301) внесение сведений ранее учтенных земельных участках предшествует выполнению учета кадастровых записей о возникновении новых земельных участков из ранее учтенных земельных участков, явившихся источником их образования.
Из чего следует, что если ранее образованный земельный участок имел категорию земель, например, земли запаса, то и из него сформировавшиеся новые земельные участки тоже будут иметь категорию - земли запаса.
Так, изначальным источником образования спорного земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен являлся земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен с категорией земель - земли запаса (реестр объектов недвижимости кадастрового района «Верхнепышминский» как ранее учтенный на основании инвентаризационной описи ранее учтенных земельных участков №36-4/05-263 от 15.07.2005г., утвержденной начальником территориального отдела №11 Управления Роснедвижимости по Свердловской области). Границы земельных участков из которых образовался, в том числе, и спорный земельный участок не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, поэтому не представляется возможным отразить их точное местоположение.
Представленные представителями ответчиков схема землеустройства и сельскохозяйственные карты г.Верхняя Пышма л.д.196-205 том №2) не подтверждают по мнению суда отнесение спорного земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения, с учетом вышеизложенного.
В соответствии со ст.103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса.
Согласно ст.80 земельного кодекса Российской Федерации в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд: 1) при добровольном отказе от земельного участка; 2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства; 3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.
14.08.2010г. Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма №1975 «О фонде перераспределения земель ГО Верхняя Пышма» создан фонд перераспределения земель ГО Верхняя Пышма к которому отнесен, в том числе, земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен, площадью 14,74 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) л.д.186).
Однако спорный земельный участок до издания указанного постановления уже был предоставлен в собственность Трамбовицкому К.В., в связи, с чем не мог быть включен в фонд перераспределения земельных участков.
15.08.2010г. Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма №1980 внесены изменения в постановление главы ГО Верхняя Пышма от 25.05.2008г. №1253, согласно которому пункт 1 (о переводе земли из одной категории в другую) постановления отменен л.д.185).
Данное постановление не имеет юридического значения при рассмотрении данного спора с учетом всех вышеизложенных обстоятельств.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи, а именно земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, то есть по правилам ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации
Поскольку земельный участок в установленном законом порядке не был включен в фонд перераспределения земельных участков, то порядок его предоставления Трамбовицкому К.В. должен быть осуществлен в соответствии со ст.10 указанного закона.
В соответствии с п.3 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи ли имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Доводы представителя ответчика, основанные на п.1 ст.1 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являются необоснованными, поскольку согласно указанной норме действие данного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства. В данном случае рассматривается спор о земельном участке не предоставленном, а предоставляемом гражданину из муниципальной собственности, а распоряжение земельным участком осуществляет не гражданин, а орган местного самоуправления.
В соответствии с ч.1.2 ст.15 Федерального закона №172-ФЗ от 21.12.2004г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» следует, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель; 3) земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности; 4) земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельных участков в составе таких земель; 5) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Однако на территории Свердловской области полномочия по переводу земель запаса в земли иных категорий не делегировались.
Таким образом, с учетом всех в совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме, доводы ответчиков, изложенные в возражениях на иск, не убедительны, не законны и опровергнуты представленными истцом доказательствами.
Руководствуясь ст.12, ст.56, ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Прокурора г.Верхняя Пышма в интересах Муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц к Комитету по управлением имуществом Администрации Городского круга Верхняя Пышма, Трамбовицкому Константину Валерьевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №333-П/08 от 16.06.2008г. в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма и Трамбовицким Константином Валерьевичем.
Обязать Трамбовицкого Константина Валерьевича возвратить Комитету по управлению имуществом ... ФИО6 земельный участок, имеющий кадастровый номер ....
Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма возвратить Трамбовицкому Константину Валерьевичу денежную сумму в размере Номер обезличен.
ФИО13 может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 (десяти) дней через Верхнепышминский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено печатным способом 23 июля 2010г.
Решение вступило в законную силу «_____» ___________ 200____г.
Копия верна подпись
Судья: Л.А. Дробышева