Дело №2-101/2010 Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 октября 2010г. г.Верхняя Пышма
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Л.А. Дробышевой,
при секретаре Ю.М.Михайловской,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора г.Верхняя Пышма в интересах Муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц к Комитету по управлением имуществом Администрации Городского круга Верхняя Пышма, Пшеницину Илье Анатольевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор г.Верхняя Пышма в интересах муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Комитету по управлением имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма, Пшеницину И.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки. Свои требования мотивирует тем, что 16.06.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма и Пшенициным И.А. заключен договор №334-П/08 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью №, расположенный по адресу: <адрес>. Договор действует в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008, согласно которому в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной независимым оценщиком ЗАО «Ровный счет», цена отчуждаемого земельного участка составила №. Право собственности Пшеницина И.А. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Считает, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям закона и в силу ст.ст.180,168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, поскольку при проведении оценки земельного участка оценщиком ЗАО «Ровный счет» была определена рыночная стоимость земельного участка в нарушении Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Оценщик ЗАО «Ровный счет» необоснованно отказался от сравнительного подхода. Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством сравнительного подхода, составила 20 424 000 рублей, что подтверждается отчетом ООО «Мичкова Групп» №191-1-7/2008. В связи с этим, полагает, что при отчуждении земельного участка его рыночная стоимость не была определена, поэтому условие п.2.4 договора купли-продажи земельного участка №334-П/08 от 16.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008 о рыночной стоимости земельного участка является недействительным. Поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка, то недействительность существенного условия договора влечет недействительность сделки в целом. Распорядившись земельным участком путем его отчуждения в частную собственность по существенно заниженной стоимости, орган местного самоуправления нарушил интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №334-П/2008 от 16.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма и Пшенициным И.А. Применить последствия недействительности сделки, обязав Пшеницина И.А. возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, Комитет по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма возвратить Пшеницину И.А. <данные изъяты>.
Затем Прокурор г.Верхняя Пышма в интересах муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга дополнил основание своих исковых требований, указав следующее. Земельный участок с кадастровым номером № при продаже его Пшеницину И.А. был учтен как земли запаса. В силу ст.103 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию земель. Перевод земель запаса в земли иных категорий осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом №172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Решение о переводе принимается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а органами исполнительной власти местного самоуправления лишь случаях, предусмотренных законами субъекта Российской Федерации. На территории Свердловской области полномочия по переводу земель запаса в земли иных категорий органами местного самоуправлении не делегировались. Считает, что решение о переводе земельного участка из земель запаса в земли сельскохозяйственного назначения принятого органом местного самоуправления в отсутствие полномочий, не соответствует закону, а, следовательно, юридического значения не имеет и в силу ст.120 Конституции Российской Федерации не может быть принято во внимание при рассмотрении спора. После того, как земельный участок был предоставлен Пшеницину И.А. 14.08.2008 постановлением Главы ГО Верхняя Пышма данный земельный участок был включен в фонд перераспределения земель ГО Верхняя Пышма, что противоречит ст.80, ст.103 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому юридического значения не имеет при рассмотрении данного спора и не может быть принят во внимание. Кроме того, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в собственность в порядке, предусмотренном ст.10 ФЗ №101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие земельные участки предоставляются на конкурсной основе. Исключение из конкурсного порядка предоставления составляют земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в фонде перераспределения земель, образованном в соответствии со ст.80 Земельного кодекса Российской Федерации - указанные земельные участки предоставляются на основе заявления, по правилам ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации без конкурса. Спорный земельный участок в установленном законом порядке не был включен в фонд перераспределения земель. В соответствии с п.3 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Сделки, совершенные с нарушением данной нормы являются ничтожными. Принятые органом местного самоуправления постановления от 14.08.2008 и 15.08.2008 лишь усугубляет противоправное поведение сторон спорных правоотношений, не устраняя порока в процедуре предоставления земельного участка. С учетом того, что при заключении договора №334-П/08 купли-продажи спорного земельного участка нарушены вышеуказанные нормы, данный договор в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).
Помощник прокурора г.Верхняя Пышма Медведева М.А. исковые требования поддержала в полном объеме и настаивала на их удовлетворении. Доводы, изложенные в исковом заявлении и в дополнительном исковом заявлении, поддержала.
Представитель муниципального образования ГО Верхняя Пышма в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма Пресняков В.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. В обоснование своих возражений по иску, суду пояснил, что на момент отчуждения земельного участка с кадастровым номером № общей площадью №, расположенного по адресу: <адрес> была осуществлена его рыночная оценка ЗАО «Ровный счет», сумма рыночной стоимости, согласно отчету ЗАО «Ровный счет» составила 17 500 рублей. На день заключения договора №334-П/08 купли-продажи земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008 других независимых оценок рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка не было. У комитета нет полномочий по надзору за проведением оценки. Считает, что рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка была определена исходя из рыночной оценки, произведенной ЗАО «Ровный счет», стороны согласовали цену. Земля всегда была сельскохозяйственного назначения. Фонд перераспределения земель существовал. Просит суд отказать в иске.
Ответчик Пшеницин И.А. исковые требования не признал, считает, что им соблюден порядок приобретения земельного участка. Было вынесено постановление главы Администрации ГО Верхняя Пышма. Его известили о стоимости земельного участка. Он оплатил. Все существенные условия договора были соблюдены. Считает, что отчет ООО «Мичкова Групп» составлен с нарушением закона, в отчете он нашел ошибку в расчетах.
Представитель Министерства по управлению имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.
Заслушав помощника прокурора г.Верхняя Пышма, ответчика, представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.
Требования закона о необходимости и порядке определения рыночной стоимости объекта направлены на защиту интересов публичных образований, когда они выступают на открытом рынке, от отчуждения принадлежащего им имущества без получения достойного (соответствующего) эквивалента.
В соответствии с ч.1 ст.61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
16.06.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма в лице председателя Томилова А.Ф., действующего на основании Положения и Пшенициным И.А. заключен договор №334-П/08 купли -продажи земельного участка общей площадью № относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, целевое назначение земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства. Цена продаваемого участка, согласно п.2.4 Договора составляет № (л.д.9-10).
11.09.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма и Пшенициным И.А. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, согласно которому цена продаваемого земельного участка составила 17 500 рублей (л.д.11).
Согласно ст.8 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 7 указанного Закона предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
В соответствии со ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, что также предусмотрено п.1 ст.20 Областного закона №18-ОЗ от 07.07.2004 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».
Согласно ст.20 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральный стандарт «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» утвержден приказом Минэкономразвития №256 от 20.07.2007.
Согласно п.2 Стандарта указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В силу п.6 Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с п.20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать свой отказ от использования того или иного подхода.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Согласно заключению ЗАО «Ровный счет» рыночная стоимость земельного участка общей площадью №, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, с целевым назначением - для ведения личного подсобного хозяйства, составила № (л.д.13-41).
Помощник прокурора г.Верхняя Пышма указывает, что оценщик ЗАО «Ровный счет» необоснованно отказался от сравнительного подхода, нарушив нормы Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».
Так, согласно п.6.2 отчета ЗАО «Ровный счет» следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка использовал метод капитализации земельной ренты, основанный на доходном подходе к оценке.
Однако, как следует из п.21 Стандарта доходный подход применяется тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Пунктом 4 распоряжения Минимущества Российской Федерации №568-р от 06.03.2002 «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» предусмотрено, что условием применения указанного метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Как следует из задания на оценку, результат оценки будет использован для заключения договора купли-продажи земельного участка, то есть собственник земельного участка - МО ГО Верхняя Пышма использовать объект оценки в целях извлечения земельной ренты не намеревался. Разрешенное использование земельного участка - для ведения личного (подсобного) хозяйства, также не свидетельствует о намерении будущего собственника эксплуатировать земельный участок путем сдачи в аренду, либо использовать его в предпринимательской деятельности иным образом, поскольку ст.2 Федерального закона №112-ФЗ от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве» предусмотрено, что личное подсобное хозяйство ведется гражданином в целях удовлетворения личных потребностей и является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Также, согласно разделу IV распоряжения Минимущества Российской Федерации №568-р от 06.03.2002 необходимым условием при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты является учет в составе факторов стоимости плодородия земельного участка: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка. Оценщик ЗАО «Ровный счет» при проведении оценки с использованием метода капитализации земельной ренты не исследовал почвы, грунты, грунтовые воды, не устанавливал период прогнозирования, не исследовалась способность объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, что является нарушением п.21 стандарта.
Согласно п.6.1 отчета ЗАО «Ровный счет» оценщик отказался от применения сравнительного метода, указав, что при оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход, что повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.
Однако, как следует из отчета, оценка объекта проводилась в сентябре 2008 г., а не в 2003 г. К сентябрю 2008 г. рынок земель сельскохозяйственного назначения сложился и функционировал. Земельные участки, аналогичные по характеристикам спорному участку, на рынке предложены, что подтверждается также и отчетом ООО «Мичкова Групп» №191-1-7/2008 об оценке рыночной стоимости (л.д.47-95).
Так, согласно отчету ООО «Мичкова Групп» оценщик рассматривал при определении рыночной стоимости объекта оценки три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Оценщик отказался от применения затратного и доходного метода, обосновав свой отказ. Затратный подход не применялся в связи с тем, что земля не имеет стоимости воспроизводства, ее нельзя воспроизвести и сделать больше, чем ее есть на планете земля. Доходный подход не применялся в связи с тем, что отсутствует достаточное количество рыночной информации о сдаче земельных участков в аренду под сельхозпроизводство и личное подсобное хозяйство.
Оценщик применил сравнительный подход, расчет рыночной стоимости земельных участков произведен на основании данных, опубликованных в еженедельниках «Есть вариант» и «Недвижимость» за май-июнь 2008 г. На основании исследования рынка оценщиком выявлен ряд выставленных на продажу аналогичных объектов: свободных земельных участков сельскохозяйственного назначения; расположены примерно на равноудаленном положении от центра Екатеринбурга и ГО Верхняя Пышма; земля находится в собственности.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством сравнительного подхода, составила 20 424 000 рублей.
Таким образом, отчет ООО «Мичкова групп» подтверждает факт наличия в 2008 г. рынка продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения, поэтому отказ оценщика ЗАО «Ровный счет» от сравнительного подхода, позволяющего более точно отразить рыночную стоимость объекта, путем сравнения цен и характеристик объектов-аналогов, представленных на рынке, является необоснованным и нарушающим ст.20 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.2,6 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».
Нарушения, допущенные оценщиком ЗАО «Ровный счет» при производстве оценки земельного участка, а также наличие иного отчета с применением сравнительного подхода, в результате применения которого, рыночная стоимость земельного участка в тысячи раз превышает рыночную стоимость определенную оценщиком ЗАО «Ровный счет» с применением доходного подхода, свидетельствуют о том, что рыночная стоимость указанного земельного участка при его отчуждении, в нарушении ст.ст.7,8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации», не установлена.
Согласно заключению экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» следует, что сравнительный подход должен был быть применен оценщиком ЗАО «Ровный счет», поскольку имеется в открытых источниках (Архив газеты «Из рук в руки» г.Екатеринбург. выпуски №63-68) достоверная информация об аналогах сравнения - незастроенных земельных участков из категории земель с/х назначения, сопоставимых (по местоположению, доступу к объекту, размеру и рыночной привлекательности) с оцениваемыми.
Таким образом, при определении оценки земельного участка, были нарушены правила об оценке, что приводит или может привести к отчуждению имущества в ущерб интересам публичного образования, а соответственно, и неопределенного круга лиц.
Одновременно с этим, суд находит не убедительными и бездоказательными доводы помощника прокурора г.Верхняя Пышма о том, что спорный земельный участок относится к землям запаса и что Администрация ГО Верхняя Пышма не имела полномочий по его переводу в категорию земель сельскохозяйственного назначения, что земельный участок в установленном законом порядке не был включен в фонд перераспределения земель.
Так, согласно ст. 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 настоящего Кодекса.
По смыслу закона земли запаса - это территории земельной поверхности, в силу каких-либо обстоятельств не использующиеся в хозяйственной деятельности.
Согласно ст.80 Земельного кодекса Российской Федерации в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд: 1) при добровольном отказе от земельного участка; 2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства; 3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с ч.1.2 ст.15 Федерального закона №172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» следует, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель; 3) земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности; 4) земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельных участков в составе таких земель; 5) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с п.11 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель
Решением президиума Верхнепышминского городского совета народных депутатов РСФСР от 14.03.1991 №53 «О реализации земельной реформы на территории городского Совета» изъяты земельные участки из землепользователей и землевладений Уралмашевского мехлесхоза, всего 586,8 га, в том числе Уралмашевского лесничества: <адрес> (противопожарный разрыв), совхоза «Верхнепышминский»: в районе поселка Садовый, на полях 2 отделения, за торфомассивами (дело №2-677/2010, том №2, л.д.217-220).
06.12.1991 решением Президиума Верхнепышминского городского совета народных депутатов РСФСР №431 утверждена схема землеустройства г. Верхняя Пышма, разработанная специалистами института Уралгипрозем совместно со специалистами комитета по земельной реформе и земельным ресурсам г. Верхняя Пышма, предусматривающего формирование земельного фонда перераспределения земель (дело №2-677/2010, том №2, л.д.144). Согласно приложению к данному решению в специальный земельный фонд на территории Верхнепышминского городского совета вошел совхоз «Верхнепышминский» (оборот л.д.144 том №2, дело №2-677/2010).
Согласно решению малого совета Верхнепышминского городского совета народных депутатов №31 от апреля 1992 решено изъять земли у землепользователей и утвердить фонд перераспределения земель городского совета(л.д.145 том №2, дело №2-677/2010).
22.05.2008 Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма №1252 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью №, расположенный по адресу: <адрес> переведен из категории земель - земли запаса в категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Пунктом 2 постановлено предоставить в собственность за плату Пшеницину И.А. земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с кадастровым номером № общей площадью №, расположенный по адресу: <адрес> (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.45).
15.08.2008 Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма №1979 внесены изменения в постановление главы ГО Верхняя Пышма от 22.05.2008 №1252, согласно которому пункт 1 (о переводе земли из одной категории в другую) постановления отменен (л.д.46).
Согласно письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области от 12.05.2009 №05-10/1046 указанный земельный участок имеет категорию - земли сельскохозяйственного назначения, такую категорию он имел и ранее, при внесении сведений о ранее учтенных земельных участков Территориальным отделом №11 была допущена техническая ошибка, когда он указал что это земли запаса. Данный участок находился в фонде перераспределения земельных участков расположенного в границах бывшего совхоза «Верхнепышминский» и предоставлялся гражданам под огороды (дело №2-677/2010, том №1, л.д.211-213).
22.08.2008г. на земельный участок площадью 12,43 га, имеющего категорию - земли сельскохозяйственного назначения, выдан кадастровый паспорт, согласно которому 26.02.2008 земельному участку присвоен кадастровый номер № (л.д.42-44).
В соответствии со ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи, а именно земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, то есть по правилам ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, спорный земельный участок на момент предоставления его Пшеницину И.А. относился к землям сельскохозяйственного назначения, вышеуказанное постановление с указанием о переводе данного земельного участка из земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения - технической ошибкой, которая была устранена путем отмены постановления в этой части (пункт 1), спорный земельный участок в установленном законом порядке был включен в фонд перераспределения земель, согласно решению Президиума Верхнепышминского городского совета народных депутатов РСФСР №431, письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области, согласно которым данный участок находился в фонде перераспределения земельных участков расположенного в границах бывшего совхоза «Верхнепышминский» и предоставлялся гражданам под огороды, поэтому порядок его предоставления Пшеницину И.А. должен быть осуществлен по правилам ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации, без конкурса на основании заявления.
В судебном заседании ответчик Пшеницин И.А. заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению стоимости земельного участка, так как полагает, что ООО «Мичкова Групп» завысило стоимость земельного участка. Судом в удовлетворении ходатайства было отказано, поскольку отчет ООО «Мичкова Групп» был принят судом во внимание в качестве сравнительного материала, связанного с применением оценщиком сравнительного подхода к определению стоимости земельного участка, а не сама стоимость земельного участка, в качестве доказательства нарушения оценщиком ЗАО «Ровный счет» правил проведения оценки. Доводы ответчика Пшеницина И.А. в обоснование своих возражений, а также доводы представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации Городского круга Верхняя Пышма в обоснование своих возражений по иску, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд признает не убедительными.
С учетом всех в совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению, поскольку при определении оценки земельного участка, были нарушены правила об оценке, что приводит или может привести к отчуждению имущества в ущерб интересам публичного образования, а соответственно, и неопределенного круга лиц. Кроме того, в силу ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена договора продажи недвижимости является существенным условием договора, данное условие не было соблюдено, поэтому договор купли-продажи земельного участка является недействительным.
Руководствуясь ст.12, ст.56, ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Прокурора г.Верхняя Пышма в интересах Муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц к Комитету по управлением имуществом Администрации Городского круга Верхняя Пышма, Пшеницину Илье Анатольевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №334-П/08 от 16.06.2008г. в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма и Пшенициным Ильей Анатольевичем.
Обязать Пшеницина Илью Анатольевича возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма земельный участок, имеющий кадастровый номер №, общей площадью № расположенный по адресу: <адрес>.
Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма возвратить Пшеницину Илье Анатольевичу денежную сумму в размере №.
Взыскать с Пшеницина Ильи Анатольевича <адрес> в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 700 (семьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 (десяти) дней через Верхнепышминский городской суд со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено печатным способом 22.11.2010 г.
Решение вступило в законную силу «_______»____________ 20____ г.
Судья
Верхнепышминского городского суда Л.А. Дробышева