Дело №2-554/2011 Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 апреля 2011 г. г. Верхняя Пышма
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего Л.А. Дробышевой,
при секретаре Ю.М.Михайловской,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладких Дмитрия Александровича к ООО «Центурион», ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Истец Гладких Д.А. обратился в суд с иском к ООО «Центурион», ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. В обоснование своих требований указывает, что между ним и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор процентного займа №, по условиям которого он передал в собственность ФИО3 процентный заем на сумму <данные изъяты>. ФИО3 принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа в установленный обязательством срок. ДД.ММ.ГГГГ они составили соглашение, в котором установили, что сумма долга по указанному договору составляет <данные изъяты>, в том числе <данные изъяты> - основной долг, <данные изъяты> - проценты за пользование чужими денежными средствами, <данные изъяты> - штрафные санкции. В качестве гарантии исполнения обязательств по договору они заключили договор залога недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ООО «Центурион», Гладких Д.А. заключили договор перевода долга №, согласно которому обязательства по договору процентного займа переходят к ООО «Центурион». Для целей обеспечения исполнения обязательств по переводу долга № он и ООО «Центурион» заключили договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ. По договору залога ООО «Центурион» передало ему объект незавершенного строительства: степень готовности 15%, литер А, назначение - нежилое, расположенное по адресу: <адрес> и право аренды на земельный участок <данные изъяты>. Решением Верхнепышминского городского суда от 30.09.2010 по делу №2-1472/10 его исковые требования о взыскании суммы долга по договору удовлетворены в полном объеме. Впоследствии выяснилось, что ООО «Центурион» в нарушение п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, без его согласия 02.10.2009 заключило договор купли-продажи на указанное недвижимое имущество с ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом». Считает, что данный договор в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку он не соответствует требованиям закона - ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п.2 данной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2009 по делу А60-37371/2009-С4 были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Центурион» совершать сделки, направленные на отчуждение объекта незавершенного строительства. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от 02.10.2010 заключенный между ООО «Центурион» и ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом».
Истец Гладких Д.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен.
Представитель истца Гладких Д.А. - Шабарова А.АП., действующая на основании доверенности от 23.02.2011 поддержала исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении в полном объеме и настаивала на их удовлетворении. Дополнительно суду пояснила, что истец о договоре купли-продажи узнал только в судебных кассационных инстанциях. В случае признания договора ничтожным, у истца будет возможность истребовать свои деньги. По основаниям ничтожности сделки ни один суд не рассматривал иск. Считает, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой на том основании, что залогодержатель не знал о данной сделке и своего согласия на совершение данной сделки не давал. Кроме того, на предмет залога был наложен арест.
Представитель ответчика ООО «Центурион» - Крупина Н.Л., действующая на основании доверенности от 12.01.2011, с исковыми требованиями истца согласилась. Суду пояснила, что на объект был действительно наложен арест. ООО «Центурион» не имело право продавать его. Объект до сих пор находится на балансе ООО «Центурион», так как полностью оплата не была произведена.
Представитель ответчика ООО «Центурион» - Порхунова Ю.И. временный управляющий на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 22.03.2011 с исковыми требованиями согласилась и пояснила суду, что нарушены права кредитора, а также права должника. Оценка данного имущества более 100 000 рублей. В отношении данного имущества действует закон «О банкротстве» ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» также является кредитором ООО «Центурион».
Представитель ответчика ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» - Ваторин М.С., действующий на основании доверенности от 11.01.2011 исковые требования не признал и пояснил суду, что у Гладких Д.А. нет правовых оснований ссылаться на договор залога, поскольку договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, поэтому не применимы в данном случае нормы ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке распоряжения предметом залога. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Гладких Д.А. не является стороной оспариваемой сделки, его права и законные интересы, непосредственно оспариваемой сделкой, не нарушены, совершение ответчиками данной сделки не вносит в правовую сферу истца неопределенность и не может повлиять на его правовое положение. Свое право на взыскание задолженности с ООО «Центурион» истец может реализовать в рамках инициированной им в Арбитражном суде Свердловской области процедуры банкротства ООО «Центурион».
Заслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанной нормы заинтересованным лицом можно считать лицо, чьи права и законные интересы будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено лицами, имеющими юридически значимый интерес в деле, средством защиты которого является предъявленный иск. Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой, то есть правовое положение, которых претерпело бы изменения, либо права могли оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только ее существованием.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гладких Д.А. и ФИО3 заключен договор № процентного займа (л.д.6-7). По условиям договора Гладких Д.А. передал ФИО7 <данные изъяты>, а ФИО8 обязался вернуть указанную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Гладких Д.А. заключено соглашение (л.д.8), согласно которому сумма процентного займа по договору составила <данные изъяты>, в том числе: <данные изъяты> - основной долг, <данные изъяты> - проценты за пользование чужими денежными средствами, <данные изъяты> - штрафные санкции, возврат которой определен сроком до ДД.ММ.ГГГГ, частями либо всей суммой.
В качестве гарантии ООО «Центурион» оформляет на Гладких Д.А. договор залога (без права передачи) объекта незавершенного строительства, литер А, назначение нежилое, степень готовности 15% с застроенной площадкой по адресу: <адрес> <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 «Первоначальный должник» и ООО «Центурион» «Новый должник» и Гладких Д.А. заключили договор № перевода долга (л.д.9), согласно которому ФИО3 перевел свой долг ООО «Центурион» по договору процентного займа.
Также, ДД.ММ.ГГГГ между Гладких Д.А. и ООО «Центурион» заключен договор № залога (л.д.10-13), согласно которому ООО «Центурион» передает Гладких Д.А. в залог недвижимое имущество: объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> <адрес> для обеспечения исполнения обязательств ООО «Центурион» перед Гладких Д.А.
Согласно ч.3,4 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
В силу ч.1,2 ст.10 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 (в редакции 17.06.2010) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации
Договор №2/02-09 залога от 01.10.2009 между Гладких Д.А. и ООО «Центурион» не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права ООО «Центурион» является собственником объекта незавершенного строительства, литер А, назначение нежилое, степень готовности 15% с застроенной площадкой по адресу: <адрес>
02.10.2009 между ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» и ООО «Центурион» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д.16-20), согласно которому ООО «Центурион» в лице директора ФИО11 передало в собственность ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» объект незавершенного строительства, литер А, назначение нежилое, степень готовности 15% с застроенной площадкой по адресу: <адрес> <адрес>
Поскольку вышеуказанный договор залога не прошел государственную регистрацию, то ссылки истца на данный договор в обоснование заявленных исковых требований, суд считает не правомерными.
20.07.2010 Арбитражным судом Свердловской области по гражданскому делу по иску ООО «Центурион» к ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» о расторжении договора вынесено решение, согласно которому в иске ООО «Центурион» было отказано. Согласно постановленному решению ООО «Центурион» заявляло требование о расторжении договора купли-продажи от 02.10.2009 объекта незавершенного строительства, литер А, назначение нежилое, степень готовности 15% с застроенной площадкой по адресу: <адрес> <адрес>. Требования истца были мотивированы ссылкой на ст.ст. 451,452 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не было установлено оснований для расторжения договора (л.д.61-65).
Указанное решение истцом было обжаловано и решением Семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 22.09.2010 (л.д.56-60) оставлено без изменения.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2010 по иску ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» к ООО «Центурион» об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, иск ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» удовлетворен, суд решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Центурион» к ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, литер А, назначение нежилое, степень готовности 15% с застроенной площадкой по адресу: <адрес> <адрес>
Указанное решение было обжаловано ООО «Центурион» и Постановлением Семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 07.12.2010 вышеприведенное решение оставлено без изменения (л.д.44-51).
Доводы истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи на объект незавершенного строительства, литер А, назначение нежилое, степень готовности 15% с застроенной площадкой по адресу: <адрес> был наложен запрет на его отчуждение (л.д.33-36) и на этом основании договор является недействительным, суд считает не состоятельными, поскольку данные обеспечительные меры были в последствии 13.10.2009 отменены (л.д.37-40) и на правовую природу сделки купли-продажи данное обстоятельство повлиять не могло, что и подтверждено вышеприведенном решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2010.
Доводы истца о том, что в силу ч.2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, не основаны на законе, поскольку данная норма указывает на права и обязанности залогодателя и залогодержателя, вытекающие из существа договора о залоге. Однако, как уже установлено судом, договор залога №2/02-09 от 01.10.2009 между Гладких Д.А. и ООО «Центурион» не прошел государственную регистрацию, что противоречит Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в силу данного же Закона является ничтожным. В связи с чем, положения ч.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть основанием для предъявления вышеуказанных требований истца Гладких Д.А.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку, у истца отсутствуют правовые основания ссылаться на договор залога, в силу того, что договор залога не зарегистрирован в установленном законом порядке, а также в силу того, что истец не является стороной оспариваемой сделки, его права и законные интересы непосредственно оспариваемой сделкой не нарушены, совершение ответчиками данной сделки не вносит в правовую сферу истца неопределенность и не может повлиять на его правовое положение.
Руководствуясь ст.12, ст.56, ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В иске Гладких Дмитрия Александровича к ООО «Центурион», ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 (десяти) дней через Верхнепышминский городской суд со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2011 г.
Решение вступило в законную силу «____» _________ 20____ г.
Судья
Верхнепышминского городского суда Л.А. Дробышева