Дело № 2-43/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерацииг.Верхняя Пышма 23 марта 2011 года
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Михайлова А.Ф.,
при секретаре Исаковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладких Дмитрия Александровича к ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом», ООО «Центурион» о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации договора залога, обращении взыскания на предмет залога,
У С Т А Н О В И Л:
Гладких Д.А. обратился в суд с заявлением о государственной регистрации договора № залога (без права перезалога) от ДД.ММ.ГГГГ; государственной регистрации переходы права собственности на объект незавершенного строительства: литер А, назначение нежилое, степень готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ №); государственной регистрации перехода права аренды земельного участка, находящегося на нем закладываемого здания, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ).
В обоснование своих требований указывал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключен договор процентного займа № на сумму <данные изъяты> на срок до ДД.ММ.ГГГГ, с уплатой процентов в размере 10% от суммы договора. ДД.ММ.ГГГГ между ним, ФИО3 и ООО «Центурион» был подписан договор перевода долга № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого, долговые обязательства перешли к ООО «Центурион». Договором № залога (без права перезалога) от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивалось исполнение обязательств ООО «Центурион» перед ним по возврату денежных средств. Предметом указанного договора является передача в залог принадлежащего на праве собственности залогодателю - ООО «Центурион» объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> и права аренды земельного участка, обеспечивающего находящегося на нем закладываемого здания, площадью <данные изъяты> (кадастровый номер №). До настоящего времени договор не зарегистрирован в Верхнепышминском отделе УФРС.
При производстве по делу истец Гладких Д.А. требования дополнил.
В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82-83) указывает, что между ООО «Центурион» и ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15% литер: А, назначение нежилое, застроенная площадь <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, имеющего кадастровый номер объекта: №, то есть объекта, в отношении которого он являлся залогодержателем. Просит расторгнуть указанный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование иска ссылается на то, что объект, являвшийся предметом залога в обеспечение долговых обязательств, не мог быть продан без его согласия. Решением Верхнепышминского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Центурион» в его пользу взыскано <данные изъяты>, долговые обязательства не исполняются должником. При обращении в суд с первоначальным иском о переходе прав на предмет залога ему не было известно о договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
На день принятия решения (в заявлении от 23.03.2011 г.) истец просит расторгнуть договор купли - продажи, обратить взыскание на объект незавершенного строительства, произвести государственную регистрацию договора залога.
В судебном заседании представитель истца - Серебрянникова Л.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержала, настаивает на их удовлетворении. Суду пояснила, что ООО «Центурион» продало спорный объект, обремененный обязательствами перед третьим лицом - ФИО1. Свою позицию обосновывает положениями ст. 460, 461, 491 ГК РФ. Считает, что отсутствие государственной регистрации договора залога само по себе не влечет невозможность исполнения этого договора или его недействительность, соответственно договор купли - продажи, заключенный между ООО «Центурион» и ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» должен быть расторгнут. По настоящему делу настаивает именно на расторжении договора, так как требования о признании того же договора недействительным заявлены истцом отдельно и рассматриваются Верхнепышминским судом в другом деле.
Представитель ООО «Центурион» - Крупина Н.Л. исковые требования признала. Суду изложила позицию, аналогичную позиции истца.
Представитель ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» Ваторин М.С., действующий на основании доверенности от 22.07.2010 года в судебном заседании исковые требования Гладких Д.А. не признал. Суду пояснил, что указанный объект недвижимости был приобретен ответчиком на коммерчески выгодных для покупателя условиях, так как продавец ООО «Центурион» нуждалось в денежных средствах для реализации иных проектов (что не влечет незаконность договора от ДД.ММ.ГГГГ). Допускает, что полученные денежные средства были потрачены продавцом на иные проекты, после чего продавец ООО «Центурион» предпринял меры к оспариванию договора. Так ООО «Центурион» обратилось с иском к ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» о расторжении договора купли-продажи. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2010 года ООО «Центурион» в иске отказано (л.д.161-165). Решение вступило в законную силу. Представитель обращает внимание на то обстоятельство, что договор залога с участием Гладких оформлен от 1.10.2009 г., то есть за день до договора купли-продажи от 2.10.2009 г. О наличии договора залога продавец покупателя ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» не уведомил. По мнению представителя ответчика, нельзя исключать того обстоятельства, что договор залога фактически был оформлен после договора купли-продажи лишь с целью оспаривания договора купли-продажи либо оформлен в указанную дату, но также в расчете на намерение поставить под сомнение законность договора купли-продажи в будущем.
Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования Гладких необоснованными.
Из обстоятельств дела следует.
ДД.ММ.ГГГГ между Гладких и ФИО3 заключен договор процентного займа № на сумму <данные изъяты> на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-10). По договору о переводе долга (л.д.12), соответствующие долговые обязательства были приняты ООО «Центурион».
Договором № залога (без права перезалога) от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивалось исполнение обязательств ООО «Центурион» перед истцом по возврату денежных средств. Предметом залога являлся объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> и право аренды земельного участка (л.д.22-25).
По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Центурион» продало указанный объект ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом» (л.д.85-87).
В соответствии с п.3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно ч. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
В соответствии с п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч.1 п.2 ст.233 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Представитель истца утверждает, что после заключения договора залога истец предпринял меры к его государственной регистрации, но ООО «Центурион» уклонялось от выполнения соответствующих действий. Однако, из обстоятельств дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, на следующий день после оформления договора залога спорное имущество было продано, соответственно ООО «Центурион», не являясь собственником имущества, не вправе было совершать какие либо действия по его обременению, в том числе регистрировать договор залога. Залогодержатель был вправе оспаривать договор купли-продажи, чего сделано не было.
Исходя из вышеприведенных норм закона в их совокупности, следует признать, что права и обязанности по договору залога у сторон возникают только с момента государственной регистрации соответствующего договора. Учитывая, что такая регистрация не была осуществлена, у залогодержателя Гладких не возникло соответствующих прав.
В соответствии с положениями п.п.1 и 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Гладких настаивает на расторжении договора купли-продажи, заключенного между ООО «Центурион» и ЗАО «Центр недвижимости «Уральский дом», не будучи стороной в данном договоре, в то время как в силу приведенной нормы закона, такое право предоставлено только стороне в договоре. Данного основания достаточно для отказа в иске в полном объеме.
Истец вправе оспаривать договор, но по настоящему делу настаивает на его расторжении, так как требования о признании того же договора недействительным заявлены истцом отдельно и рассматриваются Верхнепышминским судом в другом деле.
Руководствуясь ст.ст.12, 39, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Гладких Дмитрию Александровичу в иске к ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом», ООО «Центурион» о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15% литер: А, назначение нежилое, застроенная площадь <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, имеющего кадастровый номер объекта: № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Гладких Дмитрию Александровичу в иске к ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом», ООО «Центурион» об обращении взыскания на объект незавершенного строительства со степенью готовности 15% литер: А, назначение нежилое, застроенная площадь <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, имеющего кадастровый номер объекта: № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Гладких Дмитрию Александровичу в иске к ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом», ООО «Центурион» о государственной регистрации договором залога (без права перезалога) № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 дней через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.
Мотивированное решение изготовлено 6.05.2011 г.
Судья А.Ф. Михайлов