Дело № 2-1549/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Верхняя Пышма 14 сентября 2011 года Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего Михайлова А.Ф., при секретаре Исаковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельянова Дмитрия Андреевича к Емельянову Андрею Константиновичу, Емельяновой Валентине Львовне о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2010 года, заключенного между Емельяновым Д.А. и Емельяновым А.К., УСТАНОВИЛ: Емельянов Д.А. обратился в суд с иском к Емельянову А.К., Емельяновой В.Л. (своим родителям) о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ садового дома со вспомогательными постройками и земельного участка № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> взыскании судебных расходов. В обоснование своих требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Емельяновым А.К. (отцом истца) был заключен договор купли-продажи садового дома со вспомогательными постройками № назначение нежилое, площадью <данные изъяты>., и земельного участка №, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: <адрес> Спорное недвижимое имущество принадлежало ему на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время между ним и родителями сложились неприязненные отношения. Он зарегистрирован по адресу: <адрес>, родители препятствуют ему в проживании в указанной квартире. Его семья (он жена и дочь) не обеспечена жильем. В 2010 году он намерен был продать спорные садовый дом и земельный участок, за <данные изъяты>, чтобы приобрести жилое помещение. Ответчики убедили продать им земельный участок и садовый дом, тогда они признают за ним право на приватизацию доли в жилом помещении, где родители проживают и помогут приобрести ему жилое помещение, передав <данные изъяты>. В договоре купли-продажи цена имущества определена в размере <данные изъяты>, что являлось явно несоразмерно реальной стоимости имущества. При подписании договора денежные средства от ответчиков он не получал. В последствии отношения с родителями ухудшились, ответчики отказались согласиться на приватизацию квартиры, при которой право собственности будет также признано за ним и членами его семьи, также отказались оказать ему материальную помощь в приобретении собственного жилья, то есть не исполнили обязательства, которые являлись частью сделки по продаже им садового участка. В соответствии с отчетом №, стоимость земельного участка с расположенными на нем строениями, определена в размере <данные изъяты>. Стоимость работ оценщика составила <данные изъяты>. Просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ садового дома со вспомогательными постройками и земельного участка № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> Взыскать с ответчиков расходы по оплате услуг оценщика в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты>. В судебном заседании истец Емельянов Д.А. доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал. Суду пояснил, что после регистрации брака его дедушка предоставил им собственную квартиру для проживания. При этом между его родителями и родителями супруги была достигнута договоренность о том, что родители его жены заплатят его родителям половину стоимости этой квартиры (<данные изъяты> вторую часть он получит от деда в дар. Родители супруги намерены были выполнить такие условия, но его родители увеличили сумму до <данные изъяты> и устная договоренность не была исполнена. Они с супругой были вынуждены освободить жилое помещение. Вскоре после регистрации брака отношения между ним и супругой с одной стороны и его родителями - с другой, ухудшились. Родители не желали, чтобы он и члены его семьи приобрели право собственности на квартиру, в которой родители проживают, в порядке приватизации. Тогда он решил продать свой садовый участок, который приобрел от бабушки, чтобы на вырученные средства приобрести жилье для своей семьи. Однако, родители уговорили его продать земельный участок им (конкретно отцу), обещав, что согласятся с приобретением им доли в собственности на квартиру и помогут материально при приобретении им другого жилого помещения. Он согласился и они заключили оспариваемый им договор. По условиям договора участок с постройками был продан за <данные изъяты>., что не соответствовало его реальной стоимости. Такая цена была указана только в связи с тем, что он рассчитывал на предложенные родителями условия. До продажи сада после смерти бабушки примерно в течение двух лет он один использовал участок по назначению, родители приезжали в гости. Считает, что ответчики не выполнили условия соглашения относительно оказания ему материальной помощи в части приобретения другого жилого помещения, что следует рассматривать как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем оспариваемый договор должен быть расторгнут. Ответчики Емельянова В.Л. и Емельянов А.к. в судебное заседание не явилась, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ответчика Емельянова А.К. Лебеденко Н.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Емельянова не признал. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО6, ФИО7 (прадедом и прабабушкой истца) был заключен договор купли-продажи земельного участка стоимостью <данные изъяты> и садового дома стоимостью <данные изъяты>. Ответчик Емельянов А.К. при совершении сделки действовал по доверенности от ФИО6 и ФИО7 По сделке право собственности было приобретено истцом Емельяновым Д.А., так как ответчик Емельянов А.К. не мог оформить на себя право собственности, поскольку являлся опекуном ФИО6, ФИО7 и, кроме того, действовал как их представитель. Учитывая наличие родственных связей, предполагалось, что фактически супруги Емельяновы (ответчики) приобретают земельный участок. Заключение оспариваемой сделки через несколько лет явилось лишь реализацией воли ФИО6, которые хотели, чтобы земельный участок остался ответчикам по настоящему делу. До 2010 года ответчики пользовались земельным участком и садовым домом с весны до поздней осени. Истец приезжал в сад отдыхать. Летом 2010 года истец заявил, что продаст земельный участок и садовый дом, так как ему нужны были денежные средства. Ответчики переубедили сына не продавать садовый участок и дом посторонним лицам. Сын согласился и продал ответчику Емельянову А.К. садовый участок с домом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты>. Денежные средства были переданы истцу, что подтверждается п. 4 Договора купли-продажи, расписка не составлялась. Право собственности было зарегистрировано. Договоренности о приватизации квартиры и передаче <данные изъяты> между истцом и ответчиками не было, так как у них нет таких денежных средств. Истец занимал у ответчиков <данные изъяты> для приобретения автомашины, о чем имеется расписка. Истцу не имело смысла брать в долг у ответчиков <данные изъяты>, если они должны ему большую сумму. Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга установлено, что ответчики не чинят истцу препятствия в проживании в квартире по адресу: <адрес>. В соответствии с п.п.1 и 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Емельянову Дмитрию Андреевичу в иске к Емельянову Андрею Константиновичу, Емельяновой Валентине Львовне о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ садового дома со вспомогательными постройками и земельного участка № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> взыскании судебных расходов, отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение 10 (десяти) дней. Мотивированное решение изготовлено 21.10.2011 года. Судья А.Ф. МихайловСуд выслушав истца, представителя ответчика Емельянова А.К., свидетелей, изучив письменные материалы, дела приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
По договору от ДД.ММ.ГГГГ Емельянов Д.А. продал Емельянову А.К. (своему отцу) спорный земельный участок с расположенными на нем строениями (л.д.10). Истец являлся собственником спорного имущества на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому он получил имущество от своей бабушки ФИО6.
Обосновывая свои требования, истец утверждает, что его отец (а фактически оба родителя), предлагая ему заключить договор купли - продажи, обещали оказать материальную помощь в приобретении собственного жилого помещения, но свои обязательства не исполнили, что он расценивает как существенное изменение обстоятельств.
Из дела следует и признается сторонами, что обязательства родителей за рамками договора купли - продажи в части оказания материальной помощи, письменно не оформлялись и какими - либо доказательствами не подтверждаются.
В оспариваемом договоре купли - продажи сторонами были определены все основные условия договора (предмет и стоимость продаваемого имущества). Указываемые истцом дополнительные обстоятельства не являлись и объективно не могли являться одним из условий договора, соответственно неисполнение таких условий (наличие которых истцом не доказано), не может являться основанием для расторжения договора.
Данных обстоятельств достаточно для отказа истцу в иске.
Истец обосновывает требования положениями ст. 451 ГК РФ, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств после сделки.
При этом под существенным изменением обстоятельств истец понимает отказ родителей от исполнения иных приведенных обязательств.
Такое понимание закона является ошибочным. По смыслу положений ст. 451 ГК РФ, под существенным изменением обстоятельств, понимаются такие обстоятельства, из которых исходили обе стороны в сделке (а не только продавец имущества как в настоящем деле) и которых не имело места при заключении договора. Кроме того, возникновение этих обстоятельств не должно быть проявлением воли сторон и результатом их поведения, направленного непосредственно на неисполнение договора.
Неисполнение ответчиками дополнительных обязательств нельзя расценивать как изменение обстоятельств и как основание для расторжения договора, так как такое поведение ответчиков обусловлено непосредственно условиями договора, но не внешними факторами, не зависящими от воли сторон.
Фактически истец настаивает на расторжении договора по основаниям, предусмотренным п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ, утверждая, что ответчики допустили существенное нарушение условий договора, при том, что с его стороны договор был исполнен.
Независимо от правового обоснования своих требований истцом, они являются необоснованными, так как обстоятельства на которые ссылается истец не доказаны и, как указано выше, такие обстоятельства не могли являться частью сделки.
Кроме правовой оценки оспариваемого договора, суд учитывает следующее.
Ответчики по делу являются родителями истца. Факт неприязненных отношений признают обе стороны. Истец приобрел право собственности на спорное имущество от своей бабушки на основании договора дарения. Продажа истцом имущества за цену, которую истец считает минимальной, является результатом родственных отношений сторон и в данном обстоятельстве не усматривается нарушений закона.
Также истец утверждает, что его иск обусловлен невозможностью проживания в одном жилом помещении с родителями в силу неприязненных отношений и приобретения им и членами его семьи права собственности на долю в квартире.
Заочным решением Верх-Исетского суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ Емельянову Д.А. отказано в иске о вселении в <адрес> в <адрес>. Тем же решением удовлетворены встречные требования родителей истца о признании его утратившим право пользования указанным помещением. Решение принято в порядке заочного производства, в отсутствие Емельянова Д.А., на день принятия настоящего решения истцом подано в Верх-Исетский суд заявление об отмене заочного решения.
Из решения суда следует и подтверждается представителем ответчиков, что родители истца не оспаривают право на проживание в спорной квартире несовершеннолетнего сына истца.
Истец обуславливает свое право на денежную компенсацию (и право на продажу спорного имущества за большую цену) с утратой возможности проживания в квартире. Однако спор относительно прав на жилое помещение не разрешен. Фактически истец настаивает на сохранении за ним и членами его семьи и права на проживание в жилом помещении с последующим приобретением права собственности, и права на продажу спорного имущества за большую цену. Такая позиция противоречит существу исковых требований, которые обусловлены тем, что истец утратил возможность проживания в спорном помещении и приобретении на него права собственности в связи с чем и настаивает на расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Суд также учитывает, что при наличии со стороны ответчиков реального намерения оказать истцу материальную помощь в приобретении жилого помещения, сторонам достаточно было предусмотреть иную, более высокую цену продаваемого имущества и при отсутствии у покупателей таких средств, предусмотреть срок оплаты, что сторонами сделано не было.
Истец признает, что после заключения договора купли - продажи получил в долг от родителей 180 т.р. При наличии договоренностей, о наличии которых заявляет истец, необходимости получения денежных средств в долг по договору займа не имелось, так как из позиции истца следует, что именно ответчики в этот период времени несли перед ним долговые обязательства.
Допрошенные по ходатайству истца свидетели пояснили суду следующее.
Свидетель ФИО8 пояснила, что является владельцем земельного участка в СНТ «Строитель», знакома с истцом. В 2010 году видела в саду объявление истца о продаже сада по цене <данные изъяты>. Ей известно, что истец продал сад за <данные изъяты>., что возможно вызвано тем, что приобретателями являлись родители истца.
Свидетель ФИО9 суду показал, что является владельцем земельного участка в СНТ «Строитель», знаком с истцом. До 2010 года спорным участком пользовался преимущественно истец, позже - его родители. Обстоятельства сделки ему не известны.
Свидетель ФИО10, допрошенная по ходатайству представителя ответчиков, суду показала, что является владельцем земельного участка в СНТ «Строитель», знакома с семьей Емельяновых. Считает, что стоимость земельных участков в их саду составляет примерно <данные изъяты>., сумма <данные изъяты> является завышенной. Спорным участком фактически всегда владели родители истца. Емельянов Д.А. преимущественно приезжал отдыхать. Обстоятельства сделки ей не известны.
Свидетель ФИО11, допрошенная по ходатайству представителя ответчиков, суду показала, что является владельцем земельного участка в СНТ «Строитель», знакома с семьей Емельяновых с ДД.ММ.ГГГГ. В июне 20120 года случайно встретила в учреждении ФРС Емельянова Д.А. и Емельянова А.К., которые подали на регистрацию документы в связи с продажей сада Емельяновым Д.А. Емельянову А.К. Добросовестность действий сторон у нее не вызывало сомнений. Емельянов Д.А. продавал сад за относительно незначительную сумму, учитывая, что приобретателями являлись его родители.
Показания свидетелей не противоречат обстоятельствам, установленным судом, а именно тому, что условия сделки были в значительной степени определены, исходя из наличия родственных отношений сторон, что не противоречит закону.
Таким образом, суд признает требования истца Емельянова Д.А. необоснованными.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.