Дело № 2-1266/2011

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2011                                                                                        г.Верхняя Пышма

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего Л.А. Дробышевой,

при секретаре Ю.М. Михайловской,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова Алексея Григорьевича к Сахарову Дмитрию Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Смирнов А.Г. обратился в суд с иском к Сахарову Д.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка. В обоснование своих требований указывает, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> находящегося по адресу: <адрес> На самом деле они заключили сделку залога земельного участка на следующих условиях: ему необходимы были деньги на лечение. Он приобрел газету ДД.ММ.ГГГГ и по объявлению <данные изъяты> позвонил по данному телефону. На звонок ответил ответчик и пояснил, что деньги он может дать (сумма оговаривалась в размере <данные изъяты>) под залог недвижимости. Сделка о залоге должна быть оформлена куплей-продажей, а после возврата денег стороны осуществляют обратную куплю-продажу. Ввиду своей юридической неграмотности и нуждаемости в денежных средствах он согласился на данную сделку. Сделка состоялась, и после возврата денег, действительно, право собственности было переоформлено на него. При этом земельный участок был продан по более высокой цене, разница в ценах сторонами оговаривалась как проценты за пользование займом. ДД.ММ.ГГГГ у него снова возникла потребность в деньгах, и он снова позвонил ответчику. Повторная сделка была осуществлена по точно такой же схеме, что и первая за исключением одного, при возврате денег ответчик отказался продавать ему земельный участок по оговоренной ранее стоимости, а указал, что намерен продать объект по другой цене (намного выше) третьим лицам. Таким образом, фактически купля-продажа земельного участка прикрывала две сделки договор займа и соглашение о залоге. Данные обстоятельства подтверждаются следующим: во-первых, объявление в газете ответчика ДД.ММ.ГГГГ с предложением именно дать деньги под залог, а не купить недвижимость. Вo-вторых, свидетельские показания гражданской жены истца, которая, присутствовала при разговоре истца соответчиком по поводу займа и оформления земельного участка в залог. В-третьих, видеозапись разговора истца и ответчика о намерениях сторон. В-четвертых, повторность сделки. Первый заем с залогом был оформлен точно также через куплю-продажу земельного участка между теми же лицами в течение непродолжительного периода времени. Кроме того, на земельном участке он достраивал дом, это также косвенно подтверждает, что он не был намерен продавать земельный участок в собственность ответчика без последующего возврата. Рыночная стоимость земельного участка с учетом строения на нем в данном месте составляет около <данные изъяты>. И за <данные изъяты> он бы никогда не согласился его продать. Данные доказательства подтверждают, что стороны намерены были оформить именно договор залога земельного участка с возвратом земельного участка истцу после возврата заемных денег. Так как срок для передачи сторонами оформлен не был, к отношениям должно применяться условие о передаче займа на неопределенный срок, возврат которого должен обуславливаться требованием заимодавца. Он готов вернуть сумму займа при предъявлении требования ответчиком. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> находящегося по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Сахаровым Дмитрием Николаевичем и Смирновым Алексеем Григорьевичем, как притворную сделку, применить последствия недействительности притворной сделки, а именно признать правомерным применение к сложившимся отношениям нормы, регулирующие отношения займа и залога земельного участка.

Истец Смирнов А.Г. в судебном заседании поддержал свои исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме и настаивает на их удовлетворении. Участок и домик они приобрели в 1980 году, он там вырос. Он не намерен был продавать земельный участок Сахарову за такую цену. Первый раз Сахаров писал ему расписку о том, что вернет участок, а во второй раз нет, так как он доверился ему.

Представитель истца Франк А.Ф. поддержал позицию истца и также просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. Просит признать сделку притворной, так как земельный участок был перед в залог под дачу денег в заем. Истца в саду знали с детства, поэтому после смерти родителей, он членство не оформлял. По данному участку оформлялось три сделки, что говорит о том, что Сахаров не намеревался покупать участок для себя. Доказательством является аудиозапись, которая подтверждает, что земельный участок был взят в залог для дачи суммы займа в размере <данные изъяты>. Первый сделка прошла, участок был обратно переписан на истца, поэтому во второй раз он доверился ответчику.

Ответчик Сахаров Д.Н. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика Мелкозерова О.В. не признала исковые требования истца и просила суд в иске отказать. Суду пояснила, что был заключен договор купли-продажи земельного участка, денежные средства были переданы, все необходимые действия были соблюдены. Истец утверждает, что договор купли-продажи прикрывает два договора. Первый договор купли-продажи был заключен по желанию истца, потом он пожелал вернуть земельный участок, так как это наследство родителей. Сахаров продал ему участок. За период владения Сахаров нес бремя содержания. Погасил задолженность перед СНТ. Впоследствии истец вновь захотел продать земельный участок и снова обратился к Сахарову. Истец дважды продал земельный участок, регулировал сделку в Росреестре, значит, понимал значение своих действий. Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Договор займа заключается в письменной форме, договор залога также должен быть в письменной форме, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы лишает сторону права ссылаться на свидетельские показания. Ни одной расписки суду не представлено. 24.05.2011 ответчик распорядился земельным участком и продал его Филиппию В.В. Цена за земельный участок необязательно должна быть рыночной, она регулируется сторонами. Сделка не отвечает признакам недействительности сделки, она оформлена надлежащим образом. Никакого отношения к действительности сделки вступление в члены садоводческого товарищества не имеет. Кроме того, считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты.

Третье лицо Филиппий В.В. возражал против удовлетворения исковых требований истца, поскольку он приобрел земельный участок у Сахарова по договору купли-продажи. На участке есть строение, но его сложно назвать двухэтажным домом. При совершении сделки купли-продажи документы на земельный участок у Сахарова были в порядке. О том, что по участку имеется какой-то спор, он не знал. Считает себя добросовестным приобретателем.

Третье лицо представитель СНТ "Ключи" - председатель Денисенков Л.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом.

Свидетель ФИО8 суду пояснила, что она сожительствует с истцом Смирновым А.Г. С ответчиком познакомились по объявлению, когда хотели взять деньги в долг. У Сахарова было два условия: он дает им деньги, а они продают ему земельный участок. Они согласились. Сахаров дал им <данные изъяты>. После возврата денег, он переписывает земельный участок обратно на Смирнова. Второй раз, когда им снова понадобились деньги, они снова обратились к нему, он дал им <данные изъяты>, а обратно они должны были ему вернуть <данные изъяты>, так как брали на 5 месяцев. Участок снова был переписан на Сахарова. ДД.ММ.ГГГГ они позвонили ему, но Сахаров сказал, что хочет продать участок за <данные изъяты>, так как они не платили ему каждый месяц в течение 5 месяцев. Они встречались с ним, имеется аудиозапись разговора, он снижал цену земельного участка. Но на следующий день, после встречи, когда сахаров узнал, что она собирается взять справку о собственнике земельного участка, он сказал, что уже продал земельный участок третьему лицу. Расписка в получении денежных средств оставалась у Сахарова. Срок 5 месяцев нигде не зафиксирован.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Истец и представитель истца, поддерживая исковые требования, настаивают на том, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка истец и ответчик имели в виду заем денежных средств и залог земельного участка, поэтому полагают, что к отношениям истца и ответчика при совершении сделки купли-продажи земельного участка должны применяться соответствующие нормы гражданского законодательства о займе и залоге.

Согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст.807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Истец и представитель истца в подтверждение факта заключения договора займа и залога, указывают, что передача денежных средств ответчиком в размере <данные изъяты> подтверждается записью, с устной договоренностью о возврате до ДД.ММ.ГГГГ, а поскольку письменно срок возврата оформлен не был, то в данном случае применяются условия о передаче займа на неопределенный срок, возврат которого обуславливается требованием займодавца. Истец готов вернуть денежные средства по требованию ответчика.

Однако суд не может согласиться с данной позицией истца и его представителя по следующим основаниям.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым А.Г. (продавцом) и Сахаровым Д.Н. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Пол условиям договора на земельном участке не имеется строений, зарегистрированных на праве собственности (п.2 договора), земельный участок продан за <данные изъяты> (п.3 договора), цену, которую обговорили стороны по сделке. Право собственности к покупателю переходит с момента регистрации в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии пол Свердловской области (п.5 договора). Стороны договорились, что передача недвижимого имущества состоялась до подписания договора, в связи, с чем настоящий договор является одновременно и актом передачи (п. 6 договора).

Кроме того, пунктом 8 указанного договора предусмотрено, что стороны заявили о том, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Вышеуказанный договор купли-продажи, содержит все существенные условия договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ Сахарову Д.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации прав собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на основании вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52).

По смыслу п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В соответствии со ст.808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

По смыслу указанной нормы, истец и ответчик должны были оформить договор займа в письменном виде, либо оформить передачу денег путем составления расписки. Кроме того, истец и ответчик должны были определить все существенные условия, относящиеся к договору займа.

Согласно п.1-4 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

С учетом положений указанной нормы, истец и ответчик должны были оформить договор залога земельного участка в письменном виде, зарегистрировать договор залога в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхнепышминский отдел, поскольку это недвижимое имущество, определить залоговую стоимость имущества, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, решить вопрос у кого будет находиться заложенное имущество, поскольку не соблюдение указанных условий влечет недействительность договора залога.

С учетом вышеуказанных требований закона и совершенной сделки между сторонами, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о том, что данная сделка купли-продажи прикрывала две сделки договор займа и договор залога, суд считает необоснованными, поскольку доказательств суду не представлено.

Кроме того, после заключения оспариваемого договора купли-продажи, Сахаров Д.Н. оплатил взносы в СНТ "Ключи" за декабрь 2010 года, с января по апрель 2011 год, взносы за май 2011 (л.д.24-25), что является подтверждением заключенного договора купли-продажи земельного участка, то есть намерений Сахарова приобрести земельный участок в собственность.

Согласно расписке, которую выдал Смирнов А.Г. Сахарову Д.Н., он получил от Сахарова Д.Н. <адрес>. Претензий не имел (л.д.28).

Представитель ответчика отрицает факт намерения ее доверителя на совершение двух сделок договора займа и договора залога, прикрыв эти сделки договором купли-продажи.

Несоответствие цены договора рыночной стоимости имущества само по себе не свидетельствует притворности сделки, в оспариваемом договоре стоимость земельного участка определена сторонами, из ст.421, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что цена договора в обязательном порядке должна соответствовать рыночной стоимости.

Доводы истца и его представителя о том, что за <данные изъяты> истец не мог продать земельный участок, суд считает также необоснованными, поскольку, как уже отмечено выше, закон предусматривает свободу заключения договора, в том числе и установление цены договора, а как следует из заключенного договора-купли продажи Смирнов и Сахаров обоюдно определили цену договора, которая удовлетворила обе стороны.

К показаниям свидетеля в части подтверждения заключения, как утверждает истец, договора займа и договора залога, прикрытых договором купли-продажи суду относится критически, поскольку согласно ст.162 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение простой письменной формы сделки, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Проанализировав представленную суду аудиозапись, как в письменном виде, так и путем прослушивания (флэшкарта приобщена к материалам дела), суд приходит к выводу о том, что данная запись не доказывает факт заключения договора займа и договора залога, поскольку невозможно определить о каком земельном участке идет речь, из диалога двух лиц следует, что мужчина (Сахаров) купил земельный участок и готов его продать свидетелю за цену, которую он устанавливает, что свидетелем не были выполнены какие-то ранее оговоренные условия, но по каким обязательствам неясно. В конце диалога мужчина (Сахаров) и свидетель пришли к соглашению о цене. Из данной записи не следует, что заключался договор займа, что в обеспечение договора займа был заключен договор залога земельного участка и какого именно.

В связи с этим суд критически относится к представленной аудиозаписи.

В подтверждение заявленных исковых требований, истец представил суду копию газеты "Быстрый курьер" в которой указан номер телефона и предложение "деньги дам в долг под залог. № (л.д.9-10). Истец указывает, что именно Сахарову Д.Н., они звонили по этому телефону.

Однако суд не усматривает связи между подачей данного рода объявления и заключением между Сахаровым Д.Н. и Смирновым А.Г. договора купли-продажи.

Кроме того, истец и представитель истца ссылаются на то, что ранее уже заключался договор купли-продажи спорного земельного участка, и что после возврата денег, Сахаров Д.Н. переписал земельный участок обратно на Смирнова А.Г.

Из материалов дела, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым А.Г. (продавцом) и Сахаровым Д.Н. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> за <данные изъяты> (л.д.68).

ДД.ММ.ГГГГ между Сахаровым Д.Н. (продавцом) и Смирновым А.Г. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> (л.д.95) за <данные изъяты> (л.д.67).

По обстоятельствам заключенных договоров, представитель ответчика пояснила, что действительно ранее Смирнов А.Г. продал Сахарову Д.Н. земельный участок, так как срочно нуждался в деньгах, но потом передумал, обратился к Сахарову Д.Н., объяснил, что это память от родителей, наследство и Сахаров Д.Н. обратно продал земельный участок Смирнову А.Г.

Проанализировав указанные договоры и документы, которые были представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхнепышминский отдел, суд также приходит к выводу, что данные договоры не прикрывали какие-либо другие сделки. В частности договоры займа и залога, поскольку нет признаков притворности.

В обоснование заявленных требований истец и его представитель также ссылались на то, что сахаров Д.Н. после заключения договора купли-продажи не обратился в правление СНТ «Ключи» и не просил включить его в члены СНТ, что, по их мнению, также подтверждает притворность сделки.

Однако приобретение права собственности на земельный участок, который расположен на территории СНТ, не влечет автоматической обязанности по вступлению в члены СНТ, поскольку в соответствии со ст.8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сахаровым Д.Н. (продавцом) и Филиппий В.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому Филиппий В.А. приобрел у Сахарова Д.Н. в собственность земельный участок по адресу: <адрес> (л.д.95) за <данные изъяты>

На основании указанного договора Филиппий В.В. ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок (л.д.91).

Данная сделка прошла государственную регистрацию, документы прошли проверку, каких-либо пороков не установлено.

Филиппий В.В. обратился с заявлением в правление СНТ "Ключи" с просьбой принять его члены СНТ, им уплачены взносы за 2011 и хозяйственные работы.

Доводы истца и его представителя о том, что на земельном участке имеется недостроенный жилой дом (суду представлены фотографии), который не продавался, подтверждает, по их мнению, притворность сделки.

Однако согласно оспариваемому договору купли-продажи на данном земельном участке не имеется строений зарегистрированных на праве собственности, что и не отрицал истец, так как право на садовый дом не зарегистрировано, кроме того, данный садовый дом в стадии строительства и как пояснил Филиппий В.В., строение трудно назвать жилым домом. Следует отметить, что земельный участок находится на территории СНТ, на землях сельхозназначения. Каких-либо документов Смирнов А.Г. на данное строение не представил, а, заключая договор купли-продажи, сам указал, на отсутствие на участке строений принадлежащих ему на праве собственности.

Таким образом, с учетом исследованных в судебном заседании доказательств по делу, суд приходит к выводу о том, что требования истца Смирнова А.Г. удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Поскольку истцу суд отказал в удовлетворении исковых требований, то ходатайство представителя ответчика о возмещении расходов ответчика, понесенных в связи с рассмотрением дела, а именно оплата услуг представителя и расходы на составление нотариальной доверенности, подлежат в силу ст.ст.88-104 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию в полном объеме.

Руководствуясь ст.12, ст.56, ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске Смирнову Алексею Григорьевичу к Сахарову Дмитрию Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, отказать в полном объеме.

Взыскать со Смирнова Алексея Григорьевича в пользу Сахарова Дмитрия Николаевича судебные расходы в размере <данные изъяты> за оказанные юридические услуги и <данные изъяты> за оформление доверенности.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 (десяти) дней через Верхнепышминский городской суд со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 октября 2011 года.

Решение вступило в законную силу «___» _________ 20____ г.

Судья:                                 Л.А. Дробышева