Дело № 2-459/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Верхняя Пышма 11 октября 2011 года Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Михайлова А.Ф., при секретаре Исаковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО Сбербанк России в лице Северного отделения № 4903 СБ РФ к Зильберман Марине Германовне, Даутовой Ирине Николаевне, Коневой Любовь Михайловне, Николаевой Екатерине Анатольевне, Волосникову Андрею Викторовичу, Волосниковой Светлане Николаевне, ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК», ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом», ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования»о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, о признании недействительным соглашения о расторжении договора долевого участия, признании возникшей ипотеки в силу закона обращении взыскания на заложенное имущество; по встречному иску Даутовой И,Н., Коневой Л.М., Николаевой Е,А. к ОАО Сбербанк России, Зильберман М.Г. о расторжении договоров поручительства, установил: ОАО Сбербанк России в лице Северного отделения № СБ РФ обратился с иском к Зильберман М.Г., Даутовой И,Н., Коневой Л.М., Николаевой Е.А. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указывает, что в соответствии со ст. 819 ГК РФ между Сбербанком России в лице Верхне-Пышминского отделения № и Зильберман, ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №, согласно которому Заемщику был предоставлен кредит «Ипотечный» в сумме <данные изъяты> на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 12,25 % годовых. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору были заключены: В соответствии с п. 4.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ Заемщик приняла на себя обязательство по погашению кредита ежемесячно равными долями, начиная с 1-ого числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Последний платеж производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Уплата процентов в соответствии условиями договора (п. 4.3.) производится ежемесячно не позднее «10» числа месяца, следующего за платежным, а также одновременно с погашением кредита. При несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору неустойку в размере двукратной процентной ставки по Кредитному договору, действующей на дату возникновения просроченной задолженности по кредиту, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства по дату погашения просроченной задолженности (включительно). ДД.ММ.ГГГГ в адрес Заемщика и поручителей были направлены требования о возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, а также с предупреждением, что в противном случае банк вынужден будет обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по договору с Заемщика и поручителей. До настоящего времени вышеуказанные требования Банка Заемщиком не выполнены. Последнее гашение по договору произведено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается расчетом суммы задолженности по договору. Заемные средства были направлены на исполнение обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Заемщиком и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» о участии в долевом строительстве жилого дома <данные изъяты>, (ДДУ №) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, № регистрации <данные изъяты>. В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по кредитному договору сумма задолженности на ДД.ММ.ГГГГ составляет: Задолженность по кредиту - <данные изъяты>.; Проценты по кредиту - <данные изъяты>.; Пени по кредиту и процентам - <данные изъяты>.; Всего: <данные изъяты> В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно ст. 363 ГК РФ, п. 2.1. Договоров поручительства поручители и должник несут солидарную ответственность в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного поручительством обязательства; поручители отвечают перед кредитором в том же объеме, что и должник, в том числе, в части уплаты основного долга, процентов, неустойки, возмещения судебных издержек и других расходов кредитора. В соответствии с п. 2 ст. 811, п. 2 ст. 819 ГК РФ, п. 5.2.5. кредитного договора, п. 2.3 договоров поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов банк имеет право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с причитающимися процентами, неустойками. Согласно п. 2.1. договора залога, залогом обеспечивается выполнение Заемщиком обязательств (включая основной долг, проценты и неустойку) по кредитному договору. В соответствии со ст. 348 ГК РФ, п. 6.1. договора залога взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Просит (1) взыскать с Зильберман Марины Германовны, Даутовой Ирины Николаевны, Коневой Любови Михайловны, Николаевой Екатерины Анатольевны досрочно всю сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 721 240 руб. 68 коп. (2) Обратить взыскание на предмет залога по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ - имущественные права по Договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Зильберман Мариной Германовной и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК», принадлежащие Зильберман Марине Германовне, установив начальную продажную стоимость согласно стоимости, указанной в п. 1.3. договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> (3) Взыскать с Зильберман, Даутовой, Коневой, Николаевой расходы истца по уплате госпошлины в <данные изъяты>. При производстве по делу истцу стали известны обстоятельства, о которых он не имел сведений при подаче искового заявления. А именно. В нарушение условий договора об участи в долевом строительстве, договора залога, ДД.ММ.ГГГГ между Зильберман М.Г. и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» было заключено соглашение о расторжении договора (л.д.90), которое зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации <данные изъяты> Денежные средства, уплаченные Зильберман М.Г. по ДДУ №, в том числе кредитные средства, в погашение задолженности Зильберман М.Г. перед Банком после расторжения договора не направлялись. Банку о расторжении договора ничего известно не было. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» и ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №, согласно которому «Дольщик» (Центр недвижимости) направляет собственные средства на строительство квартиры (помещения) в девятиэтажном кирпичном 6-ти подъездном жилом доме по строительному адресу: <адрес> <адрес> <адрес> (то есть жилого помещения, в отношении которого был заключен договор с участием Зильберман) в порядке долевого участия в строительстве Объекта, а Застройщик по окончании строительства жилого дома обязуется передать «Дольщику» в собственность двухкомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 66-66-29/054/2009-103, т.е. ранее, чем было зарегистрировано соглашение о расторжении ДДУ №. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» и Волосниковым Андреем Викторовичем, Волосниковой Светланой Николаевной заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес> <адрес> Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Квартира была приобретена Волосниковыми за счет займа, предоставленного ОАО «САИЖК» по договору ДД.ММ.ГГГГ и на нее зарегистрирована ипотека в силу закона. Заемщиками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ составлена закладная, выданная Управлением ФРС первоначальному займодавцу. ДД.ММ.ГГГГ закладная передана от ОАО «САИЖК» к ОАО «АИЖК», а ДД.ММ.ГГГГ от ОАО «АИЖК» к ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» В соответствии с п. 8.3 ДДУ № расторжение Договора по инициативе «Участника» (т.е. Зильберман М.Г.) допускается только с письменного согласия Кредитора (банка). Согласно п. 4.1.4 договора залога залогодатель обязан не совершать действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога. Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствии со ст. 56 Закона РФ «О залоге» от ДД.ММ.ГГГГ № при залоге прав залогодатель обязан не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права и уменьшение его стоимости. Соглашение о расторжении договора с застройщиком является ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит закону, а именно ст. 346 ГК РФ, ст. 56 Закона РФ «О залоге». Учитываянедействительность соглашения о расторжении ДДУ №, ДД.ММ.ГГГГ (в момент регистрации права собственности на объект как таковой) у Банка возникла ипотека в силу закона на спорную квартиру. Данное обстоятельство не является препятствием возникновения ипотеки в силу закона на квартиру в пользу Банка в силу ч. 3 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которой залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. При этом в соответствии со ст. 32 Закона РФ «О залоге» залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу. Аналогичную норму содержит ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» В связи с изложенным, ипотека квартиры в силу закона в пользу Банка, возникшая ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на переход права собственности на квартиру к Волосникову А.В., Волосниковой С.Н., сохранилась. На день принятия решения истец просит: 1) Взыскать солидарно с Зильберман Марины Германовны, Даутовой Ирины Николаевны, Коневой Любови Михайловны, Николаевой Екатерины Анатольевны досрочно всю сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. 2) Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве жилого дома, заключенное Зильберман Мариной Геннадьевной и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК»,зарегистрированое в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № и применить последствия недействительности ничтожной сделки. 3) признать возникшей с ДД.ММ.ГГГГ ипотеку в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России» в отношении квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, принадлежащей Волосникову Андрею Викторовичу, Волосниковой Светлане Николаевне. 4) Обратить взыскание на предмет залога по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ - имущественные права по Договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Зильберман Мариной Германовной и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК», принадлежащие Зильберман Марине Германовне, установив начальную продажную стоимость согласно стоимости, указанной в п. 1.3. договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> 5) Обратить взыскание на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, инвентарный номер <данные изъяты> установив начальную продажную стоимость в размере рыночной в условиях принудительной реализации в рамках исполнительного производства. 6) Взыскать в пользу Открытого акционерного общества Сбербанк России в лице Северного отделения № Сбербанка России с Зильберман Марины Германовны, Даутовой Ирины Николаевны, Коневой Любови Михайловны, Николаевой Екатерины Анатольевны расходы истца по уплате госпошлины в <данные изъяты>. Ответчиками Николаевой, Даутовой, Коневой подано встречное исковое заявление о расторжении договоров поручительства, заключенных с их участием (л.д.153-154 т.1). В обоснование требований истцы указывают, что в нарушение п. 3.2 кредитного договора банком был выдан кредит без надлежащего оформления договора залога имущества (то есть без государственной регистрации), что явилось нарушением одного из существенных условий договоров поручительства. Поручители рассчитывали на исполнение обязательств (при их просрочке) за счет заложенного имущества. Фактически договор был заключен таким образом, что обязательства оказались не обеспечены залогом. Однако, если бы поручители могли предвидеть данные обстоятельства, договоры поручительства вообще не были бы ими заключены. Считают, что невозможность обеспечения обязательств залогом, явилось существенным изменением обстоятельств, что влечет расторжение договоров. В судебном заседании представитель истца Петрашева С.Н. требования поддержала. Суду пояснила, что правовое обоснование позиции истца подробно изложено в исковом заявлении и дополнениях к нему. Договор залога имущественных прав с участием банка - кредитора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-14) не имел государственной регистрации, так как закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей редакции на период заключения указанного договора не содержал соответствующего требования. В связи с указанным обстоятельством, после заключения соглашения между Зильберман и застройщиком о расторжении договора о долевом участии в строительстве (что при отсутствии согласия банка являлось грубым нарушением договорных отношений с банком), формально не имелось препятствий для заключения последующих сделок в отношении того же имущества. В результате ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» и ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» был заключен аналогичный договор участия в долевом строительстве жилого дома, а ДД.ММ.ГГГГ (после окончания строительства) между ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» и Волосниковыми заключен договор купли-продажи квартиры. По мнению представителя истца, признание недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора между Зильберман и застройщиком влечет восстановление всех прав кредитора, в том числе в части признания права на ипотеку, обращения взыскания на заложенное имущество. Считает, что права второго залогодержателя при этом не нарушаются. Требований о выселении Волосниковых из спорного помещения истец заявлять не намерен. Обращение взыскания на заложенное имущество может быть не связано с выселением. Ответчик Зильберман в судебное заседание в день принятия решения не явилась. Ранее, принимая участие в судебном заседании, пояснила, что признает требования в части взыскания задолженности, но считает, что долговые обязательства перед банком - кредитором должны исполняться исключительно за счет реализации заложенного имущества (квартиры). Суду также пояснила, что с указанным застройщиком ей было заключено два договора о долевом участии в строительстве квартир. Она не смогла в полной мере исполнять обязательства и соглашением от 15.09.2009 г. договор с ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» об участии в долевом строительстве был расторгнут (л.д.90). Согласно условиям соглашения, застройщик взял на себя обязательства возвратить ей <данные изъяты> полученных в счет кредита от истца. Однако устно, генеральный директор Девятов А.В., подписавший соглашение от имени застройщика, обещал, что данная сумма будет перечислена непосредственно банку в счет исполнения кредитного договора с ее участием. Кроме непосредственно заемных средств на день расторжения договора в счет договора о долевом участии ей было выплачено около <данные изъяты> собственных средств. Эти средства застройщик ей не возвратил, но в счет этих средств сдал ей вторую квартиру с «чистовой отделкой», хотя по условиям соглашения предполагалось, что квартира будет сдана с «черновой отделкой», то есть будет дешевле. Признает, что соглашение о расторжении договора был заключено без уведомления банка, но считает его законным. Представитель ответчика Гульбис суду пояснила, что признает требования истца о взыскании долга по кредитному договору. Считает, что при расторжении договора о долевом участи, сохранил силу договор залога имущества, заключенного с участием истца. Последующие приобретатели ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» и Волосниковы приобрели имущество с обременением, следовательно, на него может быть обращено взыскание по иску истца. Наличие второго договора о залоге этому не препятствует. Представитель ответчиков - поручителей по кредитному договору Юдина в судебном заседании поддержала требования истцов по встречному иску. Суду пояснила, что невозможность исполнения кредитного договора за счет заложенного имущества является существенным изменением обстоятельств, что влечет расторжение договоров поручительства. Ответчики Даутова и Конева поддержали свои требования по встречному иску. Ответчик Волосников суду пояснил, что приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом», их с супругой право собственности зарегистрировано. С его участием также заключен договор залога спорного имущества. О наличии договора залога с участием ОАО Сбербанк им известно не было. Они обязательства исполняют, и считают, что удовлетворение требований банка повлечет очевидное нарушение их прав. Представитель Волосниковых Кашлев изложил суду аналогичную позицию. Представитель ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования»Полосин в судебном заседании пояснил, что считает все требования истца в части прав на заложенное имущество необоснованными. ОАО «САИЖК» является кредитором Волосниковых, приобретших жилое помещение от ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» по договору купли-продажи и первоначальным залогодержателем спорного имущества (до оформления закладных) по договору ипотеки. ОАО Сбербанк и Зильберман был заключен договор залога имущественных прав на стадии строительства дома, когда спорное имущество еще не было построено и, соответственно, право собственности на него не имело государственной регистрации. Договор залога жилого помещения истцом не заключался и такой договор не мог быть заключен. В соответствии с п.1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», квартира считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на эту квартиру. Право собственности Волосниковых на спорное имущество зарегистрировано и исполнению подлежит договор о залоге с участием Волосниковых. Закон не содержит норм о трансформации договора залога имущественных прав в договор залога непосредственно имущества (на чем настаивает истец). Фактически с момента государственной регистрации права собственности за ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» произошла юридическая гибель предмета залога (имущественных прав) по договору с участием ОАО Сбербанк. С момента государственной регистрации права собственности на спорную квартиру право ее требования для истца прекратилось. Представитель ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» Ваторин суду изложил аналогичную позицию. Пояснил, что представляемому им лицу не было известно о наличии договоров в отношении спорного имущества с участием ОАО Сбербанк и Зильберман. ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» являлось стороной по договору об участии в долевом строительстве. После сдачи дома в эксплуатацию зарегистрировало право собственности и продало спорное имущество Волосниковым. Позицию банка считает некорректной. Являясь участником отношений на рынке недвижимости ЗАО известно, что ОАО Сбербанк в аналогичных ситуациях заключает договор о залоге имущественных прав на стадии строительства дома и второй договор залога объекта недвижимости после завершения строительства и регистрации права собственности заемщиком. В данном случае банком не заключался договор залога жилого помещения. Представитель ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» в судебное заседание не явился. Третьими лицами ОАО «АИЖК» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» мнение не представлено. С согласия сторон суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного ответчика и третьих лиц. Выслушав мнение сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Из дела следует. ДД.ММ.ГГГГ между Сбербанком России в лице Верхне-Пышминского отделения № и Зильберман, заключен кредитный договор №, согласно которому Заемщику был предоставлен кредит «Ипотечный» в сумме <данные изъяты> на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 12,25 % годовых на инвестирование строительства (л.д.5-7). В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору были заключены договоры поручительства от того же числа с участием поручителей Даутовой, Коневой, Николаевой (л.д.9-14), а также договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ (залогодатель - Зильберман Марина Германовна), предметом залога по которому является имущественные права (л.д.12-14). ДД.ММ.ГГГГ между Зильберман и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Зильберман направила свои средства на строительство <адрес> <адрес>л.д. 140145 т.1). В тот же день заключен договор залога имущественных прав, по которому Зильберман предоставила право требования по договору об участии в строительстве банку - кредитору (л.д.12-14). Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, договор участия в долевом строительстве между Зильберман и застройщиком расторгнут (л.д.90). 1.10 2009 года между ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» и ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, жилого помещения, в отношении которого был ранее заключен договор с участием Зильберман. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Центр недвижимости «Уральский дом» и Волосниковым Андреем Викторовичем, Волосниковой Светланой Николаевной заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес> <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно ст. 363 ГК РФ, п. 2.1. Договоров поручительства поручители и должник несут солидарную ответственность в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного поручительством обязательства; поручители отвечают перед кредитором в том же объеме, что и должник, в том числе, в части уплаты основного долга, процентов, неустойки, возмещения судебных издержек и других расходов кредитора. В соответствии с п. 2 ст. 811, п. 2 ст. 819 ГК РФ, п. 5.2.5. кредитного договора, п. 2.3 договоров поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов банк имеет право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с причитающимися процентами, неустойками. Требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению. Позиция ответчика, считающей, что долговые обязательства подлежат исполнению только путем обращения взыскания на заложенное имущество, не основана на законе. Согласно п. 2.1. договора залога, залогом обеспечивается выполнение Заемщиком обязательств (включая основной долг, проценты и неустойку) по кредитному договору. В соответствии со ст. 348 ГК РФ, п. 6.1. договора залога взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с п. 8.3 ДДУ № расторжение Договора по инициативе «Участника» (т.е. Зильберман М.Г.) допускается только с письменного согласия Кредитора (банка). Согласно п. 4.1.4 договора залога, залогодатель обязан не совершать действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога. Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствии со ст. 56 Закона РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 при залоге прав залогодатель обязан не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права и уменьшение его стоимости. Ответчик Зильберман признает, что договор о долевом участии в строительстве был расторгнут без уведомления банка и согласия с его стороны, тем не мене считает такое соглашение законным. Позиция ответчика не основана на нормах закона, представитель ответчика правового обоснования такой позиции не приводит. По мнению истца, в соответствии со ст. 32 Закона РФ «О залоге» залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу. Аналогичную норму содержит ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» В связи с изложенным, ипотека квартиры в силу закона в пользу Банка, возникшая ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на переход права собственности на квартиру к Волосникову А.В., Волосниковой С.Н., сохранилась. Относительно прав истца на предмет залога суд учитывает следующее. В соответствии с п.1. ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, В соответствии с ч.2 п. 5. ст. 5 Закона, Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Из указанных положений следует, что Закон разграничивает залог прав требования и залог непосредственно имущества. Кредитором (истцом по делу) был заключен договор залога имущественных прав. При этом в п.1.1 Договора определенно указано, что залогодержателю передается право требования к ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» по соответствующему договору о долевом участии в строительстве с участием Зильберман (л.д.12). Исходя из буквального содержания договора и его смысла, следует, что залогодержатель (банк) приобрел те права, которые по договору имела участник Зильберман к застройщику. А именно права требования исполнения обязательств, возмещения расходов по договору в случае расторжения договора путем перечисления денежных средств банку - кредитору (п.2.1.8 л.д. 141), иные права, предусмотренные п.2 договора о долевом участии. Регистрация права собственности на построенный объект недвижимости и ипотеки в силу закона, согласно п.3.1.2 договора (л.д.142) относилось к правам и обязанностям участника Зильберман, но не застройщика. По настоящему делу в части прав по договору залога кредитор требований к застройщику не предъявляет, но предъявляет эти требования иным лицам. К застройщику предъявлены только требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора о долевом участии в строительстве, а требований, вытекающих непосредственно из договора залога имущественных прав - не предъявлено. Однако, требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора о долевом участии, обусловлены не договором о залоге имущественных прав, но условиями кредитного договора. Фактически позиция истца сводится к тому, что приобретя право требования к застройщику по договору залога имущественных прав, кредитор приобрел такие права требования к иным лицам, что из договора, безусловно, не следует. В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Исходя из указанного положения закона, спорная квартира не находилась в залоге в интересах залогодержателя - истца, так как на момент заключения договора о залоге имущественных прав, право собственности на нее не было за кем либо зарегистрировано. Оценивая приведенные положения закона в их взаимосвязи, следует признать, что закон не предусматривает «трансформацию» залога имущественных прав в залог непосредственно имущества. Позиция представителя ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и остальных ответчиков в этом отношении является обоснованной. Истец ссылается на положения ст. 38 Закона. В соответствии с п.1 ст. 38, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Исходя из буквального содержания закона, правопреемство в части обязательств по залогу для нового собственника возможно только при наличии договора залога конкретного имущества, но не залога имущественных прав. Истец не соотносит свои требования с тем обстоятельством, что в результате последующих сделок, право собственности на спорное имущество приобрели супруги Волосниковы, с которыми заключен договор о залоге того же имущества в интересах другого залогодержателя (наличие правопреемства залогодержателей ОАО «АИЖК» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1 в данном случае определяющего значения не имеет). Исходя из договора о залоге с участием Волосниковых, обращение взыскания на спорную квартиру возможно только при неисполнении обязательств со стороны Волосниковых. Обращение взыскания по требованиям иных кредиторов этим соглашением не предусмотрено. Суд считает, что удовлетворение требований банка при обстоятельствах, когда не оспариваются все последующие сделки, в том числе договор о залоге с участием Волосниковых, повлечет правовую неопределенность в исследуемых отношениях. Более того, требование обращения взыскания на жилое помещение, в соответствии с положениями ч.1 п.1 ст. 10 ГК РФ, следует рассматривать как злоупотребление правом, так как их удовлетворение повлечет несоразмерные убытки для других участников правоотношений, при том, что для таких убытков отсутствуют какие либо правовые основания. Оспаривая соглашение о расторжении договора от 15.09.2009 г., истец исходит из положений, касающихся недействительности сделки. По мнению суда, соглашение подлежит оценке, исходя из указанных норм (учитывая, что соглашение было направлено на прекращение обязательств) и норм гл. 29 ГК РФ, регулирующих вопросы расторжения договора. Принимая во внимание, что соглашение было заключено без участия банка - кредитора и его согласия, что явилось грубым нарушением приведенных положений кредитного договора и положений п.1 ст. 450 ГК РФ, оно должно быть признано недействительным. Для иного вывода оснований не имеется. В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признание соглашения недействительным, не влечет всех тех правовых последствий, на которых настаивает кредитор - истец, в частности прав на ипотеку имущества и обращение взыскания, тем более возобновление действия договора, то есть такие последствия не рассматриваются судом как последствия недействительности сделки. Суд признает соглашение недействительным, принимая во внимание, что в соответствии с кредитным договором и соответствующим договором об участии в долевом строительстве, расторжение договора об участии в долевом строительстве влечет для участников договоров такие последствия, которые оцениваемым соглашением вообще предусмотрены не были, именно в связи с тем, что истец не был поставлен в известность о соглашении. Относительно встречных требований поручителей. В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. По мнению истцов, невозможность исполнения обязательств за счет заложенного имущества, следует рассматривать как существенное изменение обстоятельств. С таким утверждением суд согласиться не может. Наличие залога имущественных прав либо залога непосредственно имущества (что не имело места фактически, но могло быть при продолжении исполнения договора о долевом участии с участием Зильберман), не влечет в обязательном порядке исполнение обязательств исключительно за счет заложенного имущества. Объект залога может быть не построен, утрачен по каким либо причинам, могут наступить обстоятельства (как в данном случае) при которых обращение взыскания на предмет залога невозможно. Сам факт наступления таких обстоятельств может быть разумно предвиден. Следовательно, оснований для расторжения договоров поручительства не имеется. В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>., следовательно, требования истца в части возврата уплаченной государственной пошлины также подлежат удовлетворению. Р Е Ш И Л: Требования ОАО «Сбербанк России» удовлетворить частично. Взыскать в пользу Открытого акционерного общества Сбербанк России в лице Северного отделения № Сбербанка России солидарно с Зильберман Марины Германовны, Даутовой Ирины Николаевны, Коневой Любови Михайловны, Николаевой Екатерины Анатольевны досрочно сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. Взыскать в пользу Открытого акционерного общества Сбербанк России в лице Северного отделения № Сбербанка России с Зильберман Марины Германовны, Даутовой Ирины Николаевны, Коневой Любови Михайловны, Николаевой Екатерины Анатольевны расходы по уплате госпошлины в <данные изъяты>. Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве жилого дома, заключенное Зильберман Мариной Геннадьевной и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК»,зарегистрированое в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. ОАО Сбербанк России в лице Северного отделения № Сбербанка России в иске о признании возникшей с ДД.ММ.ГГГГ ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России» в отношении квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, принадлежащей Волосникову Андрею Викторовичу, Волосниковой Светлане Николаевне; о обращении взыскания на предмет залога по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ - имущественные права по Договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Зильберман Мариной Германовной и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК», принадлежащие Зильберман Марине Германовне; установлении начальной продажной стоимости, согласно стоимости, указанной в п. 1.3. договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>.; обращении взыскания на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, инвентарный номер <данные изъяты> - отказать. Даутовой И,Н., Коневой Л.М., Николаевой Е,А. в иске к ОАО Сбербанк России, Зильберман М.Г. о расторжении договоров поручительства - отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнепышминский городской суд в течение 10 дней. Мотивированное решение изготовлено 11.11.2011г. Судья А.Ф.Михайлов Руководствуясь, ст.39, 173, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд