Дело № 2-829/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Верхняя Пышма 04 октября 2011 года Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Михайлова А.Ф., при секретаре Исаковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лядова Станислава Юрьевича к ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК», ООО Управляющая компания «Евродом» о признании права собственности на объект недвижимого имущества в виде административно-бытовых помещений, по встречному иску ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» к Лядову Станиславу Юрьевичу, УК «Евродом» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, УСТАНОВИЛ: Лядов С.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК», ООО Управляющая компания «Евродом» о признании права собственности на объект недвижимого имущества в виде административно-бытовых помещений по адресу: <адрес> <адрес> расположенных в цокольном этаже секции <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> В обоснование своих требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО УК «Евродом» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия № ДД.ММ.ГГГГ в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> на приобретение в нем административно-бытовых помещений площадью <данные изъяты>., расположенных на цокольном этаже секции <данные изъяты> заключенного между ООО УК «Евродом» и ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК». Стоимость помещений составила <данные изъяты> В соответствии со справкой № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость помещений оплачена полностью. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № объект введен в эксплуатацию. Однако в регистрирующем органе в регистрации договора долевого участия и уступки прав и обязанностей ему отказано. ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» обратилось в суд со встречным иском к Лядову С.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование своих требований указывает, что между ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» и ООО «УК «Евродом» был подписан договор участия в долевом строительстве № ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с указанным договором, ответчик обязался направить собственные денежные средства на строительство помещений в девятиэтажном жилом доме по адресу <адрес> <адрес> Истец обязался построить указанные помещения и после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать помещения ответчику. В последствие между ООО «УК «Евродом» и Лядовым С.Ю. был подписан договор об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с Разрешением на строительство жилого многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией ГО Верхняя Пышма, строительству подлежал 9-ти этажный жилой дом. Каких либо административно-бытовых помещений в доме не предусматривалось. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ГО Верхняя Пышма в соответствии с Разрешением № дом введен в эксплуатацию без каких либо исключений. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано на основании Заключения Управления <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным Заключением установлен срок окончания строительства объекта - декабрь 2008 года. Проектные декларации, опубликованные в 2008 году, также не содержат информации о наличии в доме административно-бытовых помещений в подвале дома. До ввода дома в эксплуатацию не были надлежащим образом внесены изменения в проектную документацию и не были получены соответствующие разрешения на строительство. Документы оформлялись после ввода в эксплуатацию жилого дома. В подвалах многоквартирного дома расположены инженерные коммуникации (магистральные трубопроводы ГВС, ХВС, стояки отопления со сливными кранами и регуляторами давления, силовые электрокабели, стояки и магистральный трубопровод канализации, электрощитовые, насосные станции, подающие воду, в том числе, в автономные газовые котельные, ИТП), необходимые для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. В указанные помещения необходим постоянный круглосуточный доступ технического персонала обслуживающей организации, в противном случае выход из строя указанных инженерных систем может привести к аварийным ситуациям, причинению ущерба как жизни и здоровью собственников помещений так и причинению вреда имуществу. Кроме того, застройщик не вправе был распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме без согласия всех собственников жилых помещений в доме. Договор №-ПДВ от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует законодательству, является ничтожным и не является основанием для приобретения права собственности на спорное имущество. Указанный договор, кроме того, противоречит ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. договор долевого участия может быть заключен только на строящийся объект недвижимости, а в соответствии с Разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ к моменту заключения договора многоквартирный дом уже был введен в эксплуатацию и помещения в этом доме не могли являться объектом долевого строительства. Договор фактически сторонами не исполнялся, а именно никакие строительные работы застройщиком по договору не проводились. Оплата по договору ответчиками не производилась. Документы об оплате по договору застройщиком не выдавались. Просит признать Договор № ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСМТ «БТК» и ООО «УК «Евродом» и договор об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными ввиду противоречия действующему законодательству. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. В ходе судебного разбирательства представитель ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» Белов В.К., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования уточнил. Просил признать договор участия в долевом строительстве жилого <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСМТ БТК» и «УК Евродом», договор об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными ввиду их противоречия действующему законодательству. Применить последствия недействительности ничтожной сделки - указанных договоров, в виде возврата Институту Современных медицинских технологий, полученного по сделкам, а именно, помещений, общей полезной площадью <данные изъяты> расположенных в подвалах секции № жилого дома по адресу: <адрес>. В судебном заседании представитель истца Серебрянникова Л.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ доводы и требования, изложены в заявлении поддержала, настаивает на их удовлетворении. Встречные исковые требования ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» к Лядову С.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки не признала. Представитель ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» Белов В.К., действующий на основании доверенности от 20.05.2011 года в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования Емковой О.В. не признает, на встречных исковых требованиях настаивает. Ранее принимая участие в судебных заседаниях, представитель пояснил, что продажа полуподвальных (офисных) помещений, в том числе Лядову, нарушило права ТСЖ, так как помещение относилось к общему имуществу дома и распоряжаться этим имуществом могло только ТСЖ. Кроме того, договор Лядовым не был оплачен. В акте приема-передачи векселей указаны векселя не передаваемые по сделке, то есть использованы серии и номера реально существовавших векселей, которые отсутствовали в распоряжении сторон по сделке (л.д.138). Достоверные сведения об оплате истцом договора в распоряжении застройщика отсутствуют. Представитель третьего лица ТСЖ «Сосновый бор» Удилов А.Д., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Лядова С.Ю. считает необоснованными. Суду представил письменный отзыв, из которого следует, что договор участия в долевом строительстве № ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «УК «Евродом» и застройщиком ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» и Договор уступки прав заключены с нарушением прав третьих лиц, не соответствуют действующему законодательству. Договор заключен в отношении помещений, которые являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме, противоречит положениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации». ООО «УК «Евродом», застройщиком ООО «Институт современных медицинских технологий», Лядовым СЮ. договоры фактически не исполнялись, работы в указанных помещениях застройщиком не производились. ООО «УК «Евродом», Лядовым С.Ю. не представлены надлежащие доказательства оплаты по договору. Справка об оплате директором ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» не подписывалась и является подложной. Акт приема передачи векселей также директором ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» не подписывался, составлен в одном экземпляре. Вексель передавался ООО «УК «Евродом» в ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» дважды, по двум разным договорам. Единственной целью указанной сделки была дальнейшая реализация спорных помещений Лядовым С.Ю. и получение прибыли. При заключении договора был совершен акт распоряжения не принадлежащим сторонам имуществом. Договоры противоречат ст. 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации. Договор № ДД.ММ.ГГГГ и договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы в соответствующем государственном реестре. Признание права собственности на подвальное помещение за Лядовым С.Ю. влечет нарушение права собственности на общее имущество собственников помещений в указанном жилом доме, создает препятствия для нормальной эксплуатации жилого дома, обслуживания инженерных сетей дома. Кроме того пояснил, что спорное помещение является полуподвальным и, исходя из технических условий, предназначено для содержания и обслуживания коммуникаций дома - общего имущества, а также само по себе является общим имуществом дома. Продажа спорного помещения нарушило права ТСЖ, так как помещение относилось к общему имуществу дома и распоряжаться этим имуществом могло только ТСЖ. Признает, что часть аналогичных помещений в доме используются как офисные помещения ТСЖ. В настоящем деле ТСЖ не намерено заявлять требований о признании сделок с участием Лядова и ООО «УК «Евродом» недействительными. Считает, что для защиты интересов ТСЖ достаточно удовлетворения требований ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК». Третье лицо - представитель Управления федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. Представитель ООО «УК «Евродом» в судебное заседание не явился и с согласия сторон суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя данного ответчика. Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему. В соответствии с ч. 4 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В соответствии со ст. 16 Закона от 30.12.2004 года №214 ФЗ, «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его построики- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «Евродом» и ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» подписан договор об участии в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ между Лядовым С.Ю. и ООО УК «Евродом» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия № ДД.ММ.ГГГГ в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> на приобретение в нем административно-бытовых помещений площадью <данные изъяты>., расположенных на цокольном этаже секции № Согласно справке ООО «Институт современных медицинских технологий БТК» не имеет финансовых претензий по оплате стоимости нежилого помещения в виде административно-бытовых помещений площадью <данные изъяты> расположенных на цокольном этаже секции №по <адрес> <адрес>. На основании разрешения № спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию. Решением Верхнепыщминского суда от ДД.ММ.ГГГГ требования истца удовлетворены. Определением суда по заявлению ТСЖ «Сосновый бор» решение отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Заявителем указано, что по оспариваемой сделке было фактически продано имущество, которое после введения дома в эксплуатацию относилось к общему имуществу дома, распоряжаться которым имеет право только ТСЖ. При рассмотрении дела о наличии спора с ТСЖ, в том числе о производстве в арбитражном суде по аналогичным помещениям в доме, истец суду не сообщил. При повторном рассмотрении дела представитель истца настаивает, что многоквартирный дом в соответствии с изменениями, внесенными в проект, был построен с административно-бытовыми помещениями, соответственно они могли быть переданы в собственность иным дольщикам по договорам о долевом участии. Представитель ТСЖ считает, что многоквартирный дом был построен без административно-бытовых помещений. Допрошенный в судебном заседании представитель третьего лица главный архитектор ФИО8 суду пояснил, что на период строительства дома он не замещал должность главного архитектора. Из представленных документов следует, что в проект дома были внесены изменения, строительство административно-бытовых помещений было согласовано. Разрешение на строительство № было выдано застройщику ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ Ответчику выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на ввод в эксплуатацию построенного 9-ти этажного жилого дома. Администрацией городского округа «Верхняя Пышма» ответчику выдано разрешение № на строительство 9-ти этажного жилого дома с административно-бытовыми помещениями. Согласно заключению Управления государственного строительного надзора Свердловской области № ДД.ММ.ГГГГ, объект капитального строительства (разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ) - 9-этажный жилой дом с административно- бытовыми помещениями (1 этап строительства - 9-этажный жилой дом секции №), расположенный по указанному адресу, соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил) и иных нормативных актов. Ответчику выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на ввод в эксплуатацию построенного 9-ти этажного жилого дома с административно-бытовыми помещениями (1 этап строительства - 9-этажный жилой дом, секции ГДЕ). Из представленных материалов дела следует, что спорное нежилое помещение проектировалось и строилось (с учетом изменений в проекте) в качестве административно- бытового помещения. В соответствии с п.п.1 и 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» заявлены требования о признании недействительными договоров долевого участия с участием ООО УК «Евродом» и последующего договора с участием Лядова.. При этом истцом в качестве оснований указывается, что договор долевого участия УК «Евродом» не был оплачен, а также были нарушены права ТСЖ «Сосновый бор», так как застройщик фактически распорядился не принадлежащим ему имуществом. Позиция ТСЖ «Сосновый бор» сводится к тому, что дом полностью построен за счет средств дольщиков - граждан, приобретших жилые помещения, дополнительные средства на строительство административно - бытовых помещений (полуподвальных) застройщиком понесены не были, однако эти помещения были проданы лицам, которые денежные средства не вносили. В связи с этим считает обоснованным утверждение представителя ООО о том, что денежные средства застройщик по оспариваемому договору не получил в том числе посредством получения векселей. Судом неоднократно разъяснялось представителю ТСЖ «Сосновый бор» право на предъявление собственного иска, если третье лицо считает, что права ТСЖ нарушены. Соответствующих требований ТСЖ не заявлено. При этом представитель пояснил, что возможно такие требования будут заявлены в будущем. Представителями ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» и ТСЖ «Сосновый бор» не даны объяснения такому процессуальному поведению, а именно, в связи с чем, застройщик предъявляет требования фактически в интересах ТСЖ, а само товарищество предоставленным законом правом не пользуется. В этой связи суд учитывает следующее. Действительно, представитель истца ссылается на оплату первой сделки посредством передачи векселей, что подтверждается соответствующим актом (л.д.138). Согласно ответа Сбербанка России, полученного по запросу суда, указанные в акте векселя предъявлены к оплате ООО «Центурион» и ПИК «Росинвест» 7.05. и ДД.ММ.ГГГГ, то есть до использования их в оспариваемой сделке ДД.ММ.ГГГГ и оплачены организациям не имеющими отношения к сделке. Представитель истца не считает необходимым комментировать данное обстоятельство и высказывать по нему свое мнение. Суд признает, что приведенное обстоятельство является существенным, однако, независимо от оценки данного обстоятельства, невыполнение обязательств по оплате выполненных работ может повлечь расторжение договора, но не признание его недействительным. Соответствующих требований ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» не заявлено. Таким образом, по указанному основанию договор не может быть признан недействительным. Истец по встречному иску просит признать недействительным договор как несоответствующий закону и повлекший нарушение прав ТСЖ, то есть исходит из того, что договор является ничтожной сделкой. В силу положений ч.2 п.2 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Однако в исследуемых правоотношениях именно ТСЖ «Сосновый бор» является заинтересованным лицом, которому предоставлено право оспаривания сделки, ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» таким заинтересованным лицом в том смысле как это предусмотрено законом не является. Таким образом, по приведенному основанию истцу по встречному иску также должно быть отказано. Стороны признают, что часть аналогичных помещений используются ТСЖ как административно - бытовые. При этом представитель ТСЖ поясняет, что, хотя позиция товарищества и сводится к тому, что дом построен без административно - бытовых помещений, использование некоторых полуподвальных помещений в качестве административно - бытовых не повлечет нарушение прав товарищества, если будет использоваться самим товариществом, но не иными лицами. Такая позиция указывает на то, что вопрос о строительстве административно - бытовых помещений (законности внесения изменений в проект) фактически рассматривается сторонами как возможность приобретения права на спорное помещение. Суд исходит из того, что спор о праве ТСЖ может быть разрешен в отдельном порядке в случае подачи соответствующего иска либо иска ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» о расторжении договора. При представленных истцом доказательствах, требования Лядова подлежат удовлетворению. Руководствуясь, ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Признать за Лядовым Станиславом Юрьевичем право собственности на объект незавершенного строительства в виде административно-бытовых помещений по адресу: <адрес> <адрес> общей площадью <данные изъяты> со степенью готовности 92%. ООО «Институт современных медицинских технологий «БТК» в иске к «УК Евродом» о признании договор участия в долевом строительстве жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, о признании недействительным договора между ООО «УК Евродом» и Лядовым С.Ю. об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и истребовании имущества - отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнепышминский городской суд в течение 10 дней. Мотивированное решение изготовлено 25.11.2011 года. Судья А.Ф. Михайлов