Дело № 2-23/12 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г.Верхняя Пышма 17января 2012 года Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Михайлова А.Ф., при секретаре Болдуевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пиджакова Сергея Александровича, Пиджаковой Татьяны Юрьевны к Кремко Константину Евгеньевичу, ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, УСТАНОВИЛ: Пиджаков С.А., Пиджакова Т.Ю. обратились в суд с иском к Кремко К.Е. о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование своих требований указывают, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они приобрели следующие объекты недвижимости: - <данные изъяты> <данные изъяты> Кроме указанных объектов они приобрели объект незавершенного строительства - здание гаража, расположенного на указанном участке, <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>., стоящий отдельно от жилого дома. Указанный объект был возведен без предварительного составления проекта и не был введен в эксплуатацию. В соответствии с заключением ООО «Независимая экспертиза» гараж возведен в соответствии с норами безопасности. Просят признать за ними право собственности по 1/2 доле на самовольную постройку - здание гаража по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. В ходе судебного разбирательства истцы также предъявили исковые требования к ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» поскольку на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, обращено взыскание в пользу ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». В судебном заседании представитель истца Богачева Н.Р., действующая на основании доверенности от 05.10.2011 года доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержала, настаивает на их удовлетворении. Просит признать за истцами право собственности по 1/2 доле на самовольную постройку - здание гаража. Суду пояснила, что, поскольку объект незавершенного строительства возведен Кремко К.Е., исковые требования предъявлены к указанному лицу. Право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрированы, на них истцы не претендуют. Представитель ответчика Сорокина Т.Б., действующая на основании доверенности от 13.04.2011 года в судебном заседании исковые требования признала, суду пояснила, что объект незавершенного строительства - гараж возведен Кремко К.Е., предметом залога не является. Представитель ответчика - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Алексеев А.А., действующий на основании доверенности от 10.01.2012 года в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» является агентом по взысканию ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора № 14-18/195 от 16.04.2008. По указанному договору ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» осуществляет работу по обращению взыскания на заложенное имущество, залогодержателем которого является. Решением Верхнепышминского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на недвижимое имущество в виде двухэтажного жилого дома, состоящего из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> и земельного участка общей площадью <данные изъяты>., расположенных по адресу: <адрес>. Судебными приставами возбуждено исполнительное производство, недвижимое имущество выставлено на реализацию на публичные торги. Поскольку с торгов имущество реализовано не было, заложенное имущество было передано взыскателю ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». В Росреестр поданы документы на регистрацию права собственности за ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». ДД.ММ.ГГГГ право собственности агентства на жилой дом и земельный участок зарегистрировано. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. Как следует из отзыва ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» объект незавершенного строительства - здание гаража, расположенное по адресу: <адрес> находится в залоге. Ипотека зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №. В настоящее время с ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» является залогодержателем и законным владельцем закладной. В виду ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа решением Верхнепышминского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество с земельным участком. В виду несостоявшихся торгов дом с земельным участком передан на баланс ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Собственником незавершенного строительства - здание гаража, приобретенного истцами в общую совместную собственность в 2009 году с использованием заемных средств на основании договора займа, является ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Просит в удовлетворении исковых требований отказать. Третьи лица Лавонина О.А. и Штиглиц С.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. Суд с учетом нения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц. Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с ч.1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. В силу ст. 64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. (п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) 2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи. Согласно ст. 66 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Пиджаковой Т.Ю., Пиджаковым С.А. заключен договор займа №, в соответствии с которым истцам был предоставлен ипотечный заем в размере <данные изъяты> на 180 месяцев <данные изъяты> (л.д. 21-32). В соответствии с пп. 1.3 Договора, заем предоставлен для целевого использования, а именного: для приобретения жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, расположенного на участке по тому же адресу. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств истцами, решением Верхнепышминского суда от ДД.ММ.ГГГГ, с них была взыскана сумма долга по договору и обращено взыскание на предмет залога: жилой дои и земельный участок. Решение суда вступило в законную силу На основании решения суда возбуждено исполнительное производство, недвижимое имущество выставлено на реализацию на публичные торги. Поскольку с торгов имущество реализовано не было, заложенное имущество было передано взыскателю ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». В период производства по делу в Росреестр поданы документы на регистрацию права собственности за ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» на указанный земельный участок и все расположенные на нем объекты недвижимости. 7.12.2012 года право собственности агентства на жилой дом и земельный участок зарегистрировано. Приведенные обстоятельства стороны по делу признают. При этом истцы не оспаривают право собственности Агенства на жилой дом и земельный участок, считая, что при признании за ними права собственности на гараж, будущий собственник будет «вынужден выплатить компенсацию за этот объект недвижимости либо уменьшить сумму долга». Настаивая на иске, истцы, их представитель и представитель ответчика Кремко, признавший исковые требования, исходят из того формального обстоятельства, что расположенный на земельном участке отдельно от жилого дома гараж, не являлся предметом залога (исходя из буквального содержания договора), в отличие от жилого дома и земельного участка, которые таковыми являлись. В соответствии с п. 1.4.1 договора займа от 20.05.2009 г., в порядке обеспечения исполнения обязательств по договору была предусмотрена ипотека жилого дома и земельного участка. В силу приведенных положений ч.1 ст. 64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Учитывая, что земельный участок являлся предметом залога, соответственно предметом залога являлось и спорное имущество (гараж), даже, если буквально это не было предусмотрено договором. Любое строение, расположенное на таком участке, не является предметом залога, в силу того же положения закона, если договором об ипотеке это предусмотрено непосредственно, что в данном случае не имело места. В силу положений ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, имеющим предусмотренное законом право на земельный участок. Учитывая, что истцы утратили право на земельный участок, являвшийся предметом залога, за ними не может быть признано право собственности на строение, расположенное на земельном участке. Иное возможно только при восстановлении прав на земельный участок. Представители истцов и ответчика Кремко указывают, что в Арбитражный суд Свердловской области подано заявление конкурсного управляющего ИП Кремко К.В. об оспаривании сделок, совершенных в отношении земельного участка и жилого дома. Процессуально достоверные сведения о принятии такого заявления суду не представлены. Суд исходит из того, что настоящее решение не является препятствием для разрешения иных споров, а так же не имеет преюдициального значения для разрешения споров по совершенным в отношении указанного имущества сделкам, также как производство по иным делам не может повлиять на разрешение настоящего дела, учитывая основания, по которым заявлены требования. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: Пиджакову Сергею Александровичу, Пиджаковой Татьяне Юрьевне в иске к Кремко Константину Евгеньевичу, ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» о признании права собственности по 1/2 доли на самовольную постройку - здание гаража по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение одного месяца. Мотивированное решение изготовлено 10.02.2012 года. Судья А.Ф. Михайлов